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Homeoffice und Mietrecht

Home Office und gewerbliche Tätigkeit: Das müssen Mieter jetzt beachten

Die Arbeit von zu Hause aus ist nicht erst seit der Corona-Pandemie überaus beliebt. Verwunderlich ist dieser Umstand sicherlich nicht, denn viele Arbeitnehmer können sich die Arbeit in den eigenen vier Wänden überaus attraktiv gestalten und müssen sich nicht den stressigen Faktoren des Alltags wie beispielsweise dem Verkehr bei der Anreise zur Arbeit aussetzen. Unabhängig davon, ob der Mensch lediglich als Auftragsarbeitnehmer in der Heimarbeit tätig ist oder als angemeldeter Selbstständiger seine Brötchen verdient, kann der Arbeitsplatz sehr wunderbar in die Wohnung regelrecht integriert werden. Nicht selten ist dies sogar ohne nennenswerte Umbaumaßnahmen an der Wohnung oder dem Haus möglich. Bei einem Eigentumsverhältnis der vier Wände ist dies im Grunde genommen alles überhaupt kein Problem, allerdings müssen Mieter durchaus einige wichtige Aspekte beachten und das Homeoffice sogar mit dem Vermieter absprechen.

Obgleich sich doch das Spektrum des Homeoffice sehr weit erstreckt, immerhin arbeitet ein Lehrer, der in den heimischen vier Wänden Klassenarbeiten korrigiert auch in einer Art Homeoffice, so muss definitiv eine Absprache mit dem Vermieter erfolgen.

Wann muss der Vermieter im Zusammenhang mit der Homeoffice-Tätigkeit informiert werden?

Eines sei gleich vorweggesagt: Grundsätzlich muss ein Mieter nicht zwingend für die Homeoffice-Tätigkeit vorab die Erlaubnis des Vermieters einholen. Das häusliche Arbeitszimmer, welches für die Durchführung der Homeoffice-Tätigkeit durchaus essenziell wichtig ist, wird von dem üblichen Wohngebrauch durchaus erfasst. Es muss allerdings im Zusammenhang mit der Homeoffice-Tätigkeit eine Differenzierung durchgeführt werden zwischen der reinen Homeoffice-Tätigkeit und der teil gewerblichen oder gänzlich gewerblichen Nutzung des Mietobjekts. Diese Frage ist überaus entscheidend dahingehend, ob eine Genehmigung des Vermieters für die Durchführung der Tätigkeit erforderlich wird oder ob eine reine Absprache bzw. Information des Vermieters ausreichend ist.

Die Grundproblematik

In der gängigen Praxis gestaltet es sich nicht immer gänzlich einfach, eine Grenze zwischen der Homeoffice-Tätigkeit und der teil gewerblichen bzw. gänzlich gewerblichen Nutzung zu ziehen. Der Grund dafür, dass sich die Abgrenzung als enorm schwierig erweist, liegt in dem Umstand, dass es keine allgemeingültige Definition gibt. Laut Ansicht des Deutschen Mieterbundes kann jedoch von einer gewerblichen Nutzung des Mietobjekts dann gesprochen werden, wenn der Mieter in der Wohnung vollständig seinen Lebensunterhalt verdient und dementsprechend den Beruf ohne eine anderweitige Einnahmequelle ausübt. Dank des Internets ist es heutzutage sogar problemlos möglich, lediglich mit einem Laptop sowie einem Tisch und einem Stuhl sehr hohe Geldumsätze zu erzielen. Auch die Größe der Wohnfläche ist mehr länger entscheidend darüber, ob ein Mensch beruflichen Erfolg hat oder nicht. Bedingt durch den Umstand, dass die Technik heutzutage immer kompakter wird, kann ein einziges Zimmer als “Operationszentrale” für die diversen Geschäftsfelder durchaus schon ausreichend sein. Die Grundproblematik stellt sich jedoch dann im Zusammenhang mit dem Mietrecht, da der Mietvertrag bzw. die entsprechenden Klauseln in dem Mietvertrag entscheidend sind.

Für jegliche Form der gewerblichen Nutzung, sei es die ganzheitliche gewerbliche Nutzung sowie auch die teil gewerbliche Nutzung, muss im Mietvertrag die entsprechende Nutzung des Mietobjekts als Klausel formuliert enthalten sein.

Arbeiten im Homeoffice
Arbeiten im Homeoffice – Was müssen Mieter beachten? (Symbolfoto: Von goodluz/Shutterstock.com)

Einer der Gründe hierfür ist der Umstand, dass ein Wohnungsmietvertrag anders gestaltet ist als ein Gewerbemietvertrag. Diese beiden Vertragsarten unterscheiden sich auch dahingehend, in welchem Umfang der Mietzins durch den Vermieter erhöht werden kann. Anders als bei dem Wohnungsmietvertrag gibt es bei dem Gewerbemietvertrag diesbezüglich keine exakte Regelung. Auch die Kündigungsschutzregelungen sind bei einem Wohnungsmietvertrag klar reguliert, was wiederum bei dem Gewerbemietvertrag so nicht der Fall ist.

Bei einem Gewerbemietvertrag gelten ausdrücklich keinerlei Kündigungsschutzregelungen!

Ein Vermieter hat dann ausdrücklich das Recht, die Arbeit des Mieters in dem Mietobjekt abzulehnen, wenn dem Mietverhältnis ein Wohnungsraummietvertrag zugrunde liegt. Dies dürfte in der gängigen Praxis bei der großen Mehrheit der Mietverhältnisse so der Fall sein. Es gibt jedoch auch die Möglichkeit, eine Einigung zwischen dem Mieter und dem Vermieter zu erzielen. Hierbei hängt es jedoch sehr stark von dem persönlichen Verhältnis zwischen den beiden Vertragsparteien ab. Wenn ein Mieter direkt gegenüber dem Vermieter mit “offenen Karten” spielt und den Vermieter über die Homeoffice-Absichten informiert, so kann ein Vermieter auch seine Zustimmung zu der Homeoffice-Tätigkeit geben, ohne dass der Mietvertrag hierfür extra geändert werden muss. Für gewöhnlich hat ein Vermieter überhaupt nichts gegen eine derartige Tätigkeit des Mieters einzuwenden, wenn keinerlei bauliche Veränderungen an dem Mietobjekt für die berufliche Tätigkeit des Mieters vorgenommen werden müssen.

Ein wenig anders kann sich dies jedoch darstellen, wenn die Homeoffice-Tätigkeit des Mieters in Richtung gewerblicher Nutzung des Mietobjekts umschlägt. In einigen Fällen kann dies sogar fließend geschehen, sodass der Vermieter sein Veto einlegen muss. Möchte ein Mieter beispielsweise spezielle Schilder an dem Mietobjekt anbringen, welche auf die Tätigkeit des Mieters hinweisen, so kann der Vermieter dieses Verhalten abmahnen oder sogar im schlimmsten Fall eine Kündigung aufgrund von vertragswidriger Nutzung des Mietobjekts durch den Mieter aussprechen. Die ordentliche Kündigung ist ebenfalls aufgrund eines solchen Verhaltens möglich.

Sofern der Vermieter der beruflichen Tätigkeit des Mieters in dem Mietobjekt zustimmt, sollte auf jeden Fall eine entsprechende schriftliche Dokumentation zu Beweiszwecken erfolgen! Auch wenn das persönliche Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter noch so gut erscheint, so können sich persönliche Verhältnisse im Verlauf der Zeit durchaus ändern. Wenn es sogar zu einem Streit kommen sollte und kein schriftlicher Nachweis über die Zustimmung des Vermieters im Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit des Mieters in dem Mietobjekt besteht, ist Ärger regelrecht vorprogrammiert.

Ärger kann sich für den Mieter im Rahmen einer Homeoffice-Tätigkeit bzw. beruflichen Tätigkeit in dem Mietobjekt auch auf andere Art und Weise ergeben. Zwar ergeben sich aus etlichen Tätigkeiten, wie beispielsweise die Arbeit an einem Computer oder Laptop, für andere Hausbewohner keine Beeinträchtigungen, allerdings kann es bei Tätigkeiten mit Kundenverkehr oder mit einer gewissen Lautstärke durchaus zu Beeinträchtigungen der anderen Mietparteien in dem Mietobjekt kommen. Sollten andere Mietparteien entsprechenden Belästigungen oder Beeinträchtigungen ausgesetzt sein, so hat ein Vermieter das Recht, die erteilte Zustimmung für die Tätigkeit auch zu widerrufen. Ein sehr gutes Beispiel hierfür ist die Tätigkeit als Tagesmutter, welche zweifelsohne eine wichtige Rolle in der Gesellschaft einnimmt. Durch die Aufnahme fremder Kinder tagsüber ist jedoch ein gewisser Lärm in dem Mietobjekt nicht vermeidbar, was dementsprechend auch mit Beeinträchtigungen und Lärmbelästigungen der anderen Mietparteien verbunden ist.

Für die Information des Vermieters über die Aufnahme der Homeoffice-Tätigkeit gibt es in dem Mietrecht keinerlei gesetzliche Auflage. Ein genauer Blick in den Mietvertrag ist jedoch auf jeden Fall sehr ratsam. Nicht selten finden sich in dem besagten Mietvertrag entsprechende Formulierungen oder Klauseln, nach denen eine Anzeigepflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter im Zusammenhang mit der Homeoffice-Tätigkeit begründet wird.

Es kann durchaus vorkommen, dass das persönliche Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter schlicht und ergreifend nicht vorhanden ist oder als kühl nüchtern betrachtet werden muss. Für einen Mieter kann dies eine durchaus problematische Situation darstellen, wenn aus beruflichen Gründen zwingend eine Homeoffice-Tätigkeit erforderlich wird. Es ist auf gar keinen Fall empfehlenswert, eine derartige Tätigkeit ohne die vorherige Information des Vermieters einfach aufzunehmen. Auch dann, wenn der Vermieter die Homeoffice-Tätigkeit nicht einfach verbieten darf, kann die Aufnahme einer Homeoffice-Tätigkeit im Mietobjekt ohne die vorherige Information des Vermieters durchaus problematisch werden. Der Mieter sollte dementsprechend eine kurze schriftliche Information an den Vermieter übermitteln und die Aufnahme der Homeoffice-Tätigkeit in dem Mietobjekt anzeigen. Der Hinweis, dass durch die Homeoffice-Tätigkeit andere Mietparteien in dem Mietobjekt weder beeinträchtigt noch gestört werden, kann dabei enorm wertvoll sein. Durch diesen Hinweis, der natürlich den realen Gegebenheiten der Homeoffice-Tätigkeit entsprechen muss, kann sehr viel Ärger bereits im Vorfeld aus der Welt geräumt werden. Sollte ein Vermieter dennoch eine Ablehnung der Homeoffice-Tätigkeit aussprechen, so steht dem Mieter natürlich das Recht einer anwaltlichen Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht zu. Auch ein Mieter hat aus dem Mietvertrag heraus entsprechende Rechte, die gewahrt werden wollen.

Unabhängig davon, ob Sie als Vermieter sich mit einer gewerblichen Nutzung Ihres Mieters in dem Mietobjekt konfrontiert sehen oder ob Sie als Mieter auf eine Homeoffice-Tätigkeit in dem Mietobjekt angewiesen sind stehen wir Ihnen als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei mit langjähriger Kompetenz und unserem großen Team aus engagierten Fachanwälten für Mietrecht sehr gern zur Verfügung.

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