Gewerbeimmobilien: Unterschiede und Besonderheiten im Vergleich zum Wohnraummietrecht

Nahezu jedes Unternehmen in Deutschland verfügt über eine Immobilie, von der aus die unternehmerische Tätigkeit ausgeführt wird. Hierbei handelt es sich jedoch nicht um herkömmliche Immobilien, da Unternehmen lediglich in Gewerbeimmobilien ihrer Geschäftstätigkeit nachgehen können und dürfen. Dementsprechend sind die Gewerbeimmobilien für die Wirtschaft auch enorm wichtig, allerdings sind die Firmen nicht immer auch der Eigentümer der Immobilie. Vielmehr ist es so, dass in sehr vielen Fällen das Gewerbe die Immobilie lediglich angemietet hat und dem Mietrecht unterliegt. Es gibt hierbei jedoch zahlreiche Unterschiede sowie auch Besonderheiten, die sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter gleichermaßen von großer Bedeutung sind.

Hier in diesem Artikel möchten wir auf die wichtigsten Unterschiede sowie auch Besonderheiten des Gewerberaummietrechts im Vergleich zu dem Wohnraummietrecht eingehen und aufzeigen, welche Pflichten sowie auch Rechte sowohl der Vermieter als auch der Mieter innehaben. Zudem geben wir Ihnen auch Empfehlungen, wie Sie als Mieter respektive Vermieter einer Gewerbeimmobilie rechtssicher handeln können. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, welche Aspekte wichtig sind.

Bedeutung von Gewerbeimmobilien und Mietrecht

Dem reinen Grundsatz nach unterliegt ein Unternehmen, welches eine Immobilie von einem Vermieter anmietet, dem Mietrecht. Da es sich jedoch bei dem Unternehmen eben nicht um einen herkömmlichen Mieter handelt, müssen gewisse Besonderheiten bei dem Gewerbe beachtet werden. Der wichtigste Punkt hierbei ist, dass es sich bei der Immobilie um eine Gewerbeimmobilie handeln muss. Dies muss auch entsprechend gekennzeichnet werden. Nur in diesen Fällen unterliegt der Mietvertrag, der zwischen dem Unternehmen und dem Vermieter geschlossen wird, den Besonderheiten des Gewerbemietrechts.

Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnraummietrecht

Das Gewerbemietrecht unterscheidet sich in zahlreichen Punkten von dem herkömmlichen Wohnraummietrecht. Diese Unterschiede beginnen bereits bei der genauen Definition des Mietrechts an sich und sind sowohl in der Vertragsgestaltung als auch in der Vertragsdauer sowie in den Kündigungsfristen nebst der Mietpreisbindung zu finden.

Definition von Gewerbe- und Wohnraummietrecht

Der Gesetzgeber definiert das Gewerbemietrecht als das Mietrecht, welches ausschließlich Gewerbetreibenden vorbehalten ist. Dies bedeutet, dass die gesetzlichen Besonderheiten des Gewerbemietrechts für eine Privatperson nicht zur Anwendung kommen kann. Im Gegenzug kann sich ein Unternehmen als Mieter nicht auf das Wohnraummietrecht und seine Eigenheiten beziehen.

Das Gewerbemietrecht an sich existiert in Deutschland nicht als eigenständiges Recht. Vielmehr bildet die rechtliche Grundlage für das Gewerbemietvertragsverhältnis das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), so wie es bei dem Wohnraummietrecht ebenfalls der Fall ist. Entscheidend sind jedoch die §§ 535 bis 580a BGB, welche lediglich für das Wohnraummietrecht gelten und dementsprechend für Unternehmen nicht zur Anwendung kommen.

Das Wohnraummietrecht steht definitionsgemäß nur für Privatpersonen als Mieter zur Verfügung und bezieht sich ausschließlich auf diejenigen Immobilien, die ausschließlich dem Wohnzweck dienen. In derartigen Immobilien ist die Gewerbeausübung für einen Mieter für gewöhnlich nicht gestattet. Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser Regelung, wenn die bauliche Beschaffenheit einer derartigen Immobilie die Ausübung eines Kleingewerbes oder eines Onlinegewerbes ermöglichen. Dies bedarf jedoch der Zustimmung des Vermieters respektive einer entsprechenden Klausel in dem Mietvertrag.

Unterschiede in der Vertragsfreiheit

Im Gegensatz zu dem Wohnraummietrecht unterliegt der Gewerbemietvertrag vollständig der Vertragsfreiheit. Dies bedeutet, dass die Mietvertragsparteien alle nur erdenklichen Punkte in diesem Vertrag miteinander vereinbaren dürfen, solange bezüglich der Vereinbarungen ein gegenseitiges Einvernehmen vorherrscht. Das Wohnraummietrecht schützt den privaten Mieter dahin gehend, dass gewisse Vertragsinhalte als rechtswidrig angesehen werden. Einen derartigen Mieterschutz bietet das Gewerbemietrecht dem Unternehmen als Mieter nicht.

Unterschiede in der Vertragsdauer

In der gängigen Praxis wird ein Mietvertrag im Wohnraummietrecht zwischen dem Vermieter und dem Mieter ohne eine feste Vertragsdauer abgeschlossen. Es gibt zwar auch die Möglichkeit eines befristeten Mietvertrags, allerdings müssen hierbei gewisse rechtliche Kriterien beachtet werden. In dem Gewerbemietrecht ist eine maximale Vertragsdauer von 30 Jahren vorgesehen. Da die Vertragsdauer jedoch ebenfalls der Vertragsfreiheit unterliegt, können beide Vertragsparteien diesbezüglich auch eine gänzlich eigene Vertragsdauer miteinander vereinbaren.

Unterschiede in der Kündigung

Der größte Unterschied bei der Kündigung eines Mietvertragsverhältnisses im Wohnraummietrecht und einer Kündigung eines Mietvertrags im Gewerbemietrecht liegt in den Kündigungsfristen zu finden. Der Gesetzgeber schreibt für das Gewerbemietrecht gem. § 580a BGB eine Mindestkündigungsfrist von sechs Monaten vor. Zudem muss die Kündigung dem Vertragspartner spätestens mit dem 03. Werktag von dem jeweiligen Quartal vorliegen, da anderenfalls eine Verlängerung der Kündigungsfrist auf insgesamt neun Monate erfolgt. Diese Frist bezieht sich auf die ordentliche respektive fristgerechte Kündigung des Mietvertrags. Die sogenannte außerordentliche Kündigung ist lediglich mittels einer vertraglichen Vereinbarung oder einer gesetzlichen Vorschrift möglich. In dem Wohnraummietrecht ist die Kündigungsfrist sehr stark an die bisherige Mietdauer des Vertragsverhältnisses gebunden.

Unterschiede in der Mietpreisbildung

Im Gegensatz zu dem Wohnraummietrecht unterliegt die Mietpreisbildung in dem Gewerbemietrecht ebenfalls der Vertragsfreiheit, da der Gesetzgeber die gesetzlichen Einschränkungen des Wuchers hier nicht zur Anwendung bringt. Gleichermaßen verhält es sich auch mit der Kaution, welche drei Monatsmieten im gewerblichen Mietrecht auch übersteigen darf. Ein Mietspiegel mit der ortsüblichen Miete, welche die Mietpreisbildung des Vermieters im Wohnraummietrecht einschränkt, gibt es bei dem Gewerbemietrecht nicht.

Besonderheiten des Gewerberaummietrechts

Gewerbliche Nutzung

Die gewerbliche Nutzung definiert sich als gewinnorientierte Tätigkeit und ist der zentrale Kernpunkt des Mietvertragsverhältnisses. In der gängigen Praxis kann es vorkommen, dass eine Gewerbeimmobilie auch über Wohnräumlichkeiten verfügt. Für diese Wohnräumlichkeiten muss dann ein separater Wohnraummietvertrag zwischen den Vertragsparteien abgeschlossen werden.

Betriebskostenabrechnung

Ebenso wie im Wohnraummietrecht muss der Vermieter dem Unternehmen eine Betriebskostenabrechnung in nachvollziehbarer Art und Weise zur Verfügung stellen. Diese Betriebskostenabrechnung stellt eine Verpflichtung des Vermieters dar, welcher jedes Jahr nachgekommen werden muss.

Instandhaltung und Reparaturen

Gem. § 535 Abs. 1 BGB obliegt die Instandhaltung sowie die Durchführung von Reparaturen an dem Mietobjekt dem reinen Grundsatz nach dem Vermieter. Da jedoch auch in diesem Punkt die rechtliche Maxime der Vertragsfreiheit vorherrscht, wälzen zahlreiche Vermieter diese Verpflichtung auf den Mieter ab. Eine derartige Übertragung der Pflichten erfolgt in der gängigen Praxis mittels einer sogenannten Individualabrede, der nur durch die Sittenwidrigkeit sowie durch gesetzliche Verbote Einschränkungen gesetzt werden. Diese Einschränkungen sind jedoch bei Weitem nicht so streng ausgelegt, wie es im Wohnraummietrecht der Fall ist.

Vertragsanpassung bei Veränderungen im Geschäftsbetrieb

Vertragsanpassungen, wenn es zu Veränderungen in dem Geschäftsbetrieb kommt, sind bei dem Gewerbemietrecht immer möglich. Diese Anpassungen bedürfen jedoch der Schriftform und müssen einvernehmlich erfolgen.

Gewerbliche Nebenkosten und Betriebskosten

Das Thema Neben- und Betriebskosten spielt sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerbemietrecht eine wichtige Rolle. Allerdings sind die Kostenstrukturen und Regelungen im Gewerbebereich oftmals komplexer und weitaus variabler als im Wohnraummieterbereich. Im Folgenden möchten wir einen Überblick über die Besonderheiten der gewerblichen Nebenkosten und Betriebskosten geben.

Unterschiede zwischen Nebenkosten und Betriebskosten

Zunächst ist es wichtig, zwischen Nebenkosten und Betriebskosten zu unterscheiden:

• Nebenkosten sind zusätzliche Kosten, die im Rahmen eines Mietvertrages entstehen und vom Mieter zusätzlich zur Grundmiete zu tragen sind. Sie können variieren und sind oft abhängig vom individuellen Vertrag und der Art der Gewerbeimmobilie.
• Betriebskosten sind Kosten, die durch den Betrieb der Immobilie entstehen. Sie beinhalten beispielsweise die Kosten für Heizung, Wasser, Grundsteuer, Versicherungen und Müllentsorgung. Diese Kosten sind in der Regel als laufende Aufwendungen zu sehen.

Vertragliche Regelung der Nebenkosten und Betriebskosten

Im Gewerbemietrecht ist es essenziell, die vertragliche Regelung der Neben- und Betriebskosten genau zu prüfen und festzulegen. Anders als im Wohnraummietrecht sind im Gewerbemietrecht individuelle Absprachen zur Umlage der Nebenkosten und Betriebskosten möglich und sogar üblich.

• Beim Bruttomietvertrag sind Nebenkosten und Betriebskosten in der Miete bereits inkludiert. Der Vermieter trägt hier das Abrechnungsrisiko, der Mieter zahlt immer die gleiche Miete.
• Beim Nettomietvertrag dagegen sind die Nebenkosten und Betriebskosten nicht in der Miete enthalten. Der Mieter zahlt die Grundmiete zzgl. einer Vorauszahlung auf die zu erwartenden Neben- und Betriebskosten. Die endgültigen Kosten werden dann in der jährlichen Nebenkostenabrechnung dargestellt.

Vertraglich sollte auch geklärt werden, ob und in welchem Umfang der Mieter etwaige Kostensteigerungen zu tragen hat. In jedem Fall ist eine detaillierte und transparente Vereinbarung der betragsrelevanten Kosten anzuraten.

Umlagefähigkeit von Nebenkosten und Betriebskosten

Die Umlagefähigkeit von Neben- und Betriebskosten richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung. Grundsätzlich gilt, dass solche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können, solange sie regelmäßig und zwangsläufig anfallen und von der Partei, die von der Kostenübernahme befreit werden soll, beeinflussbar sind.

Einige Beispiele umlagefähiger Betriebskosten:

• Grundsteuer
• Versicherungsprämien
• Heizkosten
• Wassergebühren
• Hausmeisterdienste
• Müllentsorgung

Die Umlage von Nebenkosten und Betriebskosten ist vom Vermieter nur dann möglich, wenn diese vertraglich vereinbart sind. Daher ist es umso wichtiger, die vertraglichen Regelungen detailliert und transparent zu gestalten.

Abrechnungsmethoden und Fristen im Gewerbemietrecht

Wie im Wohnraummietrecht auch, müssen im Gewerbemietrecht Nebenkostenabrechnungen formell und inhaltlich korrekt sein. In der Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter die geforderten Betriebs- und Nebenkosten offenlegen, prüfbar und nachvollziehbar aufschlüsseln und die entsprechenden Beweisunterlagen vorlegen muss.

Häufig wird eine jährliche Abrechnung der Nebenkosten und Betriebskosten vertraglich vereinbart. Die Abrechnungsfrist beträgt laut Gesetz 12 Monate ab Ende des Abrechnungszeitraums. Einzelvertraglich können allerdings auch andere Zeiträume festgelegt werden. Mieter haben bei berechtigter Kostenerhöhung das Recht, die Vorauszahlungen anzupassen.

Insgesamt ist im Gewerbemietrecht das Thema Nebenkosten und Betriebskosten komplex und stark vom jeweiligen Mietvertrag abhängig. Mieter und Vermieter sollten daher bei der Vertragsgestaltung auf die Details achten und sowohl die Umlagefähigkeit als auch die Abrechnungsmethoden und -fristen klar und transparent regeln, um spätere juristische Schwierigkeiten zu vermeiden.

Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter im Gewerberaummietrecht

Vermieterpflichten

Ein Vermieter hat auf der Grundlage des Gewerbemietrechts die Verpflichtung zur Instandsetzung des Mietobjekts, welche nicht mit der Instandhaltung verwechselt werden darf. Der Vermieter hat die Verpflichtung, das Mietobjekt in einem, dem Zweck des Mietvertrags entsprechenden, Zustand zu halten und sämtliche erforderlichen Maßnahmen durchzuführen. Eine weitere Verpflichtung des Vermieters stellt der sogenannte Konkurrenzschutz dar. Dies bedeutet, dass der Vermieter auf ein und demselben Grundstück keine Vermietung an ein Konkurrenzunternehmen des Mieters vornehmen darf.

Mieterpflichten

Zu den Pflichten des Mieters gehört die Instandhaltung des Mietobjekts nebst der Durchführung von Schönheitsreparaturen, sofern dies in einer Individualabrede so vereinbart wurde. Zudem hat der Mieter natürlich die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses. Eine weitere Verpflichtung des Mieters stellt die sogenannte Duldungspflicht dar. Diese Pflicht bezieht sich darauf, dass der Mieter sämtliche Maßnahmen, die für die Durchführung der Vermieterpflichten zwingend erforderlich sind, dulden muss.

Haftung und Versicherung

Ein Mieter ist dem reinen Grundsatz nach nicht zu dem Abschluss einer Versicherung verpflichtet. Eine Versicherung für Haftungsfragen kann jedoch zu einer Verpflichtung des Mieters werden, wenn dies in dem Mietvertrag so vereinbart wurde. Die grundsätzliche Haftung für Schäden an dem Mietobjekt verbleibt bei dem Vermieter. In der gängigen Praxis wird jedoch die sogenannte verschuldensunabhängige Garantiehaftung mittels des Mietvertrags ausgeschlossen.

Gewerbliche Umnutzung und Nutzungsänderung

Im Gewerbemietrecht gibt es oft Fälle, in denen eine gewerbliche Umnutzung oder Nutzungsänderung der Mieträume erforderlich oder wünschenswert ist. Beide Begriffe beziehen sich auf eine Änderung der Zweckbestimmung der Gewerbeimmobilie und können weitreichende Konsequenzen für das Mietverhältnis haben. In diesem Text werden die Voraussetzungen, Genehmigungsverfahren und möglichen Folgen einer Umnutzung oder Nutzungsänderung im Gewerbemietrecht erläutert.

Umnutzung und Nutzungsänderung: Definition und Voraussetzungen

Eine Umnutzung bezeichnet eine Änderung der tatsächlichen Nutzung einer Gewerbeimmobilie, ohne dass es eine Änderung der bau- oder mietrechtlichen Zweckbestimmung gibt. Eine Nutzungsänderung hingegen liegt vor, wenn die bau- oder mietrechtliche Zweckbestimmung geändert wird.

Um eine Umnutzung oder Nutzungsänderung durchführen zu können, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Vereinbarung im Mietvertrag: Im Mietvertrag sollte die Möglichkeit einer Umnutzung oder Nutzungsänderung geregelt sein. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter dies nur mit Zustimmung des Vermieters durchsetzen. Andernfalls kann der Vermieter auf die ursprüngliche Zweckbestimmung des Mietvertrages bestehen.
2. Öffentlich-rechtliche Vorschriften: Bei der Umnutzung oder Nutzungsänderung müssen die jeweiligen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wie zum Beispiel das Baurecht oder das Immissionsschutzrecht, beachtet werden.
3. Keine Beeinträchtigung anderer Mieter oder des Vermieters: Eine Umnutzung oder Nutzungsänderung darf keine unzumutbaren Beeinträchtigungen für andere Mieter oder den Vermieter mit sich bringen. Andernfalls kann der Vermieter den Wünschen des Mieters widersprechen.

Genehmigungsverfahren

In Abhängigkeit von der beabsichtigten Änderung und den geltenden Vorschriften können unterschiedliche Genehmigungsverfahren erforderlich sein.

1. Bauordnungsrechtliche Genehmigung: Bei baulichen Änderungen oder einer Änderung der Nutzung im Sinne des Baurechts (z.B. Umwandlung von Büro- in Verkaufsflächen) ist eine baurechtliche Genehmigung erforderlich. Hierbei ist das zuständige Bauamt der richtige Ansprechpartner.
2. Immissionsschutzrechtliche Genehmigung: Falls die Umnutzung oder Nutzungsänderung immissionsrelevant ist (z.B. durch höhere Lärm- oder Geruchsemissionen), kann eine Genehmigung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz erforderlich sein. Diese ist bei der zuständigen Immissionsschutzbehörde einzuholen.
3. Gemeindliche Zustimmung: In einigen Fällen kann eine Zustimmung der Gemeinde notwendig sein, beispielsweise bei einer Umnutzung von Gewerberäumen in Wohnräume.

Konsequenzen für das Mietverhältnis

Eine Umnutzung oder Nutzungsänderung kann weitreichende Konsequenzen für das Mietverhältnis haben:

1. Anpassung der Miete: Durch die geänderte Nutzung kann sich die Miete erhöhen oder verringern, je nachdem ob der objektive Wert der Mieträume durch die Änderung beeinflusst wird.
2. Anpassung der Nebenkosten: Auch die Nebenkosten können durch die geänderte Nutzung beeinflusst werden, z.B. bei einem geänderten Energieverbrauch oder geänderten Reinigungsaufwand.
3. Kündigung aus wichtigem Grund: Sollte der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters und ohne erforderliche Genehmigungen eine Umnutzung oder Nutzungsänderung vornehmen, kann dies als wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gewertet werden.
4. Haftung für Mängel: Im Falle einer Umnutzung oder Nutzungsänderung haftet der Mieter für eventuell auftretende Mängel, die durch die Änderung verursacht wurden.

Eine gewerbliche Umnutzung oder Nutzungsänderung kann eine komplexe Angelegenheit sein und ist nicht ohne Weiteres durchführbar. Es ist daher ratsam, sich rechtzeitig über die juristischen und praktischen Anforderungen zu informieren und gegebenenfalls einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren. So können rechtliche Schwierigkeiten vermieden und eine erfolgreiche Umsetzung der beabsichtigten Änderungen gewährleistet werden.

Gewerbliche Mietkaution und Sicherheitsleistungen

Im Gewerbemietrecht sind Mietkautionen und Sicherheitsleistungen üblicherweise höher als im Wohnraummietrecht. Da es im Gewerbemietrecht keine gesetzlichen Höchstgrenzen für die Kaution wie im Wohnraummietrecht gibt, können Vermieter und Mieter hier unter Berücksichtigung der Vertragsfreiheit individuelle Regelungen treffen. In diesem Abschnitt möchten wir auf die verschiedenen Arten von Sicherheitsleistungen, wie z.B. Barkaution, Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung, eingehen, sowie die Verzinsung und Rückzahlung der Kaution erläutern.

Zweck der Mietkaution

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für sämtliche Ansprüche, die ihm aus dem Mietvertrag erwachsen, wie zum Beispiel Miete, Betriebskosten, Schadensersatzansprüche oder Kosten für Renovierungsarbeiten. Sowohl im Wohn- als auch im Gewerbemietrecht ist die Kaution eine übliche und rechtlich zulässige Sicherheitsleistung.

Arten von Sicherheitsleistungen

Es gibt grundsätzlich folgende Arten von Sicherheitsleistungen für Gewerberäume:

1. Barkaution: Hierbei handelt es sich um eine Barzahlung des Mieters an den Vermieter. Der Vermieter hat die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen und zu verzinsen.
2. Bankbürgschaft: Bei einer Bankbürgschaft übernimmt die Bank des Mieters die Haftung für sämtliche vom Vermieter geltend gemachten Ansprüche bis zur Höhe der vereinbarten Bürgschaftssumme. Im Falle einer Inanspruchnahme der Bürgschaft wird die Bank den entsprechenden Betrag an den Vermieter auszahlen. Der Mieter hat jedoch keinen Anspruch auf Verzinsung einer Bankbürgschaft.
3. Mietkautionsversicherung: Bei einer Mietkautionsversicherung übernimmt eine Versicherungsgesellschaft die Bürgschaft für die Mietkaution. Dies bietet den Vorteil, dass der Mieter keine große Geldsumme aufbringen muss. Allerdings fallen Versicherungsprämien an, die der Mieter bezahlen muss.

Verzinsung der Kaution

Die Kaution ist vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen anzulegen und angemessen zu verzinsen. Die Verzinsungspflicht gilt jedoch nur für die Barkaution. Bankbürgschaften und Mietkautionsversicherungen sind von der Verzinsungspflicht ausgenommen.

Rückzahlung der Mietkaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Kaution zuzüglich der Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen, sofern keine Ansprüche des Vermieters mehr bestehen. Der Vermieter hat jedoch ein Zurückbehaltungsrecht, um eventuelle Forderungen zu sichern. Ist die Rückzahlung der Kaution streitig, sollten sich Mieter und Vermieter gegebenenfalls anwaltlich und/oder gerichtlich beraten und vertreten lassen.

Im Gewerbemietrecht sind Mietkautionen und Sicherheitsleistungen üblicherweise höher als im Wohnraummietrecht und bieten dem Vermieter eine gewisse Sicherheit für die Erfüllung der vertraglichen Pflichten des Mieters. Es gibt verschiedene Formen von Sicherheitsleistungen, wie Barkaution, Bankbürgschaft und Mietkautionsversicherung. Nach Beendigung des Mietverhältnisses müssen Vermieter die Kaution zuzüglich der Zinsen zurückzahlen, sofern keine berechtigten Ansprüche bestehen bleiben. Sollte es zu Unstimmigkeiten bei der Kaution kommen, empfiehlt es sich, professionelle juristische Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Fazit: Zusammenfassung der wichtigsten Unterschiede und Besonderheiten

Zwischen dem Wohnraummietrecht und dem Gewerbemietrecht gibt es gravierende Unterschiede, die sich sowohl auf die Vertragsdauer als auch auf den Mietzins nebst der Kündigung beziehen. Der wichtigste Unterschied ist, dass der Gewerbemietvertrag vollständig der Vertragsfreiheit unterliegt und dass dementsprechend der gewerbliche Mieter im Gegensatz zu dem privaten Mieter seitens des Gesetzgebers keinen nennenswerten Schutz erfährt.