Welche Folgen kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf haben?
Es gibt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch für einen Vermieter bzw. Eigentümer, der sein Eigentum im Zuge eines Mietvertrages an einen Mieter vermietet hat, nur eine sehr begrenzte Anzahl an Möglichkeiten der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses. Die Anmeldung von Eigenbedarf ist dabei in der gängigen Praxis die rechtlich sicherste und auch schnellste Möglichkeit, allerdings ist die Anmeldung des Eigenbedarfs an einige Kriterien geknüpft. Der Vermieter muss den Eigenbedarf nachweisen können, damit der Mieter die Mieträumlichkeiten räumen und sich ein neues Zuhause suchen muss. Es kommt bedauerlicherweise nicht selten vor, dass ein Vermieter den Eigenbedarf vortäuscht, um auf diese Weise das Mietvertragsverhältnis mit dem Mieter zu beenden. Bei dieser Vorgehensweise ist jedoch Vorsicht angebracht, denn ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann sehr unangenehme rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Sollte es sich herausstellen, dass der Eigenbedarf von dem Vermieter vorgetäuscht wurde, so kann der Mieter unter ganz bestimmten Voraussetzungen sogar Schadensersatz verlangen. Es ist auch denkbar, dass sich ein Vermieter mit einer derartigen Vorgehensweise strafbar macht.
Beim Eigenbedarf kommt es gravierend auf die Rechtfertigung an
Möchte ein Vermieter seinen vermieteten Wohnraum aus Gründen des Eigenbedarfs für sich oder andere nutzen, so muss dies gegenüber dem Mieter im Zuge der Kündigung gerechtfertigt sein. Zwar kann aus dem Eigenbedarf heraus das Mietvertragsverhältnis gekündigt werden, doch ist „Eigenbedarf“ rechtlich betrachtet nicht automatisch gleich „Eigenbedarf“.
Der vermietete Wohnraum kann im absoluten Notfall natürlich den eigenen erwachsenen Kindern oder auch nahen Angehörigen wie beispielsweise Enkeln zur Verfügung gestellt werden, allerdings muss in der Kündigung gegenüber dem Mieter eine plausible Begründung für die Kündigung des Mietverhältnisses geliefert werden.
Erfolgt eine Kündigung aus Gründen des Eigenbedarfs, weil der Vermieter den Wohnraum sehr entfernten Verwandten zur Verfügung stellen will, so muss im Klagefall des Mieters ein Gericht die Dringlichkeit sowie die Rechtfertigung des Eigenbedarfs überprüfen. In der gängigen Praxis ist der Ausgang eines derartigen Verfahrens offen, da die Gerichte diese Bewertung unterschiedlich vornehmen. Es ist daher für einen Vermieter sehr wichtig, dass die Begründung der Kündigung aufgrund des Eigenbedarfs für den Mieter in nachvollziehbarer Art und Weise erfolgt.
Die Folgen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs
Die Kündigung aufgrund des Eigenbedarfs erfolgt rechtlich betrachtet aus dem Grund heraus, dass der Vermieter die Mietwohnräumlichkeiten selbst nutzen möchte. Juristisch wird hierbei von dem Selbstnutzungsinteresse gesprochen. Ist dieses Selbstnutzungsinteresse jedoch nur vorgetäuscht, um auf diese Weise ein unliebsames Mietvertragsverhältnis schnell beenden zu können, so kann der Mieter durchaus einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Dies ist jedoch nicht das einzige Recht, welches ein Mieter in derartigen Fällen innehat. Es ist auch denkbar, dass im Fall einer Täuschung der betroffene Mieter ein Recht darauf hat, in die Wohnung wieder einzuziehen.
Das Recht des Mieters auf den Wiedereinzug ergibt sich aus dem Umstand heraus, dass die Kündigung des Mietverhältnisses in unrechtmäßiger Weise erfolgte und somit rechtlich nicht als wirksam angesehen wird. In diesem Zusammenhang wird auch sehr gern von der sogenannten Naturalrestitution gesprochen. Der Begriff Naturalrestitution beschreibt die reine Wiederherstellung des Verhältnisses auf den vorherigen Stand.
Kostenerstattungsansprüche des Mieters
In der gängigen Praxis erlangt ein Mieter für gewöhnlich erst dann Kenntnis von der Täuschung, wenn alles zu spät ist. Der Nachmieter ist bereits in die Wohnung eingezogen und der betroffene Mieter selbst hat ebenfalls neue Wohnräumlichkeiten gefunden. Dieser Umstand bedeutet jedoch nicht, dass die rechtliche Angelegenheit damit als erledigt anzusehen ist. Vielmehr hat ein Mieter, der sich aufgrund einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung des Vermieters ein neues Mietvertragsverhältnis mit einem neuen Vermieter suchen musste und dadurch finanzielle Schäden erlitten hat, Schadensersatzansprüche gegenüber dem alten Vermieter.
Als Grundvoraussetzung für den Schadensersatzanspruch gilt, dass auch tatsächlich ein finanzieller Schaden entstanden ist. Sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der ungerechtfertigten Eigenbedarfskündigung können gegenüber dem alten Vermieter geltend gemacht werden. Hierzu zählen insbesondere Rechtsanwaltskosten für die Überprüfung des Sachverhalts sowie auch die Kosten, welche für die Wohnungssuche entstanden sind. Auch die Umzugskosten und etwaige Mehrmietkosten können geltend gemacht werden.
Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter kann ein Mieter auch dann geltend machen, wenn sich der Vermieter mit dem Mieter auf einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag geeinigt haben. Sollte sich die Eigenbedarfssituation des Vermieters auf kurzfristige Art und Weise „erledigen“ oder verändern, so muss der Vermieter den Mieter hiervon umgehend in Kenntnis setzen. Sollte ein Vermieter diese Meldung unterlassen, so muss der Mieter durch den Mieter entsprechend entschädigt werden.
Täuschung kann strafbar sein
Der Versuch einer Täuschung kann für einen Vermieter auch strafrechtliche Konsequenzen mit sich bringen. Sollte ein Vermieter im Zuge eines Räumungsprozesses den Eigenbedarf angeben, ohne dass dieser Eigenbedarf tatsächlich vorhanden ist, so können Ermittlungen aufgrund von Prozessbetrug die Folge sein.
Die strafrechtlichen Konsequenzen ergeben sich auch für Zeugen, welche die falsche Eigenbedarfssituation des Vermieters durch eine Falschaussage bestätigen. Diese Konsequenzen für die Zeugen sollten auf gar keinen Fall unterschätzt werden. Im Zweifel können empfindliche Geldbußen auf die beteiligten Zeugen zukommen.
Die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist ein Weg, der jedem Vermieter letztlich geläufig ist. Bei sehr vielen Vermietern hat sich daher der Gedankengang festgesetzt, dass zur Not das Mietvertragsverhältnis mit dem Meter auf diese Art und Weise beendet werden kann. Weitaus weniger geläufig sind dabei die Konsequenzen, die eine falsche oder vorgetäuschte Anmeldung des Eigenbedarfs mit sich bringen. Jeder Vermieter sollte jedoch diese Konsequenzen kennen und daher im absoluten Zweifel lieber ein zweites Mal überlegen oder sogar den Rat eines erfahrenen Rechtsanwalts für Mietrecht in Anspruch nehmen, bevor eine derartige Kündigung gegenüber dem Mieter ausgesprochen wird. Nimmt ein Vermieter die rechtsanwaltliche Beratung bei einem erfahrenen Rechtsanwalt war, so werden sich mit Sicherheit anderweitige Möglichkeiten der rechtlich zulässigen Kündigung ergeben. Der Vermieter ist auf diese Weise stets auf der rechtlich sicheren Seite und braucht keine negativen rechtlichen oder finanziellen Konsequenzen zu befürchten.
Rechtlich wirksamen Vertrag
Es ist zwar durchaus richtig, dass sich die Mieträumlichkeiten in dem Besitz des Vermieters bzw. Eigentümers befinden. Dieser Umstand verändert sich auch nicht durch ein Mietvertragsverhältnis, allerdings handelt es sich bei dem Mietvertragsverhältnis um einen rechtlich wirksamen Vertrag. Dieser Vertrag ist letztlich sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gleichsam bindend. Der deutsche Gesetzgeber kennt zwar nur eine begrenzte Anzahl an Kündigungsmöglichkeiten für einen Vertrag, allerdings haben die vorhandenen Möglichkeiten durchaus ihre rechtliche Bewandtnis. Es gibt im Grunde genommen für einen Vermieter überhaupt keinen praktischen Grund, den Eigenbedarf an den Mieträumlichkeiten vorzutäuschen. Aus dem Mietvertragsverhältnis heraus hat ein Mieter sowohl Rechte als auch Pflichten. Kommt der Mieter seinen Pflichten nicht nach, so ergeben sich daraus für den Vermieter Rechte. Diese Rechte können auf dem legalen gesetzlichen Weg sehr gut und schnell umgesetzt werden, solange sich der Vermieter selbst auf dem Pfad der Gesetzgebung begibt. Durch einen vorgetäuschten Eigenbedarf jedoch verlässt der Vermieter diesen Pfad der Gesetzgebung. Dieser Weg kann letztlich strafrechtliche Konsequenzen haben und auch durch Schadensersatzansprüche des Mieters für den Vermieter sehr schnell sehr kostenintensiv werden.
