Die Rechte von Mietern bei Heizungs- und Warmwasserausfällen

Mieterrechte bei Ausfall von Heizung und Warmwasser

Das deutsche Mietrecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, das darauf abzielt, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern zu schaffen. Eine der Kernkomponenten dieses Rechtssystems ist der Schutz der Mieterrechte, insbesondere wenn das gemietete Objekt, wie eine Wohnung oder ein Geschäftsraum, nicht dem Zustand entspricht, der im Mietvertrag festgelegt wurde.

Diese Rechte der Mieter sind umfassend und decken verschiedene Aspekte des Mietverhältnisses ab. Sie reichen von der Gewährleistung der allgemeinen Wohnqualität bis hin zur Sicherstellung, dass die vermietete Immobilie alle vereinbarten Eigenschaften und Funktionen aufweist. Einer der häufigsten und bedeutendsten Problembereiche, der zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern führt, betrifft Heizungs- und Warmwasserprobleme.

Diese Probleme sind nicht nur unangenehm und potenziell gesundheitsschädlich, sondern sie können auch als Verletzung der Vertragspflichten des Vermieters angesehen werden. In der Praxis bedeutet dies, dass Mieter, wenn sie mit solchen Problemen konfrontiert werden, das Recht haben, bestimmte Maßnahmen zu ergreifen. Dazu gehört oft das Recht, eine Mietminderung zu verlangen, bis das Problem behoben ist. Darüber hinaus können Mieter unter bestimmten Umständen auch Schadenersatzansprüche geltend machen, wenn ihnen durch die mangelhaften Bedingungen ein Schaden entstanden ist.

Bedeutung von Heizung und Warmwasser in Mietwohnungen

Der Heizung und dem Warmwasser kommt in Mietwohnungen eine ganz besondere Bedeutung zu, da der Gesetzgeber dem Mieter in den Mietobjekten eine gewisse, saisonal abhängige, Mindesttemperatur zusichert. Die Mindesttemperatur kann jedoch nur erreicht werden, wenn die Heizung funktioniert. Das Warmwasser hat dem reinen Grundsatz nach nichts mit der in der Wohnung vorherrschenden Temperatur zu tun, allerdings sichert der Gesetzgeber dem Mieter auch das Recht zu, sich mit warmem Wasser zu waschen. Das Warmwasser ist im entscheidenden Ausmaß von einer funktionierenden Heizung abhängig.

Überblick über die gesetzlichen Grundlagen und Mieterrechte

n Deutschland gibt es die sogenannte typische Heizperiode, die jährlich vom 01.10. bis zum 30.04. für einen Zeitraum von sieben Monaten gilt. Als maßgebliche gesetzliche Grundlage gilt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und speziell der § 535, da in diesem Paragrafen die Hauptpflichten des Vermieters sowie des Mieters aufgeführt sind. Jeder Mietvertrag in Deutschland basiert auf diesem Paragrafen und die Mieterrechte können hieraus abgeleitet werden.

Häufigkeit und typische Ursachen für Ausfälle von Heizung und Warmwasser

In der gängigen Praxis kommt es regelmäßig zu Heizungsausfällen, die auf veraltete Heizungssysteme oder auf mangelnde Wartungen zurückzuführen sind. Gerade in älteren Mietobjekten, deren Baustandard nicht mehr der heutigen DIN-Norm entspricht, ist ein Ausfall der Heizung und des Warmwassers keine Seltenheit. Gerade in der kalten Jahreszeit, wenn draußen Frosttemperaturen erreicht werden, zeigen sich veraltete Heizungen sehr anfällig für temperaturbedingte Ausfälle.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Das BGB sagt, dass ein Mieter den Ausfall der Heizung und des Warmwassers nicht dulden muss. Vielmehr steht der Vermieter in der sogenannten gesetzlichen Gewährleistungspflicht gegenüber dem Vermieter aus dem Mietvertrag heraus und muss seinen Pflichten nachkommen.

Mietrechtliche Einordnung von Heizung und Warmwasser als Mietmangel

Sollte in dem Mietobjekt die Heizung ausfallen und auch kein Warmwasser zur Verfügung stehen, so wird dies gesetzlich als Mietmangel angesehen. Das Mietobjekt kann in diesem Zeitraum von dem Mieter nicht vertragsgemäß genutzt werden, sodass er einen Anspruch gegenüber dem Vermieter hat. Der Gesetzgeber hat hierfür einen sogenannten stufenweisen Anspruch vorgesehen und der Vermieter muss die gesetzlich vorgesehene Reihenfolge einhalten und überdies auch seinen eigenen Pflichten nachkommen.

Gesetzliche Gewährleistungspflichten des Vermieters

Der Vermieter hat die Verpflichtung, den vertragsgemäßen Zustand des Mietobjekts sicherzustellen. Hierbei handelt es sich um eine sogenannte Hauptpflicht im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistungspflichten. Unmittelbar, nachdem der Vermieter Kenntnis von dem bestehenden Heizungs-/Warmwasserausfall erhalten hat, muss dieser Mangel beseitigt werden. Unterlässt der Vermieter die Mängelbeseitigung, so kann der Mieter aus diesem Unterlassen heraus weitergehende Ansprüche geltend machen.

Rechtliche Konsequenzen für den Vermieter

Wenn der Vermieter seine Pflichten zur Instandhaltung der Heizungs- und Warmwasserversorgung nicht erfüllt, können verschiedene rechtliche Konsequenzen entstehen. Eine davon ist der Schadensersatzanspruch des Mieters.

Grundsätzlich hat der Vermieter die Pflicht, eine Mindesttemperatur während der Heizperiode in der Wohnung zu garantieren und ganztägig warmes Wasser mit einer Temperatur von 40 bis 60 Grad bereitzustellen. Wenn der Vermieter diese Pflichten nicht erfüllt, kann der Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen.

Ein Schadensersatzanspruch kann sich vor allem ergeben, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels im Verzug ist. Das bedeutet, wenn der Vermieter nach Kenntnisnahme des Mangels und Ablauf einer angemessenen Frist zur Behebung des Mangels nicht tätig wird, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Dieser Schadensersatzanspruch kann die Kosten elektrischer Beheizung oder in Extremfällen auch die Kosten anderweitiger Unterbringung umfassen.

Es ist jedoch zu beachten, dass der Mieter den Mangel bei seinem Vermieter anzeigen und entsprechend dokumentieren muss, bevor er Schadensersatzansprüche geltend macht. Darüber hinaus hat der Mieter auch einen Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands, d.h. der ausreichenden Wärmeversorgung. Dieser Anspruch kann gerichtlich, nötigenfalls auch im Eilverfahren, durchgesetzt werden.

Es ist auch wichtig zu wissen, dass der Vermieter die Wärmeversorgung nicht einseitig drosseln oder gar abschalten darf, auch wenn die Energiepreise steigen. Sollte der Vermieter dies dennoch tun, kann dies weitere rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Duldungspflichten des Mieters bei Reparatur und Instandsetzung

Der Mieter hat aus dem Mietvertrag heraus gesetzliche Duldungspflichten, die sich auf Reparatur- und Modernisierungs- respektive Instandsetzungsmaßnahmen beziehen. Dies bedeutet, dass der Mieter dem Vermieter auch die Gelegenheit geben muss, einen bestehenden Mangel zu beseitigen oder die Heizungsanlage zu modernisieren respektive zu warten. Diesen Duldungspflichten sind allerdings Schranken gesetzt, da der Vermieter die Durchführung der entsprechenden Maßnahmen in einem angemessenen Zeitraum vorab schriftlich anzukündigen.

Handlungsoptionen und Pflichten des Mieters

Obgleich der Vermieter in der Hauptpflicht steht, den mangelfreien Zustand des Mietobjekts zu gewährleisten, so hat der Mieter natürlich auch Pflichten. Es gibt Sofortmaßnahmen, die der Mieter ergreifen muss. Unterlässt der Mieter die Sofortmaßnahmen, so kann dies ein Verwirken der Ansprüche nach sich ziehen.

Sofortmaßnahmen bei Ausfall – Was muss der Mieter tun?

Zu den ersten Maßnahmen, die ein Mieter bei einem Ausfall unternehmen sollte, zählt die Information des Vermieters. Nur wenn der Vermieter Kenntnis von dem Mangel hat, kann er ihn letztlich beheben. Sofern ein Mieter Fachkenntnisse bei der Heizungstechnik besitzt, kann natürlich auch ein Blick auf die mögliche Fehlerquelle geworfen werden. Lässt sich der Ausfall mit einfachen Mitteln beheben, so kann der Mieter dies in Rücksprache mit dem Vermieter auch durchführen.

Dokumentation des Mangels und Kommunikation mit dem Vermieter

Der aufgetretene Mangel sollte von dem Mieter umfangreich in schriftlicher Form oder auch, wenn möglich, mit Fotos dokumentiert werden. Diese Maßnahme dient der Beweissicherung für den Fall, dass es später zu Streitigkeiten mit dem Vermieter kommen sollte. Die Kommunikation mit dem Vermieter sollte auf jeden Fall in schriftlicher Form erfolgen. Gibt es für den Mangel Zeugen, so können diese auch aufgeführt werden.

Fristsetzung zur Mängelbeseitigung – Wie und wann?

Der Gesetzgeber sagt, dass dem Vermieter für die Mangelbeseitigung eine angemessene Frist eingeräumt werden muss. Der Begriff „angemessen“ gilt zwar als unbestimmter Rechtsbegriff, allerdings wird nach der allgemeinen Rechtsprechung ein Zeitraum von 14 Tagen als angemessen definiert. Die Fristsetzung zur Mängelbeseitigung sollte in schriftlicher Form an den Vermieter gerichtet werden.

Mietminderung und Schadensersatz

Der Mieter hat das Recht, eine Mietminderung und Schadensersatz gegenüber dem Vermieter geltend zu machen. Diese beiden Ansprüche sind jedoch an gewisse Grundvoraussetzungen geknüpft.

Voraussetzungen für eine Mietminderung bei Heizungs- und Warmwasserausfall

Die Grundvoraussetzung für die Mietminderung ist, dass der Vermieter zu einer Mängelbeseitigung mit Fristsetzung aufgefordert wurde und diese Frist ungenutzt verstreichen ließ. Die Mietminderung muss jedoch dem Vermieter in schriftlicher Form angedroht werden.

Berechnung der Mietminderung – Beispiele und Richtwerte

Die Höhe der Mietminderung ist abhängig davon, wie stark sich der Heizungs- und Warmwasserausfall auf die gesamte Wohnung auswirkt und ob er permanent oder nur zeitweilig auftritt. Die Mietminderungshöhe ist somit einzelfallabhängig und muss auch individuell geprüft werden. Die unterschiedlichen Gerichte in Deutschland haben diesbezüglich schon die unterschiedlichsten Urteile gefällt. In der gängigen Praxis bewegt sich eine Mietminderung im Rahmen von 25 bis 70 Prozent.

Rechtliche Streitigkeiten und ihre Lösung

Nicht immer lassen sich Streitigkeiten mit dem Vermieter vermeiden. Es gibt allerdings stets auch Lösungen, die jedoch nicht selten rechtliche Schritte erfordern. Es ist sowohl der außergerichtliche als auch der gerichtliche Lösungsansatz denkbar.

Der Weg zum Mieterschutzbund – Unterstützung und Beratung

So manch ein Mieter verfügt nicht über juristische Fachkenntnisse oder über eine Rechtsschutzversicherung, sodass sich rechtsanwaltliche Hilfe als schwierig erweist. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter hilfslos ist. Der Mieterschutzbund bietet in Deutschland sowohl Beratung als auch Unterstützung.

Mediation und Schlichtungsverfahren – Alternative zur gerichtlichen Auseinandersetzung

Das Mediation-respektive Schlichtungsverfahren gilt als Alternative zur gerichtlichen Auseinandersetzung und kann in vielen Fällen bereits Lösungen bieten. Für dieses Verfahren ist keine rechtsanwaltliche Hilfe erforderlich. Dieses Verfahren ist auch erheblich kostengünstiger als ein Gerichtsverfahren, welches stets mit einem gewissen Kostenrisiko für den Mieter verbunden ist.

Gerichtsverfahren-Ablauf und was Mieter beachten sollten

Möchte der Mieter gegenüber dem Vermieter rechtliche Ansprüche geltend machen, so ist nicht selten ein Gerichtsverfahren erforderlich. Ein Rechtsanwaltszwang existiert bei derartigen Verfahren zwar nicht, allerdings ist rechtsanwaltliche Hilfe auf jeden Fall ratsam. Mit einer Klage beginnt das Hauptverfahren, in dessen Verlauf ein Gerichtsurteil ergeht. Dieses Verfahren ist mit Kosten verbunden, die von der unterlegenen Partei getragen werden müssen.

Fazit

Die Heizung und das warme Wasser spielen in einem Mietobjekt eine entscheidende Rolle. Fällt die Heizung aus, so hat der Mieter gegenüber dem Vermieter Ansprüche. Diese müsse in schriftlicher Form unter Fristsetzung geltend gemacht werden.