Gewerbemiete mit Umsatzsteuer – Was Mieter und Vermieter wissen sollten
Sie sind Vermieter einer Gewerbeimmobilie und fragen sich, ob Sie Ihren gewerblichen Mietern die Umsatzsteuer auf ihre Miete in Rechnung stellen können? Auch wenn Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien eigentlich steuerfrei sind, kann ein Verzeicht auf die Befreiung durchaus sinnvoll sein. In diesem Artikel werden wir beide Seiten der Medaille beleuchten, damit Sie eine fundierte Entscheidung darüber treffen können, ob Sie Ihren Mietern die Umsatzsteuer in Rechnung stellen wollen oder nicht.
Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien grundsätzlich umsatzsteuerfrei.
Dem reinen Grundsatz nach sind Einkünfte, die aus der Immobilienvermietung heraus generiert werden, gem. § 4 Nr. 12a des Umsatzsteuergesetzes (UStG) steuerfrei. In diesem Zusammenhang ist jedoch auch der § 9 UStG von besonderer Bedeutung, da in diesem Paragrafen beschrieben wird, dass ein Vermieter ebenfalls im Sinne des § 12 UStG die Möglichkeit hat, auf die Befreiung zu verzichten. Obgleich der Verzicht auf die Befreiung auf die Umsatzsteuer in erster Linie nach einer wirtschaftlich ungünstigen Entscheidung klingt, so wird diesbezüglich gern von einer Umsatzsteueroptimierung gesprochen. Es gibt im Hinblick auf die Umsatzsteuer nämlich erheblich mehr Rahmenkriterien zu beachten, als es auf den ersten Blick erscheint.
Was unterliegt grundsätzlich der Umsatzsteuerpflicht?
Dem gesetzgeberischen Grundsatz nach müssen sämtliche Einnahmen, die aus der Vermietung bzw. Verpachtung von Fahrzeugabstellplätzen sowie von Maschinen nebst Vorrichtungen jeglicher Art – sofern sie einer Betriebsanlage zugehörig sind, versteuert werden. Gleichermaßen verhält es sich auch mit Einnahmen aus der Vermietung bzw. Verpachtung von Schlaf- bzw. Wohnräumlichkeiten, welche für den Zweck einer Fremdenbeherbergung dienen. Damit sind auch Campingplätze etc. gemeint.
Nimmt nunmehr ein Vermieter eine Umsatzsteueroptimierung vor, so ergibt sich daraus eine Erlaubnis zum Vorsteuerabzug auf die Ausgaben. Eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Finanzamt ist jedoch zwingend zuvor erforderlich. Die Umsatzsteueroptimierung kann für einen Vermieter durchaus Vorteile mit sich bringen. Gerade dann, wenn eine Sanierung oder auch ein vollständiger Objektneubau erfolgen soll, werden diese Vorteile deutlich. Bei derartigen Projekten fallen in der gängigen Praxis hohe Umsatzsteuerbelastungen an und durch die Umsatzsteueroptimierung muss der Vermieter lediglich die anfallenden Rechnungen als Nettobeträge zahlen.
Die anfallende Umsatzsteuer wird durch die Umsatzsteueroptimierung zu einem Durchlaufposten, welcher zu keiner Belastung des Vermieters führt.
Die Voraussetzungen für eine Umsatzsteueroptimierung
Wenn ein Vermieter die Umsatzsteueroptimierung durchführen möchte, so ist dies unter zwei grundlegenden Voraussetzungen tatsächlich möglich. Die erste Voraussetzung ist, dass der Vermieter in einer Eigenschaft als Unternehmer gewerblich an andere Unternehmer die Vermietung vornimmt. Dementsprechend ist das Mietobjekt auch ausdrücklich als Gewerbeeinheit ausgeschrieben und erfüllt rechtlich betrachtet lediglich den Unternehmenszweck. Die zweite Voraussetzung ist, dass gem. § 15 Abs. 2 UStG das Grundstück lediglich für diejenigen Umsätze nutzbar gemacht wird, für die der Vorsteuer im Vorwege nicht gesetzlich ausgeschlossen ist.
Damit ein Vermieter sein Mietobjekt im Sinne des § 9 UStG als Gewerbeeinheit ausschreiben lassen, so ist es zwingend erforderlich, dass der Mieter gleichsam gänzlich umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringt bzw. erwirtschaftet. Diesbezüglich kennt der Gesetzgeber jedoch eine wahre Vielzahl an Ausnahmen.
Die Ausnahmen im Überblick
- die Vermietung erfolgt an Parteien
- die Vermietung erfolgt an Krankenhäuser oder Ärzte
- die Vermietung erfolgt an Bausparkassen
- die Vermietung erfolgt an Einrichtungen öffentlich-rechtlicher Natur
- die Vermietung erfolgt an Banken
- die Vermietung erfolgt an Bildungsträger
- die Vermietung erfolgt an soziale oder kulturelle Einrichtungen
- die Vermietung erfolgt an Ergänzungs- bzw. Ersatzsschulen
- die Vermietung erfolgt an Jugendherbergen
- die Vermietung erfolgt an Versicherungsgeber
- die Vermietung erfolgt an Wettanbieter bzw. Lotterien
- die Vermietung erfolgt an die Deutsche Telekom AG
- die Vermietung erfolgt an die Deutsche Post AG
Es gibt einen Grenzwert
Die Umsatzsteueroptimierung setzt voraus, dass die vermietete Fläche vollständig gem. Umsatzsteuergesetz zur Umsatzsteuergenerierung genutzt wird. Unter gar keinen Umständen darf die vermietete Fläche als Wohnraum durch den Mieter genutzt werden. Es ist in der gängigen Praxis jedoch denkbar, dass ein Mieter auch diejenigen Umsätze erwirtschaftet werden, welche nicht ausdrücklich im Sinne des Umsatzsteuergesetzes umsatzsteuerpflichtig sind. Für derartige Fälle hat der Gesetzgeber in Deutschland jedoch einen Grenzwert ins Leben gerufen. Dieser Grenzwert liegt bei 5 Prozent. Dies bedeutet, dass das Finanzamt fünf Prozent aller Umsätze, die nicht umsatzsteuerpflichtig sind, im Zusammenhang mit der Umsatzsteueroptimierung des Vermieters als unschädlich ansieht.
Der Mietvertrag muss entsprechend gestaltet sein
Sollte sich ein Vermieter zu der Ausweisung der Umsatzsteuer entschließen, so ergeben sich daraus gewisse Formvoraussetzungen für den Mietvertrag. In erster Linie betreffen diese Formvoraussetzungen die Rechnung bzw. Dokumente, welche erbracht werden müssen. In der gängigen Praxis ist es jedoch andem, dass seitens des regional zuständigen Finanzamts keine nennenswerte Prüfung im Zusammenhang mit den entsprechenden Nachweisen erfolgt. In der gängigen Praxis ist das Finanzamt mit einem einfachen Bestätigungsschreiben des Mieters im Zusammenhang mit der Umsatzsteueroptimierung des Vermieters rundherum bedient. Sollte der Mietvertrag jedoch auf diese Weise abgeschlossen werden, so ist es zwingend erforderlich, dass eine Vereinbarung in dem Vertrag enthalten ist, welche auf die Umsatzsteuer im Zusammenhang mit der Mietzahlung hinweist. Es ist überdies auch sehr ratsam, dass in dem Mietvertrag die zwingende Verpflichtung des Mieters, die Mieträumlichkeiten ausschließlich gewerblich zu nutzen, enthalten ist.
Eine Fixierung in dem Mietvertrag, dass ein Mieter die Berechtigung zur Nutzung der Räumlichkeiten zum Zwecke der steuerfreien Umsatzgenerierung hat, ist nicht ratsam. Dies gilt ausdrücklich auch für den sogenannte unschädlichen 5 Prozent Grenzwert.
Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag muss im Übrigen den gesetzlichen Anforderungen genügen. Dies betrifft in erster Linie den Inhalt des Vertrages. So muss zwingend die vertraglich vereinbarte Mietzinszahlung sowie die Höhe der Nebenkosten ebenso in dem Vertrag enthalten sein wie die Höhe der zu zahlenden Umsatzsteuer. Die Beträge in dem Vertrag müssen dabei so genau wie möglich aufgeschlüsselt werden. Zudem ist es auch erforderlich, dass im Mietvertrag die Steuernummer bzw. die Umsatzsteueridentifikationsnummer von dem Vermieter enthalten ist. Im Zusammenhang mit etwaig zu erstellenden Rechnungen des Vermieters gelten die identischen Formvoraussetzungen, die auch den Mietvertrag gestellt werden.
Der Fokus muss auch auf die Betriebskostenabrechnung gelegt werden
Ein wesentlicher Bestandteil eines Mietvertragsverhältnisses zwischen einem Vermieter und einem Mieter ist stets die Betriebskostenabrechnung. Sollte sich ein Vermieter aufgrund der gewerblichen Vermietung zu der Umsatzsteueroptimierung entschließen, so muss der Fokus besonders auf die Betriebskostenabrechnung gelegt werden. In erster Linie ist es hier wichtig, dass zunächst die reinen Kostenfaktoren aufgelistet werden. Diese Kostenfaktoren sollten ohne die Mehrwertsteuer aufgeführt sein. Die Mehrwertsteuer wird anschließend separat auf der Betriebskostenabrechnung als solche ausgewiesen. Das Formular der Betriebskostenabrechnung muss überdies ebenfalls die gleichen rechtlichen Anforderungen erfüllen, welche auch die monatliche Rechnungsstellung gestellt werden. Dies bedeutet, dass auf der Betriebskostenabrechnung ebenfalls die Umsatzsteueridentifikationsnummer des Vermieters vorhanden sein muss. Überdies muss sich auch eine fortlaufende Belegnummer auf der Betriebskostenabrechnung befinden.
Im Zusammenhang mit der Belegnummer ist es von entscheidender Bedeutung, dass diese Nummer als einzigartig gilt. Natürlich muss die Betriebskostenabrechnung in einer Art und Weise erstellt werden, dass diese durch die Mietpartei auch tatsächlich nachvollziehbar ist.
Im Hinblick auf die gewerbliche Vermietung sowie die Umsatzsteueroptimierung gibt es ein Fehlerpotential, welches auf gar keinen Fall unterschätzt werden darf. Nicht in jedem Fall bietet die Umsatzsteueroptimierung für den Vermieter auch tatsächlich Vorteile. Es ist daher auf jeden Fall empfehlenswert, zuvor erst einmal einen Beratungstermin bei einem Steuerberater zu vereinbaren und im Rahmen dieses Termins die genauen individuellen Rahmenbedingungen abzuklären. Sollte sich in diesem Termin herausstellen, dass die Umsatzsteueroptimierung für den Vermieter vorteilhaft ist, kann auch der Mieter auf diese Möglichkeit hingewiesen werden.
Das Mietrecht und Steuerrecht ist ein komplexes Thema und es gibt viele verschiedene Aspekte, die berücksichtigt werden müssen. Wenn Sie Fragen im Gewerbemietrecht haben, können wir Ihnen helfen. Unser Team ist jederzeit für Sie da und berät Sie gerne. Fordern Sie jetzt unsere Ersteinschätzung an.
