Strafen bei Mietpreisüberhöhung

AG Frankfurt – Az.: 941 OWi 916 Js 8645/20 – Urteil vom 17.02.2021

Der Betroffene wird wegen leichtfertigen Vereinnahmens eines unangemessen hohen Entgelts für die Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken unter Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum i.S.d. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zu einer Geldbuße in Höhe von 3.500,- Euro verurteilt.

Weiterhin wird gemäß § 8 Wirtschaftsstrafgesetz angeordnet, dass der Betroffene den in der Zeit vom 01.08.2016 bis 31.10.2019 aus der ordnungswidrigen Mietpreiserhöhung erzielten Mehrerlös in Höhe von 6.260,- Euro an die Staatskasse abführt.

Der Betroffene hat die Kosten des Verfahrens sowie seine notwendigen Auslagen einschließlich der Kosten und Auslagen des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

Angewandte Vorschriften: §§ 5, 8 WiStG

Gründe

I.

Der Betroffen wurde durch Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 23.06.2020 – Az.: 945 OWi 916 Js 8645/20 – wegen des Vorwurfs des Verstoßes gegen § 5 WiStrG zunächst freigesprochen. Die Amtsanwaltschaft hat gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main zuungunsten des Betroffenen Rechtsbeschwerde eingelegt. Durch Beschluss des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 12.10.2020 – Az.: 1 Ss OWi 1073/20 – wurde das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 23.06.2020 mit den Feststellungen aufgehoben und zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsmittels, an eine andere Abteilung des Amtsgerichts zurückverwiesen.

II.

Der Betroffene ist ledig und selbständiger Kaufmann. Seit … Jahren ist er im Bereich Immobilienverwaltung tätig. Unter der Firmierung … betreibt er seit … eine private Vermögensverwaltung, die derzeit ca. 200 Wohnungen in den Städten Frankfurt am Main, Offenbach am Main und Hanau umfasst. Im Gewerberegister ist seine ausgeübte Tätigkeit wie folgt bezeichnet: „Vermittlung des Abschlusses und Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume und Wohnräume; Vermittlung des Abschlusses und Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Darlehen“. Zu weiteren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen machte der Betroffene keine Angaben.

III.

Der Betroffene hat im Zeitraum vom 01.08.2016 bis 31.10.2019 leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen unangemessen hohe Entgelte gefordert und angenommen.

Der Betroffene ist Eigentümer der Liegenschaft … in … Frankfurt am Main. Am 17.07.2016 schloss er mit dem Zeugen A einen Mietvertrag für Wohnräume. Die Wohnung befindet sich im genannten Anwesen im Hinterhaus im zweiten Obergeschoss links und besteht aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad/WC und einem Keller. Der Fußboden in Flur und den beiden Wohnräumen besteht aus PVC-Belag, Badezimmer und Küche sind am Boden gefliest. Das Bad/WC ist bis zu einer Höhe von ca. 1,80 m rundum mit Keramikfliesen belegt. Hier befindet sich ein Stand-WC mit Aufsatzspülkasten, eine Einbauwanne, ein Handwaschbecken, ein Heizkörper mit Handtuchwärmer sowie ein zusätzlicher Heizstrahler. In der Küche ist die Wand im Arbeitsbereich in einer Höhe von ca. 1,50 m gefliest. Sie verfügt über eine vermietereigene Einbauküche, in der jedoch kein Kühlschrank inbegriffen ist. Dafür wurde dem Zeugen eine Waschmaschine zur Verfügung gestellt. Die Warmwasserversorgung wird durch einen im Badezimmer angebrachten Gas-Durchlauferhitzer gewährleistet, die Beheizung der Räume erfolgt zentral. Alle Fenster sind 2-fachisolierverglast ohne Prägestempel, Rollläden befinden sich – außer im Badezimmer – an allen Fenstern. Bezüglich der Einzelheiten wird nach § 267 Abs. 1 Satz 3 StPO auf die in der Hauptverhandlung in Augenschein genommenen Lichtbilder, die die Zeugin Frau B vom Amt für Wohnungswesen im Rahmen ihrer Besichtigung am 25.02.2019 gefertigt hat, Bezug genommen (Bl. 24-33 d.A., Band I.).

Die Wohnung war vorher an C vermietet. Hier wurde eine Miete von 650,00 € oder 630,00 € berechnet. In der Wohnung wohnten Mitarbeiter der C. Aufgrund eines schnellen Wechsels des Mitarbeiters des C in ein anderes Land wurde die Wohnung frei. Über einen Bekannten erfuhr der Zeuge A von dem Freiwerden der Wohnung und vom Mietpreises. Ihm wurde dann auch von Freunden empfohlen, die Wohnung zu nehmen, auch wenn diese möglicherweise etwas zu teuer wäre. Über den gemeinsamen Freund kam der Zeuge sodann in Kontakt mit dem Betroffenen. Es wurde Einigkeit erzielt, dass der Zeuge die Wohnung als Nachmieter übernehmen könne. Das Gespräch fand zumindest teils in französischer Sprache satt.

Bei Abschluss des Mietvertrages gab der Zeuge A am 17.07.2016 eine von ihm unterzeichnete Selbstauskunft ab. Diese war überschrieben mit „…-Selbstauskunft“. Unter Bewerber sind die Personalien des Zeugen sowie seiner Ehefrau angegeben. Als Beruf gab der Zeuge in der Selbstauskunft „Reinigung“ an und bei der Ehefrau „Hausfrau“ und „…“ als seinen Arbeitgeber, dort beschäftigt „seit 19.05.2011“. Als monatliches Nettoeinkommen gab er 1.350,00 plus 400,00 € an. Bei dem Feld „Folgende Personen gehören zum Haushalt“ gab er sich selbst, seine Ehefrau und das im Jahr 2014 geborene Kind an. Ferner gab er an, keine Haustiere zu besitzen und derzeitig 383,00 € Miete zu zahlen. Weiterhin bestünden keine Mietrückstände. Er erklärte durch seine Unterschrift weiter, dass er in geordneten wirtschaftlichen Verhältnissen lebe. Der Mietpreis sei für ihn tragbar. Außerdem erklärte er u.a., bisher keine Eidesstattliche Versicherung (Offenbarungseid) abgegeben zu haben. Im Rahmen des Gesprächs des Zeugen A mit dem Betroffenen beim Mietvertragsschluss hat der Zeuge noch angegeben, sich wegen des Kindes vergrößern zu wollen. Über die Angaben in der Selbstauskunft hinaus hat er überdies keine konkreten Umstände mitgeteilt.

Dem Mietvertragsschluss war eine 3-4jährige Wohnungssuche des Zeugen A vorausgegangen. Er wohnte zuvor fünf Jahre lang in Griesheim in einer 1-Zimmer-Wohnung mit 26 Quadratmetern für 383,00 € Miete. Im Jahre 2014 kam sein ersten Kind auf die Welt, so dass er seitdem eigentlich eine 3-4 Zimmer-Wohnungsuchte. Mehrere Jahre befragte er Freunde, Verwandte, Kunden der Reinigung und auch seinen Chef, ob sie von einer freiwerdenden Wohnung wüssten und bat sie, sich für ihn umzuhören. Er selber war aufgrund seiner sprachlichen Barriere nicht in der Lage, persönlich über Inserate oder Telefonate zu suchen. Deutsch schreiben kann der Zeuge nicht. Auch außerhalb von Frankfurt suchte er, etwa in Hanau. Dabei legte er aber Wert auf eine gute Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln, da er in der … in Frankfurt um 4.00 Uhr morgens seine Arbeit in einer Reinigung anfing. Deshalb war er an einer ihm im Jahre 2017 vom Amt für Wohnungswesen angebotenen 3-Zimmer-Wohnung in Maintal nicht interessiert. Maintal ist nur über Busse angebunden. Als er von einem Freund von der frei werdenden 2-Zimmer-Wohnung des Betroffenen erfahren hatte, war es für ihn wie ein „Muss“, diese Wohnung anzumieten Die Wohnung sah er aber nur als „Notlösung“. Über den Mietpreis hat der Zeuge mit dem Betroffenen nicht verhandelt. Auch über seine langjährige Suche hat er den Betroffenen nicht in Kenntnis gesetzt.

Der Zeuge hätte sofort überall in Frankfurt eine andere Wohnung bezogen, wenn er eine größere Wohnung für eine Kaltmiete von bis maximal 700,- Euro gefunden hätte. Er ist immer noch auf der Suche. Im Jahr 2018 ist sein zweites Kind geboren.

Der Betroffene und der Zeuge A waren sich darüber einig, dass der Zeuge mit seiner Familie bestehende aus drei Personen in die Wohnung einzieht. Das Mietverhältnis begann am 01.08.2016 und dauert bis heute an. Als Netto-Kaltmiete wurden 650,00 € vereinbart. Zusätzlich waren Nebenkosten zu zahlen. Weiterhin wurde eine Zusatzvereinbarung getroffen. Diese Zusatzvereinbarung enthielt eine Staffelmietvereinbarung. So sollte die Miete ab dem 01.01.2018 670,00 € und ab dem 01.01.2020 690,00 € betragen. Der Zeuge A zog sodann am 01.08.2016 in das Mietobjekt ein, in dem er bis heute noch wohnhaft ist. Die vereinbarten Mieten wurden jeweils vollständig einschließlich Umlagen an den Betroffenen im Wege der Überweisung bei der Deutschen Kreditbank Berlin gezahlt. Der Zeuge A bekam zunächst einen Zuschuss von 180,- Euro vom Amt für Wohnungswesen, später dann in Höhe von etwa 430/440 Euro vom Jobcenter. Von den Zuschüssen hatte der Betroffene keine Kenntnis.

Mit Schreiben vom 26. Oktober 2018 schrieb das Jobcenter Frankfurt am Main den Zeugen A wegen des Verdachtes der Mietpreiserhöhung an und bat um Terminvereinbarung. Am 25.02.2019 erfolgte eine Wohnungsbesichtigung und Vermessung der Wohnfläche durch die Zeugin B – Mitarbeiterin des Amtes für Wohnungswesen – in Anwesenheit des Zeugen A und der in der Hauptverhandlung als Vertreterin des Amtes für Wohnungswesen aufgetretenen Frau D. Hier ergaben sich folgende Flächen: Wohnungsflur: 6,6 Quadratmeter; Raum 1 (Bad/WC): 3,3 Quadratmeter; Raum 2 (Küche): 9,0 Quadratmeter; Raum 3 (Schlafzimmer): 10,4 Quadratmeter; Raum 4 (Wohnzimmer): 18,2 Quadratmeter. Als Gesamtwohnfläche ergaben sich danach 47,5 Quadratmeter. Der Mietvertrag selbst enthält keine Quadratmeterangabe. Hierfür ist im Mietvertrag kein Feld vorgesehen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete lag zum Zeitpunkt der Anmietung ausgehend vom Mietspiegel 2016 bei 399,- Euro. Nach dem seit 01.06.2018 geltenden Mietspiegel 2018 lag die ortsübliche Vergleichsmiete bei 441,- Euro. Hierbei hat das Gericht als Baualter „bis 1918“ zugrunde gelegt und die Wohnungsgröße in qm mit 47,5. Es wurde jeweils ein Abschlag von 0,48 Euro pro qm (Mietspiegel 2016) und 0,24 Euro pro qm (Mietspiegel 2018) für „auf Putz liegende unverkleidete oder verkleidete Wasser,- Gas,- Heizungs- oder Elektroleitungen bzw. – Installationen“ vorgenommen. Bei Zugrundelegung des Mietspiegels 2018 wurde überdies ein Zuschlag für „modernes Bad“ [laut Mietspiegel 2018: „Mindestfläche 3 qm, Badewanne oder Dusche, Toilette, Waschbecken, hängendes WC oder moderner Heizkörper (z.B. Heizkörper mit Handtuchwärmer), Abdeckung des Spritzwasserbereichs mit feuchteunempfindlichen Badezimmeroberflächen* – *Keramische Fliesen oder hochwertige Badezimmeroberflächen“] von 0,50 Euro pro qm vorgenommen. Zum danach errechneten Ergebnis wurde schließlich nach beiden Mietspiegeln ein Möbelierungszuschlag von 2 % für „Einbauküche mit Waschmaschine aber ohne Kühlschrank“ hinzugerechnet.

IV.

1.

Die Feststellungen zu den persönlichen Verhältnissen des Betroffenen beruhen auf seinen glaubhaften Angaben in der Hauptverhandlung sowie auf der im Wege des Selbstleseverfahrens eingeführten Gewerberegisterauskunft vom 10.01.2019. Aus der Auskunft ergibt sich u.a. seine Firmenbezeichnung, sein Tätigkeitsbeginn und der Inhalt der ausgeübten Tätigkeit. Der Betroffene hat diese Angaben bestätigt und hierzu ergänzend ausgeführt, seine Vermögensverwaltung umfasse derzeit ca. 200 Wohnungen in den Städten Frankfurt am Main, Offenbach am Main und Hanau und er sei seit … Jahren im Bereich Immobilienverwaltung tätig.

2.

a) Zur Sache hat sich der Betroffene zunächst über seinen Verteidiger eingelassen. Er hat bestätigt, die Wohnung an den Zeugen A vermietet zu haben und die Mieten wie vertraglich vereinbart, vereinnahmt zu haben. Er habe die Wohnung nicht aktiv zur Vermietung angeboten. Sie sei vor dem Mietverhältnis mit dem Zeugen A an C vermietet gewesen. Der Zeuge A stamme aus … und sei auf ihn zugekommen, nachdem er Kenntnis von der Wohnung über einen Freund erlangt habe und habe die Wohnung anmieten wollen. Darauf sei es zur Vermietung an den Zeugen A gekommen. Die Wohnung liege in einem sehr gepflegten schönen Haus in ruhiger Lage mit S-Bahn-Nähe. Er sehe hinsichtlich des Mietpreises „überhaupt kein Problem“. Zur Situation des Zeugen A bei Anmietung sei ihm bekannt gewesen, dass er sich hinsichtlich der Wohnfläche habe vergrößern wollen. Überdies seien ihm die Angaben aus der Selbstauskunft bekannt gewesen. Die Feststellungen zu den Angaben in der Selbstauskunft wurden vom Betroffenen auf Vorhalt bestätigt und überdies auch im Wege des Selbstleseverfahrens in die Hauptverhandlung eingeführt. Auf die Frage des Gerichts, worauf sich unter „Monatliches Nettoeinkommen €:“ die beiden Zahlen „1350 + 400“ bezögen, gab er an, der Zeuge A habe zwei Jobs gehabt. Auf Nachfrage des Gerichts gab er an, von einem Zuschuss von Ämtern sei ihm nichts bekannt gewesen. Über den Mietpreis sei nicht verhandelt worden. Den Mietpreis habe der Zeuge bereits über seinen Freund gekannt. Der Zeuge A habe den Preis angemessen und vernünftig gefunden. In dem Anwesen seien inzwischen die Fenster erneuert worden. Zeitlich könne er dies aber nicht mehr genau einordnen. Als er den ersten Brief vom Amt für Wohnungswesen erhalten habe, seien die Fenster bestellt gewesen.

Auf Befragen des Gerichts gab der Betroffene an, der Mietspiegel sei ihm „grundsätzlich bekannt“.

Er ist der Ansicht, die ruhige Hinterhoflage des Objektes nebst S-Bahn-Nähe müsse wertsteigernd berücksichtigt werden. Im Nachbargrundstück verlaufe die Wohnlagengrenze zur nächsthöheren Einordnung, was ebenfalls berücksichtigt werden müsse.

b) Der Zeuge A bestätigte die Angaben des Betroffenen zur Anmietung. Er bekundete überdies glaubhaft, in sich schlüssig und frei von jeglicher Belastungstendenz, er habe fünf Jahre lang in Griesheim in einer 1-Zimmer-Wohnung mit 26 Quadratmetern für 383,00 € Miete gewohnt. Er habe versucht, eine größere Wohnung zu finden. Er habe vor der Anmietung bereits etwa 3 bis 4 Jahre gesucht. Im Jahre 2014 sei dann das erste Kind geboren worden. Der Platz sei somit zu knapp geworden. Nach der Geburt seines ersten Kindes habe er eine 3- 4 Zimmer-Wohnung gesucht. Er habe Freunde und Bekannte gefragt und sie gebeten habe, sich für ihn umzuhören. Seine Freunde und sogar sein Chef hätten für ihn gesucht. Er selber habe aufgrund seiner sprachlichen Barriere nicht über Inserate oder Telefonate gesucht, sondern in seinem Umfeld sehr viele Personen angesprochen. Er sei auch nicht in der Schule gewesen und könne nur etwas Deutsch lesen, aber gar nicht schreiben. Der Zeuge wurde auch in der Hauptverhandlung mithilfe eines Dolmetschers vernommen. Er bekundete ferner, immer, wenn jemand zu ihm auf die Arbeit gekommen sei, habe er nach einer Wohnung gefragt. Er habe auch außerhalb von Frankfurt gesucht, etwa in Hanau. Allerdings habe er Wert auf eine gute Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln gelegt, da er in der … um 4.00 Uhr morgens seine Tätigkeit in einer Reinigung begonnen habe. 2017 sei ihm vom Amt für Wohnungswesen eine 3-Zimmer-Wohnung in Maintal angeboten worden. Da Maintal nur über Busse angebunden sei, sei er an dieser Wohnung nicht interessiert gewesen. Wohnungsbesichtigungstermine vor dem Einzug in die Wohnung des Betroffenen habe er nicht gehabt mit Ausnahme eines Termins in Eschborn, bei dem zehn Interessenten in die Wohnung gegangen seien und er weggeschickt worden sei. Als er von einem Freund von der frei werdenden 2-Zimmer-Wohnung des Betroffenen erfahren habe, sei es für ihn wie ein „Muss“ gewesen, die Wohnung anzumieten. Er habe dann den Termin mit dem Betroffenen ausgemacht, sich die Wohnung angeschaut und sei mit dem Betroffenen übereingekommen, diese anzumieten. Er habe die Wohnung des Betroffenen als „Notlösung“ gesehen und dort nur 1 bis 2 Jahre bleiben wollen. Es sei für ihn zumindest eine kleine Verbesserung hinsichtlich der Wohnungsgröße gewesen. Im Rahmen der Anmietung habe er ein kurzes etwa 10 bis 15minütiges Gespräch mit dem Betroffenen geführt. In dem Gespräch habe er nicht mit dem Betroffenen über seine langjährige Suche gesprochen. Über den Mietpreis habe er nicht verhandelt. Der Mietpreis sei ihm über sein Freund schon bekannt gewesen. Er habe 20,- Euro mehr gezahlt. Es sei für ihn „wie ein Geschenk“ gewesen, die Wohnung zu bekommen. Es sei nur über die Angaben in der Selbstauskunft gesprochen worden. Die Angaben zum monatlichen Nettoeinkommen in der Selbstauskunft von „1350 + 400“ stellten sein Gehalt und das Gehalt seiner Ehefrau dar. Seine Ehefrau hätte bei Anmietung ebenfalls in einer Reinigung für 4 Monate gearbeitet und pro Monat 400,- Euro erhalten. Sein Freund habe ihm gesagt, er bekomme sowieso finanzielle Hilfe vom Wohnungsamt, da er eine große Familie habe. Er habe anfänglich vom Wohnungsamt einen Zuschuss von 180,- Euro erhalten. Jetzt bekomme er den Zuschuss vom Jobcenter. Das sei für ihn viel besser als vom Wohnungsamt. Er erhalte jetzt 430 bis 440,- Euro pro Monat. Aktuell betrage seine monatliche Miete ohne Umlagen 690,- Euro und mit Umlagen 835,- Euro.

Auf Befragen des Gerichts erklärte der Zeuge, er hätte sofort überall in Frankfurt eine andere Wohnung bezogen, wenn er eine größere Wohnung für eine Miete ohne Umlagen von bis maximal 700,- Euro gefunden hätte. Er sei immer noch auf der Suche. Im Jahr 2018 sei sein zweites Kind geboren. Er benötige dringend eine größere Wohnung. Er habe bis heute keine größere Wohnung für 700,- Euro Miete ohne Umlagen gefunden, obwohl er weiterhin jeden Tag suche. Er sei weiterhin örtlich innerhalb der gesamten Stadt Frankfurt am Main flexibel. Vor etwa zwei bis drei Jahren habe er sich auch bei der … wohnungssuchend gemeldet und bis heute keine Antwort erhalten.

Auf Vorhalt der Vertreterin des Amtes für Wohnungswesen bestätigte der Zeuge, er sei seit 10.05.2016 beim Amt für Wohnungswesen als wohnungsuchend registriert mit der Dringlichkeitsstufe I.

Die Feststellungen zum Mietvertrag, den vereinbarten und gezahlten Mieten konnten auch durch folgende im Selbstleseverfahren in die Hauptverhandlung eingeführten Urkunden bestätigt werden:

• Mietvertrag für Wohnräume vom 17.07.2016 zwischen dem Betroffenen und dem Zeugen A
• Zusatzvereinbarung – Staffelmietvereinbarung – vom 17.07.2016
• Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag für Wohnräume – Indexmiete –vom 17.07.2016
• Kopien von Überweisungsträgern vom August 2016 bis März 2019.

c) Die getroffenen Feststellungen zur Wohnungsausstattung und -größe ergaben sich zunächst aus der glaubhaften Aussage der Zeugin B, die am 25.02.2019 im Rahmen ihrer Tätigkeit beim Amt für Wohnungswesen die Wohnung in Anwesenheit des Zeugen A und der im Hauptverhandlungstermin als Vertreterin des Amtes für Wohnungswesen aufgetretenen Frau D besichtigt hat. Sie bekundete glaubhaft, ihre Erinnerung sei nur noch schemenhaft. Sie habe die Wohnung angeschaut und beschrieben nach den Kriterien im Mietspiegel. Die von ihr gefertigten Lichtbilder zum Anwesen und der Wohnung wurden in Augenschein genommen – auch mit der Zeugin. Sie bestätigte, die Lichtbilder am 25.02.2019 gefertigt zu haben. Bezüglich der Einzelheiten wird nach § 267 Abs. 1 Satz 3 StPO auf die Lichtbilder (Bl. 24-33 d.A., Band I) Bezug genommen. Die von ihr gefertigte Skizze zur Aufteilung der Wohnung und den Maßen wurde ebenfalls in Augenschein genommen und mit der Zeugin erörtert. Bezüglich der Einzelheiten wird nach § 267 Abs. 1 Satz 3 StPO auf die Skizze vom 25.02.2019 (Bl. 23 d.A., Band I) Bezug genommen Die Wohnflächenberechnung der Zeugin vom 25.02.2019 wurde im Selbstleseverfahren eingeführt. Sie steht im Einklang mit den auf der Skizze angegebenen Maßen. Aus der Wohnflächenberechnung ergibt sich eine Gesamtwohnfläche von 47,5 qm, wobei die Addition der für die einzelnen Räume festgestellten Flächen korrekt erfolgte. Die Zeugin bekundete hierzu, sie habe die Wohnfläche mit einem Lasermessgerät und einem Zollstock ausgemessen. Die Feststellungen zum Gebäude und zur Wohnung in ihrem Bericht vom 25.02.2019 wurden ebenfalls im Selbstleseverfahren eingeführt. Zwar vermochte sich die Zeugin nicht mehr an alle Details zu erinnern. Sie bestätigte aber, den Bericht damals am Tag der Besichtigung entsprechende dem Ergebnis der Besichtigung gefertigt zu haben. Das Gericht hat an der Richtigkeit der Angaben im Bericht keinen Zweifel, zumal die Beschreibungen im Einklang mit den in Augenschien genommenen Lichtbildern stehen.

d) Die Feststellungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete beruhen zunächst auf den im Selbstleseverfahren eingeführten Mietspiegeln 2016 und 2018 sowie der Aussage der Zeugin B und der Inaugenscheinnahme der Lichtbilder über das Anwesen und die Wohnung. Ausweislich des ebenfalls im Selbstleseverfahren eingeführten Energieausweises vom 29.09.2008 für das Mehrfamilienhaus … in … Frankfurt am Main war das Baujahr des Gebäudes 1905/06. Sofern die Vertreterin des Amtes für Wohnungswesen in der Hauptverhandlung angab, es habe sich später herausgestellt, dass das verfahrensgegenständliche Hinterhaus im Jahre 1946/1948 wieder aufgebaut worden sei, zugunsten des Betroffenen aber weiterhin das Baujahr „bis 1918“ zugrunde gelegt worden sei, ist das Gericht bei Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete dieser Berechnung gefolgt. Ausweislich der Mietspiegel 2016 und 2018 war die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugrundelegung eines Baualters bis 1918 höher als die ortsübliche Miete bei einem Baualter 1919 bis 1948, so dass die Berechnung für den Betroffenen günstiger ist.

Nach dem Mietspiegel 2016 ergab sich danach (Baujahr bis 1918; 47,5 qm) eine Basisnettomiete von 8,70 Euro pro qm, nach dem Mietspiegel 2018 von 8,83 Euro pro qm. Auf den Lichtbildern Bl. 30, 31, 32 d.A. Raum 2 (Küche) und Raum 3 (Schlafzimmer) und Raum 4 (Wohnzimmer) sind auf dem Putz liegende Heizungsleitungen zu erkennen, die in der Küche und dem Wohnzimmer über die gesamte Raumhöhe verlaufen. Deshalb waren nach den Mietspiegeln entsprechende Abzüge vorzunehmen von 0,48 Euro nach Mietspiegel 2016 und 0,24 Euro nach Mietspiegel 2018. Des Weiteren wurde nach Mietspiegel 2018 ein Zuschlag von 0,50 Euro pro qm vorgenommen für „Modernes Bad“ nach der unter Ziffer III. dargestellten Ausstattung und den dargestellten Vorgaben im Mietspiegel. Schließlich wurde für den gesamten Zeitraum für die Einbauküche mit Waschmaschine aber ohne Kühlschrank ein Möblierungszuschlag von 2 % vorgenommen. Danach ergab sich nach dem Mietspiegel 2016 gerundet eine ortsübliche Miete von 399,- Euro und nach dem Mietspiegel 2018 von gerundet 441,- Euro.

e) Die Feststellungen zum geringen Wohnraumangebot in Frankfurt am Main beruhen auf den nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen E sowie auf dessen im Selbstleseverfahren in die Hauptverhandlung eingeführten schriftlichem Gutachten vom März 2019 „Gutachten zum geringen Wohnraumangebot in Frankfurt am Main für die Jahre 2011 – 2018“.

Der Sachverständige E hat zu seiner Person und seinem beruflichen Werdegang angegeben, er sei seit dem Jahre … für das Amt für Wohnungswesen tätig gewesen und habe seit … in der Stabsstelle ‚Controlling, Markt- und Mietpreisentwicklung’ gearbeitet. Hier sei er unter anderem verantwortlich für die Beobachtung des Wohnungsmarktes, das Sammeln und Auswerten der in diesem Zusammenhang relevanten Daten und die Erstellung der Wohnungsmarktberichte. Außerdem habe er das Amt für Wohnungswesen in der Mietspiegelkommission vertreten, welche an der Erstellung des Mietspiegels für die Stadt Frankfurt am Main mitwirke. Inzwischen sei er aus Altersgründen freigestellt.

Die Stabsstelle Wohnungsmarkt, Mietspiegel, innovative Wohnprojekte des Amtes für Wohnungswesen habe mit Datum vom 20.03.2019 eine Anfrage seitens der Abteilung Wohnraumerhaltung mit der Bitte um Aktualisierung eines für die Jahre 2000 bis 2010 erstellten Gutachtens zur Frage, ob in Frankfurt ein geringes Angebot an Mietwohnungen i.S.d. § 5 WiStG vorliege, erhalten. Darauf habe er das Gutachten für die Jahre 2011-2018 erstellt mit dem Ergebnis, dass in Frankfurt am Main im genannten Zeitraum ein geringes Angebot an Wohnraum bestanden habe.

Zusammenfassend komme er zum Ergebnis, dass in Frankfurt am Main spätestens seit Beginn der neunziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts von einem geringen Angebot an Wohnungen auszugehen sei.

Bei der Gutachtenerstellung habe er unter Berücksichtigung der ihm bekannten Rechtsprechung und Literatur zur Frage des Vorliegens eines geringen Wohnraumangebots folgende Gesichtspunkte berücksichtigt:

• ein starker Anstieg Wohnungssuchender beim Wohnungsamt,
• eine um ca. 15% höhere Miete bei Neuvermietungen gegenüber der ortsüblichen Miete,
• statistische Daten,
• registrierte Wohnungslosenfälle,
• behördliche Bedarfsprognosen,
• die Bestimmung einer Gemeinde zu einem Gebiet mit gefährdeter  Wohnraumversorgung durch Iandesrechtliche Rechtsverordnung,
• die Geltung der Zweckentfremdungsverordnung,
• Regierungsprogramme zur Förderung des Wohnungsbaus,
• zunehmende Modernisierungen mit der Folge, dass sich das Angebot an Billigwohnungen verringert,
• eine stärkere Entwicklung der Mietpreise gegenüber der der allgemeinen Lebenshaltungskosten
• der Anteil der Wohnkosten am Einkommen wird größer statt kleiner,
• die Zahl der Wohnungen ist geringer als die Zahl der Haushalte.

Zu diesen Gesichtspunkten führte der Sachverständige im Einzelnen Folgendes aus:

aa) Indikator für ein „geringes Angebot“ könne ein starker Anstieg der Nachfrage Wohnungssuchender immer nur für einen begrenzten Zeitraum sein. Spätestens wenn alle Berechtigten registriert seien, werde die Anzahl stagnieren. Daher sollte es als Indikator genügen, wenn eine große Anzahl von Wohnungssuchenden eine öffentlich geförderte Wohnung nachfrage. In Frankfurt werde die Vermittlung von Sozialwohnungen zentral durch das Amt für Wohnungswesen vorgenommen. Bedingung für eine Registrierung der Haushalte sei dabei nicht nur die Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen, sondern zusätzlich der Nachweis einer Bindung an die Stadt und eine unzureichende Unterbringung oder ein drohender Wohnungsverlust.

So seien während des untersuchten Zeitraums zwischen 7.154 (Ende 2011) und 9.833 (Ende 2018) wohnungssuchende Haushalte beim Amt für Wohnungswesen für eine öffentlich geförderte Wohnung registriert gewesen. Die Anzahl der Vermittlungen durch die Behörde habe im Jahr 2011 bei 2.242 Haushalten gelegen; 2018 seien es nur noch 1.661 Haushalte gewesen, so dass die Vermittlungen deutlich rückläufig gewesen seien. Im Betrachtungszeitraum sei eine ansteigend hohe Anzahl von Wohnungsuchenden beim Amt für Wohnungswesen registriert gewesen, deren Versorgung z.T. erst nach mehrjährigen Wartezeiten möglich sei.

bb) Ein weiteres Indiz für das Vorliegen eines geringen Angebots in Frankfurt am Main sei, dass die Marktmiete um etwa 15% höher als die ortsübliche Miete sei. Während letztere sich aus dem Mietspiegel ergebe, welcher auf der Grundlage repräsentativer Erhebungen und einer wissenschaftlichen Auswertung gemeinsam mit den Verbänden der Mieter und Vermieter erarbeitet und vom Magistrat der Stadt Frankfurt herausgegeben werde, sei unter der Marktmiete die Erst- und Wiedervermietungsmiete zu verstehen, das heißt diejenige Miete, die in neu abgeschlossenen Mietverträgen vereinbart werde. Letztere würde den Internetportalen entnommen, wobei in Frankfurt am Main in aller Regel über die Miete nicht verhandelt würde. Seine Auswertung habe ergeben, dass die Marktmieten zwischen 32,6 % und 48,4 % über den ortsüblichen Mieten gelegen hätten. So hätten die Durchschnittswerte der ortsüblichen Mieten im untersuchten Zeitraum zwischen 7,78 € und 9,36 € pro Quadratmeter gelegen, während die durchschnittliche Angebotsmiete in diesem Zeitraum im Bereich von 10,32 Euro bis 13,59 Euro pro Quadratmeter gelegen hätte.

cc) Des Weiteren seien die Wohnungslosenfälle zu würdigen. Die Stadt habe im Jahr 2018 insgesamt 2.528.686 Übernachtungen in Wohnheimen oder Hotels für Wohnungsnotfälle organisieren müssen, im Vorjahr seien es 2.403.037 Übernachtungen gewesen (Vergleichszahl für 2011: 372.685 – in den Folgejahren seien die Zahlen kontinuierlich gestiegen, 2015 sei die Millionengrenze überschritten worden). Diese Zahl betreffe jedoch nur solche Personen, die von der Stadt vorübergehend untergebracht seien. Personen ohne jegliche Unterkunft seien ebenso wenig erfasst wie solche, die vorübergehend bei Freunden oder Verwandten untergebracht seien oder als Selbstzahler in Hotels oder Pensionen lebten. Neben der Unterbringung in Wohnheimen und Hotels halte die Stadt Notübernachtungsplätze vor, es gebe Anlaufstellen für obdachlose Drogenabhängige, stationäre Plätze, Plätze im Betreuten Wohnen und weitere Plätze im Bereich der Jugendhilfe.

dd) Ferner seien die behördlichen Bedarfsprognosen zu würdigen. So habe im Januar 2006 die Stadtverordnetenversammlung wohnungspolitische Leitlinien verabschiedet. In der Präambel dieser Leitlinien werde hervorgehoben, dass die Wohnungsversorgung in Frankfurt nach wie vor unzureichend sei. Daran habe sich bis heute nichts geändert. Für die Jahre bis 2020 sei von einem jährlichen Bedarf an ca. 6.700 neuen Wohnungen ausgegangen worden. 2017 seien 4.901 Wohnungen fertiggestellt worden. Auch wenn die Wohnungsfertigstellungen in den letzten Jahren deutlich angestiegen seien, hätten die erforderlichen Zuwächse bislang nicht erreicht werden können. Diese Prognose weise somit einen beträchtlichen zusätzlichen Bedarf an Wohnungen aus. Auch die Hessische Landesregierung gehe für den gesamten südhessischen Bereich von einem zusätzlichen Wohnungsbedarf in Folge eines angespannten Wohnungsmarktes und Versorgungsengpässen nicht mehr nur bei Geringverdienenden aus.

ee) Zudem sei Frankfurt durch die Verordnung über die Überlassung von Sozialwohnungen in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf vom 21. Oktober 1994 erneut als Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf ausgewiesen worden. Im Juli 2004 habe die Hessische Landesregierung durch Verordnung Frankfurt am Main als Gebiet mit verlängerter Kündigungsbeschränkung bestimmt. Das sei nach § 577a BGB nur möglich, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Nach der hessischen Kappungsgrenzenverordnung dürften u.a. in Frankfurt am Main die Mieten während eines laufenden Mietvertrages innerhalb von drei Jahren nur noch um 15 % anstatt um 20 % bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Voraussetzung ist auch hier, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei.

ff) In der Vergangenheit habe es zahlreiche Programme zur Förderung des Wohnungsbaus gegeben. Die Stadt Frankfurt am Main habe erhebliche Mittel für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt. 2013 seien diese von ca. 22 Mio. Euro jährlich auf ca. 40 Mio. Euro aufgestockt worden, ab 2014 nochmals auf ca. 45 Mio. Euro und für die Jahre 2018 bis 2020 sollten jährlich 46 Mio. Euro zur Verfügung stehen. Bereits seit 2007 kaufe die Stadt Frankfurt zusätzlich zur Wohnungsbauförderung Belegungsrechte an. Diese Wohnungen stünden zur Versorgung registrierter Wohnungssuchender zur Verfügung. Bis Ende 2017 seien Verträge über 1.103 Wohnungen abgeschlossen worden. Zur Sicherung von Bauland für den geförderten Mietwohnungsbau schließe die Stadt städtebauliche Verträge, nach denen 30 % der Flächen für den geförderten Wohnungsbau vorzusehen seien. Die städtische ABG Frankfurt Holding realisiere 40 % der von ihr neu gebauten Wohnungen im Rahmen des öffentlichen Wohnungsbaus.

gg) Ferner sei auch die Zunahme von Wohnungsmodernisierungen als Indiz für das Vorliegen eines geringen Angebots zu werten. Modernisierungen würden regelmäßig zum Wegfall preiswerter Wohnungen führen, weil einerseits nach deren Abschluss die Voraussetzungen für die Einstufung in eine neuere Baualtersklasse gerechtfertigt sein könnten, in jedem Fall aber schon wegen der nun verbesserten Ausstattung der Wohnraum zu einer höheren Miete angeboten werde. Zudem seien die Wohnungen für den Zeitraum der Modernisierungsmaßnahmen nicht nutzbar und stünden in dieser Zeit dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung. Da Wohnungsmodernisierungen oftmals baugenehmigungsfrei seien, würden sie in der städtischen Statistik nicht erfasst, so dass die Dunkelziffer entsprechend hoch sei. Als Anhaltspunkt für den Umfang von Modernisierungen könne man aber die baugenehmigungspflichtigen Maßnahmen heranziehen. Im Jahr 2017 habe der Zugang von Wohnungen durch Umbau 5.729 betragen, 2010 habe die Zahl bei 4.415 gelegen. Hier würden allerdings auch Umbaumaßnahmen in ehemals gewerblich genutzten Einheiten mitgezählt.

hh) Die Mietspiegelmieten seien von 2010 bis 2014 um 11,3 % gestiegen. Im gleichen Zeitraum sei der Index der Verbraucherpreise in Hessen um 5,0 % gestiegen. Im Zeitraum von 2014 bis 2018 seien die Mietpreise des Mietspiegels um 8,1 Prozent gestiegen, während der Anstieg der Verbraucherpreise im gleichen Zeitraum 3,7 Prozent betragen habe. Über den gesamten Zeitraum ergebe sich ein Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete von 19,4 % gegenüber einer Inflationsrate von 8,7 % – damit seien die Mieten mehr als doppelt so stark gestiegen wie die Inflationsrate.

ii) Schließlich habe er eine Reihe von statistischen Daten erfasst und ausgewertet:

So sei während des gesamten untersuchten Zeitraums in Frankfurt die Zahl der Haushalte immer größer gewesen als die Anzahl der Wohnungen. Die sich daraus ergebende Wohnungsversorgungsquote habe im Jahr 2011 bei 96,5 % gelegen und sei bis 2015 stetig gesunken (auf 90,4 %). 2016 und 2017 sei sie dagegen angestiegen und habe Ende 2017 bei 94,4 % gelegen. Hier sei allerdings zu berücksichtigen, dass die Datenbasis für den Wohnungsbestand umgestellt worden sei, so dass die Erhöhung einem statistischen Effekt geschuldet sei. Insgesamt sei festzuhalten, dass im gesamten Bewertungszeitraum die Anzahl der Haushalte deutlich über der Anzahl der Wohnungen gelegen habe.

In diesem Zusammenhang sei auch zu berücksichtigen, dass in Frankfurt eine – an sich notwendige – Leerstandsreserve nicht in nennenswertem Umfang vorhanden sei. Unter Berücksichtigung einer Leerstandsreserve von 3 % ergebe sich zum Beispiel für das Jahr 2018 ein rechnerischer Fehlbestand von rund 36.000 Wohnungen.

Weiterhin sei die innerstädtische Umzugshäufigkeit, die als ein Indikator für die Situation auf dem Wohnungsmarkt angesehen werde, als unterdurchschnittlich einzustufen. Steige die Umzugshäufigkeit, gelte das als Indiz für eine Entspannung des Marktes, weil der Bedarf an einer anderen Wohnung sich bei höherem Angebot eher realisieren lasse. In Frankfurt habe die Anzahl der Umzüge zwischen 48.113 im Jahr 2012 und 55.094 im Jahr 2015 gelegen. Die innerstädtische Umzugsquote habe im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten einen schlechteren Wert aufgewiesen.

Sie habe sich zwischen 6,3 % im Jahr 2017 und 7,3 % im Jahr 2015 bewegt. Von 2011 bis 2015 habe sie sich nur geringfügig geändert, ab 2015 sei sie deutlich gefallen.

Außerdem sei in den letzten Jahren zu beobachten, dass mehr Personen aus der Stadt in das Umland zögen, als von dort nach Frankfurt, und zwar in einer Größenordnung von 2.300 bis 3.900 pro Jahr im Zeitraum von 2011 bis 2017. Im Jahr 2017 seien 14.662 Personen ins Umland gezogen, gegenüber 11.768 Zuzügen – eine negative Bilanz von 2.894 Personen. Eine 2014/15 durchgeführte Wanderungsbefragung der Stadt Frankfurt am Main habe zu dem Ergebnis geführt, dass wegen des im Umland vergleichsweise billigeren Wohnraums das entsprechende Angebot in der Stadt von der Bevölkerung als nicht ausreichend empfunden werde.

Ferner sei in Frankfurt die Wohnflächenversorgung im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten unterdurchschnittlich, obwohl Frankfurt besonders viele Ein-Personen-Haushalte habe. Frankfurt am Main weise im Großstadtvergleich den geringsten Wert auf. Die durchschnittliche Wohnfläche der deutschen Großstädte habe 2016 bei 38,1 qm gelegen. Im Jahre 2011 hätte den Haushalten in Frankfurt im Durchschnitt 38,4 qm Wohnfläche je Person zur Verfügung gestanden, 2017 seien es noch 37,7 qm gewesen.

Ein weiterer zu berücksichtigender Gesichtspunkt sei die Mietlastquote. Dieser Wert bezeichne das Verhältnis der Mietzahlung zum Einkommen der Haushalte von Wohngeldbeziehern und damit dem Bevölkerungsteil, der auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sei. Die Mietlastquote habe in Frankfurt in den Jahren 2011 bis 2017 zwischen 39,1 und 38,5 Prozent (vor Wohngeld) gelegen.

Das hohe Preisniveau bei Wohnraum zeige sich auch anhand der Preise für Wohneigentum. Ein Vergleich der Preise von neuen Eigentumswohnungen und Reiheneigenheimen in deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern ab dem Jahre 2004 habe ergeben, dass Frankfurt nach München und Stuttgart die dritthöchsten Preise für Eigentumswohnungen habe. Bei gebrauchten Reiheneigenheimen liege Frankfurt sogar auf dem zweiten Platz nach München. Für 2018 werde ein Durchschnittspreis von 4.500 Euro/qm für gebrauchte Eigentumswohnungen und 5.500 Euro/qm für neue Eigentumswohnungen angegeben. Für 2011 lauteten die Vergleichszahlen 2.500 Euro/qm und 3.300 Euro/qm.

Ebenfalls zu würdigen sei der in Frankfurt vorliegende hohe Mietpreisunterschied zwischen öffentlich geförderten und sonstigen Wohnungen, der auf eine starke Nachfrage und damit auf einen angespannten Wohnungsmarkt hinweise. Diesen Gesichtspunkt habe auch das Bundesverwaltungsgericht in einer Entscheidung vom 24. August 1988 (Az.: 8 C 26.86, ZMR 1999, 30 [32]) ausdrücklich anerkannt. Nach dem Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung betrage die Einstiegsmiete pro Monat 5,00 € je qm Wohnfläche. Der Durchschnittswert der Mieten im ungebundenen Bestand liege bei 9,36 € (Mietspiegel 2018) und damit um rund 87 % über der öffentlich geförderten Miete; für 2011 seien es 55,6 % gewesen. Diese Differenz werde noch größer, wenn man die sogenannten Neuvermietungsmieten hinzunehme.

Zu berücksichtigen sei ferner die Nachfrage bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Bei der ‚ABG Frankfurt Holding’, einem Zusammenschluss der kommunalen Wohnungsgesellschaften, hätten sich im Laufe des Jahres 2018 insgesamt 30.832 Interessenten für ihren nicht öffentlich geförderten Wohnungsbestand neu vormerken lassen. Zur Vermietung seien in diesem Jahr 2.462 Wohnungen gekommen, so dass das Verhältnis von Interessenten zu Vermittlungen in diesem Jahr 12,5 zu 1 betragen habe und sich erhebliche Wartezeiten ergeben würden. In den Vorjahren habe die Anzahl der Vormerkungen zwischen 25.005 (im Jahr 2016 bei 2.386 Vermietungen) und 15.181 (im Jahr 2013 bei 2.606 Vermietungen) gelegen. Seit 2011 habe sich die Zahl der Vorgemerkten fast verdoppelt bei einer relativ stabilen Zahl von Vermittlungen. Da die ‚ABG Frankfurt Holding’ mit etwa 35.000 ungebundenen Wohnungen über fast 9,5 % des (ungebundenen) Gesamtwohnungsbestandes in Frankfurt am Main verfüge, stelle die Nachfrage nach diesen Wohnungen einen ganz erheblichen Gradmesser für die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt insgesamt dar.

Seit Mitte der 2000er Jahre sei in Frankfurt zudem eine ungewöhnliche Entwicklung zu beobachten. Ehemalige Büro- oder Gewerbegebäude würden nach Umwandlung einer Wohnnutzung zugeführt bzw. abgebrochen und durch Wohnhäuser ersetzt. Nach einer Statistik der Bauaufsicht Frankfurt seien in den Jahren 2011 bis 2018 dem Wohnungsmarkt über 7.000 Wohnungen aufgrund von Umwandlung inklusive Abbruch von Gewerbe in Wohnen zur Verfügung gestellt worden. Üblicherweise sei eine Vermietung zur Büronutzung lukrativer als eine zum Wohnen. Die Umwandlung zugunsten einer Wohnnutzung sei mit einem erheblichen Planungs- und Kostenaufwand verbunden. Sie sei nur unter erneutem hohen finanziellen Einsatz revidierbar bzw. aus bauplanungsrechtlichen Gründen ggf. endgültig. Eine solche Investitionsentscheidung erfolge nur, wenn die Nachfrage nach neuen Wohnungen eine dauerhafte Gewinnerzielung erwarten lasse.

Des Weiteren lägen weitere Erkenntnisse zum Frankfurter Wohnungsmarkt aus der Beratungstätigkeit des Amtes für Wohnungswesen im Rahmen ihrer angebotenen mietrechtlichen Beratung vor. Diese belegten, dass der Vermieter als marktüberlegener Teil in der Regel die Mietbedingungen bestimme. Überwiegend sei der Mietvertragsentwurf der Eigentümerschutz-Gemeinschaft „Haus und Grund“ Vertragsgrundlage; Mustermietverträge von Mieterverbänden würden kaum verwandt.

Schließlich sei für Frankfurt eine weitere Besonderheit zu berücksichtigen. Die Nachfrage nach Wohnraum setze sich zusammen aus den nicht versorgten Haushalten in Frankfurt, Haushaltsneugründungen, den Veränderungswünschen von Haushalten und den Zuzügen in die Stadt. Insbesondere der Nachfragedruck der letztgenannten Gruppe sei beträchtlich, da jährlich wegen der hohen Arbeitsplatzdichte in der Stadt etwa 60.000 Personen nach Frankfurt zögen (Durchschnittswert für den Zeitraum 2011 bis 2018). So seien in Frankfurt im Jahr 2016 nach den vom ‚Bürgeramt, Statistik und Wahlen’ zur Verfügung gestellten Zahlen von 1.000 Einwohnern 929 erwerbstätig gewesen. Damit halte Frankfurt bundesweit den Spitzenplatz.

V.

Durch die Forderung und Annahme der Mietpreise gegenüber dem Zeugen A im Zeitraum vom 01.08.2016 bis zum 31.10.2019 hat der Betroffene zumindest leichtfertig gegen § 5 Abs. 1 WiStrG verstoßen, weil diese Entgelte unangemessen hoch waren.

Unangemessen hoch sind gemäß § 5 Abs. 2 WiStrG Mietpreise, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigen.

1. Dass in Frankfurt am Main im Hinblick auf die verfahrensgegenständliche Wohnung während des gesamten Tatzeitraums ein solches geringes Angebot an vergleichbaren Räumen gegeben war, ergibt sich aus dem durch den Sachverständigen E in der Hauptverhandlung erstatteten Gutachten, dem sich das Gericht in vollem Umfang anschließt. Zweifel an der persönlichen Sachkunde des Gutachters oder der Art und Weise der Gutachtenerstellung bestehen nicht. Die von ihm dargelegten Anknüpfungstatsachen und Kriterien, die er bei der Erstellung des Gutachtens herangezogen hat, waren gut nachvollziehbar und berücksichtigten – soweit ersichtlich – die aktuelle Rechtsprechung und Literatur. Widersprüche zwischen dem vorab erstatteten und im Selbstleseverfahren in die Hauptverhandlung eingeführten schriftlichen Gutachten und den Aussagen in der Hauptverhandlung konnten nicht festgestellt werden. Sofern das schriftliche Gutachten den Zeitraum von 2011 bis 2018 erfasste, bestätigte der Sachverständige E nachvollziehbar, dass auch weiterhin ein geringes Wohnraumangebot in Frankfurt am Main gegeben sei. Hinsichtlich der herangezogenen Bewertungsgrundlagen habe sich die Wohnmarktsituation nicht verbessert.

2. Bei der Berechnung der Angemessenheit der Mietpreise wurden die nachfolgend im Einzelnen genannten Tabellen der ortsüblichen Vergleichsmieten für das Gebiet der Stadt Frankfurt am Main (Mietspiegel) zu Grunde gelegt:

• von 2016, gültig vom 1. Juni 2016 bis zum 31. Mai 2018,
• von 2018, gültig vom 1. Juni 2018 bis zum 31. Mai 2020.

Der Mietspiegel ist als objektive Marktuntersuchung eine amtliche Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge in Frankfurt am Main. Er ist qualifizierter Mietspegel im Sinne des § 558 d BGB.

Allerdings sind bei der Berechnung der Angemessenheit der Mietpreise nicht ausschließlich die jeweiligen Mietspiegel heranzuziehen. Bei diesen handelt es sich um antizipierte Sachverständigengutachten. Das in ihnen enthaltene Zahlenmaterial kann zwar grundsätzlich als Richtwert herangezogen werden, darüber hinaus sind jedoch bei der Berechnung der Vergleichsmiete nach dem Amtsermittlungsgrundsatz alle maßgebenden Umstände des Einzelfalls festzustellen und zu würdigen (OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 1. Juni 1994 – 2 Ws (B) 335/94 – zitiert nach juris Rz. 7f.).

Sofern der Betroffene die Ansicht vertritt, die ruhige Hinterhoflage des Objektes und die S-Bahn-Nähe müssten berücksichtigt werden, ist das Gericht dieser Ansicht nicht gefolgt. Der Sachverständige E führte hierzu nachvollziehbar und überzeugend aus, dass diese Umstände im Mietspiegel nicht durch einen Zuschlag berücksichtigt würden, da diese nicht zu einer Steigerung des objektiven Wertes führten. Eine Wertsteigerung käme allenfalls in besonderen Ausnahmekonstellationen wie etwa beim Blick auf den Main vom Hinterhof aus oder einer sehr zentralen Lage in Betracht. Solche Ausnahmekonstellationen seien nach seiner Wertung vorliegend nicht gegeben. Diese Bewertung ist für das Gericht nachvollziehbar und überzeugend. Das verfahrensgegenständliche Anwesen liegt im südlichen Bereich des gerichtsbekannten … in unmittelbarer Näher zur … . Auf den von der Zeugin B gefertigten Lichtbildern (Bl. 24 d.A.) ist der Bereich des Gebäudeeingangs abgebildet. Der Eingangsbereich ist sehr einfach und von Mauern bzw. einer Hauswand mit altem Verputz umgrenzt.

Eine Werterhöhung kann auch aus der Lage nicht begründet werden. Nach dem Mietspiegel 2016 liegt das Anwesen inmitten der „mittleren, einfachen oder sehr einfachen“ Wohnlage. Im Mietsspiegel 2018 wurden diese Wohnlagen in drei Wohnlagen untergliedert. Danach befindet sich das Anwesen in der sehr einfachen Wohnlage nahe der Grenzen zur einfachen und mittleren Wohnlage. Das Amt für Wohnungswesen hat in seiner Berechnung der ortsüblichen Miete das Anwesen jeweils in „mittlere/einfache Wohnlage“ eingestuft und den im Mietspiegel 2018 vorgesehenen Abzug von 0,58 Euro pro qm für eine sehr einfache Wohnlage nicht vorgenommen. Dem ist das Gericht gefolgt, so dass die Nähe zu den einfachen und mittleren Wohnlagen bereits ausreichend Berücksichtigung fand. Darüber hinaus war eine Nähe zu den Wohnlagen „sehr gut“, „gehoben“ oder „zentral“ nicht gegeben. Diese Wohnlagen liegen erst nordöstlich der … und nördlich der …, mithin in deutlicher Entfernung zum Anwesen des Betroffenen. Erst in diesen Wohnlagen wird nach den Mietspiegeln ein Zuschlag berechnet.

Sofern der Betroffene überdies behauptet, er habe neue Fenster in das Anwesen eingebaut, die werterhöhend zu berücksichtigen seien, gab er auch Nachfrage des Gerichts zum Zeitpunkt des Einbaus an, diesen könne er aus seiner Erinnerung heraus nicht benennen. Als er das Anhörungsschrieben des Amtes für Wohnungswesen erhalten habe, habe er die Fenster schon bestellt gehabt. Das Anhörungsschreiben datiert auf den 12.08.2019. Der Tatzeitraum endet bereits am 25.10.2019. Unabhängig von der Frage, ob ein Zuschlag aufgrund des Einbaus neuer Fenster gerechtfertigt wäre, geht das Gericht nicht davon aus, dass diese im Tatzeitraum fertig eingebaut waren, wenn der Betroffene sie bei Erhalt des Anhörungsschreibens erst bestellt hatte.

Danach ergibt sich folgende ortsübliche Miete:

a) Zeitraum 1. August 2016 bis 31. Dezember 2017:

Zu Grunde zu legen war der Mietspiegel des Jahres 2016, welcher bis zum 31. Mai 2018 gültig war. Danach betrug die Basis-Nettomiete für eine Wohnung von 47,5 qm und der Baualterklasse ‚bis 1918’ pro Quadratmeter 8,70 € abzüglich 0,48 Euro für auf Putz liegende Leitungen in überwiegender Zahl der Wohn-/Schlafräume zuzüglich Möblierungszuschlag für eine Einbauküche mit Waschmaschine ohne Kühlschrank von 2 % – entspricht 0,16 Euro pro qm -, woraus eine ortsübliche Miete je qm nach Mietspiegel von 8,38 Euro resultiert, mithin gerundet 399 Euro für die gesamte Wohnfläche.

Zu diesem Betrag waren schließlich weitere 79,80 € zu addieren, welche dem in § 5 Abs. 2 WiStrG genannten Grenzwert von 20 Prozent über dem üblichen Entgelt entsprechen, so dass sich ein Endbetrag von 478,80 € als maximal zulässiger Mietpreis ergibt.

Der tatsächliche monatliche Mietpreis von 650,- € war somit um 171,20 € (35,73 %) überhöht, so dass in der Zeit vom 1. August 2016 bis zum 31. Dezember 2017 bei 17 Monatsmieten ein Gesamtbetrag von 2.910,40 € durch den Mieter überzahlt wurde.

b) Zeitraum 1. Januar 2018 bis 31. Mai 2018:

Ausgehend vom Mietspiegel des Jahres 2016 lag die ortsübliche Miete hier ebenfalls bei 399,- Euro für die gesamte Wohnung, mithin der maximal zulässige Mietpreis bei 478,80 €.

Der tatsächliche monatliche Mietpreis von 670,- € war somit um 191,20 € (39,9 %) überhöht, so dass in der Zeit vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Mai 2018 bei 5 Monatsmieten ein Gesamtbetrag von 956,00 € durch den Mieter überzahlt wurde.

c) Zeitraum 1. Juni 2018 bis 31. Oktober 2019:

Zu Grunde zu legen war der Mietspiegel des Jahres 2018, welcher vom 01.06.2018 bis zum 31. Mai 2020 gültig war. Danach betrug die Basis-Nettomiete für eine Wohnung von 47,5 qm und der Baualterklasse ‚bis 1918’ pro Quadratmeter 8,83 € abzüglich 0,24 Euro für auf Putz liegende Leitungen in überwiegender Zahl der Wohn-/Schlafräume zuzüglich Zuschlag für modernes Bad von 0,50 Euro pro qm und zuzüglich Möblierungszuschlag für eine Einbauküche mit Waschmaschine ohne Kühlschrank von 2 % – entspricht 0,18 Euro pro qm -, woraus eine ortsübliche Miete je qm nach Mietspiegel von 9,27 Euro resultiert, mithin gerundet 441,- Euro für die gesamte Wohnfläche.

Zu diesem Betrag waren schließlich weitere 88,20 € zu addieren, welche dem in § 5 Abs. 2 WiStrG genannten Grenzwert von 20 Prozent über dem üblichen Entgelt entsprechen, so dass sich ein Endbetrag von 529,20 € als maximal zulässiger Mietpreis ergibt.

Der tatsächliche monatliche Mietpreis von 670,- € war somit um 140,80 € (26,6 %) überhöht, so dass in der Zeit vom 1. Juni 2018 bis zum 31. Oktober 2019 bei 17 Monatsmieten ein Gesamtbetrag von 2.393,60 € durch den Mieter überzahlt wurde.

3. Der Betroffene hat das geringe Angebot an vergleichbaren Räumen auch ausgenutzt.

Für die Auslegung des Tatbestandsmerkmals des „Ausnutzens“ der Marktsituation und deren Ursächlichkeit für die Vereinbarkeit des Entgelts ist die Frage der Höhe der Miete im Vergleich zu anderen, gleichartigen Objekten von Bedeutung. Beim „Ausnutzen“ muss zwischen der Mangellage und der Vereinbarung der überhöhten Miete ein Kausalzusammenhang bestehen. In diesem Zusammenhang kann als Indiz auch herangezogen werden, ob und inwieweit der objektive Nutzungswert der Räume von dem für diese gezahlten Mietzins abweicht. An einem Ausnutzen fehlt es erst dann, wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine gegenüber vergleichbaren Objekten – möglicherweise deutlich – höhere Miete für eine bestimmte Wohnung zu zahlen (vgl. hierzu OLG Frankfurt, Beschluss vom 07.10.2016, Az.: 2 Ss-OWi 78/17).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Der Zeuge A hat vor der Anmietung der Wohnung des Betroffenen jahrelange und vielfältige Bemühungen entfaltet, andere preisgünstigere Wohnungen bezogen auf den Quadratmeterpreis zu finden. Er hat Freunde, Verwandte, Kunden auf seiner Arbeitsstätte sowie seinen Chef gebeten, sich nach einer Wohnung für ihn umzuhören, bis er dann schließlich über einen Freunde Kenntnis von der frei werdenden Wohnung des Betroffenen erhielt. Da diese nach mehrjähriger Suche über eine von „Mund-zu-Mund-Propaganda“ das einzige Angebot war, war für ihn das Anmieten wörtlich ein „Muss“. Dabei war auch zu würdigen, dass es sich bei dem Zeugen A um eine Person handelt, die wegen ihrer sprachlichen Barriere sowie vor allem wegen der eingeschränkten finanziellen Möglichkeiten auf Grund der Einkommenssituation ohnehin einen erschwerten Zugang zum Wohnungsmarkt hat (vgl. hierzu OLG Hamm Rechtsentscheid vom 13. März 1986 – Az. 4 REMiet 1/85 – zitiert nach juris Rz. 10). Die von ihm 2017 abgelehnte Wohnung in Maintal war bei der Betrachtung außer Acht zu lassen. Insoweit handelte es sich schon nicht um vergleichbaren Wohnraum, da diese außerhalb des Stadtgebiets Frankfurt, nämlich im Main-Kinzig-Kreis Richtung Hanau, lag.

Der Zeuge A war sehr dringend auf eine größere Wohnung angewiesen, da er mit seiner Ehefrau und einem Kind eine 1-Zimmer-Wohnung von 26 qm bewohnte. Da die Wohnung des Betroffenen innerhalb von Frankfurt für ihn die einzige zu realisierende Möglichkeit war, „musste“ er die Wohnung beziehen und den hohen Preis akzeptieren.

Dabei war der Zeuge A jederzeit – noch bis heute – daran interessiert eine vergleichsweise günstigere Wohnung im gesamten Gebiet der Stadt Frankfurt am Main anzumieten.

Damit steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die von dem Sachverständigen E überzeugend dargestellte Mangellage auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt letztlich ursächlich für die Anmietung der Wohnung des Betroffenen durch den Zeugen A war. Der objektive Nutzwert der Räume wich hier – wie unter Ziffer III. festgestellt – ganz erheblich von dem für diese gezahlten Mietzins ab.

Der Anwendung des § 5 WiStG steht auch nicht entgegen, dass der Zeuge A vor der Anmietung von Freunden die Auskunft erhielt, er werde vom Amt für Wohnungswesen einen Zuschuss zur Miete erhalten und ein solcher auch tatsächlich geleistet wurde.

Da der Eintritt eines dem Mieter erwachsenen Vermögensnachteils keine Tatbestandsvoraussetzung ist, ist es unter dem Gesichtspunkt auch unerheblich, ob der Schaden bei einem Dritten eingetreten ist oder von diesem kompensiert wurde. Allerdings kann bei öffentlich-rechtlicher Kostenübernahme eine „Ausnutzung“ des Mieters zweifelhaft sein, weil und soweit ihm in Ermangelung einer persönlichen Belastung die Höhe des vereinbarten Entgelts schlichtweg gleichgültig ist. Dies war hier nicht der Fall. Zum einen war dem Zeugen A bei Anmietung nicht bekannt, in welcher Höhe ein Zuschuss erfolgen werde. Auch während der Anmietung ist zu keiner Zeit eine volle Übernahme der Mieten durch einen Dritten erfolgt, sondern nur ein Zuschuss geleistet worden. Überdies suchte der Zeuge A für einen Mietzins von maximal 700,- Euro ohne Umlagen eine größtmögliche Wohnung mit mehr Quadratmetern und Zimmern als die vom Betroffenen angemietete, so dass ihm die Höhe des Entgelts pro Quadratmeter Wohnfläche zu keiner Zeit gleichgültig war. Der Zeuge A sah sich vielmehr in Anbetracht des geringen Wohnraumangebotes und des von ihm zu leistenden Mietanteils gezwungen, auf eine nach Größe minderwertige Wohnung auszuweichen.

4. Diese Mangellage hat der Betroffene zumindest leichtfertig ausgenutzt, indem er sich die für den Zeugen ungünstige Lage leichtfertig zu Nutze gemacht hat.

Leichtfertig handelt, wer ganz naheliegende Überlegungen verabsäumt, wer unbedacht lässt, was jedem einleuchten muss.

Der Betroffene ist seit … Jahren im Bereich Immobilienverwaltung tätig. Unter der Firmierung … betreibt er seit … eine private Vermögensverwaltung, die derzeit ca. 200 Wohnungen in den Städten Frankfurt am Main, Offenbach am Main und Hanau umfasst. Nach seiner Einlassung sind ihm auch die Mietspiegel Frankfurt „grundsätzlich“ bekannt. Sofern er sich dahin einlässt, er sehe in der Miete „kein Problem“, hat er zumindest ganz naheliegende Überlegungen verabsäumt. Bei einem naheliegenden Vergleich zwischen den ortsüblichen Mieten nach Mietspiegel hätte er erkennen können und müssen, dass die von ihm vereinnahmten Mieten die üblichen Entgelte um mehr als 20 % überstiegen. Dies galt umso mehr, da die von ihm vereinnahmten Mieten die maximal zulässigen um 26,6 % bis 39,9 % und die ortsüblichen sogar um 62,9 % (1.08.2016 bis 31.12.2017), 67,9 % (01.01.2018 bis 31.05.2018) und 51,9 % (01.06.2018 bis 31.10.2019) überstiegen.

Ferner hätte es ihm – auch ohne Kenntnis der Bemühungen des Zeugen A um eine größere Wohnung – einleuchten müssen, dass der Zeuge nicht unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit war, eine gegenüber vergleichbaren Objekten höhere Miete für die angemietete Wohnung zu bezahlen. Der Betroffene wusste um die sprachlichen Barrieren des Zeugen sowie um dessen wirtschaftliche Situation, nämlich Einkommen von 1350,- Euro und 400,- Euro für zwei Erwachsene und ein Kind. Dabei ging er – wenn auch fälschlich – sogar davon aus, dass der Zeuge A neben seiner Haupttätigkeit noch einen Minijob hatte, was ein starkes Indiz für eine angespannte finanzielle Situation ist. Von einem Zuschuss vom Amt für Wohnungswesen hatte der Betroffene keine Kenntnis, so dass er nicht davon ausgehen konnte, der Mietzins sei dem Zeugen gleichgültig gewesen. Der Betroffene wusste überdies, dass der Zeuge A mit drei Personen eine Wohnung mit einer monatlichen Miete von 383 Euro bewohnte und sich vergrößern wollte, so dass er davon ausgehen musste, dass es sich um eine bedeutend kleinere Wohnung handelte, so dass ihm auch die Dringlichkeit für den Zeugen einleuchten musste. Dass der Zeuge A von sich aus den Kontakt zum Betroffenen suchte und über den Mietzins nicht verhandelte, ließ angesichts dieser Umstände nicht den Schluss zu, er wäre unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit gewesen, eine gegenüber vergleichbaren Objekten höhere Miete für die angemietete Wohnung zu zahlen. Eine solche Annahme – ohne irgendwelche Indizien hierfür – wäre auch lebensfremd.

VI.

1. Bei der Bemessung der Bußgeldhöhe war vom Bußgeldrahmen des § 5 Abs. 3 WiStrG auszugehen, der die Verhängung eines Bußgeldes bis zu fünfzigtausend Euro zulässt. Da der Betroffene hier wegen leichtfertigen Handelns verurteilt worden ist, reduzierte sich jedoch nach § 17 Abs. 2 OWiG das Höchstmaß der Geldbuße auf fünfundzwanzigtausend Euro.

Zu Gunsten des Betroffenen war zu würdigen, dass er die objektiven Tatumstände zum Mietverhältnis eingeräumt hat.

Gegen den Betroffenen sprechen die zeitliche Dauer der Verstöße sowie der Umstand, dass es sich bei dem durch die Tat Geschädigten um eine Person handelt, welche auf Grund ihrer sprachlichen Barrieren und Einkommenssituation in besonderem Maße schutzwürdig ist, was ihm auch bekannt war.

Zusammenfassend ist daher unter zusätzlicher Berücksichtigung der Bedeutung der Ordnungswidrigkeit und der sonstigen Grundsätze des § 17 Abs. 3 OWiG die Festsetzung einer Geldbuße von 3.500 € tat- und schuldangemessen.

2. Ferner war gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 WiStrG die Abführung des in dem Mietverhältnis erzielten Mehrerlöses in Höhe von 6.260,- Euro anzuordnen.

Der Mehrerlös errechnet sich insgesamt wie folgt:

Der Mietwert nach Mietspiegel 2016 beträgt 399,- Euro.

Der Mietwert nach Mietspiegel 2018 beträgt 441,- Euro.

Höchstzulässig nach § 5 WiStG war ein Mietwert von 478,80 Euro (399,- Euro + 20 %; Mietspiegel 2016) und 529,20 Euro (44,.00 Euro + 20 %; Mietspiegel 2018).

Die geforderte Miete bei Mietvertragsschluss von 650,- Euro überteigt die höchstzulässige Miete somit um 171,20 Euro; die geforderte Miete von 670,- Euro nach der ersten Mieterhöhung ab dem 01.01.2018 übersteigt die höchstzulässige Miete um 191,20 Euro. Seit Inkrafttreten des Mietspiegels 2018 (01.06.2018) übersteigt die geforderte Miete von 670,- Euro die höchstzulässige Miete um 140,80 Euro.

Für die Zeit vom 01.08.2016 bis zum 31.10.2019 ergibt sich daher ein Mehrerlös von 6.260,- Euro (17 Monate x 171,20 Euro; 5 Monate x 191,20 Euro und 17 Monate x 140,80 Euro).

VII.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 46 OWiG in Verbindung mit §§ 465 StPO.

Der Betroffene hat auch die Rechtsmittelkosten einschließlich seiner insoweit entstandenen notwendigen Auslagen zu tragen. Da das Rechtsmittel der Amtsanwaltschaft Erfolg hatte, gehören die Rechtsmittelkosten zu den Verfahrenskosten, die der Betroffene nach § 465 StPO zu tragen hat; von seinen notwendigen Auslagen wird er nicht entlastet (vgl. hierzu BGH 19, 226, S. 229).