BGH-Urteil: Kostenverteilung bei WEG nach Nutzenprinzip

BGH klärt: Bei WEG können Renovierungskosten je nach Nutzen aufgeteilt werden.

In Wohnungseigentümergemeinschaften sind Beschlüsse zur Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum oft Gegenstand kontroverser Diskussionen. Nicht selten führen diese zu Streitigkeiten zwischen den Eigentümern, insbesondere wenn die Kosten abweichend von der gesetzlichen Regelung oder einer bestehenden Vereinbarung auf einzelne Eigentümer auferlegt werden.

Beschluss der Eigentümerversammlung zur Kostenverteilung

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsgremium einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie hat die Kompetenz, Beschlüsse über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu fassen, einschließlich der Verteilung der damit verbundenen Kosten. Dabei ist sie grundsätzlich an die gesetzlichen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und etwaige Vereinbarungen gebunden.

Streitgegenstand: Zulässigkeit der Kostenauferlegung auf einzelne Eigentümer

Nicht immer folgen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung zur Kostenverteilung dem gesetzlichen Regelfall oder einer bestehenden Vereinbarung. In Einzelfällen kann es sachgerecht erscheinen, die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum abweichend zu verteilen und einzelnen Eigentümern aufzuerlegen. Genau hier setzt der Streit an: Ist eine solche Kostenauferlegung auf einzelne Eigentümer durch Beschluss der Eigentümerversammlung zulässig?

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei Fällen näher beleuchtet und wegweisende Urteile (Aktenzeichen: V ZR 81/23  und  V ZR 87/23 vom 22.03.2024) gefällt. Die vorliegende Abhandlung analysiert die Entscheidungen des BGH und ordnet sie in den rechtlichen Kontext ein. Dabei werden die Voraussetzungen für die Zulässigkeit abweichender Kostenverteilungsbeschlüsse herausgearbeitet und die Auswirkungen auf die Beschlusskompetenz von Eigentümerversammlungen diskutiert.

Rechtliche Grundlagen

§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG: Grundsätzliche Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen bei Gemeinschaftseigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht in § 16 Abs. 2 S. 1 vor, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind. Diese gesetzliche Regelung stellt den Normalfall dar und gewährleistet eine faire und ausgewogene Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG: Möglichkeit abweichender Kostenverteilungsbeschlüsse durch die Eigentümerversammlung

Allerdings eröffnet § 16 Abs. 2 S. 2 WEG der Eigentümerversammlung die Möglichkeit, durch Beschluss eine abweichende Kostenverteilung zu bestimmen. Die Eigentümerversammlung kann demnach von der grundsätzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen und die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum in anderer Weise auf die Eigentümer verteilen oder einzelnen Eigentümern auferlegen.

Voraussetzungen für die Zulässigkeit abweichender Kostenverteilungsbeschlüsse

Abweichende Kostenverteilungsbeschlüsse der Eigentümerversammlung sind jedoch nicht grenzenlos zulässig. Sie müssen sich im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung bewegen und dürfen einzelne Eigentümer nicht unbillig benachteiligen. Bei der Beurteilung der Zulässigkeit sind insbesondere folgende Kriterien zu berücksichtigen:

• Sachlicher Grund für die abweichende Kostenverteilung
• Angemessene Berücksichtigung der Interessen aller Eigentümer
• Verhältnismäßigkeit der Kostenauferlegung
• Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Entscheidungsfindung

Die Eigentümerversammlung muss ihre Entscheidung sorgfältig abwägen und begründen. Sie hat einen gewissen Gestaltungsspielraum, der jedoch durch die Grundsätze einer ordnungsmäßigen Verwaltung und den Schutz der Individualrechte der Eigentümer begrenzt wird.

Fall 1: Reparaturkosten für Hebeanlage eines Doppelparkers

Sachverhalt: Beschluss zur Auferlegung der Reparaturkosten auf die Teileigentümer der Doppelparker

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit Tiefgarage und Doppelparkern beschloss die Eigentümerversammlung, die Kosten für die Reparatur der defekten Hebeanlage eines Doppelparkers abweichend von der gesetzlichen Regelung allein den Teileigentümern der Doppelparker aufzuerlegen. Die übrigen Eigentümer sollten nicht an den Kosten beteiligt werden.

Entscheidung des BGH: Beschluss ist zulässig und entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung zur Auferlegung der Reparaturkosten auf die Teileigentümer der Doppelparker zulässig ist und einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht (BGH, Urteil vom 14.02.2020, Az. V ZR 164/19). Die abweichende Kostenverteilung bewegt sich im Rahmen des Gestaltungsspielraums der Eigentümerversammlung.

Begründung: Gestaltungsspielraum der Eigentümerversammlung und angemessene Berücksichtigung des Nutzens

Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass die Eigentümerversammlung bei abweichenden Kostenverteilungsbeschlüssen einen gewissen Gestaltungsspielraum hat. Sie muss jedoch die Interessen aller Eigentümer angemessen berücksichtigen und darf einzelne Eigentümer nicht unbillig benachteiligen.

Im vorliegenden Fall war die Auferlegung der Reparaturkosten auf die Teileigentümer der Doppelparker sachlich gerechtfertigt, da nur diese Eigentümer einen besonderen Nutzen aus der Hebeanlage ziehen. Die übrigen Eigentümer haben keinen vergleichbaren Vorteil, sodass eine Beteiligung an den Kosten nicht geboten erscheint.

Der BGH stellte klar, dass die Eigentümerversammlung bei der Beurteilung der angemessenen Kostenverteilung den wirtschaftlichen Nutzen einzelner Eigentümer berücksichtigen darf. Eine abweichende Kostenauferlegung kann gerechtfertigt sein, wenn bestimmte Eigentümer ein Sondernutzungsrecht oder eine Gebrauchsmöglichkeit haben, die über die allgemeine Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht.

Fall 2: Austauschkosten für Fenster einer Dachgeschosswohnung

Sachverhalt: Beschluss zur Auferlegung der Austauschkosten auf den Eigentümer der Dachgeschosswohnung

In einem weiteren Fall beschloss die Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Kosten für den Austausch der Fenster einer Dachgeschosswohnung abweichend von der gesetzlichen Regelung allein dem Eigentümer dieser Wohnung aufzuerlegen. Die Fenster waren aufgrund von Undichtigkeiten und Schimmelbefall erneuerungsbedürftig.

Entscheidung des BGH: Beschluss ist zulässig und entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied auch in diesem Fall, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung zur Auferlegung der Austauschkosten auf den Eigentümer der Dachgeschosswohnung zulässig ist und einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht (BGH, Urteil vom 05.07.2019, Az. V ZR 203/18). Die abweichende Kostenverteilung liegt im Ermessen der Eigentümerversammlung und ist sachlich gerechtfertigt.

Begründung: Alleinige Gebrauchsmöglichkeit des Eigentümers an den Fenstern

Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass der Eigentümer der Dachgeschosswohnung die alleinige Gebrauchsmöglichkeit an den auszutauschenden Fenstern hat. Die Fenster dienen ausschließlich der Belichtung und Belüftung seiner Wohnung und haben keine Bedeutung für die übrigen Eigentümer.

Aufgrund dieser besonderen Nutzungssituation ist es gerechtfertigt, dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung die Austauschkosten allein aufzuerlegen. Die übrigen Eigentümer ziehen keinen vergleichbaren Nutzen aus den Fenstern, sodass eine Beteiligung an den Kosten nicht angemessen erscheint.

Der BGH betonte, dass die Eigentümerversammlung bei der Entscheidung über abweichende Kostenverteilungsbeschlüsse die konkreten Umstände des Einzelfalls berücksichtigen muss. Dabei kann die alleinige Gebrauchsmöglichkeit eines Eigentümers an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums ein sachlicher Grund für eine abweichende Kostenauferlegung sein.

Allerdings darf die Eigentümerversammlung den betroffenen Eigentümer nicht unverhältnismäßig belasten. Die Kostenauferlegung muss sich im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung bewegen und die Interessen aller Eigentümer angemessen berücksichtigen.

Auswirkungen des BGH-Urteils

Erweiterung des Gestaltungsspielraums der Eigentümerversammlung bei Kostenverteilungsbeschlüssen

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zu abweichenden Kostenverteilungsbeschlüssen hat weitreichende Auswirkungen auf die Beschlusskompetenz von Eigentümerversammlungen. Durch die Entscheidung wird der Gestaltungsspielraum der Eigentümerversammlung bei der Verteilung von Kosten für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum erheblich erweitert.

Die Eigentümerversammlung kann nun in begründeten Fällen von der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen und die Kosten einzelnen Eigentümern auferlegen, wenn dies sachlich gerechtfertigt ist. Dabei muss die Eigentümerversammlung die Interessen aller Eigentümer angemessen berücksichtigen und darf einzelne Eigentümer nicht unbillig benachteiligen.

Berücksichtigung des wirtschaftlichen Nutzens als zulässiges Kriterium für abweichende Kostenverteilung

Ein wesentliches Kriterium für die Zulässigkeit abweichender Kostenverteilungsbeschlüsse ist nach dem BGH-Urteil der wirtschaftliche Nutzen, den einzelne Eigentümer aus bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums ziehen. Wenn Eigentümer eine besondere Gebrauchsmöglichkeit oder ein Sondernutzungsrecht haben, das über die allgemeine Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht, kann dies eine abweichende Kostenauferlegung rechtfertigen.

Die Eigentümerversammlung darf somit bei der Entscheidung über die Kostenverteilung berücksichtigen, ob einzelne Eigentümer einen überdurchschnittlichen Vorteil aus der Erhaltungsmaßnahme ziehen. Dies eröffnet neue Möglichkeiten für eine sachgerechte und interessengerechte Kostenverteilung.

Keine Verpflichtung zur Regelung zukünftiger gleichgelagerter Fälle

Das BGH-Urteil stellt zudem klar, dass die Eigentümerversammlung bei abweichenden Kostenverteilungsbeschlüssen nicht verpflichtet ist, zugleich eine Regelung für zukünftige gleichgelagerte Fälle zu treffen. Die Eigentümerversammlung kann die Kostenverteilung einzelfallbezogen beschließen und muss keine allgemeingültige Regelung für vergleichbare Sachverhalte festlegen.

Dies ermöglicht es der Eigentümerversammlung, flexibel auf die konkreten Umstände des Einzelfalls zu reagieren und sachgerechte Lösungen zu finden, ohne sich für die Zukunft zu binden. Allerdings sollte die Eigentümerversammlung darauf achten, dass die Beschlüsse nicht willkürlich erscheinen und die Eigentümer nicht ungleich behandelt werden.

Fazit

BGH bestätigt Zulässigkeit der Kostenauferlegung auf einzelne Eigentümer durch die Eigentümerversammlung

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zu abweichenden Kostenverteilungsbeschlüssen bei Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum hat die Zulässigkeit der Kostenauferlegung auf einzelne Eigentümer durch die Eigentümerversammlung bestätigt. Damit wurde klargestellt, dass die Eigentümerversammlung in begründeten Fällen von der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen und die Kosten einzelnen Eigentümern auferlegen darf, wenn dies sachlich gerechtfertigt ist.

Die Entscheidung des BGH schafft Rechtssicherheit für Wohnungseigentümergemeinschaften und stärkt die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung. Sie eröffnet neue Möglichkeiten für eine sachgerechte und interessengerechte Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.

Stärkung der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bei Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum

Durch das BGH-Urteil wird die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bei Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gestärkt. Die Eigentümerversammlung erhält einen erweiterten Gestaltungsspielraum bei der Verteilung von Kosten und kann flexibel auf die konkreten Umstände des Einzelfalls reagieren.

Dies ermöglicht es der Eigentümerversammlung, sachgerechte Lösungen zu finden und die Interessen aller Eigentümer angemessen zu berücksichtigen. Insbesondere der wirtschaftliche Nutzen, den einzelne Eigentümer aus bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums ziehen, kann nun als zulässiges Kriterium für eine abweichende Kostenverteilung herangezogen werden.

Einzelfallbezogene Beurteilung der Angemessenheit und Interessenabwägung bleibt erforderlich

Trotz der grundsätzlichen Zulässigkeit abweichender Kostenverteilungsbeschlüsse betont das BGH-Urteil, dass eine einzelfallbezogene Beurteilung der Angemessenheit und eine Interessenabwägung erforderlich bleiben. Die Eigentümerversammlung muss bei der Entscheidung über die Kostenverteilung die konkreten Umstände des Einzelfalls berücksichtigen und darf einzelne Eigentümer nicht unbillig benachteiligen.

Eine willkürliche oder sachlich nicht gerechtfertigte Kostenauferlegung auf einzelne Eigentümer ist weiterhin unzulässig. Die Eigentümerversammlung muss ihre Entscheidung nachvollziehbar begründen und die Interessen aller Eigentümer angemessen berücksichtigen.

Insgesamt stärkt das BGH-Urteil die Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Es schafft einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen der Gemeinschaft und den Rechten des einzelnen Eigentümers und trägt zu einer sachgerechten und fairen Kostenverteilung bei.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

1. Können Eigentümerversammlungen immer die gesamten Kosten für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum einzelnen Eigentümern auferlegen?

Nein, Eigentümerversammlungen können nicht in allen Fällen die gesamten Kosten für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum einzelnen Eigentümern auferlegen. Eine abweichende Kostenverteilung ist nur zulässig, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist und die Interessen aller Eigentümer angemessen berücksichtigt werden. Eine willkürliche oder unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer ist unzulässig.

2. Welche Kriterien sind bei der Beurteilung der Zulässigkeit abweichender Kostenverteilungsbeschlüsse zu berücksichtigen?

Bei der Beurteilung der Zulässigkeit abweichender Kostenverteilungsbeschlüsse sind insbesondere folgende Kriterien zu berücksichtigen:

• Der wirtschaftliche Nutzen, den einzelne Eigentümer aus bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums ziehen
• Besondere Gebrauchsmöglichkeiten oder Sondernutzungsrechte einzelner Eigentümer
• Die Angemessenheit und Verhältnismäßigkeit der Kostenauferlegung
• Die Interessenabwägung zwischen den betroffenen Eigentümern und der Gemeinschaft

3. Müssen Eigentümerversammlungen bei abweichenden Kostenverteilungsbeschlüssen auch zukünftige gleichgelagerte Fälle regeln?

Nein, Eigentümerversammlungen sind bei abweichenden Kostenverteilungsbeschlüssen nicht verpflichtet, zugleich eine Regelung für zukünftige gleichgelagerte Fälle zu treffen. Die Kostenverteilung kann einzelfallbezogen beschlossen werden, ohne dass eine allgemeingültige Regelung für vergleichbare Sachverhalte festgelegt werden muss. Allerdings sollte die Eigentümerversammlung auf eine konsistente und nachvollziehbare Beschlussfassung achten, um den Anschein von Willkür zu vermeiden.

4. Welche Auswirkungen hat das BGH-Urteil auf die Beschlusskompetenz von Eigentümerversammlungen?

Das BGH-Urteil stärkt die Beschlusskompetenz von Eigentümerversammlungen bei Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Es erweitert den Gestaltungsspielraum der Eigentümerversammlung bei der Verteilung von Kosten und ermöglicht eine sachgerechte und interessengerechte Kostenauferlegung auf einzelne Eigentümer in begründeten Fällen. Gleichzeitig betont das Urteil die Notwendigkeit einer einzelfallbezogenen Beurteilung der Angemessenheit und einer Interessenabwägung.

5. Können benachteiligte Eigentümer gegen abweichende Kostenverteilungsbeschlüsse vorgehen?

Ja, benachteiligte Eigentümer können gegen abweichende Kostenverteilungsbeschlüsse vorgehen, wenn sie sich durch den Beschluss unbillig benachteiligt fühlen. Sie können den Beschluss anfechten und gerichtlich überprüfen lassen. Das Gericht wird dann prüfen, ob der Beschluss sachlich gerechtfertigt ist, die Interessen aller Eigentümer angemessen berücksichtigt und keine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer darstellt. Bei einer willkürlichen oder sachlich nicht gerechtfertigten Kostenauferlegung besteht die Möglichkeit, den Beschluss für ungültig erklären zu lassen.