Kündigung nach Zahlungsrückstand
AG Berlin-Mitte – Az.: 9 C 104/19 – Urteil vom 04.09.2019
1. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr inne gehaltene und etwa 52 Quadratmeter große Wohnung im Hause …, mit Ablauf des 31. Dezember 2019 zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreites zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung wegen des Tenors zu 1. (= Räumung und Herausgabe) durch Sicherheitsleistung von 7.500,- Euro – in Worten: siebentausendfünfhundert Euro – abwenden und im Übrigen (= Tenor zu 3.) durch Sicherheitsleistung von 110 Prozent des aufgrund des Urteiles vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit wegen des Tenors zu 1. von 8.500,- Euro – in Worten: achttausendfünfhundert Euro – und im Übrigen von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckender Betrages leistet.
4. Schließlich wird der Beklagten eine Räumungsfrist bis einschließlich zum 31. Dezember 2019 gewährt.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von der Beklagten im Umfang der von ihr noch aufrecht erhaltenen Klage Räumung und Herausgabe der von dem Letztgenannten (ehemals) gemieteten und auch inne gehaltenen Wohnung.
1.
a)
Eine … (im Folgenden …) zumindest als Vermieterin einerseits sowie die Beklagte als auch ein Herr … als Mieter schlossen unter dem 30. Januar 2006 einen schriftlichen und unbefristeten Mietvertrag über die Wohnung im Hause … (= Blatt 02, Mitte, der Akten in Verbindung mit der Anlage K 1 = Blatt 05 bis 15 der Akten).
Nach § 3.1 und 3.4 bis 3.6 dieses Vertrages schuldete der Beklagte eine monatliche Brutto-warm-Miete von 470,- Euro für diese Wohnung (= angegebenen Ort = Blatt 06, unten, bis 07, Mitte, der Akten), die sie bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zu zahlen hatte (= § 5.1 Absatz 1 Satz 1 des Mietvertrages = Blatt 08, Mitte, der Akten).
Schließlich hatte der Beklagte gemäß § 20.1 Satz 1 des Mietvertrages bei Beendigung des Mietverhältnisses die in Rede stehenden Wohnung vollständig geräumt an die Vermieterin zurückzugeben (= am angegebenen Ort = Blatt 13, unten, der Akten).
b)
Die Klägerin erwarb von einer seit dem Jahre 2003 im zuständigen Grundbuch eingetragene … (im Folgenden: …) Ende des Jahres 2008 das Eigentum an dem Hausgrundstück …, und wurde sodann als dessen neue Eigentümerin am 20. März 2009 im zuständigen Grundbuch eingetragen (= Blatt 142, Mitte, in Verbindung mit der Anlage K 10 = Blatt 146 ff. (149) der Akten).
c)
Die Klägerin erteilte unter dem 01. Februar 2018 eine schriftliche Vollmacht an diverse Personen unter Anderem für Kündigungen, nicht aber an eine Frau … oder an eine Frau … (= Blatt 27, unten der Akten in Verbindung mit der Anlage B 2 = Blatt 31 der Akten).
d)
Herr … wurde von der Klägerin und der Beklagten einvernehmlich aus dem in Rede stehenden Mietverhältnis entlassen (= Blatt 02, Mitte, der Akten).
e)
Die Beklagte zahlte im Zeitraum Juni 2012 bis einschließlich März 2019 die jeweils vertraglich geschuldete monatliche Brutto-warm-Miete in 17 Fällen erst – und zum Teil deutlich – nach dem jeweiligen Fälligkeits-Zeitpunkt (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe a)) (= Blatt 58, Mitte bis unten, der Akten).
Wegen entsprechender Zahlungsrückstände mahnte die Klägerin die Beklagte in diesem Zeitraum – unter Anderem – vier mal (= Blatt 57, oben, in Verbindung mit Blatt 59, oben, der Akten als in Verbindung mit den Anlagen K 3 bis K 7 = Blatt 62 bis 71 der Akten).
f)
Die von der Beklagten vertraglich geschuldete monatliche Brutto-warm-Miete betrug zumindest per Februar 2019 617,13 Euro (= Blatt 02, unten, der Akten).
g)
Die Beklagte zahlte die erwähnte, vertraglich geschuldete monatliche Brutto-warm-Miete für die Monate Februar und März 2019 zunächst „versehentlich“ (= Blatt 27, oben, der Akten) nicht (= Blatt 02, unten, in Verbindung mit Blatt 27, oben, der Akten), weswegen ihr die Klägerin mit Schreiben vom 07. März 2019 das in Rede stehende Mietverhältnis außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich fristgerecht kündigte (= Blatt 02, unten, bis 03, oben, der Akten in Verbindung mit der Anlage K 2 = Blatt 16 bis 17 der Akten). Dieses Schreiben ging der Beklagten am 11. März 2019 zu (= Blatt 27, Mitte, der Akten).
Dieses Schreiben war von einer Frau … und einer Frau … unterschrieben worden (= am angegebenen Ort = Blatt 17, Mitte, der Akten), dem die erwähnte Vollmacht (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe c)) beigefügt war (= Blatt 27, Mitte bis unten, der Akten).
h)
Am 11. März 2019 zahlte die Beklagte die vertraglich vereinbarte monatliche Brutto-warm-Miete für die Monate Februar und März 2019 an die Klägerin (= Blatt 27, Mitte, in Verbindung mit Blatt 27, Mitte der Akten als auch in Verbindung mit der Anlage B 1 = Blatt 30 der Akten).
i)
Die Klägerin wiederholte ihre erwähnte außerordentliche und hilfsweise ordentliche Kündigung (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe g)) gegenüber der Beklagten in ihrem Klageschriftsatz vom 11. März 2019 (= Blatt 03, Mitte, der Akten), der der Beklagten nach Aktenlage in Abschriften am 29. März 2019 zugestellt wurde (vergleiche Blatt 24 und 25 in Verbindung mit Blatt 27, unten, der Akten).
j)
Des Weiteren richtete die Beklagte im März 2019 einen Dauerauftrag für die zukünftige Zahlung der in Rede stehenden monatliche Brutto-warm-Miete zugunsten der Klägerin ein mit Ausführungsdatum des 28. Tages des vorangehenden Monats, „um weiteren Nachlässigkeiten meinerseits vorzubeugen“ (= Blatt 28, Mitte, der Akten in Verbindung mit der Anlage B 4 = Blatt 33 der Akten). Dies teilte sie der Klägerin mit Schreiben vom 19. März 2019 mit (= Blatt 28, Mitte, der Akten in Verbindung mit der Anlage B 3 = Blatt 32, Mitte, der Akten).
k)
In ihrem erwähnten Schreiben vom 19. März 2019 (siehe soeben) widersprach die Beklagte „der Kündigungen“ der Klägerin (Anlage B 3 = Band I Blatt 67, unten, der Akten).
Dieses Schreiben ging der Klägerin am 25. März 2019 zu (= Blatt 142, unten, der Akten in Verbindung mit der Anlage K 11 = Blattc150, oben, der Akten).
l)
In dem Schriftsatz ihrer damaligen Prozessbevollmächtigten vom 03. April 2019 vertrat die Beklagte die Auffassung, dass die in Rede stehende vorgerichtliche Kündigung der Klägerin vom 07. März 2019 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe g)) unwirksam sei, weil die diese Kündigung unterschreibenden Damen (= am angegebenen Ort) gemäß der erwähnten Vollmacht (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe c)) dazu nicht bevollmächtigt waren (= Blatt 27, unten, der Akten).
m)
In ihrem Schriftsatz vom 03. Juni 2019 erhob die Beklagte die Rüge der fehlenden Vollmacht (= Blatt 103, Mitte, der Akten).
2.
a)
Mit ihrem Klageschriftsatz vom 11. März 2017 hat die Klägerin angekündigt zu beantragen,
1. die Beklagte wird verurteilt, die ca. 52 m2 große Wohnung … zu räumen und an sie geräumt herauszugeben;
2. die Beklagte wird verurteilt, an sie 1.234,26 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
– aus 617,13 € seit dem 06. Februar 2019
– sowie aus weiteren 617,13 € seit dem 06. März 2019.
b)
Die Beklagte hat in dem Schriftsatz ihrer damaligen Prozessbevollmächtigten vom 03. April 2019 zunächst behaupten lassen, dass sie „zu keinem Zeitpunkt in der Vergangenheit (…) die Miete nicht oder aber verspätet gezahlt“ habe (= Blatt 27, oben, der Akten = Seite 02, oben, dieses Schriftsatzes), um dann in diesem Schriftsatz ausführen zu lassen, sie „hat im Rahmen dieses seit mittlerweile 13 Jahren andauernden Mietverhältnisses zu keinem Zeitpunkt ihre Miete nicht gezahlt“ (= Blatt 28, oben, der Akten = Seite 03, oben, dieses Schriftsatzes).
c)
Mit Schriftsatz vom 20. Juni 2019 hat die Klägerin den Rechtsstreit wegen ihres Zahlungs-Antrages zu 2. (siehe sieben) in der Hauptsache für erledigt erklärt, dem sich die Beklagte im Termin zur mündlichen Verhandlung am 17. Juli 2019 unter Anerkennung der diesbezüglichen Kostenlast angeschlossen hat (= Blatt 159, unten, der Akten).
d)
Außerdem hat die Klägerin mit ihrem Schriftsatz vom 03. Mai 2019 hilfsweise angekündigt zu beantragen,
die Beklagte wird verurteilt, die ca. 52 m2 große Wohnung … zum 31. Dezember 2019 beziehungsweise zum 28. Februar 2020 zu räumen und an sie geräumt herauszugeben.
e)
Schließlich hat das Gericht der Beklagten mit verkündetem Beschluss vom 17. Juli 2019 Gelegenheit zur Stellungnahme unter Anderem auf die ihr im erwähnten Termin zur mündlichen Verhandlung erteilten gerichtlichen Hinweise gewährt bis einschließlich zum 16. August 2019 (= Blatt 160, oben, der Akten).
Daraufhin hat die Beklagte über ihre Prozessbevollmächtigten einen Schriftsatz vom 16. August 2019 bei Gericht eingereicht (= blatt 161 bis 170= Blatt 171 bis 190 der Akten), der nach Aktenlage hier vorab per Telefax am selben Tage eingegangen ist (vergleiche Blatt 161, unten, der Akten). Auf die näheren Einzelheiten dieses Schriftsatzes (= jeweils am angegebenen Ort) wird noch näher eingegangen werden.
3.
a)
Die Klägerin ist der Auffassung, Vermieterin der Beklagten geworden zu sein infolge des grundbuchmäßigen Erwerbs des Eigentums an dem Hausgrundstück …, im Jahre 2009 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe b)) (= Blatt 02, Mitte, in Verbindung mit Blatt 142, Mitte, der Akten).
Außerdem sei ihr Hilfs-Räumungsantrag zu 1. (siehe soeben, Ziffer I. 2. Buchstabe d)) gemäß § 259 ZPO gerechtfertigt (= Blatt 60, unten, bis 61, oben, der Akten).
b)
Die Klägerin beantragt nunmehr noch,
(1.) die Beklagte wird verurteilt, die ca. 52 m2 große Wohnung … zu räumen und an sie geräumt herauszugeben;
hilfsweise,
(2.) die Beklagte wird verurteilt, die ca. 52 m2 große Wohnung … zum 31. Dezember 2019 beziehungsweise zum 28. Februar 2020 zu räumen und an sie geräumt herauszugeben.
Die Beklagte beantragt auch insoweit,
(1.) die Klage abzuweisen;
hilfsweise,
(2.) ihr eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.
c)
Die Beklagte bestreitet, dass ihr die von der Klägerin mit deren Schriftsatz vom 03. Mai 2019 vorgelegten vier Mahnungen zugegangen sind (= Blatt 106, unten, der Akten) und die Aktiv-Legitimation der Klägerin (= Blatt 102, Mitte, der Akten).
d)
Des Weiteren lässt die Beklagte hier behaupten, dass sich ihre vormalige Prozessbevollmächtigte in deren Schriftsatz vom 03. April 2019 offenkundig verschrieben habe, als sie dort ausführte, dass die Beklagte zu „keinem“ Zeitpunkt die Miete nicht oder aber verspätet gezahlt habe (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe b), und damit gemeint habe, dass die Beklagte „in der Vergangenheit gezahlt hat, aber verspätet“ (= Blatt 108, Mitte bis unten, der Akten).
Außerdem habe die Klägerin das zum Teil zögerliche Zahlungsverhalten der Beklagten bezüglich der geschuldeten Mieten (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe e)) „für einen Zeitraum von fünf Jahren rügelos hingenommen“ (= Blatt 106, unten, der Akten).
e)
Die Beklagte lässt außerdem die Auffassung vertreten, dass sie die in Rede stehende Kündigung der Klägerin vom 07. März 2019 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe g)) mit ihrem Schreiben vom 19. März 2019 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe k)) „wegen aller erdenklichen Gründe“ – unter Anderem der fehlenden Vollmacht im Sinne des § 174 Satz 1 BGB – zurückgewiesen habe mit den Worten einer juristischen Laiin (= Blatt 102, unten, der Akten).
Des Weiteren sei der Zeitraum zwischen dem Erhalt der in Rede stehenden Kündigung am 11. März 2019 und der angeblichen Erklärung deren Zurückweisung im Sinne des § 174 Satz 1 BGB am 19. März 2019 noch „unverzüglich“ im Sinne des § 174 Satz 1 BGB (= Blatt 103, oben bis Mitte, der Akten).
Außerdem sei die von der Klägerin hilfsweise ausgesprochene ordentliche fristgerechte Kündigung unwirksam unter Berufung auf das Urteil des Landgerichtes Berlin vom 13. Oktober 2017, Geschäftszeichen: 66 S 90/17 (= Blatt 104, Mitte, der Akten) beziehungsweise unter dem Gesichtspunkt des „Rechtsmissbrauchs“ (= Blatt 107, oben, der Akten) sowie der von der Klägerin bislang nicht egstezten Räumungsfrist (= Blatt 107, Mitte, der Akten). Der Bundesgerichtshof habe dabei „in seinen Entscheidungen bislang nicht berücksichtigt (…), daß nach der gegenwärtigen Ausgestaltung des Rechts der ordentlichen Kündigung eine plan- und systemwidrige Gesetzeslücke besteht“ (= Blatt 104, Mitte. der Akten). „Sollte das Amtsgericht (Mitte) wider Erwarten nicht der Rechtsprechung der Instanzgerichte sowie der herrschenden Meinung in der Literatur folgen“ (= Blatt 105, oben, der Akten) .
Hinzu komme, dass wegen der nachträglichen und vollständigen Zahlung der Mieten für die Monate Februar und März 2019 durch die Beklagte (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe h)) das Verschulden der Beklagten im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB hier in einem milderen Licht zu sehen sei (= Blatt 105, Mitte, bis 106, oben, der Akten) sowie durch das durch die Klägerin angeblich „für einen Zeitraum von fünf Jahren rügelos )hingenommene)“ Zahlungsverhalten der Beklagten (= Blatt 106, unten, der Akten).
Weiterhin würde die Einrichtung des Dauerauftrages durch die Beklagte (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe j)) die Wiederholungsgefahr für eine ausbleibende Mietzahlung in der Zukunft ausschließen (= Blatt 105, unten, bis 106, Mitte, der Akten).
Davon abgesehen hätte die Klägerin der Beklagten wegen ihrer Zahlungsrückstände vor Februar 2019 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe e)) die Kündigung des in Rede stehenden Mietverhältnisses zuvor androhen beziehungsweise sie entsprechend abmahnen müssen, was aber nicht geschehen ist (= Blatt 106, Mitte bis unten, der Akten).
4.
a)
Für den Sach- und Streitstand im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie auf das gerichtliche Protokoll vom 21. Juli 2017 (= Blatt 59 bis 60 der Akten) Bezug genommen.
b)
Im Übrigen wird auf das Urteil
o des Bundesgerichtshofes vom 10. Oktober 2012, Geschäftszeichen: VIII ZR 107/12, in: GE 2012, 1629 f.;
o des Kammergerichtes vom 24. Juli 2008, Geschäftszeichen: 8 U 26/06, in: GE 2008, 1327 f.,
o des Kammergerichtes vom 09. Juni 2008, Geschäftszeichen: 8 U 217/07, in: GE 2008, 925 f.,
o des Landgerichtes Berlin vom 20. Juni 2017, Geschäftszeichen: 63 S 309/16, in: GE 2017, 890,
o des Landgerichtes Berlin vom 14. November 2016, Geschäftszeichen: 67 S 152/16,
o des Landgerichtes Berlin vom 21. Juni 2016, Geschäftszeichen: 67 S 418/15,
o des Landgerichtes Berlin vom 16. Juni 2016, Geschäftszeichen: 67 S 125/16, in: GE 2016, 1569 ff.,
o des Landgerichtes Berlin vom 04. Oktober 2013, Geschäftszeichen: 63 S 421/12, zitiert nach BeckRS 2014, 01096,
sowie auf
o das Teil- und Schluss-Urteil Amtsgerichtes Mitte vom 15. September 2017, Geschäftszeichen: 9 C 128/17,
o das Teil- und Schluss-Urteil Amtsgerichtes Mitte vom 26. Juli 2017, Geschäftszeichen: 9 C 16/17,
o das Urteil des Amtsgerichtes Mitte vom 28. August 2019, Geschäftszeichen: 9 C 109/19,
als auch auf den Beschluss
o des Bundesgerichtshofes vom 17. Februar 2015, Geschäftszeichen: VIII ZR 236/14, in: NZM 2016, 487 f.,
o des Landgerichtes Berlin vom 25. April 2017, Geschäftszeichen: 67 S 410/16, in: GE 2017, 832 f.,
o des Landgerichtes Berlin vom 02. Februar 2017, Geschäftszeichen: 67 S 410/16, in: GE 2017, 293 f.,
o des Landgerichtes Berlin vom 29. September 2016, Geschäftszeichen: 67 S 188/16,
sowie
o des Landgerichtes Berlin vom 06. Oktober 2016, Geschäftszeichen: 18 S 196/16, zitiert nach juris,
verwiesen.
Entscheidungsgründe
Der Beklagte war schon auf den Haupt-Klageantrag zu 1. hin zu verurteilen, weil sich die zulässige Klage insoweit auch als begründet erweist (hierzu unter Ziffer II. 1.).
Demgegenüber war dem Antrag der Beklagten zu entsprechen, ihr eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren (hierzu unter Ziffer II. 3.).
1.
a)
Dies folgt – nach Auffassung des Gerichtes in erster Linie – aus § 985 BGB.
(1)
Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer einer Sache deren Herausgabe von dem Besitzer dieser Sache verlangen.
(2)
Diese Voraussetzungen sind hier zur Überzeugung des Gerichtes auch erfüllt (§ 138 Absatz 3 ZPO).
(a)
Nach dem insoweit unwidersprochenen Sachvortrag der Klägerin, der als von der Beklagten zugestanden gilt und deswegen von dem Gericht seiner Entscheidung zu Grunde zu legen war (§ 138 Absatz 3 ZPO), waren die Klägerin Eigentümerin des Hausgrundstückes … (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe b)), auf dem sich die in Rede stehende Wohnung im Sinne des § 94 Absatz 1 Satz 1 BGB befand (§ 138 Absatz 3 ZPO), und die Beklagte deren Besitzerin war im Sinne des § 985 in Verbindung mit §§ 892 Absatz 1 Satz 1; 873 Absatz 1, 94 Absatz 1 Satz 1; 854 Absatz 1 BGB.
(b)
Die Beklagte kann der Klägerin auch kein Recht zum Besitz an der in Rede stehenden Wohnung gemäß § 986 Absatz 1 Satz 1 in Verbindung mit § 535 (§ 549 Absatz 1) in Verbindung mit §§ 566 Absatz 1; 414; 415 Absatz 1 oder 311 Absatz 1 BGB entgegenhalten aus dem in Rede stehenden Mietvertrag über diese Wohnung vom 30. Januar 2006 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe a), in Verbindung mit § 138 Absatz 3 ZPO).
(aa)
Gemäß § 986 Absatz 1 Satz 1 BGB kann der Besitzer der Sache im Sinne des § 985 BGB deren Herausgabe verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer der Sache, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz an der Sache berechtigt ist.
(bb)
Indes ist – und entgegen der Auffassung beider Parteien des Rechtsstreites (siehe oben, Ziffer I. 3. Buchstabe a), in Verbindung mit Blatt 171, Mitte, der Akten) – die Klägerin hier nicht in die Rechte und Pflichten der vertraglichen Vermieterin, der … (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe a)), gegenüber der Beklagten gemäß § 566 Absatz 1 BGB – gegebenenfalls analog – eingetreten beziehungsweise hat ein neues Mietverhältnis mit der Beklagten begründet zu den Konditionen des erwähnten Mietvertrages (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe a)), weil diese … – und entgegen der Behauptung der Klägerin (siehe auch oben, Ziffer I. 3. Buchstabe a)) – weder bei Abschluss des in Rede stehenden Mietvertrages noch späterhin im zuständigen Grundbuch eingetragene Eigentümerin des Hausgrundstückes …, war, sondern seit Ende August 2003 eine … (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe b), in Verbindung mit § 892 Absatz 1 Satz 1, 1. Halbsatz, BGB). Dann aber fielen die Rechtsstellung der … als Vermieterin an der in Rede stehenden Wohnung und der … als deren Eigentümerin auseinander – was von § 566 Absatz 1 BGB indes nicht gedeckt wird (vergleiche Bundesverfassungsgericht, NJW 2013, 3774, 3375 mit weiteren Nachweisen; Bundesgerichtshof, NZM 2017, 847 ff. (Randziffern 14 und 15) = BeckRS 2017, 121752 mit weiteren Nachweisen; Amtsgericht Mitte, Urteil vom 28. Dezember 2016, Geschäftszeichen: 9 C 277/16, Ziffer II. 1. Buchstabe a) (2) (b) (bb); Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage (2019), § 566, Randnummer 64 mit weiteren Nachweisen; Herrmann, in: Beck’scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01. August 2019, § 566, Randnummer 9 mit weiteren Nachweisen; Weidenkaff, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 78. Auflage (2019), § 566, Randnummer 7 mit weiteren Nachweisen).
Dazu hätte die Beklagte bei Abschluss des Mietvertrages dann in das zuständige Grundbuch Einblick nehmen und sich vergewissern müssen, dass sie (nur) mit der damals dort eingetragenen Eigentümerin – der … – den Mietvertrag schließt, wenn sie später einmal den Schutz des § 566 Absatz 1 BGB genießen will.
(cc)
Und selbst wenn man hier § 566 Absatz 1 BGB analog auf einen solchen Fall – wie dem vorliegenden – anwenden wollte (vergleiche Bundesgerichtshof, am angegebenen Ort, Randziffern 21 bis 36 mit weiteren Nachweisen; Streyl, in: Schmidt-Futterer, am angegebenen Ort, § 566, Randnummer 65 mit weiteren Nachweisen; Herrmann, in: Beck’scher Online-Kommentar BGB, am angegebenen Ort, Randnummer 9.1 mit weiteren Nachweisen), so ist nichts dafür ersichtlich, dass die Vermietung der in Rede stehenden Wohnung durch die … an die Beklagte (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe a)) mit Zustimmung der … – als der damals im Grundbuch eingetragenen Eigentümerin (= am angegebenen Ort) – und in deren alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolgt ist als auch die … kein eigenes Interesse an dem Fortbestand des von ihr – im eigenen Namen – geschlossenen Mietverhältnisses hat (vergleiche die vorstehenden Nachweise).
(dd)
Insoweit ist hier auch gemäß § 164 Absatz 2 BGB nicht ersichtlich, dass die die … bei Abschluss des in Rede stehenden Mietvertrages vertretende natürliche Person und/oder die Beklagte und/oder die … im Sinne der §§ 145 ff.; 414; 415 Absatz 1; 311 Absatz 1 BGB ein entsprechendes Erklärungsbewusstsein dafür gehabt hatten, dass die … gar nicht die Vermieterin der Beklagten sein sollte, sondern eben die ….
b)
Aber selbst wenn man annehmen wollte, dass die Klägerin Vermieterin der Beklagten geworden ist, so kann Klägerin kann von dem Beklagten Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen gemäß § 20.1 Satz 1 des Mietvertrages (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe a)) in Verbindung mit §§ 546 Absatz 1 (§ 549 Absatz 1); 566 Absatz 1 BGB – allerdings erst zum Ablauf des 31. Dezember 2019.
(1)
Nach §§ 20.1 Satz 1 des Mietvertrages in Verbindung mit § 546 Absatz 1 (§ 549 Absatz 1) BGB ist die Beklagte als Wohnungs-Mieterin verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses die hier in Rede stehende Wohnung an die Klägerin als Wohnungs-Vermieterin geräumt zurückzugeben.
(2)
Die Voraussetzungen der vorerwähnten Rechtsvorschriften wären hier auch zur Überzeugung des Gerichtes gegeben am Schluss der mündlichen Verhandlung am 16. August 2019 – für die Beklagte (siehe oben, Ziffer I. 2. Buchstabe e), in Verbindung mit §§ 139 Absatz 5; 495; 283 Satz 1; 310 Absatz 1 Satz 1 ZPO):
(a)
Das – unterstellte – Mietverhältnis zwischen den Parteien des Rechtsstreites wäre im Sinne der §§ 20.1 Satz 1 des Mietvertrages; 546 Absatz 1 (§ 549 Absatz 1) BGB beendet durch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung der Klägerin in ihrem Schreiben vom 07. März 2019 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe g)) gemäß §§ 573 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Nummer 1; 566 Absatz 1 (analog) BGB.
(aa)
Denn damals – und auch noch bei deren unstreitigen Zugang bei der Beklagten am 11. März 2019 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe h), in Verbindung mit § 138 Absatz 3 ZPO) im Sinne des § 130 Absatz 1 Satz 1 BGB befand sich die Beklagte mit der Zahlung der monatlichen Brutto-warm-Miete für die Monate Februar und März 2019 von insgesamt 1.234,26 Euro (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe f), in Verbindung mit § 138 Absatz ZPO) gemäß §§ 543 Absätze 1 und 2 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a)); 286 Absatz 2 Nummer 1 BGB; 5.1 Satz 1 des Mietvertrages (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe a)) in Zahlungsverzug beziehungsweise von mehr als einem Monat mit mehr als einer monatlichen Brutto-warm-Miete – was dann ein außerordentliches fristloses sowie (hilfsweise) ein ordentliches fristgerechtes Kündigungsrecht des Wohnungs-Vermieters aus § 573 Absatz 1 Satz 1 in Verbindung mit Absatz 2 Nummer 1 BGB begründet (vergleiche Bundesgerichtshof, NJW 2008, 508 mit weiteren Nachweisen; Blank, in: Schmidt-Futterer, am angegebenen Ort, § 573, Randnummer 25 mit weiteren Nachweisen; Weidenkaff, in: Palandt, am angegebenen Ort, § 573, Randnummer 16 mit weiteren Nachweisen).
Und dass sie an dem erwähnten ursprünglichen Zahlungsrückstand im Sinne der §§ 573 Absatz 2 Nummer 1; 286 Absatz 4; 276 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 BGB kein Verschulden trifft, hat die Beklagte hier nicht vorgetragen (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe g)) – auch nicht in ihrem Schriftsatz vom 16. August 2019, wo sie ihre angebliche hohe berufliche Belastung anführt (= Blatt 177 der Akten).
Dass sie indes davor schon und sehr häufig die fällige monatliche Brutto-warm-Miete erst verspätet gezahlt hatte (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe e)) – also sehr häufig vertragsbrüchig war, scheint sie dabei „vergessen“ zu haben.
(bb)
Entgegen der Auffassung der Beklagten beziehungsweise ihrer Prozessbevollmächtigten (§ 85 Absatz 2 ZPO) lägen hier auch keine (gewichtigen) Umstände des Einzelfalles vor, die auf seiner Seite und zu ihren Gunsten hätten zum Tragen kommen können und die Nicht-Zahlung der vertraglich vereinbarten Brutto-warm-Miete für die Monate Februar und März 2019 über immerhin mehr als 1.200,- Euro trotz entsprechender vertraglicher Verpflichtung als nicht erheblich genug erschienen lässt (vergleiche Bundesgerichtshof, NJW 2016, 849 mit weiteren Nachweisen; Kammergericht, GE 2008, 1327 f. mit weiteren Nachweisen; Landgericht Berlin, GE 2019, 734 f. mit weiteren Nachweisen; NJW-RR 2019, 334, 335 f. mit weiteren Nachweisen; GE 2017, 954 f. mit weiteren Nachweisen; Hannappel, in: Beck’scher Online-Kommentar BGB, am angegebenen Ort, § 573, Randnummer 29 mit weiteren Nachweisen; Weidenkaff, in: Palandt, am angegebenen Ort, § 573, Randnummer 16 mit weiteren Nachweisen): Denn eine entsprechende Abwägung im vorliegenden Fall geht zu Lasten der Beklagten aus:
(aaa)
Zum Einen sprechen schon die Höhe als auch die Dauer der bis einschließlich zum 11. März 2019 aufgelaufenen Mietrückstände von bis zu zwei (vollen) Brutto-warm-Mieten (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe g)) zwischen einer Woche und bis zu mehr als einem Monat dagegen (vergleiche Bundesgerichtshof, NZM 2015, am angegebenen Ort, 488;GE 2012, am angegebenen Ort, 1630 mit weiteren Nachweisen; Kammergericht, GE 2008, 925, 926 mit weiteren Nachweisen; Amtsgericht Mitte, Urteil vom 26. Juli 2017, am angegebenen Ort, Ziffer II. 2. Buchstabe b) (2) (b) (ff) (bbb) mit weiteren Nachweisen; Blank, in: Schmidt-Futterer, am angegebenen Ort; Weidenkaff, in: Palandt, am angegebenen Ort).
(bbb)
Zum Anderen beruhte die anfängliche in Rede stehende Nicht-Zahlung der Beklagten auch nicht auf deren unverschuldeter wirtschaftlicher Notlage (vergleiche Bundesgerichtshof, NJW 2016, 849 mit weiteren Nachweisen; GE 2012, am angegebenen Ort; Kammergericht, GE 2008, 1327 f. und 925 f., jeweils mit weiteren Nachweisen; Landgericht Berlin, Urteil vom 14. November 2016 und vom 21. Juni 2016 sowie Beschluss vom 29. September 2016, jeweils am angegebenen Ort (siehe oben, Ziffer I. 4. Buchstabe b)); Amtsgericht Mitte, am angegebenen Ort), Ziffer II. 2. Buchstabe b) (2) (b) (ff) (ccc) mit weiteren Nachweisen; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, am angegebenen Ort, § 573, Randnummer 30 mit weiteren Nachweisen; Weidenkaff, in: Palandt, am angegebenen Ort, § 573, Randnummer 14 mit weiteren Nachweisen), sondern auf einem selbst eingeräumten „Versehen“ der Beklagten (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe g), in Verbindung mit § 138 Absatz 3 ZPO).
(ccc)
Auch war dies nicht die erste Pflichtverletzung der Beklagten bezüglich ihrer Verpflichtung zur fälligkeitsgerechten Mietzahlung, sondern der 18. (!!) Verstoß dagegen seit dem Jahre 2012 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstaben e) und g)), in Verbindung mit §§ 495; 288 Absatz 1 analog ZPO)!
Und dieser Umstand ist von der Beklagten hier auch nicht sofort eingeräumt worden, sondern wurde zumindest versucht, in seiner entsprechenden Bedeutung hier noch „kleinzureden“ (siehe oben, Ziffer I. 3. Buchstabe e))!
(ddd)
Hinzu kommt, dass die Beklagte den Zugang von immerhin vier (!) Mahnungen aus den Jahren 2012, 2014 und 2019 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe e)) abgestritten hat (siehe oben, Ziffer I. 3. Buchstabe c)) – was das Gericht ihr unter den Umständen des vorliegenden Falles aber gemäß § 138 Absatz 1 ZPO nicht mehr zu glauben braucht (vergleiche Sächsisch-Anhaltinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 27. Mai 1999, Geschäftszeichen: 7 W 38/99; Amtsgericht Mitte, Urteil vom 28. August 2019, Geschäftszeichen: 9 C 108/19, Ziffer II. 1. Buchstabe a) (2) (a) (bb)); Urteil vom 13. März 2014, Geschäftszeichen: 2 C 359/13; Amtsgericht Senftenberg, Urteil vom 10. Mai 2016, Geschäftszeichen: 21 C 33/16; Amtsgericht Mitte, Urteil vom 19. Juni 2015, Geschäftszeichen: 123 C 52/15; Amtsgericht Wedding, Amtsgericht Potsdam, Urteil vom 26. März 2014, Geschäftszeichen: 29 C 5/14).
Dann aber wäre es auch unwahr, dass die Klägerin das in Rede stehende Zahlungsverhalten der Beklagten über mehrere Jahre rügelos hingenommen hat (siehe oben, Ziffer I. 3. Buchstabe d)).
(eee)
Außerdem musste die Beklagte erst durch den Schriftsatz der Klägerin vom 20. Juni 2019 darin „überführt“ werden, dass die von ihr für sich in Anspruch genommene Rechtsauffassung der Zivilkammer 66 des Landgerichtes Berlin in deren Urteil vom 13. Oktober 2017 (siehe oben, Ziffer I. 3. Buchstabe e)) späterhin vom Bundesgerichtshof missbilligt worden war (in: NZM 2018, 941, 942 ff. mit weiteren Nachweisen)!
Geradezu eine Frechheit – im Lichte des § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB – ist es dann von der Beklagten beziehungsweise ihren Prozessbevollmächtigten hier auch noch zu meinen, dass das Gericht die Nicht-Erwähnung des nachfolgenden – und gegenteiligen – Entscheidung des Bundesgerichtshofes erkennen musste (= Blatt 171, unten, der Akten) beziehungsweise ihm auch noch das Befolgen der nämlichen abweichenden Rechtsauffassung der Zivilkammer 66 des Landgerichtes Berlin regelrecht „aufzudrängen“ (siehe oben, Ziffer I. 3. Buchstabe e))!
(fff)
Auch die Einrichtung eines Dauerauftrages seit März 2019 – mit erstmaliger Ausführung zum 28. März 2019 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe j)) – vermag hier kein „milderes Licht“ auf die Beklagte werfen im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB: Denn dass die Beklagte auch eine entsprechende Deckung für die Ausführung eines solches Auftrages durch ihr Kreditinstitut stets gewährleistet, hat sie nicht vorgetragen (§ 138 Absatz 1 ZPO).
(ggg)
Auch wäre der über insgesamt 1.234,26 Euro von der Beklagten der Klägerin per 05. März 2019 geschuldete Geldbetrag im Rahmen der Abwägung des § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB nicht zwingend mit der entsprechenden Grenze von 2.000,- Euro aus § 2 Absatz 1 der Verordnung (EG) Nummer 861/2007 über geringfügige Forderungen zu vergleichen.
Zum Einen sieht das selbst die Zivilkammer 67 des Landgerichtes Berlin in seinen in Ziffer I. 4. Buchstabe a) genannten Entscheidungen nicht so, sondern nur als möglichen Anhaltspunkt in der in Rede stehenden Gesamtabwägung.
Zum Anderen ist dem hiesigen Vorsitzenden auch nicht nachvollziehbar, warum diese Geringfügigkeitsgrenze erst – und absolut – bei 2.000,- Euro liegen soll: Denn zum Einen ist eine solche absolute Grenze – und in dieser Höhe – bislang wohl von noch niemandem sonst vertreten worden (vergleiche Bundesgerichtshof, NZM 2015, am angegebenen Ort; GE 2012, am angegebenen Ort, mit weiteren Nachweisen; Schach, GE 2017, 17). Und der Bundesgerichtshof hat auch nur in dem ihm vorliegenden Fall einen Betrag von 43,88 Euro als eine ordentliche Kündigung tragend nicht ausreichend angesehen – bei einer vertraglich vereinbarten monatlichen Brutto-warm-Miete von immerhin 378,- Euro (= NZM 2015, am angegebenen Ort) – in folgerichtiger Konsequenz seiner Maßstäbe aus seinem Urteil vom 10. Oktober 2012 von (unter Anderem) mehr als einer monatlichen Brutto-warm-Miete (siehe oben, Ziffer I. 4. Buchstabe b)).
Zum Anderen beruht § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB auf dem autonomen nationalen Recht der Bundesrepublik Deutschland, so dass es dann deutlich sachnäher wäre, die Wertgrenze aus einer eben solchen Norm – des § 495a Satz 1 ZPO – als Wertungsmaßstab heranzuziehen, die aber nur 600,- Euro ausmacht, also gerade einmal 30 Prozent von der Vorstellung des europäischen Verordnungsgebers mit 2.000,- Euro.
Schließlich haben die Parteien des vorliegenden Wohnungs-Mietvertrages mit der zwischen ihnen vereinbarten monatlichen (Brutto-warm-)Miete im Sinne des § 535 Absatz 2 (§ 549 Absatz 1) BGB das Äquivalenz-Verhältnis zwischen den ausgetauschten Leistungen – Wohnen gegen Entgelt (§ 535 (§ 549 Absatz 1) BGB – vollkommen autonom definiert (§ 311 Absatz 1 BGB) bis zur Grenze aus §§ 138 BGB; 5 WiStrG – nicht aber der Gesetzgeber (der EU-Richtlinie). Dann aber kann es nicht davon abhängen, wie absolut hoch ein Mietrückstand ist, sondern um das Wievielfache er diese vereinbarte (Brutto-warm-)Miete übersteigt. Andernfalls würde es zu dem system- und sinnwidrigen Ergebnis führen können, dass allein wegen des Nicht-Erreichens eines wie auch immer definierten absoluten Geldbetrages eine ordentliche Kündigung nicht möglich ist, hingegen aber eine den Wohnungs-Mieter rechtsfolgenseitig viel härter treffende außerordentlich-fristlose gemäß §§ 543 Absatz 1 und 2 Satz 1 Nummer 3 (§ 549 Absatz 1); 569 Absatz 3 Nummer 1 Satz 1 BGB. Der bundesdeutsche Gesetzgeber hat sich aber nun einmal für die Systematik der Regelbeispiele für eine außerordentlich-fristlose gemäß §§ 543 Absatz 1 und 2 Satz 1 Nummer 3 (§ 549 Absatz 1) BGB Mietzahlungs-Verzuges des Wohnungs-Mieters entschieden – und für eine entsprechende relative Betrachtung – sowie für einen „offenen” Tatbestand bei der ordentlichen Kündigung in § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB neuer Fassung ohne einen absoluten oder relativen Betrag.
Zum Anderen ist „der” Betrag von 2.000,- Euro auch nicht als absolute Untergrenze zu sehen, neben dem keine anderen Abwägungskriterien mehr gegen den Wohnungs-Mieter ins Feld geführt werden dürften (vergleiche die in Ziffer I. 4. Buchstabe b) angeführten Entscheidungen des Landgerichtes Berlin.
(hhh)
Vor dem geschilderten Hintergrund könnte der Beklagte dann aber nicht mit dem dazu erforderlichen Gewicht im Rahmen der Abwägung in § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB hier geltend machen, dass das in Rede stehende Mietverhältnis – gegenüber der Klägerin seit dem Jahre 2009 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe b)) – bis zum Februar 2019 beanstandungsfrei verlaufen sei beziehungsweise sie sich stets vertragskonform verhalten habe (vergleiche Bundesgerichtshof, Kammergericht und Landgericht Berlin, jeweils am angegebenen Ort).
(iii)
Schließlich war die Klägerin aus den vorstehenden Gründen – und entgegen der Auffassung der Beklagten beziehungsweise ihren Prozessbevollmächtigten (siehe oben, Ziffer I. 3. Buchstabe e)) – hier auch nicht gehalten, die Beklagte vor dem Ausspruch der in Rede stehenden (hilfsweisen) ordentlichen Kündigung am 07. März 2019 wegen der aufgelaufener Mietrückständen an- beziehungsweise abzumahnen, um dem in Rede stehenden Zahlungsverstoß der Beklagten erst das notwendige Gewicht zu verleihen im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB (vergleiche Bundesgerichtshof, jeweils am angegebenen Ort, mit weiteren Nachweisen; Hannappel, in: Beck’scher Online-Kommentar BGB, § 573 BGB, Randnummer 22 mit weiteren Nachweisen).
(b)
Die Beendigung des in Rede stehenden Mietverhältnisses ist auch nicht durch die Zahlung der Beklagten an die Klägerin am 11. März 2019 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe h)) wieder unwirksam geworden gemäß § 569 Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 BGB (vergleiche Bundesgerichtshof, GE 2016, 453 und 455, GE 2012, 1629 mit weiteren Nachweisen; Landgericht Berlin, GE 2016, 1569 f. mit weiteren Nachweisen; GE 2015, 1222 mit weiteren Nachweisen; GE 2014, 1652 f.; GE 2013, 1516 f.; Weidenkaff, in: Palandt, am angegebenen Ort, § 573, Randnummer 16 mit weiteren Nachweisen).
(c)
Auch sind die Formvorschriften der §§ 568 Absatz 1; 573 Absatz 3 Satz 1 BGB sind von der Klägerin bei ihrer in Rede stehenden hilfsweisen ordentlich erklärten Kündigung (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe g)) beachtet worden und ist diese Kündigungserklärung der Beklagten auch im Sinne des § 130 Absatz 1 Satz 1 BGB am 11. März 2019 zugegangen (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe g), in Verbindung mit § 138 Absatz 3 ZPO).
(d)
Und entgegen der Auffassung der Beklagten beziehungsweise ihrer Prozessbevollmächtigten hat sie der in Rede stehenden hilfsweise ordentlich erklärten Kündigung auch nicht gemäß § 174 Satz 1 BGB
(aa)
Zum Einen ist allenfalls in dem Schriftsatz der damaligen Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 03. April 2019 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe b)) ein solcher Widerspruch zu sehen – der dann aber seit dem Zugang der in Rede stehenden Kündigung bei ihr am 11. März 2019 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe g)) – also seit mehr als drei Wochen – nicht mehr „unverzüglich“ im Sinne der §§ 174 Satz 1; 121 Absatz 1 Satz 1 BGB von der Beklagten erklärt worden wäre (vergleiche Bundesgerichtshof, NJW-RR 2018, 116 mit weiteren Nachweisen; Bundesarbeitsgericht, NZA 2012, 495 mit weiteren Nachweisen; Ellenberger, in: Palandt, am angegebenen Ort, § 174, Randnummer 6 mit weiteren Nachweisen).
Gleiches gilt, wenn man annehmen wollte, dass der Inhalt des Schreibens der Beklagten vom 19. März 2019 (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe k)) ein solcher Widerspruch darstellt: Denn dieses Schreiben ist der Klägerin erst am 25. März 2019 zugegangen im Sinne des § 130 Absatz 1 Satz 1 BGB (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe k), in Verbindung mit § 138 Absatz 3 ZPO) – also erst zwei Wochen nach dem Zugang der in Rede stehenden Kündigung am 11. März 2019 (vergleiche die vorstehenden Nachweise).
(bb)
Zum Anderen hat die Beklagte auch in ihrem Schreiben vom 19. März 2019 (= am angegebenen Ort) keinen Widerspruch im Sinne des § 174 Satz 1 BGB erhoben – auch als juristische Laiin nicht (§§ 133; 157 BGB), weil dies insbesondere durch den allgemeinen Passus „widerspreche hiermit der Kündigungen“ nicht ansatzweise zum Ausdruck gekommen ist (vergleiche Bundesarbeitsgericht, ZIP 2003, 1161, 1163 mit weiteren Nachweisen; Ellenberger, in: Palandt, am angegebenen Ort, § 174, Randnummer 6 mit weiteren Nachweisen).
(e)
Die in Rede stehende hilfsweisen ordentlich erklärten Kündigung würde indes erst mit Ablauf des 31. Dezember 2019 wirksam werden gemäß § 573c Absatz 1 BGB, weil das in erde stehende Mietverhältnis länger als acht Jahre besteht (siehe oben, Ziffer I. 1. Buchstabe a)).
c)
Schließlich könnte die Klägerin hier auch auf zukünftige Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung zum Ablauf des 31. Dezember 2019 klagen (siehe oben, Ziffer I. 3. Buchstabe b)) gemäß §§ 495; 259 ZPO:
Denn wegen des von der Beklagten über ihre Prozessbevollmächtigten auch dagegen gestellten Klageabweisungs-Antrages (siehe oben, Ziffer I. 3. Buchstabe b)) besteht für die Klägerin objektiv die Besorgnis, dass sich die Beklagte ihrer diesbezüglichen rechtlichen Verpflichtung (siehe soeben) entziehen werde.
2.
Die Kostengrund-Entscheidung beruht auf § 91 Absatz 1 Satz 1, 1. Halbsatz, ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nummern 7 und 11, 2. Fall; 711 ZPO (in Verbindung mit § 511 Absatz 2 Nummer 1 ZPO).
3.
Schließlich war der Beklagten hier die tenorierte Räumungsfrist zu gewähren gemäß § 721 Absatz 1 Satz 1 ZPO im Hinblick auf die – gegebenenfalls – erst dann wirksame hilfsweise ordentliche Kündigung der Klägerin (siehe oben, Ziffer II. 1. Buchstabe b)).
