Gegenteilige Interessen bei der Rückzahlung der Mietkaution
Obwohl es nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, besteht der Vermieter in den allermeisten Fällen auf die Hinterlegung einer Mietkaution durch den Mieter. Die Rückzahlung dieser Mietkaution an den Mieter erfolgt nach dem Ende Mietzeit.
Da die Kaution laut Gesetz bis zu 3 Monatsmieten betragen und somit ein gehöriger Batzen Geld sein kann, möchte der Mieter seine Kaution in der Regel möglichst schnell zurückerhalten. Dabei kommt es allerdings häufig zu Uneinigkeiten über die Höhe der Rückzahlung sowie zur Frist für den Vermieter.
Das Zurückbehaltungsrecht des Vermieters
Generell muss der Vermieter die Kaution mit der Beendigung des Mietverhältnisses zurückgeben. Dabei ist allerdings zu beachten, dass es sich hier nicht um ein Entgelt für eine Leistung des Vermieters, sondern um eine Sicherheitsleistung für den Vermieter handelt. Damit muss die Mietkaution erst zurückgezahlt werden, wenn der Sicherungszweck entfallen ist. Aufgrund des Sicherungscharakters darf der Vermieter die Kaution also einbehalten, wenn dem Vermieter noch offene Forderungen gegen den Mieter zustehen. Dem Vermieter können zum Beispiel noch Ansprüche auf Zahlung rückständigen Mietzinses zustehen. Häufig kommt es auch vor, dass der Mieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht vertragsgemäß übergibt, wodurch Schadensersatzansprüche des Vermieters entstehen. Darüber hinaus hat der Vermieter nach der Beendigung noch einen Anspruch auf Betriebskostennachzahlungen. Vor allem wegen der Betriebskostenabrechnung kann zwischen der Beendigung des Mietverhältnisses und der Fälligkeit etwaiger Nachforderungen ein längerer Zeitraum liegen.
Fristen für die Rückzahlung
Da dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses mithin noch Ansprüche zustehen können, muss ihm eine angemessene Frist zur Überprüfung seiner Forderungen zugestanden werden. Gemäß § 548 BGB sind die Ersatzansprüche des Vermieters allerdings wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjährt und die Kaution muss ausgezahlt werden. Aus verschiedenen Gründen kann diese 6-Monatsfrist allenfalls als Orientierung dienen. So kann die Kaution beispielsweise länger einbehalten werden, falls der Vermieter aus einer noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnung Nachforderungen erwarten kann.
In diesem Fall kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. Sollte der Vermieter jedoch die Nebenkostenabrechnung nicht fristgerecht erstellen, hat er infolge der Fristversäumnis keine Ansprüche mehr und muss die Kaution ausbezahlen.
Die Kautionsrückgewähr
Die Art und Weise der Rückgewähr der Kaution hängt davon ab, wie der Mieter die Kaution geleistet hat. Bei einer Barkaution wird dem Mieter der sich ergebende Betrag entweder in bar oder auf ein angegebenes Konto ausbezahlt. Im Falle der Verpfändung eines Sparbuches muss der Vermieter dieses herausgeben. Wurde die Kaution durch die Stellung eines Bürgen erbracht, muss die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen zurückgegeben werden. Solle der Vermieter die Kaution unberechtigterweise nicht zurückzahlen, bleibt dem Mieter keine andere Wahl als den Vermieter zu verklagen. Keinesfalls sollte der Mieter auf die Idee kommen, bereits vor der Beendigung des Mietverhältnisses die letzten Monatsmieten nicht mehr zu zahlen, um sie später mit der Kaution zu verrechnen. Dieses sogenannte Abwohnen ist unzulässig.
