Widerspruch des Mieters bei Eigenbedarfskündigung

In der gängigen Praxis kündigen die Vermieter regelmäßig aus dem Grund heraus, dass ein Eigenbedarf an dem Mietobjekt besteht. Dieser Grund ermöglicht es den Vermietern, einen Mieter auch nach einer langen Mietdauer aus dem Mietobjekt herauszubekommen. Nur zu häufig wird dabei jedoch vergessen, dass die Eigenbedarfskündigung in Deutschland an gewisse rechtliche Kriterien geknüpft ist, die zwingend als erfüllt anzusehen sein müssen. In sehr vielen Fällen ist die Kündigung aufgrund des Eigenbedarfs rechtlich unwirksam, sodass der Mieter mittels seines Widerspruchsrechts gegen diese Kündigung vorgehen kann.

Bei der Eigenbedarfskündigung handelt es sich, ganz wie es der Name bereits vermuten lässt, um die Kündigung des Vermieters aus dem Grund heraus, dass das Mietobjekt durch den Vermieter selbst oder durch einen nahen Angehörigen respektive Verwandten genutzt werden soll. Ist dies rechtlich zulässig, so muss der Mieter aus dem Mietobjekt ausziehen. Sollte der Mieter jedoch Zweifel an der rechtlichen Wirksamkeit der Kündigung haben, so besteht die Chance, dass durch einen Widerspruch das Mietvertragsverhältnis fortgesetzt wird.

Grundlagen der Eigenbedarfskündigung

Der Gesetzgeber definiert die Eigenbedarfskündigung dahin gehend, als dass der Vermieter das Mietobjekt entweder für sich selbst oder alternativ dazu für eine ihm nahestehende Person nutzen möchte und das Mietvertragsverhältnis mit dem bestehenden Mieter ebendarum kündigt. In der gängigen Praxis erfolgt dieser Schritt, weil der Vermieter den Wohnraum entweder für sich selbst oder für die Eltern, Geschwister respektive die eigenen Kinder benötigt. Die rechtliche Grundlage für die Eigenbedarfskündigung stellt der § 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar. Allein der Hinweis des Vermieters, dass die Kündigung aufgrund des Eigenbedarfs erfolgt, reicht gesetzlich nicht aus. Der Vermieter muss die Kündigung aufgrund Eigenbedarfs auch plausibel begründen.

Wann und wie Widerspruch einlegen?

Der Mieter hat dem reinen Grundsatz nach die Möglichkeit, die von dem Vermieter ausgesprochene Eigenbedarfskündigung mittels eines Widerspruchs abzuwehren. Hierbei ist es jedoch grundlegend wichtig, dass der Mieter die gesetzliche Widerspruchsfrist von zwei Monaten bis zu dem Ende des Mietvertragsverhältnisses zwingend einhält. Versäumt der Mieter diese Frist, so entfaltet die Kündigung des Vermieters ihre rechtliche Wirksamkeit. Der Widerspruch muss dem Vermieter in schriftlicher Form fristgerecht zugeleitet werden. Der Gesetzgeber in Deutschland hat festgelegt, dass der Widerspruch von dem Mieter begründet werden muss. Die Begründung ist dabei von dem jeweiligen Einzelfall abhängig.

Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung prüfen

Der Paragraf 573c BGB berechtigt den Vermieter dazu, unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist von drei Monaten das Mietvertragsverhältnis aufgrund des Eigenbedarfs zu kündigen. Der Gesetzgeber hat an die Eigenbedarfskündigung jedoch gewisse Grundlagen geknüpft, die für die rechtliche Wirksamkeit zwingend erfüllt werden müssen. Ergeht eine derartige Kündigung, so sollte der Mieter die rechtliche Wirksamkeit auf jeden Fall prüfen lassen. Die Kündigung muss dabei sowohl die formalen als auch die inhaltlich gesetzlich vorgeschriebenen Formen erfüllen. Sie muss in schriftlicher Form an den Mieter übermittelt werden und zudem auch die Anschrift des Mietobjekts sowie die persönlichen Kontaktdaten des Vermieters nebst des Mieters enthalten. Zudem muss sie die gesetzliche Kündigungsfrist beachten und begründet werden. Der Vermieter ist zudem dazu verpflichtet, den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen. Überdies ist es auch grundlegend wichtig, dass diejenige Person, aufgrund derer die Eigenbedarfskündigung erfolgte, zu dem sogenannten gesetzlich definierten Kreis der berechtigten Personen gezählt wird. All diese Aspekte sollte ein Mieter, der eine derartige Kündigung erhält, durch einen erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht prüfen lassen.

Härtefallgründe und Sozialklausel

In der gängigen Praxis gilt die sogenannte Sozialklausel als besonders guter Grund, um eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters abzuwehren. Liegt etwa ein Fall von sozialer Härte durch die Eigenbedarfskündigung vor, so kann sich der Mieter auf den § 574 BGB berufen. Ein derartiger Härtefall gilt als gegeben, wenn der Mieter bereits ein sehr hohes Alter erreicht hat oder an einer Krankheit leidet und der mit der Kündigung einhergehende Umzug als unzumutbar gilt. Gleichermaßen verhält es sich auch, wenn der Mieter schwanger ist oder ein Umzug nur mit sehr erheblichen beruflichen Einschränkungen verbunden ist. Auch eine anstehende Doktor- oder Diplomarbeit sowie eine physische oder psychische Erkrankung gilt gem. § 574 BGB als soziale Härte und kann eine Eigenbedarfskündigung abwehren. Die Suizidgefährdung des Mieters wird von dem Gesetzgeber ebenso als soziale Härte anerkannt wie der Umstand, dass ein gleichwertiger Ersatzwohnraum innerhalb der kurzen Zeit von dem Mieter nicht beschafft werden kann.

Folgen eines Widerspruchs

Wird ein Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung eingelegt, so kann dies unterschiedliche Konsequenzen nach sich ziehen. Ein rechtlich erfolgreicher Widerspruch führt dazu, dass das bestehende Mietvertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter fortgeführt wird. Es ist jedoch davon auszugehen, dass diese Konsequenz auch sehr viel Streitpotenzial mit dem Vermieter in sich birgt. Das persönliche Verhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter ist in derartigen Fällen stark belastet, sodass die Grundlage eines weiteren Mietvertragsverhältnisses angezweifelt werden darf. Akzeptiert der Vermieter den Widerspruch nicht, so kann er gerichtliche Schritte in Form einer Räumungsklage einleiten. In dem darauffolgenden Gerichtsverfahren wird dann die Frage der Rechtmäßigkeit der erfolgten Eigenbedarfskündigung geklärt, allerdings ist das Gerichtsverfahren mit weitergehenden Gerichts- und Rechtsanwaltskosten verbunden. Sollte sich im Verlauf des Gerichtsverfahrens herausstellen, dass die Kündigung des Vermieters aufgrund von Eigenbedarf rechtlich wirksam ist, so hat der Mieter die Verpflichtung zum Auszug. Es gilt in derartigen Fällen die gesetzliche Kündigungsfrist, die in dem Kündigungsschreiben angegeben wurde. Unterlässt ein Mieter den Auszug, so kann der Vermieter die Räumungsklage gerichtlich durchsetzen.

Besondere Fälle und Ausnahmen

Der Gesetzgeber räumt dem reinen Grundsatz nach einem Vermieter zwar die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ein, es gibt jedoch auch Ausnahmen. Die Umwandlung des Mietwohnraums ist ein derartiger Fall, bei dem die Eigenbedarfskündigung nicht zur Anwendung kommt. Von einem Umwandlungsfall wird gesprochen, wenn der bestehende Mietwohnraum innerhalb des Zeitraums der Mietdauer eine Umwandlung in Eigentum erfahren hat und daraufhin veräußert wurde. Ist dies der Fall, so sieht der Gesetzgeber eine Kündigungssperrfrist vor. Die rechtliche Grundlage für diese Sperrfrist stellt der § 577a Abs. 2 BGB dar. In der gängigen Praxis beträgt die Sperrfrist drei Jahre. Diese Regelung ist jedoch von Bundesland zu Bundesland verschieden, sodass auch eine Maximalsperrfrist von zehn Jahren zur Anwendung kommen kann. Diese Maximalsperrfrist wird für gewöhnlich in Metropolen wie Berlin zur Anwendung gebracht. Sollte ein derartiger Fall vorliegen, ist die Eigenbedarfskündigung des Vermieters dem reinen rechtlichen Grundsatz nach bereits unwirksam. Es kann daher für Mieter sehr ratsam sein, sich über die genauen Eigentumsverhältnisse des Mietwohnraums im Klaren zu sein.

Eine Eigenbedarfskündigung ist auch unwirksam, wenn der Vermieter den Mieter im Hinblick auf den Eigenbedarf getäuscht hat. Sollte der Eigenbedarf vorgetäuscht sein, so wird der Vermieter gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. Die Beweispflicht für die vorliegende Täuschung trägt jedoch der Mieter, sodass dieser Nachweis nicht selten mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden ist.

Der Umwandlungsfall kommt auch zur Anwendung, wenn eine Aufteilung eines Grundstücks mit unterschiedlichen Immobilien in vereinzelte Grundstücke erfolgt. Der Gesetzgeber schützt in derartigen Fällen die Mieter ausdrücklich, wenn es im Zuge dieser Aufteilung auch zu einer Veräußerung der auf den Grundstücken erbauten Immobilien kommt.

Alternativen zum Widerspruch

Bevor man sich auf den steinigen Weg eines Widerspruchs bei einer Eigenbedarfskündigung begibt, gibt es verschiedene Alternativen, die sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter vorteilhaft sein können. Diese Optionen reichen von einvernehmlichen Vereinbarungen bis hin zu Mediation und können dazu beitragen, einen Rechtsstreit zu vermeiden oder zumindest abzukürzen. Im Folgenden werden wir einige dieser Alternativen genauer beleuchten, um Ihnen eine breitere Perspektive für Ihre Entscheidungsfindung zu bieten.

Vergleich mit dem Vermieter

Ein Vergleich mit dem Vermieter kann in bestimmten Fällen eine sinnvolle Alternative zum Widerspruch sein. Hierbei handelt es sich um eine einvernehmliche Vereinbarung, die beide Parteien treffen, um einen Rechtsstreit zu vermeiden oder zu beenden. Ein Vergleich könnte beispielsweise so aussehen, dass der Mieter eine Abfindung erhält und im Gegenzug die Wohnung fristgerecht räumt. Dabei sollten die Bedingungen des Vergleichs schriftlich festgehalten werden, um spätere Unklarheiten zu vermeiden. Es ist ratsam, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der die Vereinbarung prüft und sicherstellt, dass die Rechte des Mieters gewahrt bleiben.

Einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses

Eine weitere Möglichkeit ist die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses durch einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag. Hierbei einigen sich Mieter und Vermieter darauf, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden. Auch hier können zusätzliche Vereinbarungen getroffen werden, wie etwa die Zahlung einer Abfindung an den Mieter oder die Übernahme der Umzugskosten durch den Vermieter. Ein Mietaufhebungsvertrag sollte immer schriftlich festgehalten werden und idealerweise von einem Rechtsanwalt geprüft werden.

Mediation

In manchen Fällen kann auch eine Mediation sinnvoll sein. Dabei handelt es sich um ein strukturiertes, freiwilliges Verfahren zur konstruktiven Beilegung eines Konflikts, bei dem ein neutraler Dritter (der Mediator) die Parteien in ihrem Lösungsprozess anleitet. Dies kann eine gute Möglichkeit sein, um eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden, ohne einen Rechtsstreit führen zu müssen.

Abwarten und Beobachten

In einigen Fällen kann es auch sinnvoll sein, zunächst keine rechtlichen Schritte einzuleiten, sondern die weitere Entwicklung abzuwarten. Dies könnte der Fall sein, wenn der Mieter Grund zur Annahme hat, dass der geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters nicht realisiert wird (z.B. weil der Vermieter die Wohnung nicht selbst bezieht, sondern weitervermietet).

Rechtliche Beratung

Unabhängig von der gewählten Alternative ist es immer ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, um die eigene Situation genau zu bewerten. Ein Rechtsanwalt kann die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs oder einer anderen Vorgehensweise einschätzen und entsprechende Empfehlungen geben.

Indem Sie diese Alternativen in Erwägung ziehen, können Sie eine informierte Entscheidung treffen und möglicherweise einen langwierigen und kostspieligen Rechtsstreit vermeiden.

Checkliste für Mieter bei Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung

Diese Checkliste soll Ihnen als Mieter eine Orientierung bieten, welche Schritte Sie im Falle einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter in Erwägung ziehen sollten. Sie ersetzt jedoch keine individuelle Rechtsberatung.

1. Kündigungsschreiben prüfen

• Ist das Kündigungsschreiben formell korrekt?
• Sind alle erforderlichen Angaben enthalten (z.B. Kündigungsfrist, Begründung für den Eigenbedarf)?

2. Fristen überprüfen

• Wann wurde die Kündigung zugestellt?
• Wie lange ist die Kündigungsfrist?
• Bis wann muss der Widerspruch beim Vermieter eingehen?

3. Eigenbedarf hinterfragen

• Ist der Eigenbedarf plausibel?
• Gehört die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, zum gesetzlich definierten Kreis der berechtigten Personen?

4. Begründung für den Widerspruch formulieren

• Liegen Härtefallgründe vor (z.B. hohes Alter, Krankheit)?
• Gibt es andere Gründe, die gegen die Wirksamkeit der Kündigung sprechen (z.B. Täuschung, Diskriminierung)?

5. Rechtsanwalt konsultieren

• Ein Rechtsanwalt kann die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs bewerten und bei der Formulierung des Widerspruchsschreibens helfen.

6. Widerspruch schriftlich einreichen

• Der Widerspruch sollte schriftlich und innerhalb der gesetzlichen Frist beim Vermieter eingehen.
• Empfehlenswert ist der Versand per Einschreiben, um den Eingang nachweisen zu können.

7. Weitere Kommunikation mit dem Vermieter

• Halten Sie alle weiteren Kommunikationen mit dem Vermieter schriftlich fest.
• Bewahren Sie alle Unterlagen sorgfältig auf.

8. Gerichtliche Schritte vorbereiten

• Sollte der Vermieter den Widerspruch nicht akzeptieren, bereiten Sie sich auf mögliche gerichtliche Schritte vor.
• Sammeln Sie alle Beweise und Unterlagen, die Ihren Fall stützen könnten.

9. Alternativen in Betracht ziehen

• Überlegen Sie, ob ein Vergleich oder eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses für Sie in Frage kommt.

10. Umzug planen

• Sollte der Widerspruch erfolglos sein oder Sie sich für einen Vergleich entscheiden, beginnen Sie frühzeitig mit den Umzugsplanungen.

Diese Checkliste soll als Leitfaden dienen und kann je nach Einzelfall variiert werden. Bei Unsicherheiten ist es immer ratsam, professionelle Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen.

Fazit

Die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf stellt in der gängigen Praxis keine Seltenheit dar. Erhält ein Mieter diese Kündigung von seinem Vermieter, so ist dies in der Regel mit einem Schock verbunden. Der Gesetzgeber räumt dem Vermieter diese Möglichkeit zwar grundsätzlich ein, allerdings müssen für die rechtliche Wirksamkeit gewisse Kriterien erfüllt sein. Der Mieter hat das Recht auf einen Widerspruch gegen diese Kündigung und eine Prüfung kann sich in vielen Fällen lohnen.