Jeder, der schon einmal eine Wohnung gemietet hat, kennt das Problem: Die Kaution muss auf einmal aufgebracht werden und ist für viele Menschen nicht ohne Weiteres verfügbar. Aber gibt es da nicht eine Alternative in Form der Mietbürgschaft? In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über die Mietbürgschaft wissen müssen – von den Vor- und Nachteilen bis zu den unterschiedlichen Anbietern.
Bürgschaft oder Kaution?
Wenn ein Mensch einen Umzug von einer Wohnung in eine andere Wohnung realisieren möchte oder muss, so ist dieser Schritt stets mit hohen Kosten verbunden. Zusätzlich zu den Umzugskosten ist insbesondere die Mietkaution, welche von den Vermietern in nahezu jeder Stadt Deutschlands verlangt werden, durchaus ein immenser Kostenfaktor. Viele Mieter haben durchaus wirtschaftliche Probleme und können die geforderte Kaution nicht so ohne Weiteres begleichen. Für gewöhnlich fordert der Vermieter eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten auf Nettobasis als Absicherung für das Mietvertragsverhältnis bzw. sein Eigentum, sodass der Mieter durchaus mit einem vierstelligen Betrag rechnen muss. Es gibt jedoch durchaus die Möglichkeit, die entsprechende Mietkaution mittels einer sogenannten Mietbürgschaft zu realisieren. Diese Möglichkeit birgt jedoch auch gewisse Risiken.
Zwingende Voraussetzung für eine Mietbürgschaft ist, dass der Vermieter sie als Form der Absicherung auch akzeptiert. Hierbei handelt es sich um eine gesonderte Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter, welche einvernehmlich getroffen werden muss.
Um was genau handelt es sich bei der Mietbürgschaft eigentlich?
Im Grunde genommen wird einem Vermieter bei der Mietbürgschaft die geforderte Mietkaution nicht in Form von Bargeld oder einer Überweisung übergeben, sondern vielmehr durch eine Urkunde. Die sogenannte Bürgschaftsurkunde ist rechtlich betrachtet jedoch auch eine Absicherung für den Vermieter, da eine anderweitige Person oder auch ein externes Geldinstitut respektive eine Versicherung für den Mieter bürgt. Für den Mieter bringt die Mietbürgschaft den Umstand mit sich, dass die Mietwohnung kautionsfrei bezogen werden kann.
Die Kautionsbürgschaft ist insbesondere in den Fällen sehr sinnvoll, in denen der Mieter die geforderte Mietkaution nicht als freien Betrag zur Verfügung hat. Eine Mietbürgschaft hat jedoch auch für diejenigen Mieter, welche die Kaution auch bar hätten bezahlen können, Vorteile. Wird eine Mietkaution in bar auf ein eigens dafür eingerichtetes Konto eingezahlt, so hat der Mieter einen gesetzlich verankerten Anspruch auf die entsprechenden Zinserträge. Da die Zinserträge sich aktuell in sehr überschaubaren Grenzen halten erhält der Mieter durch die Mietbürgschaft die Gelegenheit, das Kapital anderweitig und etwaig wirtschaftlich erträglicher einzusetzen.
Ein Mieter hat keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Mietbürgschaft als Absicherung des Mietvertragsverhältnisses respektive des Vermietereigentums akzeptiert. Sollte der Vermieter die Bürgschaft nicht als solche akzeptieren, so muss der Mieter die geforderte Mietkaution bezahlen – ansonsten wird kein Mietvertragsverhältnis zustande kommen.
Die unterschiedlichen Bürgschaftsarten
Dem reinen Grundsatz nach gibt es zwei verschiedene Bürgschaftsarten, die auch als Mietbürgschaft verwendet werden können. Zu nennen ist hier die Ausfallbürgschaft sowie die selbstschuldnerische Bürgschaft. Rechtlich betrachtet hat der Vermieter im Zusammenhang mit einer Mietbürgschaft den Status eines Gläubigers inne, während hingegen der Mieter den rechtlichen Status eines Schuldners hat. Ein Mieter sollte jedoch die Eigenheiten der beiden Bürgschaftsarten genau kennen, bevor diese in Anspruch genommen wird. Liegt eine sogenannte Ausfallbürgschaft vor, so wird sich der Vermieter mit seinen entsprechenden Forderungen im ersten Schritt an den Mieter als Schuldner wenden.
Sollte der Mieter als Schuldner die Forderungen des Vermieters jedoch nicht begleichen können berechtigt die Ausfallbürgschaft den Vermieter dazu, sich mit seiner Forderung an den Bürgschaftsgeber zu wenden. Hierfür ist es jedoch zwingend erforderlich, dass der Vermieter zunächst den vollständigen Rechtsweg inklusive der Zwangsvollstreckung ohne Erfolg beschritten hat. Im Fall einer selbstschuldnerischen Bürgschaft jedoch verhält sich der Sachverhalt ein wenig anders. Die selbstschuldnerische Bürgschaft berechtigt den Gläubiger ausdrücklich dazu, sich mit seinen Forderungen direkt an den Bürgschaftsgeber zu wenden. Der erfolglose Rechtsweg im Zusammenhang mit dem Mieter ist hierfür nicht zwingend erforderlich. Auch die Zahlungsfähigkeit des Mieters ist rechtlich betrachtet irrelevant.
Wichtige Aspekte im Zusammenhang mit der selbstschuldnerischen Bürgschaft
- der Verzicht auf die Einrede einer Vorausklage
- die Bürgschaft auf die erste Anforderung
In der gängigen Praxis ist der Verzicht auf die Einrede einer Vorausklage bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft als Standardbestandteil in dem Bürgschaftsvertrag fixiert. Die Einrede einer Vorausklage als Klausel bringt für den Bürgschaftsgeber die Berechtigung mit sich, die Zahlung der Vermieterforderungen bis zu der Zwangsvollstreckung zu verweigern. Der Bürgschaftsgeber wird erst dann aus der Bürgschaft heraus zahlungspflichtig, wenn die Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Mieter erfolglos geblieben sind. Bei einem Verzicht auf diese Einrede wird der Bürge als solcher sofort zahlungspflichtig.
Die Bürgschaft auf die erste Anforderung ist insbesondere für private Bürgen sehr wichtig und es ist nicht ratsam, dass ein privater Bürge diese Bürgschaftsform unterschreibt. Diese Bürgschaftsform verpflichtet den Bürgen dazu, die Forderung des Gläubigers ohne vorherige Prüfung sofort zu zahlen. Problematisch kann es für den Bürgschaftsgeber dann werden, wenn die Forderung des Gläubigers unberechtigt war. In derartigen Fällen wird der Gläubiger sein Geld nur über den gerichtlichen Weg zurückerhalten.
Der Bürgschaftsgeber steht nicht im Mietvertrag
Obgleich ein Bürgschaftsgeber für einen Vermieter im Zusammenhang mit Forderungen zum Ansprechpartner wird, so steht der Bürge als solcher nicht in dem Mietvertrag. Erst dann, wenn der Mieter seinen Mietverpflichtungen finanziell nicht mehr nachkommen kann, wird der Bürge in Anspruch genommen. In der gängigen Praxis übernehmen gerade bei jungen Menschen nicht selten die Eltern die Rolle des Bürgen. Die Eigenschaft als Bürge kann dem reinen Grundsatz nach jedoch fast jeder erwachsene Mensch übernehmen. Unabhängig davon, ob es sich um Freunde oder Verwandte oder anderweitige Privatpersonen handelt, kann eine entsprechende Bürgschaft unterschrieben werden. Die Geschäftsfähigkeit ist hierbei jedoch eine zwingende Voraussetzung.
In diesem Zusammenhang darf jedoch nicht unerwähnt bleiben, dass die Unterschrift auf einer Bürgschaft für den Bürgen selbst mit einem gewissen Risiko verbunden ist. Wenn ein Mieter seinen Verwandten oder Freunden dieses Risiko nicht zumuten möchte kann auch eine entsprechende Versicherung respektive eine Bank die Eigenschaft des Mietbürgen übernehmen. Derartige Finanzinstitute oder auch Versicherungsunternehmen werden jedoch eine Mietbürgschaft nur unter ganz bestimmten Umständen unterschreiben. In der gängigen Praxis muss der Mieter hierfür einen gewissen finanziellen Betrag an die Bank respektive die Versicherung auf monatlicher Basis zahlen.
Die Mietbürgschaft endet automatisch
Obgleich die Mietbürgschaft rechtlich den Status einer Bürgschaft hat, so gibt es im Zusammenhang mit der Mietbürgschaft eine spezielle Eigenheit. Die Mietbürgschaft als solche ist an den festen Zweck des Mietvertragsverhältnisses zwischen dem Vermieter und dem Mieter gebunden. Dies bedeutet, dass die Bürgschaft auch entsprechend dann endet, wenn das Mietvertragsverhältnis beendet wird. Es ist für den Bürgschaftsgeber dementsprechend nicht zwingend erforderlich, die entsprechende Bürgschaft zu beenden bzw. zu widerrufen.
Die Mietbürgschaft kann durchaus Vorteile mit sich bringen, da sie sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter gleichermaßen den Weg in das Mietvertragsverhältnis beschleunigt. Ein Vermieter muss nicht zwingend ein Konto für die Mietkaution eröffnen und die Mietkaution des Mieters dort einzahlen. Trotzdem gibt es eine Form der Absicherung vor etwaigen finanziellen Schäden, die aus einem Mietvertragsverhältnis heraus für einen Vermieter entstehen können. Der Mieter hingegen hat den Vorteil, dass die teilweise immens hohen Summen für die Mietkaution nicht zwingend aufgebracht werden müssen. Das einzige, was ein Mieter unternehmen muss, ist, einen passenden Bürgen für diese Form der Bürgschaft zu finden.
Was ist besser Mietbürgschaft oder Kaution?
Abschließend lässt sich sagen, dass eine Mietbürgschaft eine gute Alternative oder Ergänzung zur Mietkaution sein kann. Sie ist vor allem dann sinnvoll, wenn man keine hohe Geldkaution oder Barkaution hinterlegen möchte oder kann. Auch für die Vermieter ist sie oft attraktiver, da sie in der Regel weniger Risiko und Aufwand bedeutet. Jedoch sollte man trotzdem auch die Kosten einer Mietbürgschaft im Auge behalten. Oft kostet eine Mietbürgschaft bis zu 5 Prozent der ursprünglichen Kautionssumme pro Jahr und zwar jedes Jahr solange das Mietverhältnis besteht. Das sind durchaus auf Dauer hohe Kosten. Diese Kosten werden für die Bürgschaft nach dem Ende eines Mietverhältnisses in der Regel nicht erstattet. Eine weitere Möglichkeit zur Aufbringung der Kautionssumme wäre da zum Beispiel ein simpler Ratenkredit in Höhe der Kautionssumme. Bei den derzeitig niedrigen Zinsen könnte das durchaus günstiger sein als die Bürgschaft. Aber wie immer lohnt sich ein Vergleich.
