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Mietminderung wegen Coronavirus?

Das Corona-Virus hält die Welt buchstäblich in Atem und aufgrund der Pandemie ist der Gesetzgeber gezwungen, Maßnahmen zu treffen. Diese Maßnahmen betreffen natürlich auch die Gesetzgebung, da die Bürger merklich durch die Maßnahmen eingeschränkt werden. Diese Einschränkungen betreffen dabei nicht nur Privatbürger, sondern vielmehr auch Gewerbetreibende. Da die finanzielle Situation von vielen Menschen in diesen Tagen als überaus schwierig angesehen werden muss, stellt sich auch die Frage, ob eine Mietminderung aufgrund des Corona-Virus rechtlich gerechtfertigt werden kann. Die Frage der Mietminderung muss jedoch nicht zwingend einen finanziellen Hintergrund haben, auch die Quarantäne in der Nachbarschaft wirft interessante Fragen auf.

Mitunter lassen sich gewisse Fragen lediglich mithilfe eines Rechtsanwalts klären. Es ist dabei absolut entscheidend, dass der gewählte Rechtsanwalt ein Mindestmaß an Erfahrung und Engagement aufweist, da eine schwierige Kommunikation mit dem Vermieter und mitunter auch ein komplizierter Gerichtsprozess aus den Fragen heraus erwachsen kann. Wir verfügen über ein hohes Maß an juristischer Erfahrung und bringen auch das erforderliche Engagement mit, sodass wir gerne für Sie zur Verfügung stehen.

Corona-Pandemie Mietminderung
(Symbolfoto: Von Sam Wordley/Shutterstock.com)

Die aktuelle Situation für Gewerbetreibende

Aktuell sind derzeitig zwei verschiedene Ausgangslagen denkbar, in welchen eine coronabedingte Beeinträchtigung der angemieteten Gewerberäume angezeigt sein kann.

Diese Ausgangslagen sind:

  1. eine staatliche Quarantäne wurde für den Gewerbetreibenden aufgrund eines eigenen positiven Tests oder eines Verdachtsfalls angeordnet
  2. Der Gewerbetreibende ist von allgemeinen staatlichen Schutzmaßnahmen direkt betroffen, sodass das Gewerbe geschlossen werden muss

Durch diese beiden Ausgangslagen wird der Gewerbetreibende daran gehindert, die im Zuge des Gewerberaummietvertrages angemieteten Räumlichkeiten entsprechend dem Mietvertrag zu nutzen. In der jüngeren Vergangenheit haben sich bereits Gerichte mit diesen Ausgangslagen beschäftigt. Gem. OLG Dresden (Aktenzeichen 5 U 477/17) ist allerdings kein Grund für eine Mietminderung gegeben, da die Mietminderung zwingend einen Mangel an dem Mietobjekt voraussetzen. Es steht zwar völlig außer Frage, dass öffentlich-rechtliche Beschränkungen zu Gebrauchsbeschränkungen oder auch Gebrauchshindernissen an dem Mietobjekt führen können, allerdings ist eine Mietminderung lediglich dann gerechtfertigt, wenn ein konkreter Beschaffenheitsmangel des Mietobjekts vorliegt.

Die persönlichen bzw. betrieblichen Begleitumstände des Mieters, die als Ursache für die Gebrauchsbeschränkung gelten, rechtfertigen keine Mietminderung.

Das Problem ist, dass es sich bei coronabedingten Beeinträchtigungen bzw. Hindernissen nicht um objektbezogene Umstände, sondern vielmehr um persönliche bzw. betriebsbezogene Beeinträchtigungen bzw. Hindernisse handelt. Ein weiteres Problem ist, dass es keine rechtlichen Anhaltspunkte für die Mietminderung aus dem Mietvertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter gibt. Dementsprechend wird sich der Mieter mit seinem Anliegen auch nicht an den Vermieter wenden können und die Frage, ob es für derartige Fälle eine staatliche Entschädigung gibt, gilt derzeitig noch als ungeklärt. Hilfen wurden zwar zugesagt, allerdings gestaltet sich die praktische Auszahlung der Hilfsmaßnahmen als überaus schwierig.

Für den Fall, dass der Mieter aufgrund eines eigenen positiven Coronatests eine Quarantäne ableisten muss, gibt es gem. § 56 Infektionsschutzgesetz durchaus einen Entschädigungsanspruch. Hierbei handelt es sich jedoch ausdrücklich um eine Einzelfallprüfung, welche die angemessene Entschädigung umfasst. Der § 56 Infektionsschutzgesetz ist jedoch für allgemeine staatliche Schutzmaßnahmen nicht direkt anwendbar, auch wenn der § 28 Infektionsschutzgesetz als rechtliche Grundlage für die Schließung des Gewerbes dient.

Die meisten Gerichte, die sich mit dieser Frage bereits auseinandergesetzt haben, folgen der Auffassung, dass eine Mietminderung aufgrund von Corona nicht berechtigt ist. Einzig das Landgericht München hat diesbezüglich eine andere Sichtweise geäußert (Aktenzeichen 3O 4495/20 vom 22/09/2020). Gem. Landgericht München wäre Mietminderung von 80 Prozent durchaus denkbar. Die Entscheidung von höchstrichterlicher Seite steht jedoch aktuell noch an.

Im Bereich der Wohnraummiete gibt es nach aktueller Rechtsprechung überhaupt keinen rechtlichen Ansatz für eine Mietminderung aufgrund der Corona-Pandemie. Auch ein Nachbar, der sich coronabedingt in einer Quarantäne befindet, stellt keinen Grund für eine Mietminderung dar. Es darf jedoch davon ausgegangen werden, dass sich diesbezüglich in naher Zukunft des Jahres 2021 noch Änderungen ergeben. Aktuell jedoch ist nicht ratsam, eigenständig die Miete einfach so zu mindern. Dies gilt sowohl für Gewerbetreibende als auch für Wohnraummietverträge gleichermaßen, da die unberechtigte Mietminderung rechtlich betrachtet zu Mietrückständen führen.

Auch die Anmerkung, dass die eigenen finanziellen Mittel coronabedingt aufgebraucht sind oder dass es keine andere Wahl als die Mietminderung gibt, stellt aus rechtlicher Sicht keine Begründung dar. Vielmehr stellt die unberechtigte Mietminderung einen rechtlich konformen Grund für eine außerordentliche / fristlose bzw. ordentliche Kündigung des Mietvertragsverhältnisses seitens des Vermieters dar.

Wenn das Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter generell gut ist wäre ein guter Ansatz das persönliche Gespräch. In einem derartigen Gespräch kann eine vorübergehende Reduzierung des Mietzinses vereinbar werden. Der Mieter sollte sich allerdings jederzeit des Umstandes bewusst sein, dass es keinen gesetzlichen Anspruch auf die Mietminderung gibt und dass es sich dementsprechend um eine “Kulanz” des Vermieters handelt. Sollte es zu einer Einigung zwischen dem Vermieter und dem Mieter kommen sollte diese Vereinbarung auf jeden Fall in schriftlicher Form festgehalten werden.

Der Gesetzgeber seinerseits ist jedoch nicht gänzlich untätig geblieben. Bedingt durch die Corona-Pandemie wurde beschlossen, dass diejenigen Mietrückstände, die in dem Zeitraum April – Juni 2020 entstanden sind, nicht als Begründung für eine außerordentliche bzw. fristlose sowie auch ordentliche Mietvertragskündigung seitens des Vermieters dienen dürfen. Als Voraussetzung gilt jedoch, dass die Mietrückstände ihre Ursache auf jeden Fall in der Corona-Pandemie haben.

Die Regelung des Gesetzgebers ist sowohl auf Gewerberaummietverträge als auch auf Wohnmietverträge gleichermaßen anwendbar.

In diesem Zusammenhang muss jedoch auch gesagt werden, dass sich der Gesetzgeber ausdrücklich nicht grundsätzlich der Thematik “Mietminderung” gewidmet hat. Auch die Thematik “dauerhafter bzw. endgültiger Mieterlass” wurde von dem Gesetzgeber nicht aufgegriffen. Dementsprechend haben die Mieter auch weiterhin die Verpflichtung, den Mietzins in der vereinbarten Höhe an den Vermieter zu entrichten. Es ging in dem Beschluss des Gesetzgebers einzig darum, Nachteile für einen Mieter aus der coronabedingten Situation heraus abzumildern bzw. zu vermeiden. Die Mietrückstände müssen überdies auch bis zu dem 30.06.2022 gezahlt werden. Der Beschluss des Gesetzgebers hat somit lediglich eine aufschiebende Wirkung für den Mieter.

Die Beweislast für den direkten Zusammenhang zwischen den Mietrückständen und der Corona-Pandemie liegt bei dem Mieter.

Als Beweismittel können dabei dienen

  • Dokumente im Hinblick auf staatliche Untersagungen
  • Bescheide für staatliche Leistungen
  • Verdienstausfallbescheinigungen

Gänzlich unproblematisch für die gängige Praxis ist die Entscheidung des Gesetzgebers aus Sicht des Vermieters nicht. Zwar ist der Umstand durchaus stimmig, dass kein Vermieter ernsthaft ein Interesse an einem zahlungsunfähigen Mieter hat, allerdings haben auch Vermieter finanzielle Verpflichtungen. Nicht selten besteht ein direkter Zusammenhang zwischen dem Mietzins und der Fähigkeit des Vermieters, seinen eigenen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Durch den Aufschub der Mietrückstände jedoch kann es diesbezüglich für Vermieter zu eigenen finanziellen Schwierigkeiten kommen. Auch besteht die Gefahr, dass sich Verzögerungen bei dem Mietzins aufgrund einer “Vorwandbehauptung” des Mieters einstellen. Die Beweislast liegt zwar ausdrücklich bei dem Mieter, doch sind Schwierigkeiten diesbezüglich regelrecht vorprogrammiert.

Wenn die Kommunikation zwischen dem Vermieter und dem Mieter nicht funktioniert, so ist die rechtsanwaltliche Lösung schier unausweichlich. Ein guter Rechtsanwalt für Mietrecht kann die Angelegenheit beschleunigen, sodass der Vermieter nicht in Existenznöte geraten muss. Wenn Sie mit einer solchen Problematik konfrontiert sind und die Kommunikation mit der Gegenseite nicht zu dem gewünschten Ergebnis geführt hat bzw. nicht mehr möglich ist, so sollten Sie auf jeden Fall entsprechend reagieren. Das Mietvertragsverhältnis mit seinen Rechten und Pflichten gilt auch während der Corona-Pandemie ausdrücklich, sodass diesbezüglich keinerlei Sonderregelungen getroffen werden müssen. Nicht wenige Menschen jedoch leiten aus der Pandemie heraus für sich Sonderrechte ab, die der Gesetzgeber jedoch nicht vorgesehen hat. Kontaktieren Sie uns einfach und wir finden eine Lösung.

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