Wohnungsrenovierung von Mietwohnungen – Wozu sind Mieter und Vermieter verpflichtet?
Mietverträge sind schon so eine Sache für sich. Obgleich in Deutschland die Vertragsfreiheit herrscht, so ist bei Weitem nicht jede Vertragsklausel auch mit dem gängigen Recht vereinbar. So ist es beispielsweise bei vielen Mietverträgen so, dass von dem Mieter eine regelmäßige Renovierung der Mieteinheit abverlangt wird. Die sogenannten Schönheitsreparaturen können dabei die finanzielle Leistungsfähigkeit eines Mieters arg an ihre Grenzen bringen, allerdings gibt es diesbezüglich auch gesetzestechnisch sehr eng definierte Grenzen.
Es ist völlig normal, dass eine Mietwohnung im Verlauf der Dauer durch die Bewohnung des Mieters regelrecht abgewohnt aussieht. Laut Gesetz jedoch sind die Vermieter für diese Schönheitsreparaturen zuständig. Was sich auf den ersten Blick ziemlich positiv für den Mieter anmutet hat jedoch auch seine Schattenseiten, denn ein Vermieter darf diese Pflicht durch entsprechende Klauseln in dem Mietvertrag auch an den Mieter weiterleiten. Es versteht sich von selbst, dass die meisten Vermieter diese Klauseln kennen und auch sehr eifrig davon Gebrauch machen. In der gängigen Praxis wird ein Mieter durch die Klauseln zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet, allerdings muss diese Klausel auch rechtliche Gültigkeit haben.
Welche Arbeiten müssen von einem Mieter durchgeführt werden?
Eines sei gleich vorweg gesagt: Das Gesetz kennt keine eindeutige Regelung dahingehend, welche Arbeiten von dem Vermieter auf den Mieter weitergeleitet werden dürfen. Dafür jedoch hat das Gesetz sehr genau definiert, welche Arten von Arbeiten unter den Bereich der Schönheitsreparaturen fallen.
Diese Arbeiten sind
- Wände sowie Decken tapezieren
- Heizkörper sowie Heizungsrohre streichen
- Teppichbödenrenigung sowie Streichen der Fußböden
- Innentüren sowie Außentüren und Fenster innenseitig streichen
Sämtliche darüber hinausgehenden Arbeiten fallen in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters.
Die Arbeiten, welche von dem Vermieter durchgeführt werden müssen, sind beispielsweise
- Abschleifen sowie Versiegelung von Parkettböden
- die Erneuerung zerschlissener Teppichböden
- Fenster sowie die Außentür außenseitig streichen
- Sanitäranlagen- sowie Heizungs- und Elektroinstallationsreparatur
Wann besitzt eine sogenannte Renovierungsklausel Gültigkeit
Als Faustregel kann gesagt werden, dass eine sogenannte starre Renovierungsklausel vor dem Gesetz stets unwirksam ist. Als gutes Beispiel einer solchen starren Klausel dient die Formulierung, dass ein Mieter im Abstand von drei Jahren gewisse Bereiche der Wohnung zu renovieren hat. Starre Klauseln gehen zumeist mit einer Formulierung wie „spätestens“ oder „mindestens“ bzw. auch „immer“ einher, sodass der Mieter eine starre Verpflichtung aus dem Mietvertrag heraus hat. Fakt ist jedoch, dass ein Mieter per Gesetz nur in dem Umfang der Abnutzung von der Mietwohnung renovieren muss.
In der gängigen Praxis sind bei vielen Mietverträgen die Fristen für die Renovierung zu kurz gehalten. Sollte jedoch zu dem besagten Zeitpunkt überhaupt keine Abnutzung erkennbar sein, so ist der Mieter auch nicht zu einer Renovierung der Mietwohneinheit verpflichtet.
Der Bundesgerichtshof hat sich in der Vergangenheit bereits mehrfach mit dieser Thematik beschäftigt und dabei festgestellt, dass die sogenannten flexiblen Klauseln in einem Mietvertrag auch rechtliche Gültigkeit haben. Diese flexiblen Klauseln lassen sich daran erkennen, dass sie mit Formulierungen wie „falls erforderlich“ oder „bei Bedarf“ im Mietvertrag enthalten sind.
Der Zustand der Wohnung ist entscheidend. Sollte der Mieter die Wohnung in einem frisch renovierten Zustand übernommen haben, so sind die flexiblen Renovierungsklauseln auch gültig Dies hat der BGH in seinem Urteil mit dem Aktenzeichen VII ZR 185/14 eindeutig festgestellt.
Das Problem dabei ist, dass der Begriff „renoviert“ vor dem Gesetz nicht eindeutig definiert wurde. Der BGH hat daher die Auffassung geäußert, dass der Eindruck einer frisch renovierten Wohnung ausreichend ist. Kleinere Gebrauchsspuren werden dabei nicht berücksichtigt. Sollte ein Mieter eine unrenovierte Wohnung mit einer entsprechenden Renovierungsklausel im Mietvertrag übernehmen, so wäre dies eine Benachteiligung, da bei dem Auszug die Wohnung dann in einem etwaig besseren Zustand an den Vermieter übergeben wird, als es bei dem Einzug des Mieters der Fall war.
Sollte ein Mieter für die Renovierung von dem Vermieter einen entsprechenden finanziell angemessenen Ausgleich erhalten, so haben die Renovierungsklauseln Gültigkeit!
Bei einem Auszug des Mieters wird die Wohnung für gewöhnlich von dem Vermieter ganz besonders argwöhnisch betrachtet. Nicht selten verpflichten Vermieter ihre Mieter zu einer Renovierung bei einem Auszug. Formulierungen, die einen Mieter zu einer fachmännischen Renovierung verpflichten, besitzen keine Gültigkeit. Der tatsächliche IST-Zustand der Wohnung muss vielmehr berücksichtigt werden im Hinblick auf den Zustand der Wohnung bei der Übernahme durch den Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses.
Allein aus dem Umstand heraus, dass ein Mietvertrag eine ungültige Abgeltungsklausel besitzt, ergibt sich keine Renovierungsbefreiung des Mieters. Sind wirksame Schönheitsreparaturklauseln rechtskonform in dem Mietvertrag formuliert besitzen sie auch Gültigkeit.
Es kommt nur zu häufig vor, dass ein Vermieter von dem Mieter verlangt, dass die entsprechenden Schönheitsreparaturen durch einen sogenannten Fachbetrieb durchgeführt werden. Dies ist nicht rechtskonform. Der Vermieter darf allerdings verlangen, dass die erforderlichen Arbeiten fachgerecht durchgeführt werden. Dementsprechend ist ein Vermieter auch nicht verpflichtet, schlecht tapezierte Wände oder die sogenannten „Lacknasen“ beim Streichvorgang zu akzeptieren. Im Hinblick auf die Farbgestaltung darf jedoch ein Vermieter dem Mieter keine Vorgaben machen. Der Vermieter ist jedoch berechtigt, in einem gewissen Ausmaß dem Mieter Vorgaben zu setzen. Allgemeine Formulierungen wie beispielsweise der Anstrich in einem neutralen bzw. hellem Farbton haben gesetzliche Gültigkeit.
Wie kaum ein anderer Bereich im Mietrecht führt die Thematik der Renovierung häufig zu Streitigkeiten. Da eine fachmännische Renovierung jedoch mit horrenden Kosten verbunden sein kann ist es enorm wichtig zu wissen, welche Klauseln letztlich rechtliche Gültigkeit besitzen und welche nicht. Sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gleichermaßen kann es daher durchaus von Belang sein, eine entsprechend fachmännische juristische Beratung zu erhalten. Wenn Sie von dieser Thematik betroffen sind stehen wir Ihnen als erfahrene und kompetente Rechtsanwaltskanzlei sehr gern zur Seite und prüfen den Mietvertrag auf seine rechtliche Gültigkeit.
