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Kündigung Mietvertrag durch Erbengemeinschaft gegenüber Miterben

LG Berlin – Az.: 67 S 190/16 – Urteil vom 11.10.2016

Die Berufungen des Klägers und der Beklagten gegen das am 11. Mai 2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 21b C 26/15 – werden zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben der Kläger 2/5 und die Beklagten 3/5 zu tragen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der Kläger nimmt die Beklagten nach erfolgter Kündigung auf Räumung und Herausgabe einer von diesen innegehaltenen Mietwohnung sowie auf Zahlung an eine ungeteilte Erbengemeinschaft, deren Mitglied sowohl er selbst als auch die Beklagte zu 1) und eine weitere, nicht am Rechtsstreit beteiligte gemeinsame Schwester sind, in Anspruch und macht hilfsweise die Feststellung der Beendigung des von den Beklagten im Jahre 2007 begründeten Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Wohnung geltend.

Durch das am 11. Mai 2016 verkündete und den Parteien jeweils am 17. Mai 2016 zugestellte Urteil, auf das zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht den Zahlungs- und Feststellungsanträgen teilweise stattgegeben und die auf Räumung- und Herausgabe gerichtete Klage vollständig abgewiesen.

Hiergegen richten sich jeweils wechselseitig die am 3. Juni 2016 eingelegte und am 18. Juli 2016 begründete Berufung des Klägers sowie die am 16. Juni 2016 eingelegte und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 18. August 2016 am 16. August 2016 begründete Berufung der Beklagten.

Der Kläger rügt mit seiner Berufung im Wesentlichen, das Amtsgericht habe die ausgesprochenen Kündigungen zu Unrecht nicht als Maßnahmen ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung erachtet. Auch stünde das sich nach Auffassung des Amtsgerichts aus der Miterbenstellung der Beklagten zu 1) ergebende Besitzrecht dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht entgegen. Zumindest sei das Mietverhältnis mit Ablauf des 31. August 2015 beendet, so dass der hilfsweise erhobene Feststellungsantrag ebenfalls begründet sei. Wegen der Beendigung des Mietverhältnisses stünden der Erbengemeinschaft auch die mit der Berufung weiterverfolgten Nutzungsentschädigungsansprüche zu.

Die Beklagten, die das erstinstanzliche Urteil, soweit es ihnen vorteilig ist, verteidigen, vertiefen ihre erstinstanzlichen Ausführungen und beantragen wegen angeblicher Vorgreiflichkeit eines weiteren beim Landgericht Berlin geführten Rechtsstreits, in dem die Beklagte zu 1) die Teilerbauseinandersetzung betreibt, die Aussetzung des hiesigen Rechtsstreits, soweit dieser Gegenstand der Berufung des Klägers ist. Mit ihrer gegen die Zahlungsverurteilung zu Ziffer 1) des erstinstanzlichen Urteils eingelegten eigenen Berufung rügen sie im Wesentlichen, das Amtsgericht habe von ihnen geleistete Zahlungen entgegen § 366 Abs. 1 BGB fehlerhaft verrechnet; außerdem hätten die Parteien eine ihnen, den Beklagten, günstige nachträgliche Fälligkeitsabrede getroffen.

Der Kläger, der das erstinstanzliche Urteil verteidigt, soweit es für ihn von Vorteil ist, vertieft insoweit seine erstinstanzlichen Ausführungen und rügt zudem die Unzulässigkeit der gegnerischen Berufung, da die Prozessbevollmächtigten der Beklagten wegen eines Verstoßes gegen § 43a Abs. 4 BRAO nicht postulationsfähig seien.

Er beantragt, unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu verurteilen, die Mieträume, gelegen im Hause X zu räumen und an den Kläger, Frau Y und Frau Z herauszugeben die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, weitere 676,66 EUR als Nutzungsentschädigung für den Zeitraum ab dem 9. Dezember 2014 bis einschließlich 31. Januar 2015 nebst Jahreszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 8. Januar 2015 an den Kläger, Frau Y und an Frau Z zu zahlen, hilfsweise festzustellen, dass das Mietverhältnis vom 27. Januar 2007 über die Wohnräume gelegen im Hause X durch die Kündigungen des Klägers und Frau Y spätestens mit Ablauf des 31. August 2015 beendet war.

Die Beklagten beantragen, die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

unter teilweiser Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage auch mit dem im Urteilstenor zu 1) titulierten Zahlungsanspruch abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die wechselseitig erhobenen Berufungen haben keinen Erfolg.

Die Berufung des Klägers ist unbegründet.

Die Kammer war befugt und gehalten, über die Berufung des Klägers durch Sachurteil zu entscheiden. Die von den Beklagten im Umfang der klägerischen Berufung beantragte Aussetzung war gemäß § 148 ZPO nicht geboten, da dafür die Vorgreiflichkeit eines anderen Rechtsstreits erforderlich gewesen wäre (vgl. Greger, in: Zöller, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 148 Rz. 5). Daran fehlt es. Denn zum einen ergibt sich die von den Beklagten in Zweifel gezogene Beschlussfassung für den Ausspruch der Kündigungen und die Erhebung der Räumungs- und Herausgabeklage hier bereits prima facie schlüssig aus den Gesamtumständen; zum anderen kommt es auf diese wegen der sich aus den nachstehenden Ausführungen ergebenden materiellen Unwirksamkeit der Kündigungen für die von der Kammer zu treffende Entscheidung ohnehin nicht an. Die in einem weiteren Rechtsstreit betriebene Teilerbauseinandersetzung betrifft damit kein Rechtsverhältnis, dessen Bestehen für den hiesigen Rechtsstreit präjudiziell wäre.

Das Amtsgericht hat die erhobene Räumungs- und Herausgabeklage zutreffend abgewiesen. Der – auch weiterhin ungeteilten – Erbengemeinschaft steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1 BGB nicht zu, da das mit den Beklagten im Jahre 2007 begründete Mietverhältnis über die streitgegenständliche und 68 qm große 3-Zimmer-Wohnung ungekündigt fortbesteht. Die von dem Kläger ausgesprochenen Kündigungen sind sämtlich unwirksam. Dagegen vermag seine Berufung nichts zu erinnern.

Es konnte dahinstehen, ob den ausgesprochenen Kündigungen bereits gemäß § 2040 Abs. 1 BGB der Erfolg versagt war, weil es sich dabei um eine Verfügung über den Nachlassgegenstand handelte, über die die Erben nur gemeinschaftlich hätten verfügen können, so dass bereits die fehlende Zustimmung der Beklagten zu 1) der Wirksamkeit der Kündigungen entgegengestanden hätte (vgl. Gergen, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2013, § 2038 Rz. 29, 53; § 2040 Rz. 5, jeweils m.w.N.). Denn selbst wenn es den Erben entgegen § 2040 Abs. 1 BGB möglich wäre, ein (Wohnraum-)Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache mit Stimmenmehrheit zu kündigen, müsste sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung gemäß § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BGB darstellen (vgl. BGH, Urt. v. 11. November 2009 – XII ZR 210/05, NJW 2010, 765 Tz. 26; Beschl. v. Urt. v. 3. Dezember 2014 – IV ZA 22/14, FamRZ 2015, 497 Tz. 2). Daran fehlt es hier.

Zur Nachlassverwaltung gehören alle Maßregeln zur Verwahrung, Sicherung, Erhaltung und Vermehrung sowie zur Gewinnung der Nutzung und Bestreitung der laufenden Verbindlichkeiten. Die Ordnungsmäßigkeit einer Maßnahme ist aus objektiver Sicht zu beurteilen. Entscheidend ist der Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers (vgl. BGH, Urt. v. 11. November 2009 – XII ZR 210/05, NJW 2010, 765 Tz. 32). Gemessen daran war der Ausspruch der Kündigungen weder vernünftig noch im wirtschaftlichen Interesse des Nachlasses:

Die vom Kläger und der – an diesem Rechtsstreit nicht beteiligten – gemeinsamen Schwester der Parteien geübte Nachlassverwaltung hat zu keinem Zeitpunkt berücksichtigt, dass die zur Beendigung des Mietverhältnisses getroffenen Maßnahmen nicht geeignet waren, eine für die Anwendung des § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BGB erforderliche hinreichend verlässliche und nachhaltige Sicherung oder gar Vermehrung des Nachlasses herbeizuführen. Denn für den Fall der Räumung und Herausgabe der ihrer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage allenfalls durchschnittlich attraktiven Mietsache ist nicht nur eine Anschlussvermietung zu einer höheren als der bislang entrichteten Miete vollkommen ungewiss. Es bestehen darüber hinaus sogar berechtigte Zweifel, ob es überhaupt möglich sein wird, die Mietsache umgehend und dauerhaft weiter zu vermieten, da das streitgegenständliche Grundstück nicht nur Gegenstand einer zwischen den Parteien – mittlerweile seit Jahren – streitig geführten Erbauseinandersetzung, sondern die Beklagte zu 1) zudem Begünstigte einer das nämliche Grundstück betreffenden Teilungsanordnung nach § 2048 BGB, wenn nicht sogar eines Vorvermächtnisses nach § 2050 BGB ist. Dass ein Dritter in Kenntnis dieser Gesamtumstände die von den Beklagten innegehaltenen Räume dauerhaft anmieten würde – und noch dazu in einer den bisherigen Mietzins übersteigenden Höhe – war und ist nach allgemeiner Lebenserfahrung unwahrscheinlich, jedenfalls aber derart ungewiss, dass im Falle der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur eine Weitervermietung zu ungünstigeren wirtschaftlichen Bedingungen, sondern sogar der vollständige Ausfall weiterer Mietzahlungen aufgrund unterbleibender Anschlussvermietung zu besorgen ist. Das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Eine dem Kläger günstigere Beurteilung wäre nur in Betracht gekommen, wenn der geltend gemachte Kündigungsrückstand zum Zeitpunkt des jeweiligen Kündigungsausspruchs aus vernünftiger und objektiver Sicht offensichtlich uneinbringlich und auch mit einem fortdauernden Ausbleiben von Mietzahlungen durch die Beklagten zu rechnen gewesen wäre. Denn in diesem Falle wäre bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtung die Inkaufnahme des nicht hinreichend sicher kalkulierbaren Risikos einer Anschlussvermietung der eines fortdauernden Zahlungsausfalls bei gleichzeitigem Verbleib der Beklagten in der Wohnung vorzuziehen gewesen. Die Voraussetzungen für eine derartige Risikoabwägung lagen aber weder zum Zeitpunkt der bereits eine Woche nach dem Ableben der Erblasserin ausgesprochenen Kündigung vom 5. Dezember 2014 noch bei der Schriftsatzkündigung vom 27. Januar 2015 vor, da die Beklagte zu 1) bereits mit Schreiben vom 15. November 2014 keine wirtschaftlichen, sondern vornehmlich rechtliche Erwägungen gegen die vom Kläger angemeldeten Zahlungsansprüche ins Feld geführt hatte; letzteren indes vermochten die ernsthafte Besorgnis eines dauerhaften Zahlungsausfalls nicht zu begründen. Diese Besorgnis bestand bei Ausspruch der Kündigung vom 20. Juli 2015 aufgrund der von den Beklagten in der Zwischenzeit geleisteten Zahlungen erst recht nicht.

Nichts anderes folgt daraus, dass die wirksame Kündigung des Mietverhältnisses auch Auswirkungen auf den Beklagten zustehende Gewährleistungsrechte gehabt und damit einhergehend nach Auffassung der Berufung zu einer Entlastung des Nachlasses geführt hätte. Das greift zu kurz. Denn ein im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung bestehender Mangel berührt nicht nur die dem Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 BGB zustehenden Nutzungsentschädigungsansprüche negativ (vgl. BGH, Urteil vom 27. Mai 2015 – XII ZR 66/13, NJW 2015, 2795 Tz. 13), sondern kann ihn auch noch im Abwicklungsverhältnis gemäß § 242 BGB zur Beseitigung verpflichten (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 23). Selbst wenn aber eine rechtliche Verpflichtung zur Mangelbeseitigung nicht bestünde, käme ihre Durchführung dem Erhalt der Gebäudesubstanz zu Gute und diente damit der Sicherung, Erhaltung und Vermehrung des Nachlasses. Ihre kündigungsbedingte Suspendierung zum Zwecke ihres zeitweiligen oder sogar dauerhaften Aufschubs ist bei objektiver Betrachtung demnach weder vernünftig noch wirtschaftlich. Das gilt auch für die klägerseits mit dem Ausspruch der Kündigungen verbundene Hoffnung auf die Begründung und Durchsetzung von Nutzungsentschädigungsansprüchen nach § 546a Abs. 1 BGB gegenüber den Beklagten. Es ist zwar zutreffend, dass Ansprüche aus § 546a Abs. 1 BGB den von den Beklagten zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung geschuldeten Mietzins nicht unter-, sondern womöglich sogar überschreiten; allerdings bestehen sie nur für die Dauer der Vorenthaltung und entfallen im Moment der Räumung und Herausgabe. Da die Bedingungen einer – zudem nahtlosen – Anschlussvermietung hier jedoch ebenso in Frage standen und stehen wie die Möglichkeit zur Anschlussvermietung als solche, beruht die dadurch motivierte Kündigung des Mietverhältnisses vornehmlich auf einer tatsächlich nicht hinreichend begründeten Erwartungshaltung des Klägers und seiner nicht an diesem Rechtsstreit beteiligten Schwester. Eine derart spekulative Verwertungserwartung ist bei objektiver Betrachtung weder vernünftig noch wirtschaftlich sinnvoll; damit vermag auch sie die ausgesprochenen Kündigungen als Maßnahmen ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung nicht zu rechtfertigen.

Ob der Ausspruch der Kündigungen und das Festhalten an dem darauf gestützten Räumungsanspruch nicht ohnehin wegen der dem Kläger und seiner Schwester von den Beklagten zur Last gelegten Pflichtverletzungen und der das streitgegenständliche Grundstück betreffenden erbrechtlichen Ansprüche der Beklagte zu 1) treuwidrig war, bedurfte davon ausgehend keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ebensowenig, ob die bloße Miterbenstellung der Beklagten zu 1) und der daraus abgeleitete Besitz – den amtsgerichtlichen Erwägungen entsprechend – dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht ohnehin entgegen stehen.

Vor diesem Hintergrund hatten auch der auf Zahlung der Nutzungsentschädigung gerichtete weitere Hauptantrag sowie der die Feststellung der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses betreffende Hilfsantrag keinen Erfolg.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, aber ebenfalls unbegründet.

Sie ist zulässig, insbesondere waren die Prozessbevollmächtigten der Beklagten gemäß § 78 Abs. 1 ZPO postulationsfähig. Selbst wenn sie durch die Prozessführung widerstreitende Interessen i.S.d. § 43a Abs. 4 BRAO wahrgenommen haben sollten, berührt dies ihre Postulationsfähigkeit und die Wirksamkeit der von ihnen vorgenommenen Prozesshandlungen nicht (vgl. BGH, Urt. v. 14. Mai 2009 – IX ZR 60/08, NJW-RR 2010, 67 Tz. 9).

In der Sache hat die Berufung der Beklagten allerdings keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Beklagten zutreffend zur Zahlung von 4.000,00 EUR für den streitgegenständlichen Zeitraum verurteilt, da sie gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Entrichtung des Mietzinses verpflichtet waren. Die vom Amtsgericht bejahte Aktivlegitimation wird von den Beklagten nicht weiter in Abrede gestellt. Die Kammer nimmt insoweit auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, denen nichts hinzuzufügen ist, Bezug.

Soweit die Beklagten rügen, der tenorierte Zahlungsanspruch sei aufgrund der von ihnen unstreitig geleisteten Zahlungen gemäß § 362 Abs. 1 BGB erloschen, vermögen sie damit nicht durchzudringen. Das Amtsgericht hat die ohne ausdrückliche Zahlungsbestimmung erfolgten Zahlungen zutreffend gemäß § 366 Abs. 2 Alt. 2 BGB verrechnet, so dass die ihrem Umfang nach unstreitige Klageforderung verbleibt. Eine Verrechnung gemäß § 366 Abs. 1 BGB scheidet aus, da die Beklagten ihre Zahlungen weder ausdrücklich noch konkludent bestimmt haben. Zwar kann in den Fällen, in denen der Mieter regelmäßig die volle Miete leistet, bei einer verspäteten Zahlung im selben Monat davon ausgegangen werden, dass mit der Zahlung die gerade aktuelle (Monats-)Miete getilgt werden sollte (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 543 Rz. 117 m.w.N.). Das gilt aber nicht in dem hier zu beurteilenden Einzelfall, der nicht nur durch ständig schwankende Zahlungstermine und -höhen, sondern auch dadurch geprägt war, dass die Beklagten ihre Zahlungen teilweise mit einen konkreten Monat betreffenden Bestimmungen versehen haben. Im Lichte der §§ 133, 157 BGB ist in für den Gläubiger bei der hier gegebenen Sachlage der für die Anwendung des § 366 Abs. 1 BGB erforderliche hinreichend sichere Schluss, der Schuldner wolle auch bei ohne ausdrücklichen und unmissverständlichen Verwendungszweck erfolgenden Zahlungen eine konkrete – aktuelle – Mietschuld und nicht eine sich nach Anwendung der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB maßgebliche weitere Schuld tilgen, nicht zu ziehen (vgl. BGH, Urt. v. 5. April 1965 – VIII ZR 10/64, NJW 1965, 1373). Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt. Keine andere Beurteilung rechtfertigt die von den Beklagten behauptete nachträgliche Fälligkeitsabrede, für deren Vorliegen sie auf das erhebliche Bestreiten des Klägers beweisfällig geblieben sind. Eine Parteieinvernahme der Beklagten hatte aus den zutreffenden Erwägungen des amtsgerichtlichen Urteils zu unterbleiben, selbst unter Berücksichtigung des Gebotes der prozessualen Waffengleichheit (vgl. Kammer, Urt. v. 11. Dezember 2014 – 67 S 278/14, ZMR 2015, 301 Tz. 23 m.w.N.). Davon ausgehend ist auch der vom Amtsgericht zuerkannte Zinsanspruch gemäß den §§ 286 ff. BGB begründet.

Die Entscheidung zu den Kosten und zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Veranlassung zur Zulassung der Revision bestand gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hatte noch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich war.

 

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