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Höhere Nebenkosten-Abschläge wegen Energiepreise – ist das zulässig?

Vorzeitige einseitige Erhöhung der Nebenkosten-Vorauszahlungen durch den Vermieter

Viele Verbraucher haben bereits mit großer Sorge zur Kenntnis nehmen müssen, dass die Preise für Energie in Deutschland in der jüngeren Vergangenheit merklich angestiegen sind. Betroffen hiervon sind nicht nur die Benzinpreise an der Tankstelle, welche insbesondere den Autofahrern sowie Berufspendlern arg zu schaffen machen, sondern auch die Preise für Heizgas sowie Öl im Allgemeinen. Diese Preisentwicklung hat natürlich gravierende Auswirkungen auch auf Mietvertragsverhältnisse, sodass aktuell unzählige Mieter mit Schrecken der nächsten Nebenkostenabrechnung entgegensehen. Es ist keine Frage, dass die Preisentwicklung sich auch auf die Nebenkostenabrechnung auswirken wird. Es wird allgemeinhin erwartet, dass die hohen Energiepreise auch zu einem gravierenden Anstieg bei den Gas- sowie Öl- und Fernwärmekosten führen wird. Die Frage ist lediglich, ob ein Vermieter jetzt dazu berechtigt ist, sofort einen höheren Abschlag von dem Mieter zu fordern.

Aus rechtlicher Sicht ist die Frage aktuell noch nicht abschließend geklärt. Aktuell diskutieren der Mieterbund sowie der Eigentümerverband sehr emotional diese Frage und eine Lösung ist noch nicht in Sicht.

Mieter sollten bereits jetzt reagieren

Es ist aktuell ein sehr weit verbreitetes Thema in den Rundfunkmedien, dass Mieter bereits jetzt mit Weitsicht im Hinblick auf die nächste Nebenkostenabrechnung reagieren sollte. Dass es zu einem Anstieg der Nebenkosten kommen wird, ist angesichts der wöchentlich rasant ansteigenden Energiepreise keine Frage mehr. Dementsprechend sind Mieter aktuell sehr gut geraten, wenn sie bereits zum jetzigen Zeitpunkt Geld für die nächste Nebenkostenabrechnung ansparen. Schließlich kommt die jährliche Nebenkostenabrechnung so sicher wie das Amen in der Kirche. Problematisch hierbei ist allerdings der Umstand, dass sehr viele Mieter zum einen überhaupt nicht wirtschaftlich dazu in der Lage sind, einen entsprechenden Betrag für die nächste Nebenkostenabrechnung anzusparen und zum anderen etliche Vermieter überhaupt nicht auf die jährliche Abrechnung warten möchten oder können.

Vermieter wenden sich bereits jetzt an die Mieter

Vermieter können Nebenkosten jetzt nicht einseitig erhöhen
Nebenkostenvorauszahlungen einseitig vorzeitig anheben wegen gestiegener Energiekosten: Vermieter können Nebenkosten jetzt nicht einseitig erhöhen – Anders sieht es nach der Abrechnung aus.  (Symbolfoto: tommaso79/Shutterstock.com)

Es ist durchaus nachvollziehbar, dass die Vermieter auf die gestiegenen Energiepreise schnell reagieren möchten. Auch ein Vermieter nimmt die aktuelle Entwicklung zur Kenntnis und möchte ja schlussendlich sein Eigentum so wirtschaftlich wie möglich betreiben. Aus diesem Grund wenden sich etliche Vermieter bereits zum jetzigen Zeitpunkt mit der Forderung nach höheren Abschlägen an die Mieter. Fraglich ist hierbei jedoch, ob diese Vorgehensweise der schnellen Abschlagsanpassung überhaupt im Sinne des deutschen Gesetzgebers ist. Fakt ist, dass diese Vorgehensweise aktuell in der gängigen Praxis bereits sehr weit verbreitet ist. Die Meldungen des DMB (Deutschen Mieterbundes) im Hinblick auf diese Thematik häufen sich und gehen dabei einher mit den Meldungen, die von dem Eigentümerverband Haus / Grund veröffentlicht werden.

Durch diese Vorgehensweise wollen Vermieter das Risiko, dass sie letztlich die angestiegenen Kosten aus den eigenen wirtschaftlichen Mitteln begleichen müssen, möglichst minimieren. Die Gefahr, dass ein Mieter die angestiegene jährliche Nebenkostenabrechnung nicht begleichen kann, ist dabei nicht zu unterschätzen.

Sollte ein Mieter bereits zu einem früheren Zeitpunkt als dem Termin der jährlichen offiziellen Abrechnung die Forderung des Vermieters nach einer erhöhten Nebenkostenvorauszahlung erhalten steht natürlich die Frage im Raum, ob dieser Forderung seitens des Mieters nachgegeben werden muss und ob mit dieser Forderung auch tatsächlich eine Zahlungspflicht des Mieters einhergeht.

Der Gesetzgeber sagt grundsätzlich nein

Im Hinblick auf die bange Frage seitens der Mieter, ob eine erhöhte Abschlagsvorauszahlung aufgrund einer bereits jetzt erfolgten Forderung eines Vermieters gezahlt werden muss, gibt es eine durchaus beruhigende Antwort. Auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), genauer gesagt des § 560 Abs. 4, hat ein Vermieter erst dann das Recht auf eine Erhöhung der Vorauszahlungen, wenn zuvor eine erhöhte Abrechnung ergangen ist. In der gängigen Praxis geschieht dies in Deutschland einmal jährlich. Dementsprechend ist es auch rechtlich unzulässig, wenn Vermieter bereits jetzt vor der tatsächlich erhöhten Nebenkostenabrechnung eine erhöhte Abschlagszahlung von den Vermietern fordern.

Gem. § 560 Abs. 4 BGB hat ein Mieter durchaus das Recht, die Forderung des Vermieters nach einer erhöhten Abschlagsvorauszahlung, bevor die endgültige Abrechnung ergangen ist, abzulehnen.

Ein anderer Sachverhalt stellt sich dar, wenn die Abrechnung erfolgte

Sollte ein Vermieter eine erhöhte Abrechnung erhalten und mit dieser erhöhten Abrechnung auch direkt eine höhere Nebenkostenvorauszahlung ankündigen, so gilt diese Forderung als rechtlich zulässig. Dementsprechend steht ein Mieter in diesem Fall auch in der Zahlungspflicht. Hierbei muss jedoch erwähnt werden, dass eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung um einen Wert von über zehn Prozent seitens des Vermieters explizit nachvollziehbar und stichhaltig begründet werden muss. Dies sollte jedoch angesichts der aktuellen Situation, die durch die verstärkte Medienberichterstattung zu dieser Thematik jedem Verbraucher bekannt sein sollte, für den Vermieter keine akute Problematik darstellen. Im absoluten Zweifel dürften die Vermieter dementsprechend in einer Streitigkeit mit dem Mieter bezüglich der erhöhten Nebenkostenvorauszahlung, nachdem die Abrechnung ergangen ist, die deutlich besseren Karten haben.

Wie sollte jetzt vorgegangen werden

Unabhängig von der rechtlichen Situation gibt es auch Mietvertragsverhältnisse zwischen Vermietern und Mietern, die sich auf ein gutes Verhältnis begründen. Gerade dann, wenn der Mieter und der Vermieter sich sehr gut und langjährig kennen und ein gutes Verhältnis zueinander pflegen, sollten Mieter jetzt das Gespräch mit dem Vermieter suchen. In einem derartigen Gespräch können beide Parteien eine einvernehmliche und für beide Seiten optimale Lösung suchen. Mietern ist es beispielsweise möglich, auch ohne eine explizite Forderung des Vermieters auf freiwilliger Basis die Nebenkostenvorauszahlung zu erhöhen und auf diese Weise eine regelrechte Schocknebenkostenabrechnung zu vermeiden. Für den Mieter ist dies sicherlich ein Vorteil und auch der Vermieter kommt nicht in die Situation, auf den Betriebskosten aufgrund einer Zahlungsunfähigkeit des Mieters sitzen zu bleiben. Sollte eine derartige Lösung für beide Seiten akzeptabel sein, ist es jedoch immens wichtig, diese Einigung in Form einer Vereinbarung in schriftlicher Form festzuhalten. Diese schriftliche Vereinbarung sollte zudem auch ein fester Bestandteil des aktuell laufenden Mietvertrages werden, um auf diese Weise spätere Missverständnisse oder Streitigkeiten direkt im Vorfeld präventiv zu verhindern.

Der Mieterbund hat bereits reagiert

Dem Mieterbund in Deutschland ist die Problematik im Zusammenhang mit der befürchteten erhöhten Nebenkostenabrechnung ebenfalls nicht fremd und es ist bereits eine Reaktion erfolgt. Diese Reaktion erfolgte vor dem Hintergrund, dass viele Mieter finanziell dazu nicht in der Lage sein werden, die befürchtete Nebenkostenabrechnungsnachzahlung innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist begleichen zu können.

Für die Zahlung der erhöhten Nebenkostenabrechnung sieht der Gesetzgeber eine Frist in Höhe von 30 Tagen vor. Sollte ein Mieter diese Frist zur Zahlung nicht einhalten können, so wäre der Vermieter zu der Aussprache einer Kündigung berechtigt. Auf diese Weise könnten dann viele Mieter ohne eigene Schuld ihre Unterkunft verlieren, was nicht im Sinne des Gesetzgebers ist.

Der Mieterschutzbund hat sich mit der Forderung an die Bundesregierung gewandt, dass ein sogenanntes Kündigungsmoratorium ins Leben gerufen wird. Diese Forderung wurde dahingehend begründet, dass kein Mieter aufgrund von wirtschaftlichen Engpässen die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses befürchten sollte. Ein wesentlicher Bestandteil des Kündigungsmoratoriums ist auch die Forderung, dass das Zahlungsziel für die erhöhte Nebenkostenabrechnung von ursprünglich 30 Tagen auf 6 Monate erhöht wird. Auf diese Weise hätten Mieter dann erheblich mehr Zeit, das geschuldete Geld an den Vermieter zu zahlen. Diese Forderung wird jedoch aktuell von dem Eigentümerverband Haus / Grund abgelehnt. Als Begründung für die Ablehnung gab der Eigentümerverband zu bedenken, dass es Vermietern nicht zuzumuten sei, auf den Kosten sitzenzubleiben. Der Eigentümerverband äußerte stattdessen den Vorschlag, dass beide Vertragsparteien gemeinschaftlich nach einer einvernehmlichen Lösung suchen sollten. Diese Lösung sollte jedoch die Zielsetzung verfolgen, dass Zahlungsausfälle der Mieter auf jeden Fall vermieden werden sollten. Inwiefern die Bundesregierung in dieser wichtigen Frage reagieren wird, ist aktuell bedauerlicherweise noch nicht absehbar.

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