AG Offenbach, Az.: 31 C 66/15, Urteil vom 09.09.2016
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn die Beklagten nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.
Der Streitwert wird auf 5.640,- € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der mit zwei Schreiben jeweils ausgesprochenen außerordentlichen und ordentlichen Kündigungen eines Wohnraummietvertrags.
Die Beklagten schlossen am 3.11.2006 mit Herrn X einen Mietvertrag über eine Wohnung im 2. OG in der ……
Herr X veräußerte das Grundstückseigentum im Jahre 2007 an eine andere Person. Per E-Mail vom 19.6.2016 (Bl. 157 d.A.) teilte er hierzu mit, u.a. die von den Beklagten an ihn gezahlte Kaution sei der Käuferin von der Kaufpreiszahlung abgezogen worden.
Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Grundstück. Die Parteien schlossen am 2.5.2013 einen ab dem 1.5.2013 geltenden Mietvertrag über eine Wohnung im Erdgeschoss der Liegenschaft (Bl. 4-11 d.A.). Die Beklagten zogen von der Wohnung im 2. OG in diese Erdgeschosswohnung um.
Am 4.2.2014 beantragten die Beklagten bei dem Kommunalen Jobcenter in O… (M…Arbeit) die Übernahme von Mietzahlungen als Leistungen nach dem SGB II. Dies wurde ihnen mit Bescheid vom 19.3.2014 (Bl. 137 d.A.) bis einschließlich August 2014 bewilligt.
Am 31.7.2014 beantragten die Beklagten bei der M…Arbeit die Gewährung weitere Leistungen für die Zeit ab September 2014. Diese wurden ihnen mit Bescheid vom 29.9.2014 (Bl. 106) bewilligt. Darin wurden die Beklagten darauf hingewiesen, dass die Mietzahlungen nun von ihnen selbst direkt an die Kläger zu leisten seien.
Mit zwei Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 9.10.2014 (Bl. 12-13 und Bl. 14-15 d.A.) ließen die Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs mit den Mieten für September und Oktober 2014 kündigen.
Die Beklagten zahlten daraufhin:
- die Miete für September 2014 am 13.10.2014,
- die Miete für Oktober 2014 am 17.10.2014,
- die Miete für November 2014 am 31.10.2014,
- die Miete für Dezember 2014 am 27.11.2014,
- die Miete für Januar 2015 am 5.1.2015,
- die Miete für Februar 2015 am 30.1.2015,
- die Miete für März 2015 am 2.3.2015,
- die Miete für April 2015 am 31.3.2015,
- die Miete für Mai 2015 am 4.5.2015.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die von den Beklagten vorgelegten Kontoauszüge und Überweisungsbelege Bezug genommen (Bl. 28-38 d.A.).
Die Klage ist den Beklagten am 27.5.2015 zugestellt worden.
Mit zwei Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 13.5.2016 (Bl. 141-144 d.A.) haben die Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten erneut fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen lassen, diesmal wegen Nichtzahlung der gem. § 24 des Mietvertrags vom 2.5.2013 vereinbarten Mietsicherheit.
Die Beklagten haben diese Mietsicherheit nach der mündlichen Verhandlung vom 17.6.2016 – wegen ihrer Behauptung, diese bereist zuvor geleistet zu haben unter Vorbehalt – an die Kläger gezahlt.
Die Kläger beantragen, die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene Wohnung im Erdgeschoss (Vorderhaus) in dem Anwesen Y und an die Kläger herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten berufen sich darauf, dass die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs aufgrund ihrer Mietnachzahlungen unwirksam geworden sei. Gegenüber der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs berufen sie sich darauf, dass ihre nachträglichen Zahlungen dass für eine wirksame Kündigung erforderliche Verschulden hätten entfallen lassen.
Gegenüber der fristlosen und hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution berufen die Beklagten sich darauf, dass der gemäß § 24 des Mietvertrags vom 2.5.2013 über die Erbgeschosswohnung bestehende Anspruch der Kläger auf Kautionszahlung mit dem Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der Kaution für das beendete Mietverhältnis über die Wohnung im 2. OG der Liegenschaft verrechnet worden sei. Hinsichtlich der beiden (hilfsweise erklärten) ordentlichen Kündigungen berufen sie sich darauf, dass die an ihren ursprünglichen Vermieter, Herrn X, für die von den Beklagten damals noch bewohnte Wohnung im 2. Obergeschoss gezahlte Kaution nach Erwerb des Grundstücks durch die Kläger von dem ursprünglichen Eigentümer an die Kläger übertragen worden sei.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Kläger haben derzeit unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung. Der Mietvertrag vom 2.5.2013 ist durch die von ihnen ausgesprochenen Kündigungen nicht beendet worden.
1. Die von den Klägern mit Schreiben vom 9.10.2014 wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) ist nachträglich unwirksam geworden, weil die Beklagten vor Ablauf von zwei Monaten ab Klagezustellung sämtliche rückständigen und bis dahin fälligen Mieten beglichen haben (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) – dieser Umstand war im Prozess von Anfang an unstreitig.
2. Die von den Klägern mit Schreiben vom 9.10.2014 auch ausgesprochene ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) hat den Mietvertrag ebenso wenig beendet. Die in dem vorübergehenden Zahlungsverzug liegende Pflichtverletzung der Beklagten war nicht in dem Maße schuldhaft begangen und erheblich, wie es zur Erfüllung des Tatbestands von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB der Fall sein muss.
Zwar mag ein Verschulden der Beklagten darin liegen, dass sich den von ihnen am 31.7.2014 beantragten und am 29.9.2014 erlassenen Folgebescheid der M…Arbeit früher hätten beantragen können – dem Bescheid vom 19.3.2014 konnten sie entnehmen, dass ihnen Leistungen nur bis August 2014 bewilligt worden waren und mussten aus der damaligen Bearbeitungsdauer unter Umständen schließen, früher als am 31.7.2014 tätig werden zu müssen. Ein weiteres Verschulden mag darin liegen, dass die Beklagten auf den in dem Bescheid vom 29.9.2016 enthaltenen Hinweis, dass die Mietzahlungen nun von ihnen selbst vorzunehmen seien, früher hätten reagieren können als erst am 13.10. und 17.10.2014. Dieses Verschulden erscheint aber relativ geringfügig. Hinzu kommt, dass die Beklagten die zur Kündigung führenden Rückstande mit den beiden genannten Zahlungen noch relativ zeitnah zu deren Entstehung beglichen haben und die Mieten der folgenden Monate jeweils pünktlich an die Kläger überwiesen habe. Dies lässt ihre Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen (BGH, Urteil v. 16.2.2005, VIII ZR 6/04 = NZM 2005, 334 ; Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573 Rn. 30) und führt daher dazu, dass es dieser in der Gesamtbetrachtung an der nach § 573 BGB erforderlichen Erheblichkeit mangelt.
Ein Verschulden des Jobcenters müssen sich die Beklagten nicht zurechnen lassen (BGH, Beschl. v. 17.2.2015, VIII ZR 236/14 = NJW 2015, 1749).
3. Auch die mit den Schreiben vom 13.5.2016 ausgesprochene außerordentliche Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2a BGB) hat den Mietvertrag nicht beendet. § 569 Abs. 2a BGB ist auf den ab dem 1.5.2013 geltenden Mietvertrag vom 2.5.2013 zwar anwendbar – die Norm ist gem. Art. 229 § 29 Abs. 2 EGBGB nur auf vor dem 1.5.2013 entstandene Mietverhältnisse nicht anzuwenden. Die fristlose Kündigung ist aber jedenfalls dadurch nachträglich unwirksam geworden (§ 569 Abs. 2a S. 4 i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB), dass die Beklagten gemäß unbestrittenem Vortrag mit Schriftsatz vom 6.7.2016 die Kaution nach der mündlichen Verhandlung vom 17.6.2016 gezahlt haben. Die Zahlung ist vor Ablauf von 2 Monaten ab der mit Schriftsatz der Kläger vom 18.5.2016 vorgenommenen Erweiterung des Streitgegenstands auf die mit Schreiben vom 13.5.2016 ausgesprochenen Kündigungen erfolgt. Dem Recht der Beklagten, die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigungen durch nachträgliche Zahlung zu beseitigen, stand nicht entgegen, dass sie bereits mit nachträglicher Zahlung die Wirksamkeit der Kündigung vom 9.10.2014 beseitigt hatten. Denn § 569 Abs. 2a S. 4 BGB erklärt lediglich die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bestimmte Recht einer Nachzahlung für entsprechend anwendbar, nicht auch die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB bestimmte Ausnahme davon. Dabei handelt es sich auch nicht etwa um eine unbeabsichtigte Gesetzeslücke, sondern es wird dem Umstand Rechnung getragen, dass es sich bei der Nichtzahlung von Mieten und der Nichtzahlung der Mietkaution um verschiedene Kündigungsgründe handelt und zudem die Kaution nur ein einziges Mal nachzuzahlen sein kann.
4. Der Mietvertrag ist schließlich auch nicht durch die in den Schreiben vom 13.5.2016 enthaltene ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) beendet worden. Auch insoweit mangelt es der in der (streitigen) Nichtzahlung möglicherweise liegenden Pflichtverletzung der Beklagten jedenfalls an dem Maß an Schuldhaftigkeit und Erheblichkeit, wie es § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fordert. So geht aus dem Vortrag der Beklagten mit Schriftsatz vom 6.7.2016 hervor, dass die Beklagten die Zahlung Kaution – sofern sie nicht gar als bereits gezahlt gilt – jedenfalls nicht mutwillig unterlassen haben, sondern genügenden Anlass zu der Annahme hatten, die von ihnen wegen Anmiete der Wohnung im 2. OG der Liegenschaft geleistete Kaution sei als Sicherheitsleistung für das neue Mietverhältnis über die Wohnung im EG der Liegenschaft übernommen worden. Vor diesem Hintergrund hätte es vor Ausspruch einer wirksamen Kündigung zunächst einer Abmahnung seitens der Kläger bedurft. Auch hier lässt zudem der Umstand, dass die Beklagten die Kaution relativ zeitnah nachzahlten, die von ihnen ggf. begangene Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 41 Abs. 2 GKG.
