Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Die Bestätigung der Kündigung: Mieterin täuschte über Untervermietung
- Der Ausgangspunkt: Langjähriges Mietverhältnis und unerlaubte Weitergabe
- Die Verteidigung der Mieterin: Freundschaftsdienst statt Geschäft
- Das Urteil der ersten Instanz: Amtsgericht sieht Täuschung
- Die Entscheidung des Landgerichts: Berufung zurückgewiesen
- Rechtliche Einordnung: Unerlaubte Untervermietung und ihre Folgen
- Bedeutung für Betroffene: Mieter und Vermieter
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wann darf mein Vermieter mir wegen Untermietung kündigen?
- Was bedeutet „Täuschung“ im Zusammenhang mit Untermietung und wie wirkt sich das auf mein Mietverhältnis aus?
- Welche Pflichten habe ich als Mieter, wenn ich eine Wohnung untervermieten möchte?
- Kann ich eine Kündigung wegen Untermietung verhindern oder rückgängig machen?
- Welche Konsequenzen drohen mir, wenn ich meinen Vermieter über die Untermietung täusche?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Hinweise und Tipps
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 64 S 61/23 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: LG Berlin
- Datum: 20.03.2023
- Aktenzeichen: 64 S 61/23
- Verfahrensart: Berufung
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Vermieterin, die auf Räumung der Wohnung klagte. Sie begründete dies mit einer Abmahnung und Kündigungen wegen unerlaubter Untervermietung, Mietzahlungsverzug und Zerrüttung des Mietverhältnisses.
- Beklagte: Die Mieterin, die seit März 2000 in der Wohnung lebte und Berufung gegen die erstinstanzliche Verurteilung zur Räumung einlegte. Sie gab an, einer Bekannten nur vorübergehend und aus Hilfsbereitschaft Unterkunft gewährt zu haben und dies bereits vor der Abmahnung beenden zu wollen. Sie bestritt, die Wohnung komplett überlassen oder die Vermieterin angelogen zu haben.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Vermieterin hatte der Mieterin wegen unerlaubter Untervermietung, Mietrückständen und Zerrüttung des Verhältnisses gekündigt und auf Räumung geklagt. Die Mieterin wehrte sich gegen die Kündigung und die Räumungsaufforderung. Das Amtsgericht hatte der Klage der Vermieterin stattgegeben. Die Mieterin legte dagegen Berufung ein.
- Kern des Rechtsstreits: War die Kündigung des Mietvertrages durch die Vermieterin wirksam und muss die Mieterin deshalb die Wohnung räumen?
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Berufung der Mieterin wurde zurückgewiesen. Das Urteil des Amtsgerichts, das die Mieterin zur Räumung verurteilt hatte, ist somit bestätigt.
- Folgen: Die Mieterin muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, das heißt, die Vermieterin kann die Räumung durchsetzen. Die Mieterin kann die Zwangsvollstreckung vorerst durch Zahlung einer Sicherheit von 15.000 Euro abwenden, es sei denn, die Vermieterin leistet ebenfalls Sicherheit in dieser Höhe. Eine weitere Überprüfung des Urteils durch ein höheres Gericht (Revision) ist nicht erlaubt. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde auf bis zu 19.000 Euro festgesetzt.
Der Fall vor Gericht
Die Bestätigung der Kündigung: Mieterin täuschte über Untervermietung
Das Landgericht Berlin hat die Berufung einer Mieterin gegen ihre Räumungsklage zurückgewiesen. Die Entscheidung bestätigt das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg. Demnach ist die Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die Vermieterin wirksam. Grund dafür war nicht nur die unerlaubte Untervermietung der Wohnung, sondern vor allem die anschließende Täuschung der Vermieterin durch die Mieterin über die Details dieser Untervermietung.
Der Ausgangspunkt: Langjähriges Mietverhältnis und unerlaubte Weitergabe
Die Beklagte bewohnte die Wohnung in Berlin seit März 2000. Die Vermieterin (Klägerin) sprach am 30. Mai 2022 eine Abmahnung aus. Sie warf der Mieterin vor, die Wohnung unerlaubt an eine dritte Person untervermietet zu haben. Dieser Abmahnung folgten mehrere Kündigungsschreiben. Eine erste Kündigung vom 3. August 2022 bezog sich direkt auf die unerlaubte Untervermietung.
Weitere Kündigungsgründe im Verlauf
Später folgten weitere Kündigungen. Am 17. August 2022 wurde wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Am 16. September 2022 und erneut am 10. Januar 2023 erfolgten Kündigungen wegen einer nachhaltigen Zerrüttung des Mietverhältnisses. Die Vermieterin klagte schließlich auf Räumung der Wohnung und Erstattung vorgerichtlicher Kosten.
Die Verteidigung der Mieterin: Freundschaftsdienst statt Geschäft
Die Mieterin bestritt die Vorwürfe nicht gänzlich, stellte die Situation jedoch anders dar. Bei der vermeintlichen Untermieterin habe es sich um eine Bekannte gehandelt. Diese habe sie lediglich vorübergehend unterstützen wollen. Sie habe nicht die Absicht gehabt, die Wohnung dauerhaft oder gewinnbringend unterzuvermieten. Die Situation habe sich durch die Corona-Pandemie unvorhergesehen verlängert.
Bemühungen zur Beendigung der Untervermietung
Die Mieterin betonte, sie habe bereits vor Erhalt der Abmahnung Schritte unternommen, um die Bekannte zum Auszug zu bewegen. Sie habe das „Untermietverhältnis“ sogar gekündigt, da die Bekannte keine Zahlungen geleistet habe. Es treffe nicht zu, dass sie die Wohnung vollständig überlassen oder die Vermieterin bewusst belogen habe.
Offenlegung erst nach Abmahnung
Mit einem Schreiben ihres Anwalts vom 9. August 2022 habe sie den Sachverhalt vollständig offengelegt. Sie wies auch den Vorwurf zurück, die Wohnung nur für ihre Kinder freihalten zu wollen. Vielmehr beabsichtige sie nun selbst, wieder in die Wohnung einzuziehen. Der leicht erhöhte Betrag, den sie von der Bekannten verlangt habe, sei lediglich zur Deckung der Stromkosten gedacht gewesen.
Das Urteil der ersten Instanz: Amtsgericht sieht Täuschung
Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Räumungsklage statt. Es stellte fest, dass die Mieterin die Wohnung ohne Erlaubnis der Vermieterin vollständig untervermietet hatte. Entscheidend war jedoch das Verhalten der Mieterin nach der Abmahnung. Sie habe unwahre Angaben über das Ausmaß und die Konditionen der Untervermietung gemacht.
Pflichtverletzung rechtfertigt Kündigung
Dieses Verhalten wertete das Amtsgericht als erhebliche Pflichtverletzung. Ein solches Verhalten, insbesondere die Täuschung nach einer berechtigten Abmahnung, müsse die Vermieterin nicht hinnehmen. Dies rechtfertige die ordentliche Kündigung vom 16. September 2022 gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), der eine Kündigung bei schuldhafter, nicht unerheblicher Verletzung vertraglicher Pflichten erlaubt.
Die Entscheidung des Landgerichts: Berufung zurückgewiesen
Das Landgericht Berlin schloss sich der Auffassung des Amtsgerichts an und wies die Berufung der Mieterin zurück. Es bestätigte, dass die Kündigung vom 16. September 2022 wirksam ist. Das Gericht stellte klar, dass die heimliche vollständige Untervermietung bereits eine Pflichtverletzung darstellt. Ein Anspruch auf Erlaubnis zur vollständigen Untervermietung besteht nach § 553 BGB in der Regel nicht.
Täuschung als zentraler Kündigungsgrund
Besonders schwer wog für das Landgericht jedoch das Verhalten der Mieterin nach der Abmahnung. Die Klägerin trug unwidersprochen vor, dass die Mieterin versucht habe, sie über die Details zu täuschen. Dies betraf sowohl das Ausmaß der Überlassung als auch die Höhe des erzielten Untermietzinses, der laut Vermieterin fast 150 Euro über der eigentlichen Miete lag.
Zerstörtes Vertrauensverhältnis
Ein solches Täuschungsmanöver nach einer bereits erfolgten Vertragsverletzung und einer Abmahnung sei für die Vermieterin unzumutbar. Es zerstöre das notwendige Vertrauensverhältnis zwischen den Mietparteien nachhaltig. Daher sei die ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung gerechtfertigt, auch wenn die Mieterin das Untermietverhältnis möglicherweise bereits beendet hatte oder beenden wollte.
Rechtliche Einordnung: Unerlaubte Untervermietung und ihre Folgen
Grundsätzlich bedarf die Untervermietung, insbesondere die vollständige Überlassung der Wohnung, der Erlaubnis des Vermieters (§ 553 BGB). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis unberechtigt bei teilweiser Untervermietung, kann dies andere Folgen haben. Bei vollständiger Untervermietung besteht jedoch meist kein Anspruch auf Erlaubnis. Eine unerlaubte Untervermietung stellt eine Vertragsverletzung dar.
Die Bedeutung der Abmahnung und der Reaktion darauf
Eine Abmahnung dient dazu, dem Mieter sein Fehlverhalten aufzuzeigen und ihm Gelegenheit zur Abhilfe zu geben. Reagiert der Mieter jedoch auf eine berechtigte Abmahnung mit Täuschung und Unwahrheiten, kann dies das Vertrauensverhältnis endgültig zerstören. Diese nachfolgende Pflichtverletzung kann dann eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen, selbst wenn der ursprüngliche Kündigungsgrund (die Untervermietung) möglicherweise behebbar gewesen wäre.
Bedeutung für Betroffene: Mieter und Vermieter
Was Mieter beachten müssen
Dieses Urteil unterstreicht die enorme Bedeutung von Transparenz und Ehrlichkeit im Mietverhältnis. Wer untervermieten möchte, muss zwingend vorher die Erlaubnis des Vermieters einholen. Eine heimliche Untervermietung, vor allem der gesamten Wohnung, ist ein erheblicher Vertragsbruch. Reagiert man auf eine Abmahnung dann auch noch mit unwahren Angaben, riskiert man die Kündigung – selbst bei langjährigen Mietverhältnissen. Der Versuch, den Vermieter zu täuschen, wiegt oft schwerer als die ursprüngliche Pflichtverletzung.
Was Vermieter wissen sollten
Für Vermieter bestätigt das Urteil, dass sie bei einer unerlaubten Untervermietung nicht nur abmahnen, sondern bei fortgesetztem Fehlverhalten oder Täuschung auch kündigen können. Entscheidend ist oft nicht allein die Untervermietung, sondern der durch Unehrlichkeit und Täuschung verursachte Vertrauensbruch. Eine sorgfältige Dokumentation der Kommunikation nach einer Abmahnung ist hierbei essenziell, um eine Nachhaltige Zerrüttung des Mietverhältnisses belegen zu können, die eine ordentliche Kündigung trägt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass eine unerlaubte Untervermietung einer Wohnung eine erhebliche Vertragsverletzung darstellt, besonders wenn der Mieter anschließend versucht, das Ausmaß zu verschleiern oder unwahre Angaben macht. Selbst wenn die Untervermietung ursprünglich nur temporär geplant war, kann sie zur ordentlichen Kündigung führen, wenn die gesamte Wohnung überlassen wurde. Besonders kritisch sieht das Gericht, wenn der Mieter selbst woanders wohnt und einen höheren Mietzins von Untermietern verlangt als er selbst zahlt, während er nach der Abmahnung die Situation verharmlost oder falsch darstellt.
Benötigen Sie Hilfe?
Droht Ihnen die Kündigung wegen (angeblicher) Täuschung?
Werden Sie als Mieter beschuldigt, unerlaubt untervermietet und dies im Nachhinein verschleiert oder verharmlost zu haben? Oder werfen Sie als Vermieter Ihrem Mieter vor, Sie über die Umstände einer Untermiete getäuscht zu haben, nachdem Sie diese bereits abgemahnt hatten? Das Vertrauensverhältnis zwischen Mietparteien ist oft schnell beschädigt.
Wenn Sie sich in einer solchen Situation befinden, ist eine rechtliche Einschätzung unerlässlich. Wir prüfen Ihren Fall sorgfältig, analysieren die relevanten Dokumente und beraten Sie hinsichtlich Ihrer rechtlichen Möglichkeiten. Unser Ziel ist es, Ihre Interessen zu schützen und eine tragfähige Lösung zu finden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann darf mein Vermieter mir wegen Untermietung kündigen?
Grundsätzlich gilt: Eine Untervermietung Ihrer Wohnung oder eines Teils davon benötigt fast immer die Erlaubnis Ihres Vermieters. Wenn Sie ohne diese notwendige Erlaubnis untervermieten, stellt dies eine Vertragsverletzung dar, die Ihren Vermieter unter bestimmten Umständen zu einer Kündigung berechtigen kann.
Die erforderliche Erlaubnis des Vermieters
Ob Sie einen Anspruch darauf haben, dass Ihr Vermieter die Erlaubnis zur Untermietung erteilt, hängt von der Situation ab:
- Untervermietung eines Teils der Wohnung: Wenn Sie nur einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten möchten (z.B. ein Zimmer) und dafür nach Abschluss Ihres Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht, haben Sie oft einen Anspruch auf die Erlaubnis. Ein berechtigtes Interesse kann zum Beispiel wirtschaftlicher Natur sein (Sie benötigen die Mieteinnahmen zur Deckung der Kosten) oder persönlicher Art (Sie möchten einen Partner oder eine Pflegeperson aufnehmen). Der Vermieter kann die Erlaubnis nur aus wichtigen Gründen verweigern, etwa wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde oder die Person des Untermieters unzumutbar ist.
- Untervermietung der gesamten Wohnung: Hier haben Sie grundsätzlich keinen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters. Er kann frei entscheiden, ob er zustimmt oder nicht.
Wann eine Kündigung droht
Eine Kündigung durch den Vermieter kommt insbesondere in folgenden Fällen in Betracht:
- Untervermietung ohne Erlaubnis: Die wichtigste Voraussetzung für eine Kündigung ist, dass Sie ohne die erforderliche Erlaubnis untervermieten. Haben Sie eine Erlaubnis, kann Ihnen deswegen nicht gekündigt werden (solange Sie sich an die Bedingungen der Erlaubnis halten).
- Erhebliche Vertragsverletzung: Nicht jede unerlaubte Untervermietung führt automatisch zur Kündigung. Es muss sich in der Regel um eine erhebliche Verletzung Ihrer mietvertraglichen Pflichten handeln.
- Vorherige Abmahnung: Bevor der Vermieter fristlos kündigen kann, muss er Sie normalerweise zuerst abmahnen. Das bedeutet, er muss Sie auffordern, die unerlaubte Untervermietung innerhalb einer bestimmten Frist zu beenden. Erst wenn Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, kommt eine fristlose Kündigung (§ 543 BGB) in Betracht.
- Fristlose Kündigung ohne Abmahnung: In besonders schweren Fällen kann eine fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung möglich sein. Das kann der Fall sein, wenn Sie den Vermieter bewusst über die Untervermietung täuschen (z.B. falsche Angaben zur Person des Untermieters, zum Zweck der Untermietung oder zur Höhe der Untermiete machen) oder wenn die Situation für den Vermieter von vornherein unzumutbar ist. Eine solche Täuschung wird als schwerwiegender Vertrauensbruch gewertet.
- Ordentliche Kündigung: Neben der fristlosen Kündigung kann der Vermieter unter Umständen auch eine ordentliche (fristgerechte) Kündigung (§ 573 BGB) aussprechen, wenn die unerlaubte Untervermietung eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung darstellt und das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt. Auch hier ist eine vorherige Abmahnung oft sinnvoll und manchmal sogar notwendig.
Für Sie bedeutet das: Bevor Sie untervermieten, sollten Sie immer prüfen, ob Sie eine Erlaubnis benötigen und diese gegebenenfalls schriftlich bei Ihrem Vermieter beantragen. Offene und ehrliche Kommunikation mit dem Vermieter kann helfen, Probleme zu vermeiden.
Was bedeutet „Täuschung“ im Zusammenhang mit Untermietung und wie wirkt sich das auf mein Mietverhältnis aus?
„Täuschung“ im Zusammenhang mit der Untermietung bedeutet, dass Sie Ihrem Vermieter bewusst falsche Informationen geben oder wichtige Tatsachen vorenthalten, wenn Sie ihn um die Erlaubnis zur Untervermietung bitten oder ihn über eine bereits erfolgte Untervermietung informieren. Es geht also nicht nur um direkte Lügen.
Was genau kann als Täuschung gelten?
Eine Täuschung liegt nicht nur vor, wenn Sie aktiv lügen. Auch folgende Verhaltensweisen können als Täuschung gewertet werden:
- Verschweigen relevanter Informationen: Zum Beispiel, wenn Sie dem Vermieter nicht mitteilen, an wen genau Sie untervermieten möchten, obwohl er danach fragt, oder wenn Sie verschweigen, dass Sie durch die Untermiete einen erheblichen Gewinn erzielen wollen (z. B. eine viel höhere Miete vom Untermieter verlangen, als es dem Anteil an der Wohnung entspricht), obwohl dies für die Entscheidung des Vermieters wichtig sein könnte.
- Verzerren der Tatsachen: Sie geben beispielsweise einen unzutreffenden Grund für die gewünschte Untervermietung an (z. B. eine vorübergehende berufliche Abwesenheit, obwohl Sie dauerhaft ausziehen wollen) oder machen falsche Angaben zur Person des Untermieters (z. B. zur Anzahl der einziehenden Personen oder zur Nutzung der untervermieteten Räume).
- Offensichtliche Falschangaben: Sie behaupten zum Beispiel, nur ein einzelnes Zimmer untervermieten zu wollen, überlassen aber tatsächlich die gesamte Wohnung dem Untermieter.
Der Vermieter benötigt korrekte und vollständige Informationen, um prüfen zu können, ob er der Untervermietung zustimmen muss oder ob er berechtigte Gründe hat, die Erlaubnis zu verweigern (z. B. weil die Wohnung überbelegt wäre).
Welche Folgen hat eine Täuschung für Ihr Mietverhältnis?
Eine Täuschung gegenüber dem Vermieter über Umstände der Untervermietung stellt eine ernsthafte Verletzung Ihrer Pflichten aus dem Hauptmietvertrag dar. Das Vertrauensverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter kann dadurch erheblich gestört werden.
- Abmahnung: In den meisten Fällen wird der Vermieter Sie zunächst abmahnen. Das bedeutet, er weist Sie auf Ihr Fehlverhalten (die Täuschung) hin und fordert Sie auf, dieses zukünftig zu unterlassen, korrekte Angaben zu machen oder die unerlaubte bzw. auf Täuschung basierende Untervermietung zu beenden.
- Kündigung: Wenn Sie die Täuschung trotz einer Abmahnung fortsetzen oder die Täuschung von Anfang an als besonders schwerwiegend eingestuft wird (weil sie das Vertrauensverhältnis grundlegend zerstört), kann Ihr Vermieter Ihren Hauptmietvertrag kündigen. Dies kann eine fristlose Kündigung sein, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist, oder eine ordentliche (fristgerechte) Kündigung. Eine erfolgreiche Kündigung bedeutet, dass Sie Ihre Wohnung verlieren.
Ehrlichkeit und Transparenz gegenüber Ihrem Vermieter sind daher sehr wichtig, wenn es um das Thema Untervermietung geht, um Ihr eigenes Mietverhältnis nicht zu gefährden.
Welche Pflichten habe ich als Mieter, wenn ich eine Wohnung untervermieten möchte?
Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre gemietete Wohnung oder einen Teil davon unterzuvermieten, gibt es wichtige Pflichten, die Sie beachten müssen. Die Einhaltung dieser Pflichten ist entscheidend, um Konflikte mit Ihrem Vermieter und mögliche rechtliche Konsequenzen, wie eine Kündigung, zu vermeiden.
Pflicht 1: Erlaubnis des Vermieters einholen
Die wichtigste Pflicht ist: Sie benötigen grundsätzlich die Erlaubnis Ihres Vermieters, bevor Sie Ihre Wohnung untervermieten dürfen. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), genauer in § 540 BGB, festgelegt. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis kann zur Kündigung Ihres Mietvertrages führen.
Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Wenn Sie nur einen Teil Ihrer Wohnung (z.B. ein Zimmer) untervermieten möchten und dafür ein berechtigtes Interesse nachweisen können, das nach Abschluss Ihres Mietvertrages entstanden ist, haben Sie in der Regel einen Anspruch auf die Erlaubnis (§ 553 BGB).
- Ein berechtigtes Interesse kann zum Beispiel vorliegen, wenn Sie aus wirtschaftlichen Gründen auf die Mieteinnahmen angewiesen sind (z.B. wegen Arbeitslosigkeit oder geringerem Einkommen) oder wenn Sie aus persönlichen Gründen eine Wohngemeinschaft gründen möchten (z.B. nach Trennung vom Partner oder zur Gesellschaft).
- Das Interesse muss nach Abschluss Ihres Hauptmietvertrages entstanden sein.
- Wichtig: Auch wenn Sie einen Anspruch auf Erlaubnis haben, müssen Sie Ihren Vermieter vorher um Erlaubnis fragen. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus bestimmten Gründen verweigern, zum Beispiel, wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde oder wenn die Person des Untermieters für den Vermieter unzumutbar ist.
Fordern Sie die Erlaubnis am besten schriftlich bei Ihrem Vermieter an und nennen Sie dabei Ihr berechtigtes Interesse.
Pflicht 2: Informationen über den Untermieter offenlegen
Wenn Sie die Erlaubnis zur Untervermietung einholen, müssen Sie Ihrem Vermieter in der Regel Informationen über die Person geben, an die Sie untervermieten möchten. Dazu gehört üblicherweise der Name des zukünftigen Untermieters und die Anzahl der Personen, die einziehen sollen.
Seien Sie dabei unbedingt ehrlich. Falsche oder unvollständige Angaben, insbesondere eine Täuschung über die Person des Untermieters oder den Zweck der Untervermietung, können dazu führen, dass der Vermieter die erteilte Erlaubnis widerruft oder Ihnen sogar den Hauptmietvertrag kündigt.
Pflicht 3: Mietrechtliche Bestimmungen einhalten
Auch während der Untermietzeit haben Sie Pflichten:
- Sie bleiben der alleinige Vertragspartner Ihres Vermieters. Das bedeutet, Sie sind weiterhin für die pünktliche Zahlung der gesamten Miete und die Einhaltung aller Pflichten aus Ihrem Hauptmietvertrag verantwortlich.
- Sie haften gegenüber Ihrem Vermieter für das Verhalten Ihres Untermieters. Verursacht der Untermieter Schäden oder stört er den Hausfrieden, kann sich der Vermieter an Sie halten.
- Stellen Sie sicher, dass Ihr Untermieter die Hausordnung und die Regeln des Hauptmietvertrages einhält.
- Gestalten Sie den Untermietvertrag sorgfältig. Er sollte sich an Ihrem Hauptmietvertrag orientieren und keine Regelungen enthalten, die im Widerspruch dazu stehen.
Die Nichteinhaltung dieser Pflichten, insbesondere die unerlaubte Untervermietung oder die Täuschung des Vermieters, stellt eine Vertragsverletzung dar und kann ernsthafte Konsequenzen haben, bis hin zum Verlust Ihrer Wohnung. Unwissenheit schützt hierbei nicht vor den Folgen.
Kann ich eine Kündigung wegen Untermietung verhindern oder rückgängig machen?
Ob eine Kündigung wegen Problemen bei der Untermietung, insbesondere bei Vorwürfen wie einer Täuschung, verhindert oder rückgängig gemacht werden kann, hängt stark von den genauen Umständen des Einzelfalls ab. Es gibt verschiedene Ansätze, die je nach Situation relevant sein können:
Überprüfung der Kündigungsgründe
Ein wichtiger Schritt ist die Prüfung, ob die vom Vermieter genannten Gründe für die Kündigung überhaupt zutreffen.
- Stimmen die Vorwürfe nicht? Wenn Sie nachweisen können, dass Sie keine unerlaubte Untervermietung durchgeführt haben, keine Täuschung vorliegt oder Sie vielleicht doch die erforderliche Erlaubnis des Vermieters besaßen, dann könnte der Kündigung die Grundlage fehlen. Sie können versuchen, diese Missverständnisse gegenüber dem Vermieter aufzuklären.
Mildernde Umstände und Verhältnismäßigkeit
Manchmal können auch besondere Umstände eine Rolle spielen, selbst wenn formal ein Fehler vorliegt (z.B. Untervermietung ohne explizite Erlaubnis).
- Wurde der Fehler schnell korrigiert?
- War die Untervermietung nur von sehr kurzer Dauer?
- Gab es nachvollziehbare Gründe für das Vorgehen? Solche Aspekte können die Schwere des Verstoßes beeinflussen. Ob sie ausreichen, um eine Kündigung abzuwenden, ist jedoch eine Frage der Bewertung im konkreten Fall. Eine bewusste Täuschung des Vermieters wird jedoch in der Regel als schwerwiegender Verstoß angesehen.
Kommunikation und Einigung mit dem Vermieter
Oft ist eine direkte Kommunikation mit dem Vermieter ein möglicher Weg.
- Ein klärendes Gespräch kann Missverständnisse ausräumen.
- Manchmal lässt sich eine nachträgliche Einigung finden, zum Beispiel indem die Untervermietung beendet wird oder der Vermieter doch noch seine Zustimmung erteilt, eventuell unter bestimmten Bedingungen.
Rechtliche Bewertung der Kündigung
Eine Kündigung muss bestimmte formale und inhaltliche Anforderungen erfüllen, um wirksam zu sein.
- Kündigungsgrund: Der Vermieter benötigt einen rechtlich anerkannten Grund für die Kündigung. Bei einer unerlaubten Untervermietung oder Täuschung kann dies eine Vertragsverletzung sein. Die Schwere dieser Verletzung ist entscheidend.
- Abmahnung: Oft ist vor einer Kündigung wegen Vertragsverletzung eine vorherige Abmahnung erforderlich. Der Vermieter muss das Fehlverhalten konkret benennen und zur Änderung auffordern. Bei besonders schweren Verstößen, wie einer nachweislichen Täuschung, kann eine Kündigung unter Umständen auch ohne Abmahnung wirksam sein.
- Form und Frist: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und bestimmte Angaben enthalten. Je nach Art der Kündigung (fristlos oder ordentlich) gelten unterschiedliche Fristen.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Es gibt verschiedene Ansatzpunkte, um auf eine Kündigung wegen Untermietung zu reagieren. Die Erfolgsaussichten hängen jedoch immer stark von den spezifischen Details Ihrer Situation ab, insbesondere von der Schwere des Verstoßes und den Beweisen. Eine bereits ausgesprochene Kündigung wird nicht automatisch unwirksam, nur weil der Mieter sie nicht akzeptiert. Ihre Wirksamkeit hängt von der Einhaltung der rechtlichen Vorgaben ab.
Welche Konsequenzen drohen mir, wenn ich meinen Vermieter über die Untermietung täusche?
Wenn Sie Ihren Vermieter bewusst über eine Untervermietung täuschen, stellt dies eine ernsthafte Verletzung Ihrer Pflichten aus dem Mietvertrag dar. Dies kann weitreichende und unangenehme Folgen für Sie haben. Die Täuschung über eine Untervermietung ist kein Kavaliersdelikt.
Kündigung des Mietvertrags
Die wichtigste und häufigste Konsequenz ist die Kündigung Ihres Mietvertrages durch den Vermieter. Eine unerlaubte Untervermietung, bei der Sie den Vermieter täuschen (zum Beispiel indem Sie behaupten, niemand weiteres wohne in der Wohnung oder falsche Angaben zur Person des Untermieters machen), kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Das bedeutet, Sie müssten die Wohnung sehr kurzfristig verlassen.
Grundlage hierfür ist, dass durch die Täuschung das notwendige Vertrauensverhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter als zerstört angesehen werden kann. Eine solche Täuschung wiegt schwer, da der Vermieter ein Recht darauf hat zu wissen, wer tatsächlich in seiner Wohnung lebt. Auch eine ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist ist wegen dieser Vertragsverletzung möglich.
Räumungsklage und Zwangsräumung
Ziehen Sie nach einer wirksamen Kündigung nicht freiwillig aus, kann der Vermieter eine Räumungsklage bei Gericht einreichen. Ziel des Vermieters ist es dann, einen gerichtlichen Titel zu erhalten, der ihn zur Räumung der Wohnung berechtigt.
Verlieren Sie diesen Prozess, müssen Sie die Wohnung verlassen. Weigern Sie sich weiterhin, kann eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher erfolgen. Alle Kosten des Gerichtsverfahrens und der Zwangsräumung müssen in der Regel Sie als Mieter tragen. Das können schnell erhebliche Summen sein.
Finanzielle Forderungen des Vermieters
Der Vermieter kann unter Umständen Schadensersatz von Ihnen fordern. Dies kann der Fall sein, wenn durch die unerlaubte oder verschwiegene Untervermietung ein Schaden entstanden ist (z.B. übermäßige Abnutzung der Wohnung, Schäden durch den Untermieter).
Hätte der Vermieter bei Kenntnis der Untervermietung und Vorliegen der Voraussetzungen einen Untermietzuschlag (eine zusätzliche Zahlung zur Miete) verlangen dürfen, kann er diesen möglicherweise nachträglich von Ihnen fordern. Auch die Kosten, die dem Vermieter durch die Aufdeckung der Täuschung und die notwendige Kündigung entstehen (z.B. Anwaltskosten), können unter Umständen als Schadensersatz geltend gemacht werden.
Mögliche strafrechtliche Aspekte
In sehr seltenen Ausnahmefällen, insbesondere wenn durch die Täuschung über die Untervermietung gezielt ein finanzieller Schaden beim Vermieter oder bei Dritten (z.B. Sozialleistungsträgern) verursacht werden soll und dies nachgewiesen wird, könnten theoretisch auch strafrechtliche Ermittlungen wegen Betrugs in Betracht kommen. Der klare Schwerpunkt der Konsequenzen liegt jedoch üblicherweise im Bereich des Mietrechts (Kündigung, Räumung, finanzielle Forderungen).
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Räumungsklage
Die Räumungsklage ist eine Klage des Vermieters vor Gericht, mit dem Ziel, den Mieter zur Herausgabe der gemieteten Wohnung zu zwingen. Sie wird typischerweise eingereicht, wenn der Mieter trotz einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig auszieht. Im Erfolgsfall erhält der Vermieter einen Räumungstitel (ein Gerichtsurteil), mit dem er den Auszug mithilfe eines Gerichtsvollziehers durchsetzen kann. Im Text war dies die Klage der Vermieterin gegen die Mieterin, nachdem die Kündigungen ausgesprochen wurden.
Ordentliche Kündigung
Eine ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis nach Ablauf einer gesetzlichen Kündigungsfrist (z. B. drei Monate oder länger, je nach Mietdauer, § 573c BGB). Anders als die fristlose (außerordentliche) Kündigung, die sofort wirkt, muss hier die Frist eingehalten werden. Ein Vermieter benötigt für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse, wie z. B. eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), wie sie hier vom Gericht angenommen wurde. Im Text war die Kündigung vom 16. September 2022 eine solche ordentliche Kündigung.
Abmahnung
Eine Abmahnung im Mietrecht ist eine formale Rüge des Vermieters gegenüber dem Mieter wegen eines bestimmten vertragswidrigen Verhaltens. Sie hat eine Warnfunktion: Sie benennt klar die Pflichtverletzung (hier: unerlaubte Untervermietung) und fordert den Mieter auf, dieses Verhalten zukünftig zu unterlassen. Gleichzeitig wird für den Wiederholungsfall eine Kündigung angedroht. Sie ist oft Voraussetzung für eine spätere Kündigung wegen desselben Fehlverhaltens (vgl. § 543 Abs. 3 BGB für fristlose Kündigung, aber auch relevant für die Prüfung einer ordentlichen Kündigung).
Pflichtverletzung
Eine Pflichtverletzung liegt vor, wenn eine Vertragspartei (hier die Mieterin) ihre vertraglichen oder gesetzlichen Pflichten nicht erfüllt. Im Mietrecht können das z. B. die Nichtzahlung der Miete, die Beschädigung der Wohnung oder eben die unerlaubte Untervermietung sein, wie im Text beschrieben. Eine schuldhafte und nicht nur unerhebliche Pflichtverletzung kann den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Im vorliegenden Fall sah das Gericht sowohl in der Untervermietung als auch besonders in der anschließenden Täuschung eine solche erhebliche Pflichtverletzung.
Beispiel: Ein Mieter bezahlt zwei Monate hintereinander seine Miete nicht. Dies stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen kann.
Nachhaltige Zerrüttung des Mietverhältnisses
Nachhaltige Zerrüttung des Mietverhältnisses bedeutet, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so grundlegend und dauerhaft zerstört ist, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietvertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Dies kann eine Folge besonders schwerwiegender Pflichtverletzungen sein, wie z. B. Beleidigungen, Bedrohungen oder eben auch bewusste Täuschungen. Eine solche Zerrüttung kann als berechtigtes Interesse des Vermieters eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen, wie im Text durch die Täuschung der Mieterin nach der Abmahnung argumentiert wurde.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 553 BGB (Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte): Mieter benötigen grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters, um die Wohnung unterzuvermieten. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern, etwa bei Überbelegung oder wenn die Untervermietung die Wohnung beeinträchtigen würde. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Beklagte hat die Wohnung ohne Erlaubnis der Klägerin untervermietet, was möglicherweise einen wichtigen Grund für die Klägerin darstellt, die Erlaubnis zu verweigern und die Unterlassung der Untervermietung zu fordern.
Hinweise und Tipps
Praxistipps für Mieter bei unerlaubter Untervermietung
Ein Freund braucht dringend eine Bleibe? Oder Sie möchten ein Zimmer zur Kostenreduzierung untervermieten? Das kann schnell zu Problemen führen, wenn der Vermieter nicht informiert ist oder nicht zustimmt und dies bemerkt.
Hinweis: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung durch eine qualifizierte Kanzlei. Jeder Einzelfall kann Besonderheiten aufweisen, die eine abweichende Einschätzung erfordern.
Tipp 1: Untervermietung? Nur mit Erlaubnis!
Bevor Sie einen Teil oder Ihre gesamte Wohnung einer anderen Person zum Gebrauch überlassen (auch unentgeltlich), benötigen Sie grundsätzlich die Erlaubnis Ihres Vermieters. Holen Sie diese Erlaubnis am besten schriftlich und vor dem Einzug der Person ein. Ohne Erlaubnis riskieren Sie eine Abmahnung und im schlimmsten Fall die Kündigung Ihres Mietvertrages.
⚠️ ACHTUNG: Auch die unentgeltliche Aufnahme einer Person über einen längeren Zeitraum (mehr als ca. 6-8 Wochen) kann als erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung gewertet werden. Dies gilt erst recht, wenn Sie selbst nicht mehr oder kaum noch in der Wohnung leben.
Tipp 2: Ehrlichkeit nach Abmahnung ist entscheidend
Haben Sie wegen unerlaubter Untervermietung eine Abmahnung erhalten, ist absolute Ehrlichkeit gegenüber dem Vermieter geboten. Versuchen Sie nicht, die Situation zu beschönigen oder den Vermieter anzulügen. Wie der Fall zeigt, kann unehrliches Verhalten nach einer Abmahnung das Vertrauensverhältnis endgültig zerstören und eine fristlose Kündigung rechtfertigen, selbst wenn Sie die Untervermietung beenden.
Tipp 3: Abmahnung ernst nehmen und korrekt reagieren
Eine Abmahnung ist ein deutliches Warnsignal Ihres Vermieters. Ignorieren Sie sie nicht. Prüfen Sie die Vorwürfe genau. Wenn die Vorwürfe zutreffen, sollten Sie das abgemahnte Verhalten (z. B. die unerlaubte Untervermietung) unverzüglich und nachweislich beenden. Informieren Sie Ihren Vermieter darüber. Suchen Sie bei Unsicherheiten oder komplexen Situationen umgehend Rechtsrat.
Tipp 4: Grenzen zwischen Besuch und Untermiete kennen
Nicht jeder, der sich in Ihrer Wohnung aufhält, ist ein Untermieter. Kurzfristiger Besuch (wenige Tage bis Wochen) ist in der Regel erlaubt und bedarf keiner Zustimmung. Wenn eine Person jedoch dauerhaft oder für viele Wochen bei Ihnen wohnt, einen eigenen Schlüssel hat, Miete zahlt oder Sie selbst ausziehen, handelt es sich sehr wahrscheinlich um eine erlaubnispflichtige Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung. Seien Sie hier vorsichtig und sprechen Sie im Zweifel vorher mit Ihrem Vermieter.
Weitere Fallstricke oder Besonderheiten?
Im vorliegenden Fall kamen zur unerlaubten Untervermietung und der Lüge nach Abmahnung noch Mietrückstände hinzu. Mehrere Vertragsverletzungen erhöhen das Risiko einer wirksamen Kündigung erheblich. Auch wenn ein einzelner Grund vielleicht nicht ausreichen würde, kann die Summe der Pflichtverletzungen eine Kündigung rechtfertigen. Zudem müssen Sie im Falle einer gerichtlichen Niederlage die Verfahrenskosten tragen.
✅ Checkliste: Unerlaubte Untervermietung vermeiden
- Habe ich vor der Aufnahme einer Person die (schriftliche) Erlaubnis des Vermieters eingeholt?
- Handelt es sich nur um kurzfristigen Besuch oder eine dauerhafte Aufnahme/Untervermietung?
- Habe ich auf eine eventuelle Abmahnung ehrlich und korrekt reagiert und das Verhalten eingestellt?
- Informiere ich den Vermieter wahrheitsgemäß über die Wohnsituation?
- Habe ich bei Unsicherheiten rechtzeitig juristischen Rat gesucht?
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 64 S 61/23 – Urteil vom 20.03.2023
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