LG Berlin – Az.: 67 S 548/10 – Urteil vom 29.09.2011
Die Berufung der Klägerin gegen das am 26.Oktober 2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg – 3 C 108/10 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
A
Die Beklagte ist seit dem 1. Juni 1997 unstreitig Mieterin einer im Hause der Klägerin in der … , drittes Obergeschoss Mitte, … , innegehaltenen Wohnung. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 52,65 m² und ist mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet. Mit einem Schreiben vom 26. Oktober 2009 verlangte die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 189,55 € um 30,00 € auf 219,55 € ab dem 1. Januar 2010. Zur Begründung bezog sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2009, und zwar auf das Feld D 2. Dies gilt für Wohnungen mit einer Wohnfläche von 40-60 m², die bis zum 31. Dezember 1918 bezugsfertig geworden sind, mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet sind und in einer einfachen Wohnlage liegen. Der Mittelwert beträgt 4,54 €/m² und die Preisspanne reicht von 3,12 €/m² bis 6,03 €/m². Die Klägerin machte geltend, dass entsprechend der Orientierungshilfe wegen wohnwerterhöhender Merkmale ein Zuschlag von 80 % der oberen Spannendifferenz in Höhe von 1,19 €/m² gerechtfertigt sei. Unter Berücksichtigung einer Kappungsgrenze von 20 % ergebe sich eine höchstmögliche Erhöhung um 37,88 € auf 227,46 €. Dies entspreche einem Betrag von 4,32 €/m². Freiwillig werde die Mieterhöhung auf einen Betrag 219,55 € begrenzt, was einem Betrag von 4,17 €/m² entspreche.
In Bezug auf das Haus … hatten das Land Berlin und die Klägerin am 10. November/20. Dezember 1993 einen Förderungsvertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Vertrag nach Nr. 8 Abs. 5 ModInstRL 90) geschlossen. Darin verpflichtete sich die Klägerin, die in einem Maßnahmenkatalog im einzelnen aufgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Das Land Berlin verpflichtete sich, diese Maßnahmen zu fördern. Gemäß § 4 Abs. 1 sollte die Klägerin die Kosten der Modernisierung- und Instandsetzungsmaßnahmen tragen. Das Land Berlin sollte sich an den Kosten der Maßnahmen durch einen Baukostenzuschuss in Höhe von 2.869.965 DM und durch Eigenkapitalersatzmittel in Höhe von 764.238 00 DM beteiligen. Ferner sollte das Land Berlin Aufwendungszuschüsse in Höhe von 126.360 DM gewähren.
In § 7 – „Mieten“ des Vertrages waren verschiedene Regelungen in Bezug auf die Mieten enthalten.
Unter Abs. 1 hieß es unter anderem:
„Der Eigentümer verpflichtet sich, für die Wohnflächen des Objekts im 1. Jahre nach Abschluss der geförderten Baumaßnahmen keine höhere Nettokaltmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) als folgende zu verlangen (Einstiegsmiete):
– bei Abschluss der Maßnahmen im Jahre 1993: 4,50 DM/m²/monatlich;
– bei Abschluss der Maßnahmen im Jahre 1994: 5,00 DM/m²/monatlich;
Bei Abschluss der Maßnahmen nach dem Jahre 1994 gelten für jedes weitere Kalenderjahr 0,25 DM /m²/monatlich erhöhte Einstiegsmieten.“
Unter Abs. 2 hieß es unter anderem:
„(2) Im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) dürfen für Wohnraum ab dem 2. Jahr nach Abschluss der geförderten Maßnahmen Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) verlangt werden. Bei Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist von der ortsüblichen Miete des jeweils gültigen Mietspiegels auszugehen. Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 MHG dürfen einschließl. Mieterhöhungen aus Abbau von Aufwendungszuschüssen (§ 4 Abs. (2) Nr. 3) zusammen jedoch höchstens bis zu 0,20 DM/m²/ monatlich verlangt werden; ab dem 11. Jahr dürfen höhere Mieterhöhungen als 0,20 DM/m²/ monatlich verlangt werden, soweit der dann im sozialen Wohnungsbau (1.Weg) maßgebliche Förderungsabbau (der bis 1981 0,17 DM/m²/ monatlich und der derzeit 0,20 DM/m²/ monatlich beträgt) geändert wird. Höhere Mieterhöhungsbeträge dürfen ab dem 11. Jahr auch verlangt werden, soweit Berlin dies gemäß Absatz (4) in Verbindung mit Nummer 5 Abs. 5 der ModInstRL 90 zulässt. Freie Mietvereinbarungen und Staffelmietverträge nach § 10 MHG sowie Erhöhungen nach § 5 MHG sind im Bindungszeitraum (§ 10) ausgeschlossen. Für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG gelten die gewährten Baukostenzuschüsse (§ 4 Abs. (2) Nr. 1) im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG soweit als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen wie unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG zu einer Überschreitung der für das 1 Jahr vereinbarten Miete führen würden. Die danach auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Modernisierungs-Baukostenzuschüsse sind in der Anlage zu § 2 Nr. 6 aufgelistet.“
Unter Abs. 7 hieß es unter anderem:
„(7) Soweit nicht über die Durchführung der Maßnahmen (§ 1 Abs. (1) zwischen dem Eigentümer und Mietern Modernisierungsvereinbarungen geschlossen wurden oder noch zu schließen sind, hat der Eigentümer die Mieter über die sich aus diesem Vertrag ergebenden Mieten zu unterrichten und entsprechende Erklärungen als Anlage zu den Mietverträgen abzugeben. Bei Überlassung freier oder freiwerdender Wohnungen (§ 8) sind diese Verpflichtungen in die Mietverträge aufzunehmen.“
Unter § 10 – „Geltungsdauer der Verpflichtungen“ heißt es:
„Die Verpflichtung nach §§ 7-9 gelten bis zum Ablauf von 20 Jahren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen (§ 1 Abs. (1).“
Nach Auskunft der … erfolgte die mängelfreie Schlussabnahme am 16. März 1995. Die Bindungen aus dem Fördervertrag enden damit zum 15. März 2015.
Die Klägerin hat die Beklagte mit der am 31. März 2010 eingereichten und am 19. April 2010 zugestellten Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete in Anspruch genommen.
Sie hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, der Nettokaltmiete für die Wohnung … , drittes Obergeschoss Mitte, … , Mietvertrags-Nr. … von bisher 189,55 € um monatlich 30,00 € auf nunmehr monatlich 219,55 € (4,17 €/m²/ monatlich ) ab dem 1.Januar 2010 zuzustimmen.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat durch ein am 26.Oktober 2010 verkündetes Urteil die Klage als unzulässig abgewiesen. Auf die Urteilsgründe wird verwiesen.
Wegen des weiteren Vorbringens wird auf den Tatbestand des Urteils sowie auf die Klageschrift und die Schriftsätze vom 26. April 2010, 17. Mai 2010, 21. Mai 2010, 16. Juni 2010, 22. Juli 2010, 24. September 2010 nebst Anlagen Bezug genommen.
Gegen das am 28. Oktober 2010 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem am Montag, dem 29. November 2010, eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit einem am 28. Januar 2011 eingegangenen Schriftsatz begründet, nachdem die Berufungsbegründungsfrist auf einen am 28. Dezember 2010 gestellten Antrag bis zum28. Januar 2011 verlängert worden war.
Die Parteien vertiefen im zweiten Rechtszug ihre Ausführungen.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte unter Änderung des Urteils des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 26. Oktober 2010 zum Geschäftszeichen 3 C 108/10 zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung … , III. Obergeschoss Mitte, … , Mietvertrags-Nr. … , von bisher 189,55 € um monatlich 30,00 € auf nunmehr monatlich 219,55 € ab dem 1.Januar 2010 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Wegen ihres weiteren Vorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze vom 28. Januar 2011 und 16.April 2011 Bezug genommen.
B
I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Das Amtsgericht hat zu Recht die Auffassung vertreten, dass das Mieterhöhungsverlangen nicht den Anforderungen der §§ 558,558 a BGB entspricht, weil es keine Ausführungen enthält, inwieweit die Klägerin Drittmittel im Sinne des § 558 Abs. 5 BGB erhalten hat.
1. Gemäß § 558 Abs. 5 BGB sind von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, Drittmittel im Sinne des § 559 a BGB abzuziehen, im Falle des § 559 a Abs. 1 BGB mit 11 % des Zuschusses. Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, oder er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat, die jährliche Miete um 11 % der auf die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 559 a Abs. 1 BGB gehören Kosten, die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559 BGB. Der Sinn dieser Regelung liegt darin, dass Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten Modernisierungsmaßnahmen ermöglichen sollen, die dadurch verursachten Kosten aber nur insoweit den Mieter der modernisierten Wohnung in Form von Mieterhöhungen belasten sollen, als sie von dem Vermieter selbst getragen worden sind. Die Zuschüsse sind letzten Endes dazu bestimmt, die Wohnverhältnisse auch im Interesse der Mieter zu verbessern, jedoch die damit verbundenen Mietsteigerungen zu begrenzen. Dieser Gedanke kommt in der Regelung des § 558 Abs. 5 BGB zum Ausdruck. Es soll verhindert werden, dass ein Vermieter wegen der durch die Verbesserung der Wohnverhältnisse bewirkten Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung gemäß § 558 Abs. 1 BGB eine Anhebung der Miete auf ein Niveau erreichen kann, das er mithilfe einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB wegen der Anrechnung der Drittmittel nicht erzielen könnte.
2. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Dies bedeutet, dass in dem Mieterhöhungsverlangen alle Voraussetzungen angegeben werden müssen, die für den Erhöhungsanspruch maßgeblich sind. Soweit der Vermieter Drittmittel im Sinne des § 559 a Abs. 1 BGB erhalten hat, muss er sie angeben. Das gilt selbst dann, wenn nach Abzug dieser Drittmittel von der ortsüblichen Vergleichsmiete immer noch ein Betrag übrig bleibt, der über demjenigen liegt, auf den der Vermieter die Miete unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 20 % von § 558 Abs. 3 BGB erhöhen kann. Der Grund liegt darin, dass der Mieter in der Lage sein muss, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens selbst dann zu überprüfen, wenn die Abzugsbeträge nach § 559 a Abs. 1 BGB im Ergebnis keine Auswirkungen haben. Denn auch diese Umstände muss der Mieter nachvollziehen können. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfordert es die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen aufnimmt und dabei auch die Berechnungsgrundlagen darstellt (Urteil vom 25. Februar 2004 – VIII ZR 116/03 – Grundeigentum 2004, 687-688).
a) Der Bundesgerichtshof hat dies in seinem Urteil vom 19. Januar 2011 – VIII ZR 87/10 – nochmals zum Ausdruck gebracht, in dem er folgendes ausgeführt hat:
„Nach der zum Teil noch unter der Geltung der §§ 2, 3 MHG ergangenen Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB, dass der Vermieter Kürzungsbeträge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Senatsurteile vom 1. April 2009 – VIII ZR 179/08, NJW 2009, 1737 Rn. 10; vom 12. Mai 2004 – VIII ZR 235/03, WuM 2004, 406 unter II; vom 25. Februar 2004 – VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 1). Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen. Werden Fördermittel undifferenziert zum Zwecke der Instandsetzung und Modernisierung gewährt, muss dem Mieter jedenfalls mitgeteilt werden, wann der Vermieter welche öffentlichen Mittel zu welchem Zweck – Modernisierung oder Instandsetzung – erhalten hat, um den Mieter in die Lage zu versetzen, gegebenenfalls substantiierte Einwendungen gegen das Erhöhungsverlangen vorbringen zu können (Senatsurteil vom 12. Mai 2004 – VIII ZR 235/03, aaO). Denn die gesetzlichen Regelungen in § 558 Abs. 5, § 559a BGB sollen sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugute kommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat. Andernfalls würde er gegenüber dem Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt, der die Modernisierungsmaßnahmen aus eigenem Vermögen finanziert hat (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 – VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 a).“
b) Diese Verpflichtung besteht grundsätzlich auch in den Fällen, in denen sich der Vermieter im Rahmen eines Vertrages mit der öffentlichen Hand, aufgrund dessen er Fördermittel aus öffentlichen Haushalten zur Finanzierung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen erhalten hat, sich bestimmten Begrenzungen hinsichtlich einer Erhöhung der Miete nach § 558 BGB unterworfen hat. Dies gilt insbesondere für die unter § 7 Abs. 2 des Förderungsvertrages enthaltenen Vereinbarungen für die Begrenzung von Mieterhöhungen, die sich unter anderem mit der Frage befassen, inwieweit Baukostenzuschüsse als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen gelten sollen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Fördervertrag so gestaltet ist, dass er dem einzelnen Mieter einen unmittelbaren Anspruch im Sinne von § 328 BGB auf Einhaltung der vertraglichen Mieterhöhungsgrenzen gewährt oder in dem Mietvertrag auf die Vereinbarungen des Fördervertrages verwiesen wird, soweit diese Mieterhöhungsgrenzen enthalten.
c) Auch wenn eine solche Vereinbarung mit der öffentlichen Hand als einem Förderungsgeber vorliegt und dieser die Wirkung hat, dass der Spielraum für eine mögliche Mieterhöhung nach § 558 BGB auf jeden Fall unter demjenigen Betrag liegt, der sich ergeben würde, wenn die erhaltenen Drittmittel von der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete abgezogen würden, ändert dies nichts daran, dass die zwingenden formellen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558 a BGB erfüllt sein müssen, die eine Darstellung der Drittmittel vorschreiben.
d) Naturgemäß sind Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten nur dann zu erwähnen, wenn sie tatsächlich die Förderung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 559 BGB zum Gegen-stand haben und sich nicht nur auf die Förderung von Instandsetzungsmaßnahmen beschränken.
Hier lässt sich § 1 des Förderungsvertrages nur entnehmen, dass die in einem Maßnahmenkatalog aufgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme durchzuführen sind. Welche Modernisierungsmaßnahmen im Einzelnen geplant sind, lässt sich dem Förderungsvertrages, soweit er eingereicht worden ist, nicht entnehmen. Unter § 2 – Grundlagen – wird unter anderen auf einen Maßnahmenkatalog und auf eine Auflistung der wohnungsbezogenen Modernisierungs-Baukostenzuschüsse verwiesen. Diese Anlagen liegen nicht vor. Da es offenbar eine Auflistung von wohnungsbezogenen Modernisierungs-Baukostenzuschüssen gibt, hätte die Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen diese angeben müssen und die Rechenschritte darstellen müssen, anhand deren sich derjenige Betrag ergibt, der von der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuziehen ist.
e) Entgegen der Auffassung der Klägerin sind Drittmittel, die der Vermieter aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhalten hat, auch dann anzugeben, wenn die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrages stattgefunden hat und der Mieter damit in eine bereits modernisierte Wohnung eingezogen ist. Zwar kann der Vermieter in einem solchen Fall nicht nachträglich eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB erklären. Dies schließt aber nicht aus, dass solche Fördermittel gleichwohl im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB zu berücksichtigen sind. Dem Gesetz ist eine Einschränkung dahingehend, dass Drittmittel nur dann zu berücksichtigen sind, wenn die Modernisierung während des bestehenden Mietverhältnisses vorgenommen worden ist, nicht zu entnehmen.
f) Die Klägerin ist der Auffassung, dass eine Angabe der Drittmittel nur dann erforderlich gewesen wäre, wenn die Baukostenzuschüsse entsprechend der Formulierung in § 7 Abs. 2 Satz 6 des Förderungsvertrages in Abkehr vom Grundsatz der Instandsetzungsförderung auch und nur dann als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen zu behandeln wäre, soweit sie nach Maßgabe des § 7 Abs. 2 Satz 7 des Förderungsvertrages zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr vereinbarten Einstiegsmiete führen würden. Nur soweit danach der auf die einzelne Wohnung entfallende Modernisierungszuschuss in der Anlage zu § 2 Nr. 6 aufzulisten gewesen sei, hätte er für eine Begrenzung einer grundsätzlich statthaften Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete auf der förderungsvertraglichen Ebene hinsichtlich der Begrenzung von Mieterhöhungen eine Rolle spielen können. Diese im Verhältnis zum Subventionsgeber eingegangene Verpflichtung habe sie unstreitig eingehalten. Die dort erwähnte Anlage habe unter Nr. 6 keinerlei Beiträge für die jetzige Wohnung der Beklagten vorgesehen.
g) Wenn in einem Förderungsvertrag Baukostenzuschüsse gewährt werden, die sowohl Instandsetzungsmaßnahmen wie auch Modernisierungsmaßnahmen betreffen, dann sind diejenige Teile der Baukostenzuschüsse, die auf die Modernisierungsmaßnahmen entfallen, als Drittmittel im Sinne des § 559 a Abs. 1, § 558 Abs. 5 BGB zu werten und entsprechend den oben dargestellten Anforderungen in dem Mieterhöhungsverlangen anzugeben. Die allgemein gehaltenen Formulierungen des § 7 Abs. 2 Satz 7 des Förderungsvertrages vermitteln die Vorstellung, dass die Aufteilung der Baukostenzuschüsse in Mittel zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen und in Mittel zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen nicht von vornherein eindeutig festgelegt wird, sondern sich danach richtet, inwieweit unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr vereinbarten Mieten führen würden. Konkret sollen aber die auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Modernisierungs-Baukostenzuschüsse in einer Anlage zu § 2 Nr. 6 aufgelistet werden. Die in dem Förderungsvertrages erwähnte Anlage gibt also eine Antwort darauf, welcher Teil der Baukostenzuschüsse in Bezug auf die konkrete Wohnung als Zuschuss zu einer Modernisierungsmaßnahme gewertet werden soll. Die Frage, welche formellen Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind, richtet sich also danach, ob die gewährten Zuschüsse auch Modernisierungsmaßnahmen betreffen, die der konkreten Wohnung zugute kommen sollen. Der Klägerin ist die Auflage durch Beschluss vom 8. August 2011 erteilt worden, die Anlage vorzulegen. Diese Auflage hat sie nicht erfüllt. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die für die Wohnung gewährten Zuschüsse auch Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 559 BGB zum Gegenstand haben.
h) Soweit die Klägerin im ersten Rechtszug behauptet hat, der Modernisierungsanteil auch für die streitgegenständliche Wohnung habe gegen Null tendiert und sei nicht bezifferbar, steht diese Behauptung jedenfalls im Gegensatz zu der Vereinbarung unter § 2 Nr. 6, wo von einer Auflistung der wohnungsbezogenen Modernisierungs-Baukostenzuschüsse die Rede ist. Auch zur Überprüfung dieses Vortrages sollte die Auflistung vorgelegt werden.
i) Dabei ist davon auszugehen, dass Zuschüsse, die ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betreffen, nicht als Drittmittel im Sinne der genannten Vorschriften zu werten sind. Dies hat der Bundesgerichtshof in dem Urteil vom 19. Januar 2011 – VIII ZR 87/10 – zum Ausdruck gebracht, indem er dort ausführt: „Damit betrafen die Zuschüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahme; hierfür gewählte Drittmittel führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete und sind deshalb auch nicht in einem Mieterhöhungsverlangen anzugeben.“
j) Anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, in dem die Baukostenzuschüsse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen und die Aufwendungszuschüsse als Beitrag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus laufenden Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahme bestimmt waren, betrifft im vorliegenden Fall die Förderung nach Maßgabe des Fördervertrages sowohl Modernisierungs- als auch Instandsetzungsmaßnahmen. Der Bundesgerichtshof hat in dem Leitsatz zu der Entscheidung vom 19. Januar 2011 folgendes zum Ausdruck gebracht: „Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrages angegebenen Förderungszweck.“
k) Wenn die – nicht vorgelegte – Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsvertrages ergeben hätte, dass die in Bezug auf die Wohnung der Beklagten gewährten Förderungsmittel ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betreffen, hätte keine gesetzliche Verpflichtung bestanden, dies als negative Feststellung in das Mieterhöhungsverlangen mit aufzunehmen. Ein Vermieter ist nur gehalten, Drittmittel anzugeben, die Modernisierungsmaßnahmen betreffen. Er ist nicht gehalten anzugeben, dass Drittmittel ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betreffen und deshalb bei einer Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen wären. Dies gilt selbst in dem Fall, dass für ein mehrere Wohnungen umfassendes Gebäude Zuschüsse gewährt worden sind, die sowohl Instandsetzungsmaßnahmen als auch Modernisierungsmaßnahmen betreffen. Denn ob die gewährten Zuschüsse als Drittmittel Bedeutung für ein Mieterhöhungsverlangen haben können, richtet sich ausschließlich danach, ob die Zuschüsse Modernisierungsmaßnahmen für die konkrete Wohnung zum Gegenstand haben.
l) Soweit die Beklagte die Auffassung vertritt, Fördermittel seien in einem Mieterhöhungsverlangen selbst dann anzugeben, wenn sie ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betreffen, und sie sich hierzu auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 1. April 2009 – VIII ZR 179/08 – (Grundeigentum 2009,645) beruft, wird diese Auffassung nicht durch die zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs bestätigt. Denn diese Entscheidung betrifft einen Fall, in dem der Vermieter ausschließlich Modernisierungsmaßnahmen unter Inanspruchnahme zinsverbilligter Darlehen durchgeführt hatte. Von öffentlichen Mitteln zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen ist in dieser Entscheidung nicht die Rede. In dem Tatbestand des Urteils ist die folgende Feststellung enthalten: „Die Beklagte ist seit 1980 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in G. Für diese Wohnung hatte die Klägerin im Jahr 1999 unter Inanspruchnahme zinsverbilligter Darlehen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und mit Schreiben vom 21. März 2000 die Miete nach § 3 MHG erhöht. Dabei hatte sie die Zinsverbilligung mit 52,49 DM berechnet und an die Beklagte weitergegeben.“
3. Die Notwendigkeit der Angabe von Drittmitteln entfällt im vorliegenden Fall allerdings nicht deswegen, weil der Abschluss der Fördermaßnahmen mehr als zwölf Jahre zurückliegt.
a) Der Bundesgerichtshof hat in dem Urteil vom 25. Februar 2004 – VIII ZR 116/03 – (Grundeigentum 2004, 687-688) zum Problem der Begrenzung der Anrechnungsdauer die folgende Auffassung vertreten:
„Hinsichtlich der Frage einer zeitlichen Begrenzung der Anrechnung öffentlicher Fördermittel auf eine Mieterhöhung auf die im Fördervertrag vorgesehene Laufzeit abzustellen, selbst wenn der vom Gesetz zur Regelung der Miethöhe vorgegebene Zeitraum unterschritten ist (so aber LG Berlin GE 1997, 240), erscheint jedoch problematisch. Die §§ 2 und 3 MHG bestimmen, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen kann und welche Beträge (zwingend) in Abzug zu bringen sind. Daraus folgt aber auch, daß der Mieter berechtigt ist, die Zustimmung zu verweigern, wenn sich der Vermieter zu seinem eigenen Vorteil nicht an die vorgeschriebene Berechnung hält. Diese dem Mieter vom Gesetz gewährte Rechtsstellung kann ihm nicht ohne weiteres durch einen öffentlich-rechtlichen Fördervertrag genommen werden, an dem er selbst nicht beteiligt ist. Andererseits ist die Anrechnung einer öffentlichen Förderung, wenn diese nicht in den Mietvertrag einbezogen oder im Fördervertrag mit unmittelbarer Wirkung zugunsten des Mieters ausgestattet wurde (vgl. § 328 BGB), aus den oben genannten Gründen nur zeitlich begrenzt vorzunehmen. Nur insoweit ist folglich auch der Mieter geschützt, so daß nur eine kürzere Vertragslaufzeit, als sie sich aus der gesetzlichen Regelung ergibt, den Mieter in seinen gesetzlichen Rechten beeinträchtigen würde.
b) Der Senat neigt dazu, den Anrechnungszeitraum mit zwölf Jahren zu bemessen (ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 246; a.A. Beuermann, aaO S. 1520, der einen Anrechnungszeitraum von zehn Jahren aus den öffentlich-rechtlichen Vorschriften der §§ 14 Abs. 4 ModEnG und 15 Abs. 3 WoBindG ableitet). Auszugehen ist von § 3 Abs. 1 Satz 6 in Verbindung mit Satz 1 MHG. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Förderbetrages zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, daß der gewährte Zuschuß nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung des Zuschußbetrages würde sich ein Anrechnungszeitraum von zwölf Jahren ergeben. Nur für diesen Zeitraum wäre dann auch die aus §§ 2 und 3 MHG herzuleitende Rechtsstellung des Mieters ausreichend gesichert.
Die aus §§ 2 und 3 MHG folgende Frist bis zur Zulässigkeit der Mieterhöhung der Kläger war daher im Zeitpunkt ihres Schreibens vom 26. Juli 1999 längst abgelaufen. Vorliegend hatte das Land Berlin mit den Klägern allerdings zunächst eine Vertragslaufzeit von zwanzig Jahren ab mittlerer Bezugsfertigkeit in § 7 Abs. 3 und 4 des Fördervertrages vom 15./31. Oktober 1983 vereinbart. Diese Frist endete nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erst am 28. Februar 2005. Ob die Laufzeit des Fördervertrages die Kläger über den Zeitraum von höchstens zwölf Jahren hinaus deshalb bindet, weil sie sich ihr „unterworfen“ haben, wie das Berufungsgericht meint, braucht nicht entschieden zu werden. Zu Recht rügt nämlich die Revision, das Berufungsgericht habe übersehen (§ 286 ZPO), daß die in dem Modernisierungsvertrag mit dem Land Berlin vereinbarte Bindungszeit hinsichtlich der Miethöhe durch die Zusatzvereinbarung zum Modernisierungsvertrag vom 22. Dezember 1995 verkürzt worden ist. Da das Berufungsgericht auf die Zusatzvereinbarung nicht eingegangen ist, ihre Auslegung daher unterblieben ist und weitere Feststellungen nicht zu treffen sind, kann der Senat die entsprechenden Vertragsbestimmungen selbst auslegen. Danach haben sich die Vertragspartner, wie aus § 2 der Zusatzvereinbarung hervorgeht, ausdrücklich darauf geeinigt, daß Mieterhöhungen in Abweichung von den Regelungen des § 7 des Modernisierungsvertrages nach Maßgabe des § 2 MHG nunmehr verlangt werden dürfen. Die Zusatzvereinbarung muß im Zusammenhang mit den Regelungen über die Vorauszahlungsmittel in Höhe von 1.560.374 DM gesehen werden. Hinsichtlich dieses Betrages war in § 4 Abs. 4 des Modernisierungsvertrages vereinbart worden, daß zehn Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit vom Land Berlin darüber entschieden werden sollte, in welcher Höhe diese Mittel in Darlehen umgewandelt bzw. endgültig als Zuschuß gewährt werden. In § 1 der Zusatzvereinbarung wurde nunmehr festgelegt, daß die Vorauszahlungsmittel in vollem Umfang zurückzuzahlen seien. Im Gegenzug wurde den Klägern die Möglichkeit gegeben, bereits vor Ende der ursprünglich vereinbarten Laufzeit von 20 Jahren Mieterhöhungen vorzunehmen.“
Der Bundesgerichtshof hat die Frage der Laufzeitbegrenzung nicht eindeutig beantwortet, sondern auch darauf abgehoben, dass in dem konkreten Fall die Bindungszeit nachträglich verkürzt worden ist.
b) In dem Urteil vom 23. Juni 2004 -VIII ZR 283/03 – hat der Bundesgerichtshof allerdings auf eine nachträgliche Laufzeitbegrenzung nicht mehr abgehoben, sondern folgendes ausgeführt:
„Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 – VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechendes hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des Ar. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieterhöhend wirkt und der Zuschuß somit „aufgebraucht“ ist, wäre er ungerechtfertigt schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558, 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie möglich, auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Auslegung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 246).
Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeitraum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls mehr als 25 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit und mehr als 15 Jahre nach Gewährung des letzten Förderbetrages ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt.
Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Fördermittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. März 2002 war formell wirksam.“
c) Im vorliegenden Fall besteht die Förderung zum einen in der Gewährung eines Baukostenzuschusses von 2.869.965,00 DM und zum anderen in der Gewährung von Aufwendungszuschüssen in Höhe von 126.360 DM. Nach einem Berechnungsblatt, das dem Fördervertrag beigefügt war, sind die Aufwendungszuschüsse für einen Zeitraum von neun Jahren gewährt worden. Solche Zuschüsse sind gemäß § 559 a Abs. 2 Satz 4 BGB in der Weise zu berücksichtigen, dass sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses verringert. Da diese Aufwendungszuschüsse zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens nicht mehr gewährt werden, sind sie auch bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen.
d) Die oben zitierte Regelung zu § 7 – Mieten – enthält unter Abs. 2 Vereinbarungen, die sich auf den Bindungszeitraum der Förderung beziehen. Der Förderungszeitraum endet erst im Jahr 2015. Aus den Regelungen folgt die Verpflichtung der Klägerin im Rahmen dieses Vertrages, die gewährten Baukostenzuschüsse als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen zu behandeln, soweit unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr vereinbarten Miete führen würden. Ausgehend von dieser Vereinbarung sind Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen während des Bindungszeitraumes von 20 Jahren zu berücksichtigen und deshalb auch bei einem Mieterhöhungsverlangen anzugeben. Insoweit kommt es auf die vom Bundesgerichtshof für maßgeblich erachtete Begrenzung der Anrechnungsfähigkeit der Drittmittel auf höchstens zwölf Jahre nicht an.
e) Allerdings ist zu berücksichtigen, dass diese Verpflichtung zunächst nur im Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Land Berlin besteht. Der Förderungsvertrag enthält jedoch eine Vereinbarung unter § 7 – Mieten -, wonach der Eigentümer die Mieter über die sich aus dem Förderungsvertrag ergebenden Mieten zu unterrichten und die entsprechenden Erklärungen als Anlage zu den Mietverträgen abzugeben hat und bei der Überlassung freier oder freiwerdender Wohnungen diese Verpflichtung in die Mietverträge aufzunehmen hat. Dies bedeutet, dass den Mietern aus dem Förderungsvertrag ein unmittelbarer Anspruch im Sinne von § 328 BGB auf Beachtung der die Mieterhöhungen begrenzenden Vereinbarungen erwächst. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Vereinbarungen, die das Verhältnis zwischen dem Land Berlin und der Klägerin betreffen, insoweit in den Mietvertrag eingefügt worden sind, wie sich dies aus dem Förderungsvertrag ergibt.
f) Die Klägerin muss sich in Bezug auf die gewährten Zuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen an den Regelungen festhalten lassen, denen sie sich gegenüber dem Land Berlin unterworfen hat. Die Vereinbarungen, die zwischen der öffentlichen Hand als Förderungsgeber für die Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen und dem einzelnen Vermieter getroffen werden, haben aufgrund der Bezugnahme in § 559 a, § 558 Abs. 5 BGB unmittelbare Auswirkung auf das Rechtsverhältnis zwischen dem einzelnen Vermieter und seinen Mietern. Dabei kann es nicht darauf ankommen, in wieweit in dem Mietvertrag auf die Vereinbarungen in dem Förderungsvertrag hingewiesen wird.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO und der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
IV. Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO zugelassen. Es erscheint zur Rechtsfortbildung eine Klärung der Frage erforderlich, ob die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs über die Begrenzung des Abzugs von Fördermitteln auf zwölf Jahre auch dann gilt, wenn sich aus einem Fördervertrag eine längere Anrechenbarkeit von Fördermitteln ergibt. Die Frage ist von erheblicher Bedeutung, weil es zahlreiche Wohnungen in Berlin gibt, die nach einem Förderungsvertrag mit gleichen Regelungen modernisiert worden sind und bei denen nunmehr Mieterhöhungen anstehen.
