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Energieausweis für Mietwohnungen

Alles Wissenswerte für Vermieter zum Energieausweis

Vermieter, die eine Immobilie käuflich erwerben oder künftig vermieten möchten, werden für dieses Unterfangen zwingend den sogenannten Energieausweis für die betreffenden Mietwohnungen benötigen. Dieser Energieausweis dient dabei nicht nur der Information im Hinblick auf den Energieverbrauch, den die Immobilie zu verzeichnen hat. Er ist spätestens von dem Vermieter dann vorzuzeigen, wenn ein Mieter ihn abfragt. Im Hinblick auf den Informationsausweis gibt es jedoch für die Vermieter sehr viele wichtige Informationen, die es zu berücksichtigen gilt.

Der Energieausweis ist ein Pflichtdokument

Für Mietwohnungen ist ein Energieausweis eine zwingende Pflicht. Was viele Vermieter jedoch nicht wissen ist, dass sie gesetzlich unaufgefordert zur Vorlage des Energieausweises für die Mietwohneinheit verpflichtet sind. Diese Vorlage sollte in der Regel bei einer Besichtigung einer Mietwohneinheit vorgezeigt werden. Im spätesten Fall sollte die Vorlage jedoch erfolgen, wenn der Mieter sein Interesse daran zeigt. Durch einen gut sichtbaren öffentlichen Aushang in der Wohnung kommt der Vermieter seiner gesetzlichen Pflicht jedoch nach. Sollte es nach der Besichtigung der Wohneinheit zu einem Mietvertragsverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter kommen, so hat der Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf die Aushändigung einer Kopie des Energieausweises. Nach § 16a der EnEV (Energieeinsparverordnung) gehört der Energieausweis sogar mittlerweile zu den Pflichtangaben, welche ein Vermieter im Zuge einer Wohnungsinseratsanzeige bekannt machen muss. Dies setzt allerdings voraus, dass zu dem Zeitpunkt des Inserats ein entsprechender Energieausweis für die Wohnung auch tatsächlich vorhanden ist.

Sollte für die betreffende Wohnung kein Energieausweis vorliegen, so muss dieser dringend beantragt werden. Ein Vermieter, welcher im Hinblick auf diese Daten falsche Angaben tätigt oder veröffentlicht kann aufgrund eines Verstoßes gegen die EnEV mit einem Bußgeld in maximaler Höhe von 15.000 Euro belangt werden.
Energieausweis Mietwohnung
Unabhängig davon, ob Vermieter eine Immobilie an einen Mieter vermieten möchten, oder ein Verkauf ansteht, ein Energieausweis für das Gebäude oder die Mietwohnung wird benötigt. Spätestens wenn der Mieter danach fragt. Foto: alexraths/Bigstock

Ist ein Energieausweis immer Pflicht?

Wer sich eingängig mit der deutschen Gesetzgebung auseinandergesetzt hat, wird wissen, dass es keine Regel ohne Ausnahme gibt. Auch bei dem Energieausweis gilt diese Regelung, allerdings gibt es lediglich zwei Ausnahmesituationen:

  • Gebäude mit Denkmalschutz
  • Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 m²

Beachtet werden muss hierbei jedoch, dass der Energieausweis nicht auf die einzelne Mietwohnung, sondern vielmehr auf das gesamte Gebäude bezogen wird. Dies gilt jedenfalls für die Berechnung der Nutzfläche. Dementsprechend stehen auch Vermieter, welche in einem Mehrfamilienhaus nur eine einzige Eigentumswohnung besitzen und vermieten möchten, die Pflicht für einen Energieausweis.

Der Energieausweis ist in zwei Varianten verfügbar. Generell wird dabei unterschieden zwischen dem sogenannten Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis beschreibt im Vergleich zu dem Verbrauchsausweis sehr viel detaillierter die energierelevanten Informationen im Hinblick auf die Wohnung, während hingegen der Verbrauchsausweis sich lediglich auf den reinen Verbrauch auf der Grundlage von Betriebskostenabrechnungen bezieht. Dementsprechend ist es auch nicht verwunderlich, dass der Bedarfsenergieausweis kostenintensiver für einen Vermieter ist. Aus Sicht des Vermieters mag es ein wenig bedauerlich sein, dass es eine genaue gesetzliche Regulierung für den Energieausweis gibt. Ein Vermieter kann somit nicht eigenständig auswählen, welcher Energieausweis vorgelegt werden kann. Der Gesetzgeber besagt, dass diese freie Wahl lediglich für Wohngebäude mit einer Anzahl von vier oder mehr Wohneinheiten besteht. Bei jedem anderen Gebäude, welches weniger als vier Wohneinheiten aufweist, ist ein Bedarfsausweis zwingende Pflicht. Diese Pflicht kann lediglich dadurch umgangen werden, dass die Immobilie über dem geltenden Standard renoviert oder saniert wurde. In diesem Fall hat der Vermieter die freie Wahl, welcher Energieausweis vorgelegt wird.

Ein Energieausweis muss nicht zwingend zu einem festen Bestandteil eines Mietvertrages werden. Sollte der Vermieter auch nach Verlangen des Mieters den Energieausweis nicht vorlegen, so ergibt sich daraus dann kein Anspruch des Mieters auf etwaige Sonderrechte. Auch die Miete kann durch den Mieter dann nicht eigenständig gekürzt werden.

Das Fehlen eines Energieausweises kann jedoch durchaus gravierende Auswirkungen auf die Frage des Schadenersatzes eines Vermieters haben, wenn in der Mietwohneinheit Schimmel auftreten sollte. Zumeist wird in diesem Zusammenhang gern mit falscher Belüftung oder einer falschen Heizpraxis argumentiert, doch für Mieter ergeben sich aus dem Fehlen eines Energieausweises heraus Möglichkeiten, diesem Schadenersatz zu entgehen.

Wo kann der Energieausweis erworben werden?

Welche Stelle genau dazu berechtigt ist, einen entsprechenden Energieausweis auszustellen, ist in der EnEV für bestehende Immobilien genau geregelt. Für Neubauten obliegt die Regelung jedem Bundesland im Hinblick auf die Voraussetzungen. Auf der Grundlage des § 21 EnEV dürfen

  • Architekten
  • Bauingenieure
  • Personen mit Hochschulabschluss
  • staatlich anerkannte Techniker
  • Handwerksmeister
  • öffentliche Bausachverständige

den Energieausweis ausstellen. Nähere Informationen können jedoch bei den jeweiligen Verbraucherzentren eingeholt werden.

Wie kann der Energieausweis eingeholt werden?

Ein Vermieter hat mehrere Wege, um den Energieausweis für betreffende Wohneinheiten zu erhalten.

1. Wenn eine Eigentumswohnung, welche sich in einem Mehrfamilienhaus befindet, vermietet werden soll ist die Hausverwaltung ein guter Ansprechpartner für Energieausweis. Es ist durchaus möglich, dass die Hausverwaltung mit der Bereitstellung dieser Energieausweise betreut wurde. Eine generelle Pflicht zur Bereitstellung besteht jedoch nicht. Ein Energieausweis für ein Gebäude hat eine Gültigkeit von 10 Jahren, sodass die Wahrscheinlichkeit, dass die Hausverwaltung im Besitz eines solchen Dokuments ist, nicht gerade gering ist. Eine weitere gute Möglichkeit ist auch die Kontaktaufnahme mit anderen Eigentümern des Mehrfamilienhauses. Sollte ein derartiges Dokument bereits vorhanden sein, so sind die Kosten anteilig zu übernehmen.

2. Eine Alternative zu dieser Vorgehensweise ist noch die Kontaktaufnahme mit dem jeweiligen Energieversorger der Immobilie. Der Energieversorger verfügt über die jeweiligen Daten der Immobilie und kann den Energieausweis daher behändigen. In der gängigen Praxis jedoch verweigern einige Energieanbieter unter Hinweis auf den bestehenden Datenschutz die Herausgabe eines Energieausweises, sodass durchaus mit Problemen zu rechnen ist.

Gern beraten wir Sie als erfahrene Anwaltskanzlei in dieser Hinsicht und unterstützen Sie dabei, Ihrer gesetzlichen Pflicht zur Bereitstellung des Energieausweises nachzukommen.

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