Mieter zahlt vorsätzlich keine Miete – Was Sie bei sogenannte Einmietbetrüger tun können
Das Mietverhältnis zwischen einer Mieterpartei und einer Vermieterpartei beruht auf einem Mietvertrag, welcher natürlich ein Stück weit Vertrauen der beiden Vertragsparteien ineinander voraussetzt. Sollte einer Mietpartei jedoch bereits zu Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bewusst sein, dass die mit dem Mietvertrag einhergehenden Pflichten von dem Mieter nicht erfüllt werden können / wollen, so liegt Einmietbetrug vor. Die Mietpartei unterschreibt den Mietvertrag und täuscht der Vermieterpartei falsche Tatsachen vor, wodurch der Vermieterpartei ein wirtschaftlicher Schaden entsteht. Eine Vermieterpartei ist jedoch den sogenannten Mietnomaden nicht gänzlich hilflos ausgeliefert. Es gibt durchaus Möglichkeiten, um gegen Mietnomaden vorzugehen.
Mietnomaden begehen eine Straftat und müssen mit schwerwiegenden rechtlichen Konsequenzen rechnen! Eine Vermieterpartei kann sowohl zivilrechtlich als auch strafrechtlich gegen Mietnomaden vorgehen.
Welche Rechte hat eine Vermieterpartei im Fall von Einmietbetrug?
Sollte eine Vermieterpartei Kenntnis von dem Einmietbetrug erhalten, so bieten sich sowohl zivilrechtlich als auch strafrechtliche Möglichkeiten. Die rechtliche Voraussetzung für die Möglichkeiten ist jedoch zwingend, dass sich die Mieterpartei auch tatsächlich des Straftatbestandes Einmietbetrug schuldig gemacht hat. Der Einmietbetrug setzt voraus, dass die Mieterpartei bereits zu dem Zeitpunkt der Vertragsunterschrift das Wissen darum hatte, dass die mit dem Mietvertrag einhergehenden Pflichten nicht erfüllt werden.
Die zivilrechtlichen Möglichkeiten
Eine Vermieterpartei hat das Recht darauf, eine sogenannte Zahlungsklage gegen die Mieterpartei bei dem zuständigen Gericht einzureichen und in dieser Zahlungsklage die offenen Mietzahlungen einzuklagen. Überdies kann die Vermieterpartei auch eine sogenannte Räumungsklage gegen die Mietnomaden einreichen und auch die Mieträumlichkeiten wieder in den tatsächlichen Besitz nehmen. Die Mieterpartei hat in einem derartigen Fall die Mieträumlichkeiten zu räumen und zu verlassen. Eine Räumungsklage ist jedoch an weitergehende Rahmenbedingungen geknüpft, die für den Erfolg der Räumungsklage auf jeden Fall gegeben sein müssen.
Etwaig besteht auch ein Anspruch auf eine Entschädigungszahlung
Zusätzlich zu den Möglichkeiten der Zahlungsklage sowie der Räumungsklage hat eine Vermieterpartei unter Umständen auch einen Anspruch auf eine Entschädigungszahlung. Die Beweislast für den entstandenen Schaden liegt jedoch bei der Vermieterpartei. Eine denkbare Variante der Entschädigungszahlung wäre die Nutzungsentschädigung. Für den Anspruch auf Nutzungsentschädigung muss die Vermieterpartei der Mieterpartei jedoch vorab auf rechtswirksame Art und Weise die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses ausgesprochen haben. Auch ein Widerspruch der Nutzung von den Mieträumlichkeiten über den Zeitraum des Mietvertrages hinaus muss seitens der Vermieterpartei gegenüber der Mieterpartei ausgesprochen worden sein.
Wie kann präventiv gegen Einmietbetrug vorgegangen werden?
Vermieter haben bereits im Vorwege eines Mietvertragsverhältnisses die Möglichkeit, sich gegen Einmietbetrug zu schützen. Eine denkbare Möglichkeit wäre der Abschluss von einem Mietvorvertrag mit der Mieterpartei, sodass genügend Zeit für die Bonitätsprüfung der Mieterpartei vor dem eigentlichen Mietvertragsverhältnis vorhanden ist. Die Bonität einer Mieterpartei ist jedoch keine Garantie darauf, dass es keinen Einmietbetrug geben kann. Die Wahrscheinlichkeit, dass eine Mieterpartei aufgrund der eigenen wirtschaftlichen Situation den Einmietbetrug begeht, kann jedoch durch die Einholung einer Mieterselbstauskunft in Verbindung mit der Erhebung einer Mietkaution bzw. einer Bürgschaft deutlich reduziert werden.
Auch der Einblick in die Schufa der Mieterpartei kann einen wirksamen Schutz gegen Einmietbetrug darstellen. Durch Einkommensnachweise von den letzten drei Monaten kann eine Vermieterpartei auch sichergehen, dass die Mieterpartei einer geregelten Erwerbstätigkeit nachgeht.
Die rechtlichen Schritte im Fall von Einmietbetrug
Vermieterparteien, die rechtlich wirksam gegen Einmietbetrug vorgehen wollen, müssen zunächst erst einmal einen begründeten Anfangsverdacht haben. Auch ein Nachweis über die ausstehenden Zahlungen der Mieterpartei für einen Zeitraum von mehreren Monaten ist zwingend erforderlich. In der gängigen Praxis gestaltet sich jedoch der Nachweis im Zusammenhang mit dem Vorsatz der Handlung eines Mietnomaden nicht selten als schwierig.
Bevor rechtliche Schritte gegen den Einmietbetrug erhoben werden können, muss seitens der Vermieterpartei zunächst das mildeste rechtliche Mittel in Form einer Abmahnung plus einer darauffolgenden Kündigung gewählt werden.
Die Abmahnung
Durch eine Abmahnung teilt eine Vermieterpartei der Mieterpartei mit, dass es aktuell seitens der Mieterpartei zu einer Mietvertragsverletzung gekommen ist. In Verbindung mit diesem Hinweis fordert die Vermieterpartei zugleich die künftige Unterlassung der Vertragsverletzung und die Zahlung des offenstehenden Mietzinses. Die Mahnung ist somit auf jeden Fall die Voraussetzung für eine Kündigung des Mietvertragsverhältnisses, da die Vermieterpartei der Mieterpartei die Gelegenheit zu einer Veränderung des Verhaltens geben muss.
Hinterlässt ein Mietnomade in den Mieträumlichkeiten Gegenstände, so kann die Vermieterpartei gem. § 562 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) das Vermieterpfandrecht zur Anwendung bringen.
Das muss in einer Abmahnung gegen den Mieter zwingend stehen
- die Daten der Mietvertragsparteien
- die detaillierten Abmahnungsgründe nebst Nachweisen
- eine Fristsetzung zur Zahlung des ausstehenden Mietzinses
- die Kündigungsandrohung
- die eigenhändige Unterschrift der Vermieterpartei
Sollte eine andere Person im Namen der Vermieterpartei die Abmahnung an die Mieterpartei übergeben, so muss zwingend eine Bevollmächtigung der übergebenden Person für diese Handlung vorliegen. Eine Abmahnung, welche die rechtlichen Voraussetzungen nicht erfüllt, wird rechtlich unwirksam. Die Mieterpartei kann in diesem Fall binnen einer Frist von 2 Wochen die Abmahnung zurückweisen.
Sollte eine Mieterpartei die Verweigerungshaltung der Mietvertragspflichten klar und unmissverständlich gegenüber der Vermieterpartei geäußert haben, ist nicht zwingend eine Abmahnung erforderlich. In derartigen Fällen hat eine Vermieterpartei das Recht auf die außerordentliche bzw. fristlose Kündigung des Mietvertragsverhältnisses.
Sofern die Mieterpartei nicht auf eine Abmahnung einer Vermieterpartei reagieren, so kann die Vermieterpartei nach einer Frist von 2 Wochen die ordentliche bzw. fristgerechte Kündigung des Mietvertragsverhältnisses aussprechen.
Die zwingenden Inhalte einer Kündigung des Mieters
- die Daten der Mieterparteien
- die exakte Bezeichnung von den Mieträumlichkeiten
- das Datum der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses
- die Kündigungsbegründung
- die Räumungs- und Schlüsselübergabeaufforderung
- ein Vorschlag für einen Abnahmetermin des Mietobjekts
- der Widerspruch des widerrechtlichen Mietvertragsverhältnisses inklusive Warnung vor einer Räumungsklage
- die Warnung vor einer etwaigen Nutzungsentschädigung
- im Fall einer fristgerechten Kündigung: Der Hinweis auf ein vorhandenes Mieterparteienwiderspruchsrecht auf der Grundlage des § 574 BGB
Durch eine Zahlung der ausstehenden Verbindlichkeiten kann eine Mieterpartei die fristgerechte Kündigung der Vermieterpartei gegenstandslos werden lassen. Hierfür hat die Mieterpartei einen Zeitraum von 2 Monaten zur Verfügung. Auf diese Weise kann die Mieterpartei auch etwaige straf- sowie zivilrechtliche Maßnahmen aufgrund des Einmietbetruges wirksam verhindern.
Sollte eine Mieterpartei überhaupt nicht auf eine Abmahnung bzw. eine Kündigung reagieren, so kann die Vermieterpartei aufgrund des begründeten Verdachts von Einmietbetrug weitergehende rechtliche Schritte einleiten. Das gerichtliche Mahnverfahren sowie auch die Zahlungsklage nebst der rechtlichen Einforderung von Entschädigungsansprüchen sind hierbei die wirksamsten Mittel. Eine Vermieterpartei ist sehr gut beraten, diese Schritte nicht in Eigenregie durchzuführen. Sofern auch nur ein einziger Schritt in dieser rechtlichen Kette fehlerhaft durchgeführt wird, vermindern sich damit automatisch auch die Chancen auf einen erfolgreichen Ausgang des gesamten Verfahrens. Aus diesem Grund sollten Sie, sofern Sie als Vermieter den begründeten Verdacht des Einmietbetruges haben, auf jeden Fall zunächst erst einmal einen erfahrenen und kompetenten Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.
Wir sind eine langjährig erfahrene und kompetente Rechtsanwaltskanzlei und stehen für dieses Anliegen sehr gern zur Ihrer Verfügung. Nehmen Sie einfach via E-Mail oder fernmündlich mit uns Kontakt auf und vereinbaren Sie einen ersten Beratungstermin mit uns. Wir stehen als starker Partner an Ihrer Seite.
