Mieter gewinnen Rechtsstreit: Eigenmächtige Baumaßnahmen führen nicht zur Kündigung
Das Landgericht Berlin wies die Berufung der Klägerin, einer Vermieterin, zurück, die ihre Mieter auf Räumung der Wohnung wegen ungenehmigter baulicher Veränderungen verklagt hatte. Das Gericht befand, dass die durchgeführten Modernisierungen keine wesentliche Verletzung der Vermieterrechte darstellten, da diese teilweise mit Zustimmung der früheren Vermieterin erfolgten. Ferner waren die Kündigungen der Vermieterin formell und materiell unwirksam, da die Voraussetzungen für eine fristlose oder ordentliche Kündigung nicht erfüllt waren.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Zurückweisung der Berufung: Die Klägerin, eine Vermieterin, verliert das Berufungsverfahren gegen ihre Mieter.
- Ungenehmigte bauliche Maßnahmen: Trotz der durch die Mieter vorgenommenen baulichen Veränderungen wurde kein hinreichend erheblicher Kündigungsgrund festgestellt.
- Historische Zustimmung zu Veränderungen: Einige der Umbauten wurden bereits in den 1990er Jahren mit Zustimmung der damaligen Vermieterin durchgeführt.
- Keine Verletzung der Vermieterrechte: Das Gericht sah keine wesentliche Beeinträchtigung der Eigentumsrechte der Vermieterin.
- Unwirksamkeit der Kündigungen: Sowohl die formellen als auch die materiellen Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung waren nicht erfüllt.
- Abweisung der Räumungsklage: Die Forderung nach Räumung und Herausgabe der Wohnung wurde abgelehnt.
- Kosten des Verfahrens: Die Klägerin muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen.
- Revision zugelassen: Das Urteil lässt Raum für eine Revision aufgrund seiner grundsätzlichen Bedeutung.
Übersicht
- Mieter gewinnen Rechtsstreit: Eigenmächtige Baumaßnahmen führen nicht zur Kündigung
- ✔ Das Wichtigste in Kürze
- Mietvertragskündigung bei eigenmächtigen baulichen Maßnahmen des Mieters: Eine Herausforderung für Vermieter und Mieter
- Konflikt um Eigenmächtige Baumaßnahmen im Mietverhältnis
- Historische Baumaßnahmen und ihre Bedeutung im Rechtsstreit
- Die rechtliche Beurteilung der Umbaumaßnahmen
- Urteilsfindung und deren Begründung
- Fazit des Falls
- ✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
- Was sind die rechtlichen Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund von baulichen Veränderungen durch den Mieter?
- Inwiefern können historische Baumaßnahmen Einfluss auf aktuelle Mietverhältnisse und Kündigungen haben?
- Welche Bedeutung hat die Schriftform bei Kündigungserklärungen im Mietrecht?
- Unter welchen Umständen kann eine Kündigung aufgrund von unredlichem Geschäftsverhalten des Mieters gerechtfertigt sein?
- Das vorliegende Urteil
Mietvertragskündigung bei eigenmächtigen baulichen Maßnahmen des Mieters: Eine Herausforderung für Vermieter und Mieter
Eigenmächtige bauliche Veränderungen in einer Mietwohnung können zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter führen. Grundsätzlich ist der Mieter nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen an der Mietsache vorzunehmen. Bei Verletzung dieser Pflicht kann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sein.
Allerdings müssen im Einzelfall die Umstände des Falls geprüft werden, um die Rechtmäßigkeit der Kündigung zu bestimmen. Dabei ist zu beachten, dass eine Kündigung nur bei Eingriffen in die Bausubstanz möglich ist. Ein konkretes Urteil zu diesem Thema zeigt, dass eine Mietvertragskündigung wegen eigenmächtiger baulicher Maßnahmen des Mieters möglich ist, wenn es sich um erhebliche Veränderungen handelt und der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters gehandelt hat.
Konflikt um Eigenmächtige Baumaßnahmen im Mietverhältnis
In einem bemerkenswerten Rechtsstreit zwischen einer Vermieterin und ihren Mietern stand die Frage im Mittelpunkt, ob eigenmächtige bauliche Veränderungen durch die Mieter eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen können. Die Klägerin, eine Vermieterin, hatte ihre Mieter auf Räumung der seit 1972 vermieteten Wohnung verklagt. Der Grund für die Klage waren umfangreiche, ohne ihre Zustimmung vorgenommene Umbaumaßnahmen durch die Mieter, welche die Klägerin als Verletzung ihrer Eigentumsrechte ansah.
Historische Baumaßnahmen und ihre Bedeutung im Rechtsstreit
Die Auseinandersetzung nahm eine Wendung, als die Beklagten, die Mieter, schlüssig darlegen konnten, dass die meisten der vorgenommenen Baumaßnahmen bereits in den 1990er Jahren in Abstimmung mit der damaligen Eigentümerin erfolgt waren. Dies umfasste den Einbau einer neuen Wand zwischen Küche und Bad sowie verschiedene Modernisierungen im Badezimmer, die auf Kosten der Mieter erfolgten. Die Klägerin konnte nicht beweisen, dass diese Maßnahmen ohne Zustimmung der damaligen Vermieterin durchgeführt wurden. Dieser Aspekt war entscheidend, da es bedeutete, dass die aktuellen Mieter teilweise auf bereits bestehende, mit Zustimmung erfolgte Veränderungen aufbauten.
Die rechtliche Beurteilung der Umbaumaßnahmen
Das Gericht stellte fest, dass die von den Beklagten durchgeführten Modernisierungen und Umbauten keine wesentliche Beeinträchtigung der Rechte der Klägerin als Vermieterin darstellten. Besonders hervorgehoben wurde, dass Maßnahmen wie der Einbau von Trockenbauwänden oder die Änderungen im Badezimmer, trotz des Fehlens einer formellen Zustimmung der aktuellen Vermieterin, letztlich den Wohnwert und den Wert der Immobilie steigerten. Dieser Umstand minderte die Schwere der behaupteten Eigentumsverletzungen.
Urteilsfindung und deren Begründung
Das Landgericht Berlin wies die Berufung der Vermieterin zurück, da es keinen hinreichenden Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sah. Die Kündigungen der Vermieterin waren sowohl formell als auch materiell unwirksam. Das Gericht erkannte an, dass trotz der fehlenden formalen Zustimmung der Vermieterin zu den Baumaßnahmen, diese im Wesentlichen den Wert und die Qualität der Mietwohnung verbesserten und somit nicht als gravierende Verletzung der Vermieterrechte angesehen werden konnten.
Das Urteil lässt erkennen, dass bei der Beurteilung solcher Fälle der Gesamtkontext der Baumaßnahmen, einschließlich der historischen Zustimmungen und der tatsächlichen Auswirkungen der Änderungen auf die Immobilie, entscheidend ist.
Fazit des Falls
Zusammenfassend bestätigt das Urteil die Notwendigkeit einer differenzierten Betrachtung bei Streitigkeiten um eigenmächtige Baumaßnahmen in Mietverhältnissen. Es unterstreicht die Bedeutung der historischen Entwicklung der Immobilie und die Auswirkungen der Baumaßnahmen auf den Wohnwert. Dieser Fall zeigt, dass nicht jede eigenmächtige Veränderung durch Mieter automatisch eine Kündigung des Mietverhältnisses nach sich zieht, insbesondere wenn solche Maßnahmen letztlich den Wert der Immobilie steigern.
Der vollständige Text des Urteils kann unten stehend eingesehen werden.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was sind die rechtlichen Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund von baulichen Veränderungen durch den Mieter?
Die rechtlichen Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund von baulichen Veränderungen durch den Mieter sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Grundsätzlich darf ein Mieter ohne die Zustimmung des Vermieters keine baulichen Veränderungen an der Mietsache vornehmen. Nimmt der Mieter dennoch eigenmächtig bauliche Veränderungen vor, verletzt er in der Regel seine Obhutspflicht und kann zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet sein.
Für eine fristlose Kündigung muss ein wichtiger Grund vorliegen, der es dem Vermieter unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen. Ein solcher Grund kann in erheblichen Eingriffen in die Bausubstanz ohne Erlaubnis des Vermieters bestehen. Die Kündigung muss nach § 573 Abs. 3 BGB begründet werden, damit der Mieter die Möglichkeit hat, sich entsprechend zu verteidigen.
Die Kündigung ist in der Regel erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist zulässig, es sei denn, es liegt ein Fall vor, in dem eine solche Fristsetzung entbehrlich ist, beispielsweise bei einer erheblichen und nicht wieder gutzumachenden Verletzung der Mietsache.
Zusammenfassend sind folgende Schritte für eine wirksame Kündigung aufgrund baulicher Veränderungen durch den Mieter erforderlich:
- Feststellung einer vertragswidrigen baulichen Veränderung durch den Mieter.
- Aufforderung an den Mieter, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, gegebenenfalls unter Setzung einer angemessenen Frist.
- Begründung der Kündigung unter Angabe der Kündigungsgründe gemäß § 573 Abs. 3 BGB.
- Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB ausgesprochen werden, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.
Es ist zu beachten, dass die Kündigung schriftlich erfolgen muss und die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten sind. Darüber hinaus sollte der Vermieter prüfen, ob nicht ein milderes Mittel als die Kündigung in Betracht kommt, da der Mieterschutz grundsätzlich Vorrang hat.
Inwiefern können historische Baumaßnahmen Einfluss auf aktuelle Mietverhältnisse und Kündigungen haben?
Historische Baumaßnahmen können auf verschiedene Weisen Einfluss auf aktuelle Mietverhältnisse und Kündigungen haben.
Erstens, wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, können bestimmte Vorschriften des Denkmalschutzes auch den Mieter betreffen. Alle Veränderungen an den unter Denkmalschutz stehenden Teilen des Gebäudes müssen grundsätzlich genehmigt werden. Wenn der Mieter ohne Erlaubnis An- und Umbaumaßnahmen vornimmt, die der Denkmaleigenschaft des Gebäudes widersprechen und nicht genehmigungsfähig sind, kann die Behörde und/oder der Vermieter die sofortige Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.
Zweitens, Modernisierungsmaßnahmen, die oft in historischen Gebäuden durchgeführt werden, können zu einer Erhöhung der Miete führen. Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter eine Erhöhung der Miete verlangen. Dies kann bis zu 8% der Modernisierungskosten pro Jahr betragen. Wenn der Vermieter die Modernisierung nicht oder nicht richtig angekündigt hat, ist die Mieterhöhung selbst zwar nicht unwirksam, sie wirkt aber erst später.
Drittens, wenn ein Gebäude saniert wird, kann dies ebenfalls Auswirkungen auf das Mietverhältnis haben. Im Zuge einer Sanierung kann der Vermieter auch zusätzliche Veränderungen durchführen, um den Wert der Immobilie zu steigern. Dies kann zu einer Mieterhöhung führen.
Viertens, wenn ein Gebäude verkauft wird oder eine Nutzungsänderung erfährt, kann dies ebenfalls Auswirkungen auf das Mietverhältnis haben. Ein eventueller Verkauf ändert erstmal nichts am bestehenden Mietvertrag. Eine Nutzungsänderung, wie beispielsweise der Umbau in ein Café, wäre jedoch nicht möglich ohne dem Mieter zu kündigen.
Es ist daher ratsam, sich bei Mietverhältnissen in historischen Gebäuden oder bei geplanten Baumaßnahmen rechtlich beraten zu lassen, um die eigenen Rechte und Pflichten zu kennen.
Welche Bedeutung hat die Schriftform bei Kündigungserklärungen im Mietrecht?
Die Schriftform bei Kündigungserklärungen im Mietrecht ist ein wesentliches Erfordernis, um die Rechtswirksamkeit der Kündigung zu gewährleisten. Nach § 568 BGB muss die Kündigung eines Mietverhältnisses zwingend schriftlich erfolgen, was bedeutet, dass die Kündigungserklärung im Original und mit eigenhändiger Unterschrift dem Kündigungsempfänger zugehen muss. Dies stellt sicher, dass die Kündigung eindeutig und nachweisbar ist.
Eine mündliche Kündigung oder eine Kündigung per Fax oder E-Mail reicht nicht aus, um das Mietverhältnis zu beenden, es sei denn, es wurde vertraglich etwas anderes vereinbart. Die Schriftform nach § 126 BGB verlangt, dass ein Schriftstück existiert, dessen Inhalt durch die Unterschrift des Ausstellers bestätigt wird. Die eigenhändige Unterschrift ist dabei entscheidend, da sie die Ernsthaftigkeit und Endgültigkeit der Erklärung unterstreicht.
Die Kündigung muss an den im Mietvertrag benannten Mieter bzw. Vermieter zugestellt werden und ihm auch zugehen. Die Zustellung an einen Vertreter reicht nicht aus, und im Streitfall schützt auch die Übersendung per Einschreiben/Rückschein nicht vor dem Risiko, dass die Kündigung nicht rechtzeitig zugeht. Daher ist es ratsam, die Kündigung unter Zeugen im Original zu übergeben oder in den Briefkasten des Empfängers zu werfen, um den Zugang zu gewährleisten.
Zusammenfassend ist die Einhaltung der Schriftform bei Kündigungserklärungen im Mietrecht unerlässlich, um die Wirksamkeit der Kündigung sicherzustellen und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Unter welchen Umständen kann eine Kündigung aufgrund von unredlichem Geschäftsverhalten des Mieters gerechtfertigt sein?
Eine Kündigung aufgrund von unredlichem Geschäftsverhalten des Mieters kann in verschiedenen Situationen gerechtfertigt sein:
- Unredliches Prozessverhalten: Wenn ein Mieter im Rechtsstreit um eine Kündigung bewusst unwahr vorträgt, kann dies eine Kündigung rechtfertigen. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter im Räumungsprozess wahrheitswidrig den vom Vermieter behaupteten Sachverhalt leugnet.
- Beleidigung des Vermieters oder seiner Mitarbeiter: Wenn ein Mieter den Vermieter, dessen Stellvertreter, seine Beauftragten, seine Mitarbeiter, den Hausverwalter oder andere Mieter beleidigt, kann dies eine Verletzung der vertraglichen Pflichten darstellen und eine Kündigung rechtfertigen. Allerdings muss die Beleidigung so schwerwiegend sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
- Unerlaubte Untervermietung: Wenn ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters Teile der Wohnung untervermietet und dies im Prozess wahrheitswidrig bestreitet, kann dies ebenfalls eine Kündigung rechtfertigen.
- Unpünktliche Mietzahlungen: Unpünktliche Mietzahlungen können eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, wenn sie nicht nur geringfügig verspätet sind.
- Vorzeitiger Auszug des Mieters: Wenn der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig auszieht und keine Miete mehr zahlt, kann dies ebenfalls eine Kündigung rechtfertigen.
Es ist zu betonen, dass die Entscheidung, ob eine Kündigung gerechtfertigt ist, immer von den genauen Umständen des Einzelfalls abhängt und in vielen Fällen gerichtlich geklärt werden muss.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 64 S 31/23 – Urteil vom 08.11.2023
Die Berufung der Klägerin gegen das am 13. Januar 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 221 C 350/21 – wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision der Klägerin wird zugelassen.
Der Streitwert wird auch für den Berufungsrechtszug auf bis zu 7.000,00 Euro (12 x 501,55 Euro) festgesetzt.
Gründe
I.
Die Klägerin als Vermieterin nimmt die Beklagten auf Räumung der seit Dezember 1972 der Beklagten zu 2) vermieteten Wohnung in Anspruch. Sie stützt sich auf Kündigungserklärungen vom 27. August 2021 und aus der Klageschrift vom 4. November 2021 wegen ungenehmigter Umbaumaßnahmen und wegen Verweigerung einer Wohnungsbesichtigung sowie auf Kündigungserklärungen vom 1. März 2022 und vom 15. Dezember 2022 wegen unwahren Parteivortrags vor und während des Rechtsstreits.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Verhandlung gestellten Sachanträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das der Klägerin am 16. Januar 2023 zugestellt worden ist. Ergänzend wird auf den als Anlage B7 zur Klageerwiderung (vgl. Bl. I/75 ff. d. A.) eingeführten vorgerichtlichen Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 18. August 2021 Bezug genommen. Die Beklagte ließ dort unter anderem folgendes vortragen: Die von der Klägerin gerügten Baumaßnahmen „gehen überwiegend auf Baumaßnahmen aus dem Jahre 1991 zurück und geschahen allesamt in Abstimmung mit der (damaligen) Eigentümerin.“
Weiter heißt es auf Seite 3 des Schreibens auszugsweise:
„1. Der Einzug einer neuen Wand zwischen Küche und Bad mit transparenten Glaselementen fand im Jahre 1991 in Absprache mit der damaligen Eigentümerin statt. Ebenso wurde seinerzeit die jetzt dort vorhandene Verfliesung eingebracht.“
Entsprechend heißt es auch in der Klageerwiderung:
„Die von der Klägerin beschriebenen Maßnahmen (3 Durchbrüche für transparente Glaselemente, Einsatz einer Trockenbauwand, Einfügung einer Nische, Beseitigung eines Vorsprunges) wurden im Zeitraum März/April 1991 durchgeführt.“
Kurz nach dem letzten Termin zur Beweisaufnahme und zur Fortsetzung der mündlichen Verhandlung im ersten Rechtszug am 2. Dezember 2022 hat die Klägerin gegenüber den Beklagten mit Schriftsatz vom 15. Dezember 2022 (Anlage K15, Bl. I/179 ff. d. A.) erneut die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Sie stützt diese Kündigungserklärung darauf, dass die Beklagten die gerügten Umbaumaßnahmen trotz Abmahnung und Fristsetzung nicht rückgängig gemacht hätten. Außerdem hätten die Beklagten im vorliegenden Rechtsstreit wahrheitswidrig vorgetragen, indem sie behauptet hätten, die Durchbrüche für transparente Glaselemente, den Einbau einer Trockenbauwand, die Einfügung einer Nische und die Beseitigung eines Wandvorsprungs bereits 1991 vorgenommen zu haben, obwohl diese Baumaßnahmen – das ist inzwischen unstreitig – erst nach Dezember 2019 durchgeführt worden seien.
Das Amtsgericht hat die Kündigungen mangels hinreichender Kündigungsgründe als unwirksam angesehen und die Klage abgewiesen. Die bloße Veränderung des Eigentums des Vermieters könne eine Beendung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen, solange die Eigentumsrechte des Vermieters nicht nachhaltig beeinträchtigt oder gefährdet würden. Das könne vorliegend nicht festgestellt werden, weil das Mietverhältnis teils abweichend von den Regelungen im schriftlichen Mietvertrag vollzogen worden und die frühere Vermieterin mit den eigenmächtigen baulichen Eingriffen der Mieter einverstanden gewesen sei. Zudem regele ein Nachtrag zum Mietvertrag, dass die Mieter nicht nur für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zuständig sein sollten, sondern auch für Änderungen und Reparaturen an der Elektroanlage. Die Kündigung vom 1. März 2022 genüge nicht der Schriftform; sie wäre auch materiell deswegen unwirksam gewesen, weil sich der als falsch gerügte Sachvortrag der Beklagten nicht auf Umstände beziehe, von denen das Ergebnis des Rechtsstreits abhänge. Die erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung ausgesprochene Kündigung vom 15. Dezember 2022 könne nicht berücksichtigt werden. Sie rechtfertige auch nicht die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, da die Klägerin nicht hinreichend substantiiert dargetan habe, dass der als falsch gerügte Sachvortrag der Beklagten das Ergebnis des Rechtsstreits hätte beeinflussen können; außerdem sei offen, ob die Beklagten überhaupt vorsätzlich falsch vorgetragen oder sich schlicht geirrt hätten.
Mit der am 13. Februar 2023 eingelegten und im selben Schriftsatz begründeten Berufung verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter. Sie müsse die tiefgreifenden Umbaumaßnahmen der Beklagten und die massiven Veränderungen der Bausubstanz nicht dulden, sondern habe das Mietverhältnis wegen der Eigentumsverletzung kündigen dürfen; unstreitig hätten die Beklagten unter anderem die massive Wand zwischen Küche und Wohnzimmer entfernt, den Verlauf von Elektroleitungen und Rohrsträngen verändert und die massive Wand zwischen Küche und Badezimmer mit Schlitzen versehen; solche Eingriffe seien einem Gebäudeeigentümer gegen seinen Willen nicht zuzumuten. Die Regelungen des Mietvertrages seien eindeutig und erlaubten den Mietern bauliche Veränderungen nur mit schriftlicher Zustimmung des Eigentümers; genau so sei das Mietverhältnis auch vollzogen und gelebt worden (Beweis: Zeugnis der Tochter der ehemaligen Vermieterin). Das Amtsgericht habe auch die Angaben des Zeugen R… unzutreffend gewürdigt, der den Beklagten durch seine nur teils wahrheitsgetreuen Aussagen ganz offensichtlich habe helfen wollen; so sei entgegen der Darstellung des Zeugen die im unteren Bereich mit Schimmel befallene Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer im Jahr 2021 eben nicht repariert, sondern – wie inzwischen unstreitig – stattdessen vollständig abgerissen worden. Anders als das Amtsgericht meine, handele es sich bei den Durchbrüchen und dem Einbau von Glaselementen in die Wand zwischen Küche und Bad auch nicht um bloß dekorative Veränderungen, sondern um einen Teilabriss der Mauerwerkswand, der nur durch umfangreiche Mauer-, Installateur- und Malerarbeiten rückgängig gemacht werden könne. Die Entfernung der Farbanstriche von Türen und Türzargen, sodass das bloße Holz freigelegt sei, habe mit der Schönheitsreparaturklausel nichts zu tun und sei auch nicht zu Reparaturzwecken erfolgt; gleiches gelte für das Abschleifen des Dielenbodens, welches die Lebensdauer des Holzbodens verkürze. Begründet seien auch die Kündigungserklärungen wegen wahrheitswidrigen Sachvortrags der Beklagten, denn für das Amtsgericht sei ausweislich seines Beweisbeschlusses durchaus erheblich gewesen, ob die Beklagten die Wand zwischen Küche und Bad bereits 1991 oder erst im Jahr 2021 mit Schlitzen versehen hätten. Überhaupt könne eine Kündigung dadurch getragen werden, dass ein Mieter sich im Rechtsstreit unredlicher Mittel bediene, und vorsätzlich falscher Prozessvortrag sei ganz sicher als unredlich einzuordnen. Jedenfalls im Berufungsrechtszug müsse die Kündigung vom 15. Dezember 2022 auch berücksichtigt werden.
Die Klägerin beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, die im vierten Obergeschoss links des Gartenhauses …straße … in 1… Berlin gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, einer Kammer, einem Badezimmer, einer Küche, einem Abstellraum und einer Loggia zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Klägerin regt hilfsweise an, die Revision zuzulassen.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.
II.
1.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.
2.
Sie ist jedoch nicht begründet, denn das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage zu Recht abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hat aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat zutreffend erkannt, dass ein hinreichend erheblicher Grund zur Beendung des Mietverhältnisses durch ordentliche oder gar außerordentliche fristlose Kündigung nicht vorlag; das Mietverhältnis wurde gemäß §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, 543 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2, 280 BGB durch die Kündigungserklärungen der Klägerin nicht beendet.
a)
Rechte der Klägerin aus dem Eigentum an dem Gebäude oder aus dem Mietverhältnis wurden durch die von den Beklagten im Jahre 2021 durchgeführte Modernisierung und den Umbau des Badezimmers nicht verletzt.
aa)
Die Beklagten haben schlüssig vorgetragen und durch das in der mündlichen Verhandlung am 2. Dezember 2022 im Original vorgelegte Schreiben aus dem Jahre 1977 belegt, dass das Badezimmer – teilweise schon zu Beginn des Mietverhältnisses, teilweise Anfang der 1990er Jahre – umfangreich auf Kosten der Mieter umgebaut worden war; es wurde ausweislich des Schreibens jedenfalls eine neue Toilette sowie durch den Zeugen R… bezeugt eine neue Badewanne eingebaut, und das Bad wurde ausweislich dieser Beweismittel erstmals durch die Mieter mit Fliesen versehen. All dies geschah nach dem Vortrag der Beklagten sowie auch ausweislich der benannten Beweismittel mit Wissen und Billigung der damaligen Vermieterin; jedenfalls – und das ist entscheidend – hat die Klägerin weder darlegen und schon gar nicht beweisen können, dass die wertbildenden Elemente der vormaligen Badezimmerausstattung, welche die Beklagten im Zuge ihrer Baumaßnahmen im Jahre 2021 beseitigten und durch neue Installationen ersetzten, entweder auf Kosten der vormaligen Vermieterin beschafft oder auch schon gegen deren Willen, zumindest aber ohne deren Zustimmung, eingebaut worden waren.
Auf den Punkt gebracht, wirft die Klägerin den Beklagten im Sinne der §§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 280 Abs. 1 BGB die vorsätzliche rechtswidrige Beschädigung der ihnen anvertrauten Mietsache vor. Sie kann sich daher nicht darauf zurückziehen, dass die Beklagten entgegen § 12 des Mietvertrages keine schriftlichen Vereinbarungen vorlegen könnten, die die von ihnen vorgenommenen Veränderungen legitimierten, sondern müsste ihren Vorwurf mit Substanz füllen und anschließend beweisen; die Beklagten trifft demgegenüber bloß eine sekundäre Darlegungslast, dass und aus welchen Gründen sie sich zu den durchgeführten Baumaßnahmen befugt sehen durften. Diesen Anforderungen wird ihr Vortrag hinreichend gerecht; die Klägerin kann ihn auch nicht dadurch schlüssig in Frage stellen, dass sie mit Schriftsatz vom 22. Dezember 2021 exemplarisch eine umfangreiche und detaillierte Modernisierungsvereinbarung zwischen der damaligen Vermieterin und anderen Mietern aus dem Jahre 1982 vorlegt – zumal diese auf Betreiben der damaligen Mieter zum Zwecke der Beantragung und Erlangung einer Förderung abgeschlossen worden sein dürfte.
Ist mithin davon auszugehen, dass die im Zuge der Baumaßnahmen im Jahre 2021 beseitigte und sodann erneuerte Badezimmerausstattung bereits auf Mieterkosten eingebracht worden war, so mag die Klägerin zwar formal Eigentümerin dieser Einbauten gewesen sein, soweit diese im Sinne des § 94 BGB untrennbar mit dem Gebäude verbunden worden waren. Selbst soweit beispielsweise die Badezimmerfliesen nach Vorstellung der damaligen Mietvertragsparteien im Zeitpunkt des Einbaus vermutlich nicht im Sinne des § 95 BGB nur für die Dauer des Mietverhältnisses eingebaut bleiben sollten und somit nicht bloß Scheinbestandteile des Gebäudes wurden, änderte die formale Eigentümerstellung der Klägerin aber nichts daran, dass die Beklagten gemäß § 539 Abs. 2 BGB berechtigt waren, die von ihnen eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen – und durch neue zu ersetzen. Rechte der Klägerin wurden durch die Modernisierung des Badezimmers im Jahre 2021 mithin nicht beeinträchtigt.
bb)
Das gilt auch insoweit, als die Beklagten im Zuge der Badmodernisierung eine Trockenbauwand vor eine Bestandswand setzen ließen, um einen Vorsprung zu beseitigen und dort Rohre unterzubringen. Zum einen haben die Beklagten mit der Klageerwiderung (dort Seite 3, Bl. I/50 d. A.) vorgetragen, dass die Wand zwischen Badezimmer und Küche bereits im Jahre 1991 auf ihre Kosten und mit Billigung der damaligen Vermieterin verändert wurde, um das Badezimmer zu vergrößern; es steht daher gar nicht fest, ob der Vorsprung ursprünglich vorhanden war oder nicht. Zum anderen war der Einbau der Trockenbauwand offensichtlich erforderlich, um erstmals ein Hänge-WC in das Bad einzubauen. Insgesamt handelt es sich bei der Baumaßnahme mithin um eine Modernisierung, die zu einer Verbesserung des Wohnwerts sowie objektiv auch einer Erhöhung des Wertes des Mietobjekts führte. Selbst wenn der Respekt vor der Eigentümerstellung der Klägerin es wohl geboten hätte, diese förmlich um Erlaubnis für den Verschluss des Hohlraums unter Beseitigung der Nische zu bitten, ist daher nicht ersichtlich, aus welchen Sach- oder anderen rechtlich nicht zu missbilligen Gründen diese ihre Zustimmung hätte verweigern wollen oder können.
cc)
Entsprechendes gilt für die im oberen Bereich der Bestandswand ausgeführten Schlitze mit dort eingesetzten schmalen Fenstern, die dazu führen, dass in das Badezimmer nunmehr Tageslicht einfallen kann. Auch diese bauliche Maßnahme stellt sich objektiv als wohnwertverbessernde Modernisierung dar, hinsichtlich derer nicht ersichtlich ist, aus welchen Sach- oder anderen rechtlich nicht zu missbilligenden Gründen die Klägerin ihre Erlaubnis hätte verweigern wollen oder können. Als hinreichenden Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses kann die Klägerin diese bauliche Veränderung daher nicht fruchtbar machen.
Das gilt im Ergebnis selbst dann, wenn – wie die Klägerin mit dem ihr nachgelassenen Schriftsatz vom 18. Oktober 2023 geltend macht – die eingebauten schmalen Fenster eine ausreichende Versorgung des Bades mit Tageslicht nicht sicherstellen könnten und insofern mangelhaft ausgeführt oder ausgewählt worden seien, als nunmehr die durch die Nutzung des Bades und insbesondere der Toilettenspülung entstehenden Geräusche deutlicher in der Küche wahrzunehmen seien als früher durch die geschlossene Wand. Der Klägerin dürfte zwar zuzugeben sein, dass der Einbau der Fenster unter diesen Umständen objektiv nicht zu einer Verbesserung des Wohnwertes geführt hätte. Richtig ist auch, dass der Klägerin dann ein Anspruch auf Rückbau der Fenster und Wiederherstellung einer ordnungsgemäß verschlossenen massiven Wand zwischen Küche und Bad zustünde. Gleichwohl durfte die Klägerin im Zuge der Abmahnung die Beklagten nicht zum sofortigen Rückbau dieser Maßnahmen verpflichten. Nachdem die Beklagten für die ihnen offenbar gleichwohl genehme Umgestaltung der Badezimmerwand erhebliche Kosten auf sich nahmen und die Mietvertragsparteien einander zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet sind, ist es der Klägerin nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nämlich jedenfalls zuzumuten, ihren Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Wandzustandes bis zum Ende des Mietverhältnisses und der Fälligkeit ihres Anspruchs auf Rückgabe der Mietsache im ordnungsgemäßen Zustand zurückzustellen.
Klarstellend ist auszuführen, dass die Klägerin nach Auffassung der Kammer gegen die Beklagten zwar Anspruch auf Unterlassung weiterer eigenmächtiger Baumaßnahmen hätte, wohl auch eine zusätzliche angemessene Mietsicherheit zur Abdeckung der Rückbaukosten beanspruchen könnte und ferner berechtigten Anlass hätte, die Beklagten wegen der eigenmächtigen Änderung der Badezimmerwand abzumahnen – sowie für den Fall nachfolgender weiterer eigenmächtiger Wohnungsumgestaltungen das Mietverhältnis zu kündigen. Wiewohl die Umgestaltung der Wand ungenehmigt erfolgte, wäre es aber unverhältnismäßig, das Mietverhältnis ihretwegen fristlos oder auch binnen ordentlicher Frist zu beenden.
dd)
Soweit die Klägerin rügt, dass die Beklagten ohne ihre Zustimmung in der Küche eine Unterdecke mit integrierten Beleuchtungskörpern einbauten sowie Elektro- und Wasserinstallationen von der – gleichzeitig abgerissenen – Trennwand zum Wohnzimmer zu der gegenüber liegenden Wand verlegten, übersieht sie, dass der Herdanschluss und die Anschlüsse für Frisch- und Abwasser im Zuge der zu Beginn des Mietverhältnisses mit Billigung der damaligen Vermieterin vorgenommenen Verlegung der Küche vom ersten Zimmer rechts in den aus ehemaliger Kammer und Teilbereich des Berliner Zimmers entstandenen Raum durch die damaligen Mieter geschaffen und finanziert worden waren. Dies haben die Beklagten schlüssig vorgetragen und durch das Schreiben aus dem Jahre 1977 belegt. Es stand den Beklagten daher gemäß § 539 Abs. 2 BGB frei, die von ihnen geschaffenen Anschlüsse innerhalb der Küche zu verlegen. Gegen den fachgerechten Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuchtungselementen ist, da eine solche am Ende des Mietverhältnisses unproblematisch und rückstandlos entfernt werden kann, ohnehin nichts zu erinnern; eine solche Maßnahme ist vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. Soweit die Klägerin erstmals im Berufungsrechtszug mit Nichtwissen zu bestreiten sucht, dass die Arbeiten sach- und fachgerecht vorgenommen worden seien, ist sie mit diesem neuen Vorbringen gemäß §§ 529, 531 ZPO präkludiert. Die Klägerin hat von Anfang an bloß den Rückbau sämtlicher Änderungen verlangt und sich im ersten Rechtszug nicht dafür interessiert, welche Unternehmen die Arbeiten zu welchen genauen Kosten durchführten; soweit ersichtlich, hat sie die Beklagten auch außergerichtlich nicht gebeten, ihr Auskünfte über die Qualität der Arbeiten und die durchführenden Unternehmen zu erteilen oder Rechnungen vorzulegen, sondern bloß den sofortigen Rückbau verlangt.
In Bezug auf die von den Beklagten im Jahre 2021 beseitigte Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer hat die Klägerin zwar in der mündlichen Verhandlung klarstellen lassen, dass diese entgegen der ursprünglichen Annahme der Kammer zu Beginn des Mietverhältnisses nicht insgesamt von Mieterseite errichtet, sondern damals lediglich mit einer Tür versehen worden war. Gleichwohl stellt sich die Entfernung der Trennwand samt Tür und die damit verbundene vollständige Öffnung der Küche hin zum Wohnzimmer nicht als rechtswidrige Beschädigung der Mietsache dar, die eine Beendung des Mietverhältnisses nach sich ziehen müsste.
Die Klägerin führt in dem ihr nachgelassenen Schriftsatz vom 18. Oktober 2023 allerdings zu Recht aus, dass die Umgestaltung des Wohnzimmers hin zu einem Wohn- und Essbereich mit offener Küche nicht ohne weiteres als wohnwertverbessernde Maßnahme einzuordnen ist. Vielmehr kann ein solcher Umbau je nach persönlichem Geschmack und Bedarf eines Mieters oder Eigentümers sowohl als vorteilhaft als auch als nachteilig anzusehen sein. Gleichzeitig steht auf Grund der von der Klägerin insoweit nicht in Zweifel gezogenen Aussage des Zeugen R… fest, dass die von den Beklagten entfernte Wand im unteren Bereich durch Feuchtigkeit und Schimmel beschädigt, mithin zumindest reparaturbedürftig war. Im Ergebnis gilt deswegen für diese Umbaumaßnahme vergleichbares wie für den Einbau der Fenster in die Bestandswand zwischen Küche und Bad: Die Klägerin hat zwar Anspruch auf Wiederherstellung der Wand und einer gegenüber dem Wohnzimmer abgeschlossenen Küche, kann diesen nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB aber im laufenden Mietverhältnis nicht durchsetzen.
ee)
Keine Verletzung der Rechte der Klägerin liegt schließlich in der Überarbeitung von Türen und Böden, zu der die Beklagten sich auf Grund der – vorliegend außergewöhnlich extensiven – Schönheitsreparaturklausel jedenfalls befugt sehen durften. Dass diese Maßnahmen objektiv nicht als Verbesserung, sondern als Verschlechterung der Mietsache einzuordnen seien, legt die Klägerin schon nicht schlüssig dar.
b)
Soweit die Klägerin ihr Klagebegehren nunmehr auch auf die erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung im ersten Rechtszug ausgesprochene Kündigung vom 15. Dezember 2022 stützt, führte auch diese nicht zur Beendung des Mietverhältnisses.
Zwar liegt eine im Ergebnis zulässige Klageänderung im Sinne von § 533 ZPO vor. Die Klageerweiterung ist auf Tatsachen gestützt, die das Berufungsgericht im Sinne des § 529 ZPO ohnehin zu Grunde zu legen hat; denn Zugang und Inhalt der Kündigungserklärung vom 15. Dezember 2022 sind ebenso unstreitig wie der Fakt, dass die Angaben der Beklagten im vorgerichtlichen Schreiben vom 18. August 2021 sowie in der Klageerwiderung jedenfalls hinsichtlich einzelner Maßnahmen – nämlich Entfernung der Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer, Verlegung von Herd und Spüle, Einbau der schmalen Fenster in die Wand zwischen Küche und Bad – nicht der Wahrheit entsprachen; denn die Maßnahmen wurden unstreitig nicht schon im Jahre 1991, sondern erst 2021 durchgeführt. Die Klageerweiterung ist auch sachdienlich im Sinne des § 533 Nr. 1 ZPO, weil sie in engem Zusammenhang mit dem bisherigen Streitstoff und dem inhaltlichen Streit der Parteien steht sowie durch ihre Zulassung ein weiterer Rechtsstreit entbehrlich wird.
Wie sich aus den obigen Ausführungen zu aa) bis ee) ergibt, trifft es aber im Kern zu, dass die Baumaßnahmen der Beklagten deswegen keinen Anlass zu einer Mietvertragskündigung geben konnten, weil seitens und auf Kosten der Mieter mit Zustimmung der vormaligen Vermieterin bereits zu Beginn des Mietverhältnisses sowie nachfolgend zu Anfang der 1990er Jahren umfangreiche Baumaßnahmen in der Wohnung durchgeführt wurden. Soweit die Beklagten einzelne Baumaßnahmen wahrheitswidrig rückzudatieren versucht haben, ist diese Fehldarstellung der tatsächlichen Abläufe objektiv nicht dazu geeignet gewesen, die prozessuale Situation der Beklagten zu verbessern, da die durchgeführten Baumaßnahmen sich entweder auf Mietereinbauten aus den 1990er Jahren bezogen oder – wenn nicht objektiv, dann zumindest aus vertretbarer und von der Klägerin für die Dauer des Mietverhältnisses zu respektierender Sicht der Beklagten – zu einer Verbesserung der Mietsache geführt haben. In subjektiver Hinsicht bleibt der – vor dem Hintergrund der stattgehabten Bestandsaufnahme der Klägerin überdies offensichtlich untaugliche – Versuch der Beklagten, die Klägerin über den tatsächlichen Bauverlauf zu täuschen, als unredliches Geschäftsverhalten vorwerfbar und unterstreicht den schon oben zu a) bb) festgehaltenen Eindruck, dass die Beklagten der Klägerin als Vermieterin und Eigentümerin der Mietsache nicht den vollen Respekt entgegen bringen, den sie erwarten darf. Mangels objektiver Gefahr für das Vermögen und die berechtigten wirtschaftlichen Interessen der Klägerin hält die Kammer diesen einmaligen Verstoß der Beklagten gegen ihre Vertragspflichten – auch vor dem Hintergrund der in der Leugnung eines Mietverhältnisses und in zahlreichen haltlosen Kündigungsversuchen liegenden nicht unerheblichen Vertragsverletzungen der Klägerin – aber noch nicht für hinreichend schwerwiegend, um die Beendung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.
3.
Die Kostenentscheidung folgt § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist die Revision zuzulassen. Die Frage, unter welchen Umständen die mieterseitige Durchführung ungenehmigter, aber nach Geschmack der Mieter wohnwerterhöhender Baumaßnahmen sofort fällige Rückbauansprüche des Vermieters auslösen und eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, hat grundsätzliche Bedeutung. Gleiches gilt für die Frage, unter welchen weiteren Umständen der objektiv untaugliche Versuch, die eigene Prozesssituation durch leicht widerlegbare unwahre Angaben zu verbessern, eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47, 41 Abs. 2 GKG.