AG Berlin-Mitte – Az.: 123 C 165/20 – Urteil vom 30.06.2021
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Mitte aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19.05.2021 für Recht erkannt:
1. Das Versäumnisurteil vom 25.11.2020 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 30.11.2020 wird im Tenor zu 1., 7. und 8. aufrechterhalten.
2. Das Versäumnisurteil wird in Ziff. 2 aufrechterhalten, insoweit die Beklagte zu Zahlung von 1.536,35 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 426,86 EUR seit dem 17.04.2020 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 47,28 EUR seit dem 12.062020 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 358,32 EUR seit dem 12.06.2020 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 50,00 EUR seit dem 11.08.2020 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz 653,89 EUR seit 26.09.2020 verurteilt worden ist. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil in diesem Punkt aufgehoben und die Klage abgewiesen.
3. In Bezug auf den Tenor zu 3. lit. d. wird das Versäumnisurteil insoweit aufrechterhalten, als dort eine Minderung in Höhe von 3,5 % festgestellt worden ist. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil in diesem Punkt aufgehoben und die Klage abgewiesen
4. In Bezug auf den Tenor zu 4. wird das Versäumnisurteil aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, im Bad, in der Küche und in dem an der Wohnungstür gelegenen Flur die folgenden Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten auszuführen:
a) in der Küche das fachgerechte Streichen der Wände und Decken einschließlich aller gestrichenen innenliegenden Flächen im Bereich von Fensterlaibung und Fenstersturz der Fußbodenleisten, der Fensterbretter und der Heizungsrohre.
b) im an der Wohnungstür gelegenen Flur das fachgerechte Streichen der Wände und decken sowie der Fußbodenleisten sowie der gestrichenen Kappen für Öffnungen in den Wandbereichen. Zudem ist die Türschwelle zwischen Küche und dem an der Wohnungstür gelegenen Flur fachgerecht zu streichen.
c) im Badezimmer das fachgerechte Streichen der Wände und Decken (einschließlich aller gestrichenen innenliegenden Flächen im Bereich von Fensterlaibung und Fenstersturz) sowie des äußeren Fensters innen sowie des inneren Fensters auflen und innen. Zudem ist die Türschwelle zwischen Badezimmer und dem anliegenden Flur fachgerecht zu streichen.
5. In Bezug auf den Tenor zu 5. wird das Versäumnisurteil aufgehoben.
6. Bezüglich des Tenors zu 6. wird das Versäumnisurteil aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, die angezeigten Fußbodenmängel an dem Dielenfußboden innerhalb des Schlafzimmers (eines der Dielenbretter im Schlafzimmer weist einen Bruch auf) sowie im Übergangsbereich vom Flur zum Schlafzimmer zu beseitigen (in der Türschwelle zum Schlafzimmer weist das Brett in der Mitte eine Abspaltung auf).
7. In Bezug auf den Tenor zu 9. wird das Versäumnisurteil mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass ab dem 01.05.2020 Zinsen aus 147,56 EUR und ab dem 26.09.2020 aus 187,19 EUR geschuldet sind. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil in diesem Punkt in Bezug auf den Zinsanspruch aufgehoben und die Klage abgewiesen.
8. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger weitere 842,34 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 39,40 EUR seit dem 09.02.2021, aus 213,37 EUR seit dem 12.02.2021, aus 383,26 EUR seit dem 20.02.2021, aus 120,80 EUR seit dem 15.04.2021 sowie aus 85,51 EUR seit dem 12.05.2021 zu zahlen.
9. Die Beklagte wird verurteilt, den Fußboden in der Küche hinsichtlich des angezeigten Mangels (Abrieb der oberen Holzschichten) instand zu setzen.
10. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
11. Die Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger zu 64 % und die Beklagte zu 36 % zu tragen. Ausgenommen sind die durch die Säumnis der Beklagten entstanden Kosten, die diese zu tragen hat.
12. Das Urteil ist wegen der Kosten und in Bezug auf die Tenöre zu 2., 7. und 8. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4.10 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Soweit jeweils das Versäumnisurteil aufrechterhalten wird, darf die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.
Die Vollstreckung aus Ziff. 1 des Versäumnisurteils darf nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.250,00 EUR fortgesetzt werden.
Die Vollstreckung aus Ziff. 4 des. Versäumnisurteils darf nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 6.600 Euro fortgesetzt werden.
Die Vollstreckung aus Ziff. 8 des Versäumnisurteils darf nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 600,00 Euro fortgesetzt werden.
Der Tenor zu Ziff. 6 des hiesigen Urteils ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 250000 EUR vorläufig vollstreckbar.
Der Tenor zu Ziff. 9 des hiesigen Urteils – ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4.500,00 EUR vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit Mietertrag vom 12.01.2010/13.01.2010 mietete der Kläger von dem Rechtsvorgänger der Beklagten zum 16.01.2010 eine nach der Bezeichnung im Mietvertrag ca. 88,60 Quadratmeter große 3-Zimmerwohnung zu einer Nettokaltmiete von damals 514,00 EUR monatlich. Nr. 4 Ziff. 4.3. der in den. Vertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbedingungen der Vermieterin lautet:
Im Allgemeinen und je nach dem Grad der vertragsmäßigen Abnutzung der Mietsache werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen – jeweils gerechnet ab Mietbeginn – in folgenden Zeitabständen erforderlich:
in Küchen, Bädern und Duschen – ca. alle drei Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten – ca. alle fünf Jahre
in anderen Nebenräumen – ca. alle sieben Jahre
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Sie umfassen das Tapezieren/Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von Innen sowie der Heizkörper, der Rohre und der Einbaumöbel (mit Kunststoff beschichtete Oberflächen dürfen keinen Anstrich erhalten).
Für die Einzelheiten des Vertrages wird auf die Anlage K1 zur Klageschrift Bezug genommen. Die Wohnung befand sich bei Beginn des Mietverhältnisses in einem frisch fachgerecht renovierten Zustand (Erstbezug nach Generalsanierung). Die Beklagte ist als im Jahr 2014 in das Grundbuch eingetragene Eigentümerin auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten.
Die Nettokaltmiete in den Monaten Juli und August 2018 betrug monatlich 571,73 EUR, ab Dezember 2018 monatlich 583,16 EUR und ab Dezember 2019 monatlich 590,16 EUR, wobei von der Beklagten zwischenzeitlich aufgrund des Mieten Wog Bln lediglich 583,16 EUR gefordert, vom Kläger die monatliche Differenz von 7,00 EUR jedoch nachgezahlt wurde. Die Vorauszahlung auf die Betriebskosten betrug bis Dezember 2019 monatlich 221,43 EUR und seitdem 211,11 EUR. Für die Einzelheiten der gezahlten Mieten und vom Kläger geltend gemachten Minderungsbeträge wird auf das Anlagenkonvolut K72 zum Schriftsatz des Klägers vom 31.08.2020 (Bd. I, BI. 212 d.A.) Bezug genommen. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 betrug der auf die Wohnung des Klägers entfallenden Anteil an Betriebs- und Heizkosten 2.553,23 EUR. Mit E-Mail vom 29.12.2019 kündigte der Kläger der Hausverwaltung die Reduzierung seiner monatlichen Vorauszahlungen auf ein 1/12 dieses Betrages, mithin 211,11 EUR an. Mit Schreiben vom 17.12.2020 teilte die Hausverwaltung der Beklagten dem Kläger mit, dass die aktuelle Miethöhung 804,59 EUR betrage, wobei sie weiter von einem monatlichen Vorauszahlungsbetrag auf die Betriebs- und Heizkosten von 221,43 EUR ausging. Mit E-Mail vom 27.12.2020 forderte der Kläger die Beklagte auf, die von ihm reduzierte Höhe der Betriebs- und Heizkosten anzuerkennen.
Mitvermietet wurde eine Einbauküche, für die ein Zuschlag auf die Nettokaltmiete von zunächst 32,00 EUR vereinbart wurde, der sich zwischenzeitlich auf 36,77 EUR erhöht hat.
Beim Einzug des Klägers wurde die mitvermietete Einbauküche der damaligen Vermieterin mit einem Elektroherd der Marke ### ausgestattet. Der ###-Backofen mit der Typenbezeichnung ZK 630 LX weist unter anderem die Eigenschaften Edelstahl, Heißluft, Ober/-Unterhitze, Infrarotgrill, Antifinger-Edelstahl-Beschichtung, Designknebel. und Grill in Silber, Clearing, Clean-Beschichtung, Kontrolllampen, Kühlgebläse, Doppelglastür und Energieklasse A (Energie- Verbrauch: 0,73 kWh) aus. Durch die Doppelglastür wird bei dem Modell beim Betrieb des Ofens die äußere Tür nicht heiß. Das größte Kochfeld des ###-Ceran-Kochfeldes der Typenbezeichnung 630 LX hat einen Durchmesser von 21 cm.
Der Herd wies in der Folge einen-Defekt auf, der Backofen heizte nur noch auf 170 Grad und die Kontrollleuchte war defekt. Mit E-Mail vom 08.07.2018 zeigte der leger dies der Beklagten an.
Am 2Q.8.2018 ließ die Beklagte den Herd austauschen. Verbaut wurde stattdessen ein Herd der Marke Amica, der unter anderem die Funktionen Heißluft, Ober-/Unterhitze, Infrarotgrill hat und
der Energieklasse A angehört (Energieverbrauch: 0,99 kWh). Das größte Kochfeld Welk einen Durchmesser von 18 cm auf.
Am 24.08.2018 schaffte der Kläger eine WMF-Kochplatte mit einem Kochfeld zu einem Preie von 82,99 EUR an.
Mit Schreiben, vom 26.12.2018 forderte der Kläger die Beklagte auf, den aus seiner Sicht mangelhaften neuen Herd durch ein dem ursprünglich vermieteten Herdvergleichbares derartig ersetzen. Er erklärte, künftige Mietzahlungen stünden unter dem mangelbedingten Vorbehalt der Rückforderung. Mit Schreiben vom 30.04.2020 forderte der Prozessbevollmächtigte des Klägers die Beklagte erneut zur Zahlung auf. Mit E-Mail vom 08.02.2021 forderte der Kläger die Zahlung zur Zahlung von Minderungsbeträgen wegen des Herdes für Juli/August 2018 auf.
Mit seiner Klage hat der Kläger zunächst Ansprüche auf Mängelbeseitigung sowie Minderungsansprüche in Bezug auf den Herd verfolgt. Mit Schriftsatz vom 10.09.2020 (Bd. I, Bi. 28 ff.) hat er die Klage auf weitere instandsetzungs- und Minderungsansprüche erweitert.
Über die Jahre ließ die Farbqualität an Wänden und Decken der Wohnung ersichtlich nach. Im Wohnungseingangs-Flur zeigen sich daneben auch die üblichen Abschürfungen an den Wänden. Ein neuer Anstrich der Wände und Decken ist notwendig. Im Badezimmer ist zudem auch ein Innenanstrich der dort verbauten Doppeltür erforderlich, weil die Fensternarbe, die nach zehnjähriger Nutzung üblichen wesentlichen Gebrauchsabnutzungen aufweist. Mit E-Mail vom 19.04.2020 forderte der Kläger die Beklagte zur Vornahme der fälligen Schönheitsreparaturen auf.
Eines der Dielenbretter im Schlafzimmer weist einen Bruch auf. Zur weiteren Verdeutlichung wird auf die als Anlage K20 und K20a zum Schriftsatz vom 31.08.2020 eingereichten Fotos Bezug genommen. In der Türschwelle zum Schlafzimmer weist das Brett in der Mitte eine Abspaltung auf. Der Kläger zeigte der Beklagten mit E-Mail vom 05.05.2020 die Mängel an.
In den Zeiträumen vom 05.12.2019 bis 13.12.2019, vom 23.11.2020 bis 17.12.2020 und vom 20.12.2020 bis 23.12.2020 kam es in der Wohnung des Klägers jeweils zu einem teilweisen Heizungsausfall. Ab dem 05.12.2019 wurde der Heizkörper in der Küche nicht mehr warm, in der Küche maximal noch eine Temperatur von 16 Grad erreicht. Auch in Schlaf- und Wohnzimmer war die Heizleistung der Heizkörper reduziert. Am 13.12.2019 wurde der Mangel behoben.
Für den Zeitraum vom 23.11.2020 bis 17.12.2020, in dem ebenfalls ein vergleichbar ausgeprägter Heizungsmangel bestand, erkannte die Hausverwaltung der Beklagten eine Mietminderung in Höhe von 30 % an. Für den Zeitraum vom 27.01.2020 bis zum 21.12.2020 stellte die Beklagte dem Kläger mobile Heizgeräte zur Verfügung und erklärte, die entstehenden Stromkosten zu tragen. Diese betrugen 111,93 EUR. Mit E-Mail vom 11.02.2021 mahnte der Kläger die Zahlung bei der Beklagten an.
Am 20.12.2020 stellte der Kläger fest, dass die Heizkörper im zweitgrößten Raum der Wohnung nicht mehr richtig warm wurden, was zu einem kontinuierlichen Absinken der Temperatur führte. 23.12.2020 wurde der Mangel behoben.
Der Dielenboden in der Küche des Klägers ist stark abgerieben. Aufgrund des Abriebes der oberen Holzschichten ist der Schutz des Holzes vor Feuchtigkeit beeinträchtigt.
In der Silikonfuge des Badezimmerfensters befand sich ein Riss, was der Kläger am 15.07.2020 unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung bis zum 03.08.2020 der Hausverwaltung anzeigte. Am 05.08.2020 ließ der Kläger die Silikonfuge ausbessern, wofür ihm der Handwerkbetrieb 50,00 EUR in Rechnung stellte, die der Kläger bezahlte. Für die Einzelheiten wird auf die Rechnung vom 05.08.2020 (Anlage K27 zum Schriftsatz des Klägers vom 31.08.2020, Bd. 1, BI. 65 d.A.) Bezug genommen. Mit E-Mail vom 05.08.2020 forderte der Kläger die Beklagte zu Zahlung auf, die er mit E-Mail vom 10.08.2020 nochmals anmahnte.
Das Badezimmerfenster weist außen Farbabnutzungen auf und bedarf eines neuen Außenanstriches. Zur Verdeutlichung wird auf das Anlage K31 I und K31 II zum Schriftsatz des Klägers vom 30.08.00 Bezug genommen.
Die Türklinke der Badezimmertür hängt herunter und es fehlt am Gegendruck.
Am 18.02.2020 wurden in der Wohnung des Klägers Trinkwasserproben entnommen. Am 16.05.2020 erhielt er ein Schreiben der Hausverwaltung der Belegten, indem diese eine Legionellen Kontaminierung mitteilte. An der betroffenen Entnahmestelle sei ein Wert von 600 KBE/100 ml gemessen worden. In dem Schreiben heißt es unter anderem (Fettdruck in dem Schreiben):
„Ihre Wohnung befindet sich an dem betroffenen Warmwasserstrang.
Die Gefahr geht dabei weniger von dem Verzehr Legionellen befallenen Wassers aus. Erst wenn Legionellen in versprühter Form, zum Beispiel durch Nebel in die Lungen Wangen, kann es zu Erkrankungen kommen. Zur Risikovermeidung können Mieter am betroffenen Strang vorerst beim Duschen den Duschkopf abschrauben.
(…)
Wir werden den Prüfbericht der Trinkwasseranalyse an ein Sanitärunternehmen weiterleiten, um notwendige Gegenmaßnahmen ergreifen zu können.
(…)
Nach Abschluss der vorgenannten Maßnahmen erfolgt eine Nach Beprobung (…) über das Ergebnis der Nach Beprobung werden wir alle Mieter erneut informieren.
(…)“
Für die weiteren Einzelheiten wird auf die Ablichtung des Schreibens, das der Kläger als Anlage K.25 zum Schriftsatz 10.09.020 eingereicht hat, verwiesen.
Am 26.08.2020 fand eine thermische Desinfektion der Wasserrohre statt, was den Hausbewohnerinnen und Hausbewohnern durch einen Aushang auf dem „schwarzen Brett“ des Hauses mitgeteilt wurde. Für die Einzelheiten des Aushangs wird auf das Foto des Aushangs Bezug genommen (Anlage K 75 zum Schriftsatz des Klägers vom 11.05.2021). Am 09.09.2020 und 22.09.2020 wurde durch die von der WEG beauftragte Firma ### jeweils am Ende der Warmwasserstränge erneut eine Beprobung durchgeführt, bei der keine Legionellen mehr nachgewiesen wurden.
Mit Schreiben vom 14.10.2020 teilte die Beklagte dem Kläger, der an einer chronischen Sinusitis leidet, mit, dass in einem akkreditierten Labor die gesetzlich vorgeschriebenen Wasseranalysen auf Legionellen durchgeführt worden seien. Bei der Trinkwasseruntersuchung seien keine Legionellenwerte festgestellt worden. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das als Anlage zum Schriftsatz der Beklagten vom 11.01.2021 eingereichte Schreiben Bezug genommen (Bd. I., 131. 196 d.A.).
Die Klage sowie die Klageerweiterung und die Ladung zum frühen ersten Termin sind der Beklagten am 25.09.2020 zugestellt worden (Internat. Rückschein Bd. 1, BI. 26 d.A.).
In dem frühen ersten Termin am 25.11.2020 ist die Beklagte nicht erschienen. Auf den Antrag des Klägers hat das Gericht daraufhin am selben Tage das folgende Versäumnisurteil erlassen:
1. Die Beklagte wird verurteilt, in der mitgemieteten Einbauküche der Mietwohnung, gelegen Greifswalder Str. ###, ### Berlin, bestehend aus 3 Zimmern, Diele/Flur, Küche, Bad mit WC und Fenster einen Elektroherd der Marke (…) mit den Funktionseigenschaften Heißluft, Ober-/Unterhitze, Infrarotgrill, Kühlgebläse und Edelstahl-Design sowie ein Ceran-Kochfeld mit Zweikreis-Kochzone mit mindestens 21 cm Durchmesser und einer Bräterzone einzubauen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.432,27 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 975,68 EUR seit dem 17.04.2020 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 108,07 EUR seit dem 12.06.2020 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 427,15 EUR seit dem 12.06.2020 so-s wie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 50,00 EUR seit dem 11.08.2020 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 871,37 EUR seit 26.09.2020 zu zahlen.
3. Es wird festgestellt, dass die Gesamtmiete bis zur endgültigen Beseitigung der folgenden Mängel um die jeweils angegebene Mietminderungsquote gemindert ist, wobei die Mietminderungsquoten der einzelnen Mängel zu addieren sind:
a) 8 % Mietminderung bis zum Einbau eines neuen Elektroherds der Marke (…) mit den Funktionseigenschaften Heißluft, Ober-/Unterhitze, Infrarotgrill, Kühlgebläse und Edelstahl-Design sowie einem Ceran- Kochfeld mit Zweikreis-Kochzone mit mindestens 21cm Durchmesser und einer Bräterzone sowie
b) 15 % Mietminderung bis zur Beseitigung des festgestellten Legionellenbefalls an dem zu dem Wohnhaus ### gehörenden Versorgungsstrangs sowie
c) 5 % Mietminderung bis zur Beseitigung der angezeigten Fußbodenmängel an dem Dielenfußboden
d) 5 % Mietminderung bis im Bad, in der Küche und in dem an der Wohnungstür gelegenen Flur die Wände und Decken sowie im Bad das äußere Fenster innen und das innere Fenster innen und außen fachgerecht gestrichen worden sind sowie
e) 0,2 % Mietminderung, bis der angezeigte Schaden an dem zu dem Außenfenster des Badezimmers gehörenden Holzrahmen beseitigt und dieser von außen malermäßig instandbesetzt worden ist.
4. Die Beklagte wird verurteilt im Bad, in der Küche und in dem an der Wohnungstür gelegenen Flur fachgerecht die Wände und Decken zu streichen sowie im Bad das äußere Fenster innen und das innere Fenster innen und außen fachgerecht zu streichen.
5. Die Beklagte wird verurteilt, den festgestellten Legionellenbefall an dem zu dem Wohnhaus ### gehörenden Versorgungsstrang zu beseitigen.
6. Die Beklagte wird verurteilt, die angezeigten Fußbodenmängel an dem Dielenfußboden innerhalb des Schlafzimmers sowie im Übergangsbereich vom Flur zum Schlafzimmer zu beseitigen.
7. Die Beklagte wird verurteilt, den angezeigten Schaden an dem zu dem Außenfenster des Badezimmers gehörenden Holzrahmen zu beseitigen und diesen von außen malermäßig instand zu setzen.
8. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 334,75 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 201,71 EUR seit dem 01.05.2020 und Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 133,04 EUR seit dem 26.09.2020 zu zahlen.
Für den Antrag zu 1. hatte der Kläger dabei als Hilfsantrag formuliert:
2. hilfsweise, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1137,90 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Mit Beschluss vom 30.11.2020 (Bd. I, BI. 79 ff.) ist das Versäumnisurteil um die Kostenentscheidung sowie den Anspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils ergänzt worden.
Das Versäumnisurteil vom 25.11.2020 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses 30.11.2020 wurde der Beklagten am 27. 11. 2020 bzw. 03.12.2020 zugestellt, die hiergegen am 07.12.2020 Einspruch eingelegt hat.
Mit am selben Tage im Parteibetrieb zugestelltem Schriftsatz vom 19.02.2021 hat der Kläger auf den Einspruch erwidert und die Klage erweitert. Für die Einzelheiten wird auf den Schriftsatz verwiesen (Bd. I, BL 101 ff. d.A.). In dem Termin der mündlichen Verhandlung am 14.04.2021 hat der Kläger die Anlage K 65 in aktualisierter Form zu der Summe der aus seiner Sicht bis zu diesem Tage aufgelaufenen Minderungsansprüche überreicht. Mit Schriftsatz vom 11.05.2021, der der Gegenseite am selben Tage im Parteibetrieb zugestellt wurde, hat er die Anträge erneut geändert. Auf den Schriftsatz wird für die Einzelheiten Bezug genommen (Bd. I, BI. 172 ff. d.A.).
Der Kläger meint, der Amica-Herd sei nicht mit dem vermieteten Zanussi-Herd gleichwertig, was einen Minderungsanspruch von 8 % begründe.
Der Kläger erklärt bzw. beantragt nunmehr wörtlich:
1. das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte vom 25.11.2020, Aktenzeichen 123 C 165/20, hinsichtlich der Ziffern 1, 6, 7, 8 und 9 aufrechtzuerhalten.
2. die Beklagte hilfsweise für den Fall, dass der Kläger hinsichtlich Ziffer 1 des Versäumnisurteils unterliegen sollte, zu verurteilen, an den Kläger 1137,90 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.09.2020 zu zahlen.
Hinsichtlich des Streitgegenstands der Ziffer 2 des Versäumnisurteils des Amtsgerichts Mitte vom 25.11.2020, Aktenzeichen 123 C 165/20, erkläre ich hinsichtlich eines Teilbetrags von 19,20 EUR (Mietminderung von 15 % für die Zeit vom 27.08.2020 bis 31.08.2020 wegen des Legionellenbefalls) die Teilrücknahme der Klage und beantrage, nach ß 269 Absatz 3 Satz 3 ZPO, die Kosten der Beklagten aufzuerlegen.
Des Weiteren wird beantragt:
Bezüglich der bisherigen Ziffer 3 des Versäumnisurteils des Amtsgerichts Mitte vom 25.11.2020, Aktenzeichen 123 C 165/20 wird aufgrund der Bezifferung der Minderungsbeträge für die Zeit nunmehr bis zum 19.05.2021 teilweise klageerweiternd gem. § 264 Nr. 2 ZPO vom Feststellungsantrag zum Leistungsantrag übergegangen und unter Ziffer 3) beantragt,
3. Ziffer 2) des Versäumnisurteils des Amtsgerichts Mitte vom 25.11.2020, Aktenzeichen 123 C 165/20, unter Ziffer 2) dahingehend abzuändern, dass die Beklagte verurteilt wird, an den Kläger 4.202,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 975,68 EUR seit dem 17.04.2020 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 535,22 EUR seit dem 12.06.2020 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 50,00 EUR seit dem 11.08.2020 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 852,17 EUR seit dem 26.09.2020 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 90,06 EUR seit dem 09.02.2021 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkt jeweiligen Basiszinssatz aus 213,37 EUR seit dem 12.02.2021 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 23,77 EUR seit dem 27.04.2021 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 212,21 EUR seit dem 12.05.2021 zu zahlen.
Darüber hinaus wird im Hinblick auf die weitere Feststellungsklage unter 4) beantragt.
4. Ziffer 3) des Versäumnisurteils des Amtsgerichts-Mitte vom 25.11.2020, Aktenzeichen 123 C 165/20, dahingehend abzuändern, dass festgestellt wird, dass die Gesamtmiete bis zur endgültigen Beseitigung ist, folgenden Mängel um die jeweils angegebene Mietminderungsquote gemindert ist, wobei die Mietminderungsquoten der einzelnen Mängel zu addieren sind:
a) 8 % Mietminderung seit 20.05.2021 bis zum Einbau eines neuen Elektroherds der Marke (…) mit den Funktionseigenschaften Heißluft, Ober-/Unterhitze, Infrarotgrill, Kühlgebläse und Edelstahl-Design sowie einem Ceran-Kochfeld mit Zweikreis-Koch Zone mit mindestens 24 m Durchmesser und einer Bräter Zone sowie in Bezug auf Nachforderungen aufgrund von Betriebskostenabrechnungen, soweit sie sich auf den Zeitraum vom 27.12.2018 bis zum Einbau eines neuen Elektroherds der Marke (…) mit den Funktionseigenschaften Heißluft, Ober-/Unterhitze, Infrarotgrill, Kühlgebläse und Edelstahldesign sowie einem Ceran-Kochfeld mit Zweikreis-Kochzone mit mindestens 21 cm Durchmesser und einer Bräterzone beziehen, sowie
b) 15 % Mietminderung aufgrund des Legionellenbefalls vom 19.02.2020 bis zum 26.08.2020 an dem zu dem Wohnhaus ### gehörenden Versorgungsstrang in Bezug auf Nachforderungen aufgrund von Betriebskostenabrechnungen, soweit sie sich auf den Zeitraum vom 19.02.2020 bis zum 26.08.2020 beziehen, sowie
c) 5 % Mietminderung seit 20.05.2021 bis zur Beseitigung der angezeigten Fußbodenmängel an dem Dielenfußboden im Schlafzimmer sowie im Übergangsbereich vom Flur zum Schlafzimmer sowie in Bezug auf Nachforderungen aufgrund von Betriebskostenabrechnungen; soweit sie sich auf den Zeitraum vom 06.05.2020 bis zur Beseitigung der angezeigten Fußbodenmängel an dem Dielenfußboden im Schlafzimmer sowie im Übergangsbereich vom Flur zum Schlafzimmer beziehen, sowie
d) 5 % Mietminderung seit 20.05.2021 bis im Bad, in der Küche und in dem an der Wohnungstür gelegenen Flur die Wände und Decken sowie in der Küche die Heizungsrohre und die Fensterbretter sowie in der Küche und in dem an der Wohnungstür gelegenen Flur die Fußbodenleisten sowie im Bad das äußere Fenster innen und das innere Fenster innen und außen sowie die Türschwellen zwischen Küche und Flur sowie zwischen Badezimmer und Flur fachgerecht gestrichen sind, sowie in Bezug auf Nachforderungen aufgrund von Betriebskostenabrechnungen, soweit sie sich auf den Zeitraum vom 20.04.2020 bis im Bad, in der
Küche und in dem an der Wohnungstür gelegenen Flur die Fußbodenleisten sowie im Bad das äußere Fenster innen und das innere Fenster innen und außen sowie die Türschwellen zwischen Küche und Flur sowie zwischen Badezimmer und Flur fachgerecht gestrichen worden sind beziehen, sowie
e) 0,2 % Mietminderung seit 20.05.2021, bis der angezeigte Schaden, an dem zum Außenfenster des Badezimmers gehörenden Holzrahmen beseitigt und dieser von außen malermäßig instandgesetzt worden ist, sowie in Bezug auf Nachforderungen aufgrund von Betriebskostenabrechnungen, soweit sie sich auf den Zeitraum vom 22.07.2020 bis den angezeigten Schaden, an dem zum Außenfenster des Badezimmers gehörenden Holzrahmen beseitigt und dieser von außen malermäßig instandgesetzt worden ist beziehen, sowie
f) 5 % Mietminderung seit 20.05.2021, bis der Fußboden in der Küche hinsichtlich des angezeigten Mangels instandgesetzt worden ist, sowie in Bezug auf Nachforderungen aufgrund von Betriebskostenabrechnungen, soweit sie sich auf den Zeitraum vom 08.02.2021 bis den Fußboden in der Küche hinsichtlich des angezeigten Mangels instandgesetzt worden ist beziehen.
Darüber hinaus wird unter Ziffer 5) beantragt,
5. Ziffer 4 des Versäumnisurteils des Amtsgerichts Mitte vom 25.11.2020, Aktenzeichen 123 C 165/20, wird dahingehend abgeändert, dass die Beklagte verurteilt wird, im Bad, in der Küche und in dem an der Wohnungstür gelegenen Flur die folgenden Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten auszuführen:
a) In der Küche das fachgerechte Streichen der Wände und Decken (einschließlich aller gestrichenen innenliegenden Flächen im Bereich von Fensterlaibung und Fenstersturz), der Fußbodenleisten, der Fensterbretter und der Heizungsrohre.
b) Im an der Wohnungstür gelegenen Flur das fachgerechte Streichen der Wände und Decken sowie der Fußbodenleisten sowie der gestrichenen Kappen für Öffnungen in den Wandbereichen. Zudem ist die Türschwelle zwischen Küche und dem an der Wohnungstür gelegenen Flur fachgerecht zu streichen.
c) Im Badezimmer das fachgerechte Streichen der Wände und Decken (einschließlich aller gestrichenen innenliegenden Flächen im Bereich von Fensterlaibung und Fenstersturz) sowie des äußeren Fensters innen sowie des inneren Fensters außen und innen. Zudem ist die Türschwelle zwischen Badezimmer und dem anliegenden Flur fachgerecht zu streichen.
6. Es wird festgestellt, dass die vom Kläger geschuldeten monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten (einschließlich Heizkosten) seit Januar 2020 211,11 EUR abzüglich Mietminderungen betragen.
7. Die Beklagte wird verurteilt, den Fußboden in der Küche hinsichtlich des angezeigten Mangels instand zu setzen.
Hinsichtlich des Streitgegenstands von Ziffer 5 des Versäumnisurteils des Amtsgerichts Mitte vom 25.11.2020, Aktenzeichen 123 C 165/20, erkläre ich die Teilrücknahme der Klage und beantrage hinsichtlich dieses Streitgegenstandes, nach ß 269 Absatz 3 Satz 3 ZPO die Kosten der Beklagten aufzuerlegen.
Die Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil vom 25.11.2020 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 30.11.2020 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Sie meint, die Klageanträge seien in Bezug auf das Versäumnisurteil bereits unzulässig, da ein solches nicht abgeändert werden könne. Sie behauptet, der Amica-Herd sei mit einem Kühlgebläse ausgestattet. Sie meint, der eingebaute Herd sei dem vorherigen Herd gleichwertig. Jedenfalls liege – wie auch bei den übrigen Mängeln – ein lediglich unerheblicher Mangel vor, der nicht zur Minderung berechtige. Sie behauptet, die Firma ### habe am 30.09.2020 in den „schwarzen Brettern“ der betroffenen Hausaufgänge durch als Anlage zu dem Schriftsatz vom 30.03.2021 eingereichte Schreiben (vgl. Bd. I, BI. 152 d.A) über die negativen Ergebnisse informiert. Sie meint, ein Minderungsanspruch scheide insoweit aus, da zu keinem Zeitpunkt eine Konzentration von Legionellen in gesundheitsgefährdenden Maßen vorgelegen habe.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Das Versäumnisurteil war teilweise aufrechtzuerhalten. Die nach dem Versäumnisurteil klageerweiternd geltend gemachten Ansprüche bestehen ebenfalls teilweise.
Durch den zulässigen Einspruch der Beklagten gegen das Versäumnisurteil ist der Prozess in die Lage zurückversetzt worden, in der er sich vor Eintritt der Säumnis befand (§ 342 ZPO). Der Einspruch war statthaft (§ 338 ZPO) und ist form- (§ 340 Absatz 1 und Absatz 2 ZPO) und fristgerecht (§ 339 Absatz 1 ZPO) eingelegt worden.
A. Instandsetzungsansprüche
Auf den Antrag zu 1. des Klägers war das Versäumnisurteil vom 25.11.2020 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 30.11.2020 in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfange aufrechtzuerhalten.
Der Kläger hat in Bezug auf den mitvermieteten Herd aus § 535 Abs. 1 Satz 2. Var. 2 BGB den geltend, gemachten Instandsetzungsanspruch. indem die damalige Vermieterin dem Kläger auf seinen ausdrücklichen Wunsch (und einer entsprechenden Zuzahlung) das hochwertige ###-Gerät zur Verfügung stellte, hat sich auch die geschuldete Soll-Beschaffenheit des mietvertraglich Geschuldeten auf ein hochwertiges, im Wesentlichen vergleichbares Gerät konkretisiert. Das von der Beklagten eingebaute Gerät entspricht den sich hieraus ergebenden Anforderungen nicht. Dies ergibt sich schon aus dem Umstand, dass der Amica-Herd nicht über eine doppelte Glastür verfügt und somit bei Benutzung des Ofens außen heiß wird. Auch der geringere Durchmesser der größten Platte stellt einen Mangel dar, weil dementsprechend größere Töpfe und Pfannen nicht im selben Maße genutzt werden können wie bei dem alten Herd. Der Kläger muss auch die minderwertige Kunststoff-Optik nicht hinnehmen, da der alte Herd im Edelstahl-Design ausgeführt war. Schließlich hat die Beklagte auch nicht (hinreichend konkret) in Abrede gestellt, dass das Gebläse des neuen Herdes deutlich geräuschintensiver ist. Dementsprechend hat der Kläger einen Anspruch auf den Einbau eines gleichwertigen Markenherdes wie er im Klageantrag bzw. Tenor des Versäumnisurteils beschrieben ist.
Der Tenor zu 4. des Versäumnisurteils war gleichfalls aufrechtzuerhalten. Das Bestehen der Instandsetzungsansprüche für die fälligen Schönheitsreparaturen hat auch die Beklagte nicht in Abrede gestellt. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist hier – was zwischen den Parteien gleichfalls nicht im Streit steht – nicht wirksam auf den Kläger übertragen worden. Eine Formularklausel, die den Mieter einer mit Einbaumöbeln versehenen Wohnung im Rahmen der auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturlast auch zum Anstrich der Einbaumöbel verpflichtet, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 17.11.2015 ó.67 S 359/15, Leitsatz; Ran. 3). So liegt es auch bei der verwendeten, im Tatbestand zitierten Klausel und die Wohnung verfügt in der Einbauküche auch über Einbaumöbel.
Der Hilfsantrag (Antrag zu 2.) greift nicht, da der Hauptantrag Erfolg hat.
Das Versäumnisurteil hat auch mit den Tenören zu 7. und 8. Bestand:
In Bezug auf den Außenanstrich des Badezimmerfensters besteht ein Instandsetzungsanspruch des Klägers. Das Fenster gehört zur Mietsache und bedarf unstreitig eines neuen Außenanstriches. Die Instandsetzungsbedürfigkeit der Türklinke des Badezimmers hat die Beklagte nicht in Abrede gestellt und die Mängelbeseitigung in Aussicht gestellt (vgl. S. 6 des Schriftsatzes der Beklagten vom 30.03.2021, Bd. I, BI. 146 d.A.). Im Interesse der Bestimmtheit war der Tenor des Versäumnisurteils allerdings in diesem Punkt wie aus dem Tenor ersichtlich neu zu fassen.
In Bezug auf den Antrag zu 5. war das Versäumnisurteil deklaratorisch aufzuheben, nachdem der Kläger die Klage insoweit zurückgenommen hat.
Der Kläger steht auch der im Wege der Klageerweiterung nach Erlass des Versäumnisurteils verfolge Anspruch auf Instandsetzung des Dielenfußbodens in der Küche. Zu. Die Beklagte hat, nachdem auch der von ihr beauftragte Handwerker eine Instandsetzungsbedürftigkeit unstreitig bejaht hat, einen entsprechenden Anspruch nicht hinreichend konkret in Abrede gestellt.
B. Zahlungsansprüche
In Bezug auf den Tenor zu 2. war das Versäumnisurteil teilweise aufrechterhalten. Entgegen der Auffassung der Beklagten führt die diesbezügliche Fassung des Antrages zu 3. nicht zur Unzulässigkeit der Klage in diesem Punkt. Die Beklagte hat zwar zu Recht darauf hingewiesen, dass ein Versäumnisurteil anders als in der Berufung ein erstinstanzliches Urteil – nicht abgeändert, sondern gem. § 343 Satz 1 ZPO lediglich aufrechterhalten oder aufgehoben werden darf (Satz 2). Der Antrag war jedoch dahingehend auszulegen, dass der Kläger das erreichen will, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und seiner recht verstandenen Interessenlage entspricht (it. Rspr., vgl Becker-Eberhard, Münchener Kommentar zur ZPO, 6. Aufl. 2020, § 253 Rn. 49 m.w.N,). Die unnötig verkomplizierte Antragstellung des Klägers war deshalb in dem aus dem Tenor ersichtlichen Sinne auszulegen.
In Bezug auf den defekten Herd bzw. den minderwertigen Austausch-Herd war die Tauglichkeit der Mietsache in den Mietzins mindernden Maße eingeschränkt. Denn die Küche und dort der Herd stellen einen zentralen Ort der Mietsache dar. Durch die eingeschränkte Funktionalität des Herdes im Vergleich zu dem geschuldeten Zustand war die Nutzbarkeit eingeschränkt. Gleichwohl war sie – was die Beklagte zu Recht eingewandt hat – auch nicht aufgehoben, denn es stand gleichwohl ein – wenngleich eingeschränkt nutzbarer – Herd zur Verfügung. Die hiermit eingetretenen Lästigkeiten im täglichen Gebrauch, der eingeschränkten Einsatzmöglichkeiten und ein etwaig erhöhter Stromverbrauch sind mit 3,5 % Mietminderung angemessen, aber auch hinreichend abgegolten. Bezugspunkt der Minderung muss dabei die Gesamtmiete und nicht nur der Küchenzuschlag sein, denn es kommt darauf an, in welchem Maße der Gebrauchswert der Wohnung insgesamt durch den Mangel beeinträchtigt ist.
Für den Zeitraum Juli/August 2018 ist die Minderung der Tauglichkeit der Mietsache aufgrund des nicht nutzbaren Backofens gleichfalls mit 3,5 % zu beziffern, sodass sich insoweit ein Betrag von 21,49 EUR für den Monat Juli 2018 und von 17,91 EUR für August 2018 ergibt.
Der Kläger hat wegen den Legionellenbefalls für den insoweit allein noch streitigen Zeitraum vom 16.02.2020 bis zum 26.08.2020 Anspruch auf Rückzahlung von wegen Mietminderung zu viel gezahlter Mieten in der geltend gemachten Höhe von 15 % aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1, 536 Abs. 1 BGB, mithin einen Anspruch in Höhe von 747,34 EUR.
Entgegen der Auffassung des Klägers hat hierbei zwar worauf die Beklagte zu Recht hingewiesen hat – das Landgericht Berlin nicht entschieden, dass die Vermieterseite bei einer Legionellenkontamination zu beweisen hätte, dass keine Gesundheitsgefährdung vorliege. Es hat vielmehr in der vom Kläger zitierten Entscheidung lediglich ausgeführt, wenn ein Mieter eine vom Vermieter bestrittene Gesundheitsgefahr behaupte, sei über die Frage, ob die Kontamination für den Mieter eine Gesundheitsgefahr begründe, (Sachverständigen-)Beweis zu erheben und die Gesundheitsgefährdung könne nicht ohne ein solches unter bloßer Orientierung an aus der Instanzrechtsprechung abgeleitete Grenzwerte abgelehnt werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.05.2017 – 67 S 59/17 -, Leitsätze; Rn. 5; 7 ff.).
Auf die Frage, ob eine Konzentration in gesundheitsgefährdende Höhe vorlag, kommt es hier aber nicht an. Ein Mietobjekt ist auch dann mangelhaft, wenn es nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung genutzt werden kann. Schon die latent befürchtete Gefahr kann die Wertschätzung und den ungestörten Gebrauch der Sache beeinträchtigen, sofern es sich um eine begründete Gefahrbesorgnis handelt (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 13.02.2002 – 30 U 20/01 -). So liegt es hier. Die Beklagte hat dem Kläger in ihrem Schreiben vom 12.05.2020 selbst mitgeteilt, in dem von ihm genutzten Warmwasserstrang sei eine Kontamination mit Legionellen festgestellt worden. Dabei führte sie unter anderem aus, die Gefahr gehe „weniger von dem Verzehr legionellenbefallenen Wassers aus“, was impliziert, dass auch von dem Verzehr (wenn auch geringere) Gefahren ausgehen. Zudem wurde der Kläger „zur Risikovermeidung“ das Abschrauben des Duschkopfes nahegelegt. Diese beiden Umstände schränkten den Mietgebrauch bereits für sich genommen ein, da nicht mehr davon ausgegangen werden konnte, dass eine gefahrlose Nutzung von Trinkwasser und Dusche möglich waren. Diese begründete Besorgnis wird auch nicht durch den abschließenden Absatz des Schreibens ausgeschlossen, da dort lediglich ausgeführt ist, es handele sich nicht um einen zur Mietminderung berechtigten Mangel, was jedoch- nur unter knappem Verweis auf ein amtsgerichtliches Urteil und den dort genannten – nicht näher erläuterten (höheren) Grenzwert begründet wird und im erkennbaren – nicht aufgelösten – Widerspruch zu den in dem Schreiben benannten Gefahren bzw. Vorsichtsmaßnahmen steht.
Der Anspruch besteht auch bereits ab dem Tag der Probeentnahme, damit diesem Zeitpunkt objektiv die in den späteren Schreiben der Beklagten benannten Vorsichtsmaßnahmen erforderlich waren und den Gebrauchswert der Wohnung einschränkten: Es kann hier nicht auf den Zeitpunkt der Information durch die Vermieterseite ankommen, da diese es sonst in der Hand hätte, wann das Mietminderungsrecht des Mieters entsteht (vgl. Herlitz; WuM 2014, 536/537).
Auch der Höhe nach ist der angesetzte Minderungsbetrag von 15 % nicht zu beanstanden. Denn durch die nicht abschließend zu bewertende Gefahr, die von dem Warmwasser ausging, war insbesondere der Gebrauch der Dusche erheblich eingeschränkt, der im Gesamtzusammenhang der Wohnraumnutzung eine ganz wesentliche Bedeutung zukommt.
Auch in Bezug auf die fälligen Schönheitsreparaturen besteht der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung wegen aufgrund von Mietminderung überhöht bezahlter Mieten in Höhe von 519,97 EUR. (vgl. die Tabelle-Bd. I, BI. 202). Die in den betreffenden Räumen fälligen Schönheitsreparaturen stellen eine sichtbare Abnutzung der Mietsache da, die insbesondere den repräsentativen Wert der Mietsache mindern. Auch wenn die notwendigen Arbeiten nicht überall „ins Auge springen“ mögen, führt doch der erforderliche Neuanstrich erfahrungsgemäß zu einer Trübung des Gesamteindrucks, die mit einer Minderungsquote von 5 % angemessen bewertet ist.
In Bezug auf die übrigen Mängel besteht kein Anspruch auf Rückzahlung gezahlter Mieten, da diese den Gebrauch der Mietsache nur unerheblich eingeschränkt haben (s.u.).
Der Kläger hat einen Anspruch auf die aufgewendeten Kosten für die Erneuerung der Silikonfuge in Höhe von 50,00 EUR aus § 536a Abs. 2 BGB. Da ein Riss in der Silikonfuge vorlag, bestand auch ein Mangel. Jedenfalls hat die Beklagte die Mangelhaftigkeit nicht hinreichend konkret in Abrede gestellt, da ihr Vortrag nicht darauf schließen lässt, dass sie diesen überhaupt untersucht hätte. Die gem. § 287 ZPO zu schätzender Höhe des Anspruches bestimmt das Gericht unter Rückgriff aus die vom Kläger vorgelegte – und unstreitig bezahlte – Rechnung. Dass der Betrag von 50,00 EUR hier das Maß des Erforderlichen überschreiten würde, ist von der Beklagten weder näher dargetan noch sonst ersichtlich.
Für den Heizungsausfall vom 20.12.2020 bis zum 23.12.2020 stehen den Kläger die geltend gemachten Minderungsbeträge von 70,69 EUR bzw. 30,75 EUR zu. Wesentliche Teile der Wohnung waren aufgrund des teilweisen Ausfalls der Heizung nicht nutzbar und auch die Beklagte hat für einen – nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerseite ähnlich gelagerten – Ausfall der Heizung im Dezember 2020 eine Minderung in entsprechender prozentualer Höhe anerkannt.
Der Kläger hat aus § 555a Abs. 3 Satz 1 BGB auch Anspruch auf die geltend gemachten Stromkosten für die mobilen Heizgeräte. Dies hat auch die Beklagte nicht in Abrede gestellt und die Zahlung bereits angekündigt (vgl. S. 9 des Schriftsatzes vom 30.03.2021, Bd. I, BI. 149 d.A.).
Ein Anspruch auf die im Zusammenhang mit dem mangelhaften Herd getätigten Aufwendungen besteht nicht. Denn hierdurch ist – worauf die Beklagte zu Recht hingewiesen hat – der Mangel nicht beseitigt worden, sodass ein Anspruch aus § 536a Abs. 2 BGB ausscheidet. Auch aus § 555a Abs. 3 Satz 1 BGB folgt entgegen der Auffassung des Klägers kein Anspruch, denn dies würde voraussetzen, dass es sich Aufwendungen handelt, die der Kläger infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen musste. Darum geht es hier aber nicht, denn die Verhütungsmaßnahme durch den Einbau eines neuen Herdes war hier unzureichend bzw. begründete einen neuen Mangel der Mietsache. Auch aus § 539 BGB i.V.m. §§ 677 ff. BGB folgt kein Aufwendungsersatzanspruch, denn die Anschaffung der Kochplatte stellt keine Aufwendung auf die Mietsache da. § 539 Abs. 1 BGB erfasst nur Aufwendungen, die sich auf die physische Beschaffenheit der Mietsache auswirken (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2019, BGB § 539 Ran. 17).
In Bezug auf die Ansprüche, bei denen der Kläger nach Erlass des Versäumnisurteils die Klage von Feststellung auf Leistung umgestellt wurde, war entgegen der Auffassung des Klägers nicht das Versäumnisurteil abzuändern, sondern in einem eigenständigen Tenor (zu 8.) die Beklagte zur Leistung zu verurteilen. Das Gericht hat dabei die sich ergebenden Beträge ausgehend von der als Anlage K36 zum Schriftsatz vom 10.09.2020 und der am 11.05.2021 neu eingereichten Anlage K65 (Bd. I, BI. 212 d.A.) berechnet.
Die Zinsansprüche ergeben sich jeweils. aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 Satz 1 BGB bzw. §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 Satz 2, 187 Abs. 1 analog BGB.
C. Feststellungsanträge Minderung
Nach dem oben Gesagten ist für den fortbestehenden Mangel aufgrund des minderwertigen Herdes die Miete gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB um 3,5 % gemindert, sodass das Versäumnisurteil lediglich in dieser Höhe aufrechtzuerhalten war. Ein Feststellungsinteresse für die Klarstellung, dass sich die Mietminderung auch auf etwaige Betriebskostennachforderungen bezieht, besteht nicht. Über die Höhe der Minderungsansprüche der Miete wird mit dem Leistungsantrag entschieden. Die Mietminderung errechnet sich – was unstreitig ist – aus der Bruttomiete (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536 Ran. 370), sodass die Minderung auch bei Betriebskostenabrechnungen bzw. der Höhe der angesetzten Vorauszahlungen zu berücksichtigen ist. Einer Gesonderten Feststellung bedarf es insoweit nicht. Die Feststellungsanträge des Klägers gehen auch insoweit fehl, als dort stets als Zeitpunkt der zukünftigen Feststellung aus nicht recht ersichtlichem Gründen der Folgetag der Antragstellung im letzten Termin der mündlichen Verhandlung genannt wird: Es versteht sich bei einem Feststellungsantrag in Bezug auf die Minderungshöhe von selbst, dass dieser auf die Zukunft bzw. den Zeitraum ab der letzten mündlichen Verhandlung gerichtet ist, ohne dass es einer näheren Konkretisierung bedarf. Im Übrigen bedarf es einer Feststellung für den laufenden Moment auch deshalb nicht, da für diesen bereits die vollständige Miete entrichtet wurde.
Dementsprechend besteht auch der mit dem Antrag zu 4. litt. b. verfolgte Anspruch nicht, da durch den Erfolg der Leistungsklage in diesem Punkt gleichzeitig festgestellt wird, dass die Miete in diesem Zeitraum in der entsprechenden Höhe gemindert war, sodass die Ziff. 3 b) des Versäumnisurteils aufzuheben und die Klage insoweit aufzuheben war.
In Bezug auf den Tenor zu 3. litt d. war das Versäumnisurteil aufzuheben und aufgrund der Konkretisierung des Antrages neu zu fassen, ohne dass es der wie gesehen überflüssigen Ergänzungen in Bezug auf die Betriebskosten bedarf.
Im Übrigen war der Tenor zu 3. aufzuheben, da es mangels Erheblichkeit der geltend gemachten Mängel an einer Minderung der Tauglichkeit der Mietsache fehlt.
In Bezug auf den Antrag zu 3. litt. c) war das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage insoweit abzuweisen. Die Beklagte hat zu Recht eingewandt, dass insoweit lediglich eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vorlag. Es ist sicher lästig, wenn eine Stelle im Dielenboden instabil ist und absackt, sobald man auf diese tritt (vgl. S. 11 des Schriftsatzes vom 19.02.2021, Bd. 1, Bel. 111 d.A.). Auch ist nicht auszuschließen, dass dabei die Gefahr entsteht, dass bei dem Laufen auf der Diele ein Hindernis entsteht. Dabei muss aber auch betrachtet werden, dass der Riss ausweislich der Lichtbilder eher klein ist und – da bekannt – der etwaigen Gefahrenstelle auch ausgewichen werden kann. Dass in dem Bereich hier konkret Möbel hätten gestellt werden sollen und dies nicht möglich war, ist nicht dargetan. Eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung ergibt sich durch die beiden Mängel vor diesem Hintergrund nicht.
Der erforderliche Außenanstrich des Badezimmerfensters begründet gleichfalls keine Mietminderung. Eine (erhebliche) Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ist insoweit nicht ersichtlich, was sich auch bereits in der vom Kläger angesetzten Minderungsquote widerspiegelt.
Auch der mangelhafte Dielenfußboden in der Küche stellt unter Berücksichtigung der insoweit vom Kläger vorgetragenen Beeinträchtigungen lediglich einen in der Gesamtschau unerheblichen Mangel dar.
D. Übrige Ansprüche
Der Kläger hat schließlich auch Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten. Das Versäumnisurteil war in der Ziff. 9 jedoch lediglich teilweise aufrechtzuerhalten. Der Gegenstandswert der mit dem Anwaltsschreiben vom 14.04.2020 berechtigt geltend gemachten Ansprüche (Instandsetzung zzgl. berechtigter Mietminderung) beträgt bis 1.000,00 EUR. Mit dem Schreiben vom 11.06.2020 (Anlage K18 zum Schriftsatz des Klägers vom 10.09.2020) betrug der Gegenstandswert angesichts des dann auch verfolgten Instandsetzungsanspruchs wegen des Legionellen Befalls wie auch vom Kläger angesetzt bis 3.000,00 EUR, sodass das Versäumnisurteil insoweit nur teilweise in Bezug auf den Zinsanspruch aufzuheben bzw. modifizierend aufrechtzuerhalten war.
Ein Anspruch auf die mit dem Antrag zu 6. begehrte Feststellung besteht nicht. Es fehlt jedenfalls an dem erforderlichen Feststellungsinteresse. Gem. § 560 Abs. 4 BGB steht (auch) dem Mieter das Recht zu, die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten auf eine angemessene Höhe zu reduzieren. Dies hat der Kläger getan. Die Beklagte hat die Angemessenheit der Reduzierung weder in Abrede gestellt noch gerügt, dass der Kläger zu Unrecht zu niedrigen Mietzahlungen geleistet hätte. Sie hat lediglich in einem Schreiben (offenkundig versehentlich) die Höhe der ehemaligen Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung angegeben.
Zudem hat sie im Schriftsatz vom 30.03.2021. (S. 10, ed. 1, :1:41. 150 d.A.) zu erkennen gegeben, dass sie die Anpassung zur Kenntnis genommen und künftig berücksichtigen wird . Jedenfalls unter Berücksichtigung dieses Vortrages besteht für eine angesichts der niedrigen in Rede stehenden Betrage ohnehin eher fernliegende – Befürchtung des Klägers, hierdurch könnte ein kündigungsrelevanter Rückstand entstehen, kein vernünftiger Anlass.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 Satz 1 Var. 2, 269 Abs. 3 Satz 3, § 344 ZPO. Die Kosten der Klagerücknahme in Bezug auf den mit der Klageerweiterung vom 10.09.2021 anhängig gemachten Anspruch auf Mängelbeseitigung in Bezug auf eine Legionellenkontamination und die Feststellung des insoweit bestehenden Minderungsansprüche waren dem Kläger aufzuerlegen. Die Sache hat sich hier nicht zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit erledigt, sondern bereits vor Anhängigkeit. Aber auch wenn man – wie die wohl, herrschende Meinung – den Anwendungsbereich des § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO auch auf derlei Fälle ausweitet, ergibt sich nichts Anderes. Die Beklagte hat die Klageerhebung insoweit nicht veranlasst. Der Kläger hat selbst vorgetragen, dass ihm durch den Hausaushang der Hausverwaltung bekannt war, dass in dem Zeitraum vom 25.08.2020 bis 27.08.2020 eine thermische Desinfektion stattfinden würde und anschließend eine Nachbeprobung zur Legionellenbelastung erfolgen sollte. Zwar verlief die Mängelbeseitigung zuvor offenbar schleppend und der Kläger wurde auf seine Schreiben von der Beklagten bzw. ihrer Hausverwaltung auch nicht hinreichend informiert. Ihm war es gleichwohl zumutbar, vor einer Klageerweiterung in diesem Punkt zunächst abzuwarten, was die Nachbeprobung ergeben würde. In Bezug auf den ebenfalls zurückgenommenen Teil des Zahlungsanspruches für die Minderung im Zeitraum vom 27.082020 bis 31.082620 sieht das. Gericht aufgrund der Geringfügigkeit des insoweit streitigen Betrages von einer Berücksichtigung bei der Kostenquote ab 92 Abs. 2 Nr 1 ZPO analog.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO: Die Feststellungen sind nicht vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung war, insoweit die Parteien in Bezug auf einzelne Streitgegenstände in einem Maße von Weniger als 600,00 EUR unterliegen, mangels Vorliegen der diesbezüglichen Voraussetzungen (vgl. § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO) nicht zuzulassen.
