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Mündlicher Mietvertrag – Welche Ansprüche haben Vermieter und Mieter?

Ist ein mündlicher Mietvertrag gültig? Und welche Rechte und Pflichten ergeben sich dabei?

Nahezu jeder Vereinbarung zwischen zwei erwachsenen Menschen geht auf einen Vertrag zugrunde. In vielen Bereichen ist ein Vertrag sogar zwingend erforderlich. Dies ist zumeist der Fall, wenn Geld für eine bestimmte Leistung gezahlt wird und dementsprechend durch den Vertrag die Rechte sowie Pflichten der beiden Parteien festgelegt werden sollen. Der entsprechende Vertrag kann auf die unterschiedlichsten Arten zustande kommen und auch der mündliche Vertrag ist keine Seltenheit. In einigen Bereichen wie beispielsweise dem Mietwesen kann ein mündlicher Vertrag jedoch in der gängigen Praxis Probleme mit sich bringen. Die Frage, welche Ansprüche sowohl Vermieter als auch Mieter auf der Grundlage eines mündlichen Mietvertrages haben, ist durchaus wichtig.

Der mündliche Mietvertrag entsteht dann, wenn das mündlich artikulierte Angebot einer Vertragspartei von der jeweils anderen Vertragspartei so in dieser Form angenommen wird. Der mündlich artikulierte Mietvertrag muss dabei jedoch die gleichen Rahmeninhalte aufweisen wie ein Mietvertrag in schriftlicher Form.

Die wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrages

  • die jeweiligen Vertragsparteien
  • der Gegenstand des Mietverhältnisses
  • der Startzeitpunkt des Mietverhältnisses
  • die geplante Dauer des Mietverhältnisses
  • die Höhe des Mietzinses

Die rechtliche Grundlage für Mietverträge

Mündlicher Mietvertrag
Ist ein per Handschlag bzw. mündlich geschlossener Mietvertrag überhaupt gültig? Wenn ja, welche Rechte und Pflichten lassen sich dadurch ableiten? Wie sieht es zum Beispiel mit der Kündigung aus? (Symbolfoto: Pormezz/Shutterstock.com)

Unabhängig davon, ob ein Mietvertrag in schriftlicher oder in mündlicher Form abgeschlossen wird, gilt der § 549 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als gesetzliche Grundlage für das Mietvertragsverhältnis. In dem Paragrafen 549 BGB finden sich sowohl die Pflichten als auch die Rechte der Mietvertragsparteien wieder. Entscheidend darüber, ob der Mietvertrag in rechtlich gültiger Form zustande gekommen ist, gilt die Klarheit der Vertragsparteien im Hinblick auf die rechtlichen Konsequenzen des Mietvertrages.

Ist eine entsprechende Klarheit im Zusammenhang mit dem Mietvertrag sowie den daraus resultierenden rechtlichen Folgen nicht gegeben, so wäre für eine Vertragspartei die Anfechtung des Mietvertrages gem. § 119 BGB aufgrund von Irrtum möglich.

Den wenigsten Mietvertragsparteien, die einen Mietvertrag in mündlicher Form miteinander abschließen, sind sich gewisser Eigenheiten im Zusammenhang mit dem mündlichen Mietvertrag überhaupt bewusst. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Mietdauer. Der Gesetzgeber sagt, dass ein Mietvertrag, der für einen Zeitraum von mehr als ein Jahr nicht in schriftlicher Form verfasst wird, unbefristet gilt und dementsprechend von einer Mietvertragspartei auch frühestens ein Jahr nach dem Zeitpunkt der Mietobjektsüberlassung gekündigt werden kann. Dies gilt sowohl für privat genutzte Wohnräumlichkeiten als auch für Ferienwohnungen sowie Geschäftsräumlichkeiten bzw. Gewerbeobjekte.

Bei Gewerbeobjekten gibt es durchaus gewisse Sonderregelungen, die jedoch in der gängigen Praxis eher auf den reinen Schutz des Vermieters ausgelegt sind und der Vermieterpartei die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses erleichtern.

Welche Ansprüche ergeben sich aus dem mündlichen Mietvertrag für eine Mieterpartei und eine Vermieterpartei?

Grundsätzlich unterscheiden sich die Ansprüche einer Mieterpartei und einer Vermieterpartei bei einem mündlich abgeschlossenen Mietvertrag nicht nennenswert von den Ansprüchen beider Vertragsparteien, die bei einem schriftlich festgehaltenen Mietvertrag vorhanden sind. Eine Mietpartei hat den Anspruch auf die Überlassung des Mietobjekts und zudem auch die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses. Die Vermieterpartei hat den Anspruch auf den Erhalt des Mietzinses und im Gegenzug die Pflicht zur Überlassung des Mietobjekts.

Sollte sich eine Vermieterpartei über den Umstand der Vermietung nicht bewusst sein und das Mietobjekt an eine andere Person vermieten, so liegt rechtlich betrachtet eine sogenannte Doppelvermietung vor. Die ursprüngliche Mietpartei hätte in diesem Fall einen Anspruch auf Schadensersatz bzw. Aufwendungsersatz gegenüber der Vermieterpartei.

Für die Mieterpartei kann es durchaus von Vorteil sein, einen mündlichen Mietvertrag mit der Vermieterpartei abzuschließen. Ein Vorteil des mündlichen Mietvertrages ist der Anspruch auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen, welche gem. BGB in der Verantwortung des Vermieters liegen und dementsprechend auch von der Vermieterpartei durchgeführt werden muss. Liegt dem Mietvertragsverhältnis ein schriftlicher Mietvertrag zugrunde, so wird diese Verpflichtung in der gängigen Praxis von der Vermieterpartei an die Mieterpartei übertragen wird. Es ist jedoch durchaus auch möglich, diese Verpflichtung bei einem mündlichen Mietvertrag von der Vermieterpartei auf die Mieterpartei zu übertragen. In einem derartigen Fall bestünde für die Mieterpartei eine Verpflichtung, die entsprechenden Schönheitsreparaturen an dem Mietobjekt durchzuführen.

Ein mündlicher Mietvertrag setzt ein Stück weit voraus, dass sich die Mieter- sowie Vermieterpartei gut kennen und gegenseitig einander vertrauen. Kommt es jedoch zu Streitigkeiten zwischen den beiden Vertragsparteien, so wird der mündliche Mietvertrag problematisch. Beide Parteien sind für ihre Behauptungen beweispflichtig und gleichermaßen verhält es sich auch mit den Rahmenbedingungen des Mietvertragsverhältnisses.

Der Mietvorvertrag

In der gängigen Praxis kommt der mündliche Mietvertrag durchaus häufiger zum Einsatz, als es auf den ersten Blick ersichtlich sein mag. Wohnraum ist in Deutschland ein überaus begehrtes Gut, sodass dementsprechend vielerorts die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches übersteigt. Nicht selten wird aus diesem Grund zwischen einer Vermieterpartei und einer Mietinteressentenpartei ein Mietvertrag in einer gesonderten Form geschlossen, der jedoch nicht als klassischer Mietvertrag gilt. Die Rede ist an dieser Stelle von dem sogenannten Mietvorvertrag. Im Gegensatz zu dem klassischen Mietvertrag jedoch muss der Mietvorvertrag nicht die Rahmenbedingungen des Mietvertrages erfüllen und auch nicht die wichtigen Inhalte erfüllen, da lediglich der Abschluss eines Mietvertragsverhältnisses im Vorfeld zwischen den beiden Vertragsparteien festgestellt wird.

Der Mietvorvertrag ist, unabhängig von der gewählten Form, für beide Vertragsparteien bindend. Beide Vertragsparteien haben durch den Mietvorvertrag den Anspruch darauf, dass zu einem späteren Zeitpunkt auch tatsächlich ein Mietvertragsverhältnis zustande kommt. Sollte es nicht zu einem Mietvertragsverhältnis kommen, so besteht für beide Vertragsparteien gegenseitig ein Anspruch auf Schadensersatz oder Aufwendungsersatz.

Wie kann ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag rechtswirksam beendet werden?

Der mündliche Mietvertrag kann, ebenso wie der schriftliche Mietvertrag, durch einen Widerruf oder durch eine außerordentliche bzw. ordentliche Kündigung beendet werden. Seit dem Jahr 2013 ist ein Vertragswiderruf auch völlig ohne Angabe der Gründe für den Widerruf im Mietrecht rechtlich möglich. Dies ist jedoch nur möglich, wenn gewisse Rahmenbedingungen in dem Mietvertragsverhältnis erfüllt sind. So ist der Widerruf lediglich in Ausnahmefällen durchsetzbar.

Die Rahmenbedingungen für den Widerruf im Mietrecht

  • die Vermieterpartei ist ein Unternehmer und tritt als solcher auf
  • der Mietvertrag bezieht sich nicht auf Gewerberäumlichkeiten
  • die Mieterpartei hat vor dem Abschluss des Mietvertrages das Mietobjekt nicht besichtigt

Für die Kündigung eines Mietvertrages, unabhängig von der gewählten Form, gilt eine Kündigungsfrist. Diese Kündigungsfrist liegt bei drei Monaten. Die Kündigung muss auf jeden Fall zwingend in schriftlicher Form erfolgen, damit beide Vertragsparteien auch Rechtssicherheit haben.

Ein mündlicher Mietvertrag kann für beide Vertragsparteien durchaus Vorteile mit sich bringen. Es gibt auch in Deutschland noch Regionen, in denen ein Leerstand bei Mietobjekten vorherrscht und in denen Vermieter Probleme mit der Vermietung des Mietobjekts haben. Durch einen mündlichen Mietvertrag bietet sich für die Vermieterpartei die Gelegenheit, dieses Problem unbürokratisch und schnell zu lösen und aus dem Mietobjekt heraus eine Einnahmequelle zu generieren. Für die Mieterpartei verhält es sich gleichermaßen – das Mietvertragsverhältnis kann sehr schnell gestartet werden. Der mündliche Mietvertrag setzt jedoch eine sehr gute zwischenmenschliche Basis zwischen den beiden Mietvertragsparteien voraus, die anfänglich durchaus auch gegeben sein kann. Es ist jedoch nicht unüblich, dass sich zwischenmenschliche Beziehungen im Verlauf des Lebens verändern können.

Hier liegt letztlich auch das größte Risiko, welches ein mündlicher Mietvertrag mit sich bringt. Kommt es zu einem Streit und eine Mietvertragspartei möchte ihre Ansprüche durchsetzen, so wird hierfür in der Regel eine rechtsanwaltliche Hilfe erforderlich. Nicht selten muss sogar der gerichtliche Weg gegangen werden, damit die Ansprüche durchgesetzt werden können. Bei einem mündlichen Mietvertragsverhältnis stellt sich in der Regel jedoch das Problem des Beweises, sodass der schriftliche Mietvertrag im Vergleich zu dem mündlichen Mietvertrag erheblich mehr Vorteile mit sich bringt. Sollten Sie weitergehende Fragen zu dieser Thematik haben, so können Sie sich sehr gern an uns wenden.

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