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Neue Regelungen über die Maklercourtage

Viele Menschen leben in dem Glauben, dass es gewisse Berufszweige gibt, die regelrecht die Lizenz zum “Gelddrucken” innehätten. Der Makler gehört eben zu jenen Berufsgruppierungen, welche unter diesem Vorurteil zu leiden haben. Es ist zwar durchaus korrekt, dass ein Makler im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Hauses durchaus fürstliche Provisionen einstreichen kann, allerdings ist die Tätigkeit des Maklers genauen Gesetzen unterworfen. Bei einem Kaufvertrag, welcher durch einen Makler vermittelt wird, steht stets auch die Frage der Kostenübernahme im Raum. Gerade bei Immobiliengeschäften ist die Maklerprovision nicht gerade gering, sodass sowohl Verkäufer als auch Käufer das berechtigte Interesse hegen, der Gegenseite die Kosten für die Maklerprovision aufzubürden. Bislang gab es diesbezüglich eine eher unsichere Rechtslage, doch mit dem 05. Juni 2020 hat sich der Bundesrat dieser Thematik wieder angenommen. Mit dem neuerlichen Gesetz, welches die Verteilung von Maklerkosten im Zusammenhang mit der Kaufvertragsvermittlung bei Einfamilienhäusern und Wohnungen beschäftigt hat, wurde nunmehr eine eindeutige Neuregelung in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen. Die wichtigsten Änderungen im Vergleich zu dem bisherigen Gesetz werden an dieser Stelle einmal vorgestellt.

Markler Courtage
Symbolfoto: Von goodluz/Shutterstock.com

Änderung Nummer 1: die vorgeschriebene Form

Bislang konnte ein Maklervertrag auf verschiedene Arten abgeschlossen werden. Sowohl mündliche Vereinbarungen als auch schriftliche Verträge hatten dementsprechend Gültigkeit und berechtigten den Makler zur Provisionsforderung. Gem. § 656a des Bürgerlichen Gesetzbuches wird jedoch künftig ein Maklervertrag in der Textform erforderlich werden. Dementsprechend verlieren Maklerverträge, die in mündlicher Form oder durch die eindeutige Signalisierung abgeschlossen werden, ihre Gültigkeit. Maklerverträge in Textform können jedoch auch mittels E-Mail abgeschlossen werden. Die Textform als zwingende Voraussetzung bezieht sich ausdrücklich nur auf Einfamilienhäuser sowie Wohnungen. Bei den sogenannten anderweitigen Immobilien ist die Textform nicht zwingend erforderlich, wobei die Textform ohnehin schon sehr empfohlen wird.

Änderung Nummer 2: der Anwendungsbereich

Die wichtigste Grundlage für die Maklertätigkeit im Zusammenhang mit der sogenannten Maklercourtage stellen die §§ 656c sowie 656d des Bürgerlichen Gesetzbuches dar. Diese §§ erhalten jedoch nur noch dann eine Gültigkeit, wenn es sich bei dem Käufer des Objekts um einen Verbraucher handelt. Dementsprechend gilt auch, dass der Käufer rechtlich gesehen den Status der natürlichen Person innehaben muss. Das Geschäft darf auch nur noch privaten Zwecken dienen.

Sofern der Käufer den rechtlichen Status einer juristischen Person wie beispielsweise eine

  • Aktiengesellschaft
  • Kommanditgesellschaft
  • Gesellschaft mit beschränkter Haftung

innehat oder das Geschäft im Auftrag einer juristischen Person durchführt behalten die alten Regelungen ihre vollumfängliche Gültigkeit.

Dies ist auch dann der Fall, wenn das Geschäft rein aus gewerblichen Gründen durchgeführt wird. Die Textform als schriftliche Grundlage für den Maklervertrag ist jedoch auch bei diesen Käufern eine zwingende Vorschrift.

Änderung Nummer 3: die Provision

Sollte ein Makler von den beiden Vertragsparteien eine Provision verlangen, so ist diese Provision beiderseitig zur Hälfte zu tragen. Sollte ein Makler jedoch zugunsten einer Vertragspartei auf seine Provision verzichten, so hat diese Verzichtserklärung automatisch für beide Vertragsparteien Gültigkeit.

Die sogenannte Provisionsbestimmung ist rechtlich zwingend und darf nicht durch Nebenabsprachen geändert werden. Ein Maklervertrag, der anderweitige Bestimmungen enthält, wird durch diese anderweitigen Bestimmungen rechtlich gesehen automatisch ungültig!

Änderung Nummer 4: Die Provionsvereinbarung

Der § 656d des Bürgerlichen Gesetzbuches umfasst die sogenannten Provisionsregelungen des Maklers. Sofern der Makler lediglich mit einer einzigen Vertragspartei einen gültigen Maklervertrag vereinbart hat, so darf die andere Vertragspartei des Kaufvertrages lediglich mit maximal 50 Prozent der fälligen Maklerprovision belastet werden. Die andere Vertragspartei ist jedoch erst dann zur Zahlung der hälftigen Maklerprovision verpflichtet, wenn die Vertragspartei, die einen gültigen Maklervertrag mit dem Makler vereinbart hat, eine Zahlung über die Hälfte der vereinbarten Maklercourtage gegenüber der anderen Kaufvertragspartei nachweisen kann.

Obgleich der Bundesrat den Änderungen im Zusammenhang mit der Maklercourtage bereits zugestimmt hat muss dieses Gesetz noch durch den Bundespräsidenten ratifiziert werden. Anschließend erfolgt dann auch eine Veröffentlichung des neuen Gesetzes in dem Bundesgesetzblatt und nach einer Wartefrist von sechs Monaten erfolgt die Rechtskraft. Bereits festgelegt ist, dass dieses neue Gesetz sämtliche Maklerverträge betreffen wird, die nach der Gesetzesänderung abgeschlossen werden. Derzeitig wird davon ausgegangen, dass zu Beginn des Jahres 2021 die Änderungen in Kraft treten werden. Diese Frist wird allgemeinhin auch als Übergangsfrist bezeichnet, welche allen Parteien die Gelegenheit gibt, sich mit den Neuerungen und der nunmehr geltenden neuen rechtlichen Rahmenbestimmung vertraut zu machen. Bei vielen Maklern müssen dementsprechend auch die vollständigen Geschäftsabläufe umgestellt werden, was natürlich auch ein wenig Zeit in Anspruch nehmen wird.

Es gibt durchaus Makler auf dem Markt, welche Neuerungen nicht immer aufgeschlossen und positiv aufnehmen. Kaum ein anderer Markt in Deutschland bietet derartig viele Gelegenheiten, die eigene Regelungen durchzudrücken, wie der Immobilienmarkt. Die Maklertätigkeit sowie auch die damit verbundene Maklercourtage steht aus diesem Grund stets im besonderen Fokus des Gesetzgebers, da die gängige Praxis der Maklertätigkeit nicht selten von der durch den Gesetzgeber gewünschten Form abweicht. Hinzu kommt noch der Umstand, dass die wenigsten Käufer oder Verkäufer aus dem privaten Segment auch wirklich über das erforderliche juristische Fachwissen verfügen, um den Umfang sowie die genauen gesetzlichen Regelungen im Zusammenhang mit der Maklertätigkeit zu erfassen. Ein Makler wird zwar auf direkte Nachfrage alle genauen Informationen liefern, nur ist der Verkäufer bzw. Käufer einer Immobilie für gewöhnlich in der gängigen Praxis hinterher genauso schlau wie vorher. Hinzu kommt auch noch der Umstand, dass sowohl der Käufer einer Immobilie als auch der Verkäufer einer Immobilie im Zusammenhang mit dem Verkaufsgeschäft ihren Fokus auf gänzlich andere Dinge legen.

Für den Käufer ist zunächst erst einmal die genaue Begutachtung der Immobilie von größter Bedeutung, da für gewöhnlich die Anschaffung einer Immobilie mit immensen Kosten verbunden ist. Niemand möchte gern die sprichwörtliche Katze im Sack erwerben und überdies muss auch noch die Finanzierung mit der Bank geklärt werden, welche in sehr vielen Fällen auch noch mit Schwierigkeiten einhergeht. Ein Verkäufer hingegen hat das berechtigte Interesse, einen möglichst guten Preis für die vorhandene Immobilie zu erzielen. Der Marktvergleich ist hierbei absolut entscheidend und zudem müssen auch noch die jeweiligen Gegebenheiten der Immobilie Berücksichtigung finden. Kurzum gesagt, sowohl der Käufer als auch der Verkäufer haben in der Zeit der Geschäftsabwicklung anderweitige Sorgen, als die genauen Modalitäten des Maklervertrages juristisch eingängig in der erforderlichen Form zu prüfen.

Fakt ist jedoch, dass die Maklercourtage in der gängigen Praxis einen durchaus beträchtlichen Anteil der Gesamtkosten bei einem Immobiliengeschäft in Anspruch nimmt. Allein schon aus diesem Grund sollten sich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einer Immobilie mit den gesetzlichen Rahmenbestimmungen im Zusammenhang mit der Maklertätigkeit beschäftigen. Das deutsche Gesetz ist im Grunde genommen recht eindeutig formuliert. Es ist jedoch nicht jedem Menschen gegeben, das Gesetz richtig zu lesen und auch zu verstehen. Der grobe Rahmen mag zwar bekannt sein, doch liegt der Teufel in dem deutschen Gesetz zumeist auch im Detail. Wenn dann ein Gesetz durch den Gesetzgeber auch noch Änderungen erfährt, so kann dies sehr schnell zu Unsicherheiten führen. Viele Menschen hören zwar in den Nachrichten von den entsprechenden Änderungen, doch ist der genaue Umfang der Änderungen in den seltensten Fällen auch wirklich en Detail bekannt. Im Fall der aktuellen Änderungen muss gesagt werden, dass sich diese Änderungen nur auf die hier angegebenen §§ bezieht. Die sonstigen geltenden Regelungen behalten auch nach der Gesetzesänderung ihre Gültigkeit.

Es ist auf jeden Fall sehr empfehlenswert, vor der Unterzeichnung eines Maklervertrages zunächst erst einmal einen Rechtsanwalt zu konsultieren. Die anwaltliche Beratung ist im Zusammenhang mit einem Immobiliengeschäft ohnehin schon enorm wichtig, doch im Fall eines Maklers kann diese anwaltliche Beratung durch einen Fachanwalt für Vertragsrecht durchaus bares Geld einsparen. Bei einem Rechtsgeschäft zwischen zwei Personen spielt Vertrauen durchaus eine große Rolle, doch sind sowohl der Käufer einer Immobilie als auch der Verkäufer gleichermaßen im Vorfeld fremde Personen, die ihre gänzlich eigenen Rechtsinteressen verfolgen. Wir sind eine erfahrene Rechtsanwaltskanzlei mit einem großen Team von kompetenten sowie engagierten Fachanwälten für Vertragsrecht, welche sich sehr gern mit Ihrer Thematik beschäftigen und Sie bei dem Immobiliengeschäft mit Rat und Tat unterstützen. Wenn Sie eine Immobilie erwerben oder veräußern möchten und sich der Hilfe eines Maklers bedienen, sollten Sie diesen Maklervertrag zunächst erst einmal durch uns überprüfen lassen.

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