Mieterauszug – Anspruch auf Aufnahme eines zahlungspflichtigen Untermieters

Mietrecht in Berlin: LG erlaubt Untermieter-Aufnahme trotz Wohnungsmangel

Das Landgericht Berlin bestätigte das Recht der Mieter, einen Teil ihrer Wohnung unterzuvermieten, um die Mietkosten des ausgezogenen Mitmieters zu kompensieren. Das Urteil unterstreicht, dass ein berechtigtes Interesse für die teilweise Gebrauchsüberlassung vorliegt, wenn dies mit der Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht und den Mietern vernünftige Gründe zur Seite stehen.

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Recht auf Untervermietung: LG Berlin stärkt Mieterrechte

In einem bedeutsamen Urteil hat das Landgericht (LG) Berlin den Anspruch von Mietern auf die Aufnahme eines zahlungspflichtigen Untermieters bestätigt. Dieser Fall, unter dem Aktenzeichen 67 S 184/23 verhandelt, drehte sich um die klagenden Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung in Berlin, die nach dem Auszug eines Mitmieters das Recht einforderten, ein Zimmer unterzuvermieten.

Hintergrund des Mieterauszugs und rechtliche Komplexitäten

Die Wurzeln des Falles reichen zurück bis Februar 2020, als die Vormieter einen Mietvertrag über die besagte Wohnung abschlossen. Ein weiterer Mieter trat im April 2020 in den Mietvertrag ein, zog jedoch im September 2022 aus und bezog ein Studentenwohnheim. Die verbleibenden Mieter sahen sich mit der Notwendigkeit konfrontiert, die entstandene Mietlücke zu schließen und strebten daher die Untervermietung eines Zimmers an. Der Vermieter verweigerte jedoch die Zustimmung, was zu einer rechtlichen Auseinandersetzung führte.

Kern des Rechtsstreits: § 553 Abs. 1 BGB als Dreh- und Angelpunkt

Das Amtsgericht Mitte gab der Klage der Mieter statt, indem es die Anforderungen von § 553 Abs. 1 BGB als erfüllt ansah. Dieser Paragraph regelt, unter welchen Bedingungen Mieter einen Teil ihres Wohnraums untervermieten dürfen. Ein berechtigtes Interesse der Mieter wurde anerkannt, insbesondere da sie den Anteil des ausgezogenen Mieters nicht selbst tragen wollten. Die Berufung der Beklagten gegen dieses Urteil wurde vom LG Berlin zurückgewiesen, da es keine Gründe sah, die Entscheidung des Amtsgerichts zu revidieren.

Rechtsprechung des LG Berlin: Eine ausführliche Begründung

Das LG Berlin erläuterte in seinem Urteil ausführlich, warum die Mieter ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung hatten. Es betonte, dass ein solches Interesse dann besteht, wenn vernünftige Gründe vorliegen, die den Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar machen. Interessant ist dabei, dass das Gericht die Ansicht vertrat, jedes wirtschaftliche Interesse könne ein berechtigtes Interesse darstellen, solange es im Einklang mit der Rechts- und Sozialordnung steht. Das Urteil betont zudem, dass die beabsichtigte Untervermietung nicht zu einer Überbelegung der Wohnung führe und keine unzumutbare Belastung für die Vermieterin darstelle.

Das Urteil des LG Berlin ist somit ein wegweisendes Beispiel für die Auslegung von Mietrechtsfragen, insbesondere im Hinblick auf die Rechte von Mietern, die einen Teil ihrer Wohnung untervermieten möchten. Es bleibt abzuwarten, wie sich dieses Urteil auf zukünftige Fälle im Bereich des Mietrechts auswirken wird.

Das vorliegende Urteil

LG Berlin – Az.: 67 S 184/23 – Urteil vom 09.01.2024

Die Berufung der Beklagten gegen das am 8. Juni 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte wird auf deren Kosten zurückgewiesen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Die klagenden Mieter begehren von der beklagten Vermieterin die Erteilung einer Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung eines der Zimmer der von ihnen angemieteten 3-Zimmer-Wohnung.

Die Rechtsvorgänger der Beklagten schlossen im Februar 2020 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung mit den Klägern zu 1) und 2). Mit Nachtrag zu Mietvertrag vom 29. April 2020 wurde vereinbart, dass der Kläger zu 3) in den Mietvertrag eintritt. Das Mietverhältnis begann am 1. Mai 2020. Der Kläger zu 3) zog im September 2022 aus der streitgegenständlichen Mietsache aus und wohnt seitdem in einem Studentenwohnheim in Berlin.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Voraussetzungen von § 553 Abs. 1 BGB lägen vor. Ein berechtigtes Interesse liege darin, die im Innenverhältnis der Kläger auf den Kläger zu 3) entfallende anteilige Mietzahlung auf die beabsichtigte Untermieterin abzuwälzen.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen im ersten Rechtszug sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO auf das am 8. Juni 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen (Bl. 60-63 d.A.).

Gegen das ihr am 26. Juni 2023 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 25. Juli 2023 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach erfolgter Fristverlängerung bis zum 28. September 2023 mit an gleichem Tag eingegangenem Schriftsatz begründet.

Die Berufung rügt, die von den Klägern beabsichtigte Gebrauchsüberlassung stünde nicht mit der Rechts- und Sozialordnung in Einklang, da der Kläger zu 3) weiterhin Mieter der streitgegenständlichen Wohnung sei und zugleich einen neuen Mietvertrag über eine andere Wohnung abgeschlossen habe. Ferner bestünde kein Anspruch auf Erlaubniserteilung, solange sie nicht Einsicht in den Untermietvertrag erhalte. Auch das habe das Amtsgericht verkannt.

In der Berufungsverhandlung hat die Beklagte Einsicht in den Untermietvertrag erhalten und zudem unstreitig gestellt, dass die Gebrauchsüberlassung tatsächlich so, wie von den Klägern vorgetragen, erfolgen soll.

Die Beklagte beantragt, das am 8. Juni 2023 verkündete Urteils des Amtsgerichts Mitte abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag.

Wegen der Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung hat keinen Erfolg. Den Klägern steht gemäß § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Genehmigung der beabsichtigten teilweisen Gebrauchsüberlassung zu.

1. Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt vor, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 27. September 2023 – VIII ZR 88/22, BeckRS 2023, 32499 Tz. 17, beck-online). Berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (vgl. BGH, Urt. v. 31. Januar 2018 – VIII ZR 105/17, NZM 2018, 325, juris Tz. 53; Kammer, Urt. v. 17. März 2022 – 67 S 286/21, juris Tz. 12; Urt. v. 9. April 2015 – 67 S 28/15, WuM 2015, 421, juris Tz. 10).

Ein derartiges Interesse von hinreichender Erheblichkeit kommt jedenfalls den Klägern zu 1) und 2) zu. Sie beabsichtigen, die streitgegenständliche Wohnung weiterhin auf Grundlage des bestehenden Mietvertrages zu bewohnen und den bislang auf den Kläger zu 3) entfallenden Mietanteil nach dessen Auszug nicht selbst zu übernehmen. Diesen soll stattdessen die von ihnen ausgewählte Untermieterin tragen, da die Kläger zu 1) und 2) den mittlerweile aus der Wohnung ausgezogenen Kläger zu 3) nicht im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB auf seinen bisherigen Mietanteil in Anspruch nehmen möchten. Andernfalls hätten die Kläger zu 1) und 2) zu befürchten, dass der Kläger zu 3) seine nunmehr aus zwei Mietverhältnissen resultierenden Zahlungsverpflichtungen dadurch reduziert, dass er eine Beendigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses über die von ihm nicht mehr genutzte Wohnung herbeiführt und die Kläger zu 1) und 2) auf Mitwirkung an der für eine Beendigung des Mietverhältnisses erforderlichen gemeinsamen Kündigung in Anspruch nimmt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 16. März 2005 – VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715, juris Tz. 9 m.w.N.). Einem solchen – mit dem Wohnungsverlust der Kläger zu 1) und 2) einhergehenden – Anspruch des Klägers zu 3) stünde § 242 BGB nicht entgegen, da sich die beklagte Vermieterin einer Vertragsfortsetzung nur mit den Klägern zu 1) und 2) oder einer Auswechslung des Klägers zu 3) durch die Untermieterin ausdrücklich verweigert.

In einer solchen Situation haben die in der Wohnung verbleibenden Mieter ein berechtigtes Interesse daran, den bisher im Innenverhältnis auf den ausgezogenen Mitmieter entfallenden Anteil des Mietzinses durch die Aufnahme eines Untermieters zu kompensieren, sofern dadurch die Gefahr einer vom ausziehenden Mieter veranlassten Beendigung des gesamten Mietverhältnisses beseitigt oder jedenfalls verringert wird. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die getroffene Wertung entspricht der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates des BGH, der mittlerweile unabhängig von den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters jedes wirtschaftliche Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung als berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB ausreichen lässt (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2023 – VIII ZR 88/22, BeckRS 2023, 32499 Tz. 34).

Die Genehmigungssperre des § 553 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BGB hindert den Anspruch der Kläger ebenfalls nicht: Das berechtigte Interesse der Kläger bestand zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses noch nicht, sondern ist erstmals nach dessen Abschluss mit dem Auszugswunsch und dem tatsächlichen Auszug des Klägers zu 3) entstanden. Es steht auch nicht im Widerspruch zur Rechts- und Sozialordnung, dass der Kläger zu 3) mit der streitgegenständlichen sowie der weiteren von ihm in einem Studentenwohnheim angemieteten Wohnung nunmehr Mieter zweier Wohnungen ist. Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Kläger dem allgemeinen Wohnmarkt auf missbräuchliche Art und Weise Wohnraum entziehen würden. Daran fehlt es. Vielmehr führt die von den Klägern beabsichtigte Untervermietung gerade dazu, dass die seit Beginn des Mietverhältnisses von drei Personen bewohnte Wohnung auch weiterhin von drei Personen bewohnt und insoweit kein „Leerstand“ geschaffen wird.

Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob dem endgültig aus der Wohnung ausgezogenen Kläger zu 3) – anders als den Klägern zu 1) und 2) – ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung fehlt, da sich sein Interesse darauf beschränkt, sich seiner ihm aus § 535 Abs. 2 BGB erwachsenden und trotz des Auszugs fortbestehenden Zahlungspflicht im Innenverhältnis zu entledigen. Denn der Anspruch einer Mietermehrheit auf Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten setzt nicht voraus, dass das dafür erforderliche berechtigte Interesse bei sämtlichen Mietern vorliegt; vielmehr reicht es aus, dass das berechtigte Interesse in der Person eines von mehreren Mietern gegeben ist (vgl. Kammer, Urt. v. 22. Juli 2021 – 67 S 59/21, WuM 2021, 616, beckonline Tz. 14 m.w.N.; Emmerich, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Oktober 2023, § 553 Rz. 8). Diese Voraussetzungen sind in den Personen der Kläger zu 1) und 2) erfüllt.

Auch die weiteren Angriffe der Berufung verhelfen ihr nicht zum Erfolg:

Soweit die Beklagte geltend gemacht hat, zur Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung nur im Gegenzug gegen die Vorlage oder jedenfalls Einsicht in den Untermietvertrag verpflichtet zu sein, trägt der Einwand nicht mehr, nachdem die Kläger in der Berufungsverhandlung den mit der beabsichtigten Untermieterin geschlossenen Untermietvertrag vorgelegt haben. Es tritt durch die Aufnahme der Untermieterin auch keine Überbelegung i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB ein, da die Wohnung seit Beginn des Mietverhältnisses von drei Mietern bewohnt und genutzt wurde und dies nach dem Auszug des Klägers zu 3) und der Aufnahme der Untermieterin auch in Zukunft der Fall sein wird.

Der Anspruch auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung ist schließlich nicht aufschiebend bedingt durch eine Zustimmung der Kläger zur Erhöhung der Miete um einen Untermietzuschlag. Gemäß § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter in dem Fall, in dem ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist, die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, da der Beklagten die Erlaubniserteilung auch ohne Erhebung eines Untermietzuschlags zumutbar ist. § 553 Abs. 2 BGB erfordert eine an sämtlichen Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Zumutbarkeitsprüfung (vgl. Kammer, Beschl. v. 21. November 2017 – 67 S 212/17, BeckRS 2017, 153183 Tz. 3 m.w.N.). Schematische Wertungen, die für die Erhebung des Untermietzuschlags stets und schon die stärkere Belegung der Wohnung oder die Erzielung zusätzlicher (Untermiet-)Einnahmen durch den Mieter ausreichen lassen, sind wegen des Wortlauts der Norm („zuzumuten“) und des sich darauf und der Gesetzessystematik beruhenden Ausnahmecharakters des § 553 Abs. 2 BGB nicht gerechtfertigt (vgl. Kammer, Beschl. v. 21. November 2017 – 67 S 212/17, BeckRS 2017, 153183 Tz. 3, a.A. LG Berlin Urt. v. 21. August 2019 – 64 S 266/18, BeckRS 2019, 33035, Tz. 4; Urt. v. 27. September 2023 – 64 S 270/22, BeckRS 2023, 28515, beckonline Tz. 19). Gemessen an diesem Regel-Ausnahme-Verhältnis sowie der unveränderten Belegung der Wohnung mit nur drei Personen liegen keine Umstände vor, die die hier streitgegenständliche Gebrauchsüberlassung ohne Erhebung eines Untermietzuschlages als für die Beklagte unzumutbar erscheinen ließen.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO.

3. Die Kammer hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen, um eine höchstrichterliche Klärung der aufgeworfenen abstrakten Rechtsfragen zur Reichweite der §§ 553 Abs. 1 und 2 BGB zu ermöglichen.