Wer zahlt Wohnungsauflösung oder Mietrückstände nach Sterbefall des Mieters?
Es ist zweifelsohne jedes Mal aufs Neue sehr tragisch, wenn ein Mensch verstirbt. Der Tod eines Menschen kann jedoch für einen anderen Menschen auch wirtschaftliche bzw. rechtliche Folgen nach sich ziehen. Ein gutes Beispiel hierfür ist der unerwartete Tod eines Wohnungsmieters ohne Angehörige. Dieser Fall hat insbesondere für den Vermieter sehr gravierende Folgen, da die Fragen nach den Mietzahlungen sowie auch dem Mietvertrag – bei aller menschlichen Bestürzung über den Tod des Mieters – durchaus für die Vermieterpartei interessant sind. Sollten keine Erben des Mieters existieren, können diese Fragen für die Vermieterpartei durchaus kompliziert werden, allerdings gibt es auch für derartige Fallkonstellationen Lösungen.
Alleinig aus dem Umstand des Todes einer Mietpartei ohne Erben heraus ergibt sich noch nicht zwangsläufig die Folge für die Vermieterpartei, dass Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden können. Fakt ist jedoch, dass die Vermieterpartei im Fall des Todes einer Mietpartei tätig werden muss.
Ohne vorhandene Erben ist die Kündigung lediglich eingeschränkt möglich
Der Gesetzgeber hat für die Fallkonstellation, dass ein Mieter ohne Erben verstirbt, durchaus einem Vermieter Möglichkeiten an die Hand gegeben. Die gesetzliche Grundlage für diese Möglichkeiten ergeben sich aus dem § 564 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das außerordentliche Kündigungsrecht in Verbindung mit der dreimonatigen gesetzlichen Kündigungsfrist gem. § 573 c Bürgerliches Gesetzbuch ist eine dieser Möglichkeiten. Die Vermieterpartei kann von dieser Möglichkeit binnen eines Zeitraums von einem Monat, beginnend mit der Kenntnis des Mietertodesfalls in Verbindung mit der Kenntnis des Fehlens von Erben, gem. §§ 563 sowie 563a Bürgerliches Gesetzbuch auch Gebrauch machen. Im Zusammenhang mit dieser Möglichkeit ergibt sich jedoch die Problematik der Kündigungserklärung, welche als zwingende wesentliche Voraussetzung für die rechtliche Wirksamkeit der Kündigung des Mietvertragsverhältnisses angesehen wird. Eine derartige Kündigungserklärung muss zwingend dem Empfänger, in diesem Fall der Mieterpartei oder den Erben der Mieterpartei, zugestellt werden. Im Fall des Todes der Mieterpartei und dem Fehlen von Erben gibt es rechtlich betrachtet somit überhaupt keinen Empfänger für die Kündigungserklärung der Vermieterpartei.
Nachlasspflegeschaft
Für Vermieterparteien ist in derartigen Fällen die Kontaktaufnahme mit dem Nachlassgericht erforderlich. Es muss eine sogenannte Nachlasspflegeschaft erwirkt werden. Das Gericht bestimmt einen sogenannten Nachlasspfleger, welcher die Verwaltung der rechtlichen Angelegenheiten der Mieterpartei sowie die Vermögensverwaltung übernimmt. Eine Vermieterpartei kann sich bei einer verstorbenen Mieterpartei ohne Erben auch selbst als Nachlasspfleger von dem Gericht bestimmen lassen.
Die Nachlasspflegeschaft muss bei dem regional zuständigen Amtsgericht als Nachlassgericht seitens der Vermieterpartei auf der Grundlage der §§ 1960 sowie 1961 BGB beantragt werden. Erst nach diesem Schritt ist es der Vermieterpartei möglich, als Gläubiger von der verstorbenen Mieterpartei einen entsprechenden Antrag auf die Räumung des Mietobjekts zu stellen. Der Antrag auf die Nachlasspflegeschaft in Verbindung mit der Kündigung des Mietvertragsverhältnisses sowie auch der Räumung des Mietobjekts ist für die Vermieterpartei kostenfrei möglich, er muss jedoch zwingend gestellt werden (vgl. Urteil des Oberlandesgerichts München vom 20.03.2021, Aktenzeichen 31 Wx 81/12).
Unabhängig davon, ob die Vermieterpartei selbst oder eine andere Person als Nachlasspfleger der verstorbenen Mietpartei ohne Erben eingesetzt wird, erhält die Vermieterpartei rechtlich betrachtet einen Empfänger für die rechtlich zwingend erforderliche Kündigungserklärung des Mietvertragsverhältnisses. Für die Vermieterpartei ist es absolut ratsam, diese Kündigungserklärung nicht nur dem Nachlasspfleger, sondern auch dem Finanzamt des jeweiligen Bundeslandes zukommen zu lassen. Das Finanzamt des jeweiligen Bundeslandes, in dem die verstorbene Mieterpartei gelebt hat, wird in der gängigen Praxis beim Fehlen von gesetzlichen Erben als Ersatzerbe eingesetzt.
Der Staat ist jedoch nicht dazu verpflichtet, etwaige Schulden einer verstorbenen Mieterpartei als Erbe zu begleichen.
Wie sieht es mit Mietrückständen oder Schadensersatzforderungen aus?
Offene Zahlungen sind bei verstorbenen Mietern ohne Erben bedauerlicherweise keine Seltenheit. In derartigen Fällen hat eine Vermieterpartei bedauerlicherweise keine andere Möglichkeit, als die Forderungen bei dem eingesetzten Nachlasspfleger anzumelden. Sollte das vorhandene wirtschaftliche Erbe der verstorbenen Mieterpartei nicht zur Begleichung aller offenen Forderungen ausreichend sein, so wird in der gängigen Praxis ein Insolvenzverfahren für das Erbe eröffnet und durchgeführt. Für eine Vermieterpartei hat dies nicht selten die Konsequenz, dass die Forderungen nicht beglichen werden.
Schadensersatzansprüche wie beispielsweise die Beseitigung von Leichengerüchen, die in dem Mietobjekt entstanden sind, können seitens einer Vermieterpartei ausdrücklich nicht geltend gemacht werden. Derartige Kosten werden nicht erstattet, da die Mieterpartei durch den Tod keine mietvertragliche Pflichtverletzung begangen hat (vergl. Urteil des Amtsgerichts Bad Schwartau vom 05.01.2001, Aktenzeichen 3 C 1214/99).
In der gängigen Praxis nutzen sehr viele Mieterparteien Daueraufträge, um die Mietforderungen der Vermieterpartei zu befriedigen. Es geschieht daher auch nicht selten, dass derartige Zahlungen auch nach dem Tod der Mieterpartei noch für einen gewissen Zeitraum weiter erfolgen. Sollten diese Mietzahlungen jedoch aus Renteneinkünften heraus erfolgen, so hat der Träger der Rentenversicherung das Recht, diese Zahlungen von der Vermieterpartei zurückzufordern. Dies wird in der gängigen Praxis so durchgeführt, wenn das Konto der verstorbenen Mieterpartei für die Rückzahlung der Rente keine ausreichende Deckung aufweist.
Wie kann ein Mietobjekt nach dem Tod einer Mieterpartei ohne Erben geräumt werden?
Eine Räumung eines Mietobjekts nach dem Tod einer Mieterpartei ohne Erben ist seitens des Vermieters nur dann rechtlich zulässig, wenn zuvor die Nachlasspflegeschaft gerichtlich geregelt wurde. Ohne die ausdrückliche Zustimmung des Nachlasspflegers darf keine Räumung eines Mietobjekts erfolgen. Überdies ist die Räumung auch erst dann möglich, wenn die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses zuvor rechtlich wirksam seitens der Vermieterpartei ausgesprochen wurde. Ist die Nachlasspflegeschaft nicht gerichtlich geregelt, darf eine Vermieterpartei auch an dem Mietobjekt keine Schlösser austauschen oder ein Zutritt zu dem Mietobjekt erfolgen.
Vermieterparteien, die Kenntnis von dem Tod einer Mieterpartei und dem Fehlen von Erben erhalten, sollten auf gar keinen Fall Zeit verlieren und umgehend tätig werden. Der Antrag auf die Nachlasspflegeschaft kann zwar durchaus auch ohne einen Rechtsanwalt bei dem zuständigen Amtsgericht gestellt werden, allerdings empfiehlt sich auf jeden Fall die vorherige rechtsanwaltliche Beratung. Es geschieht in der gängigen Praxis nicht selten, dass plötzlich und unerwartet doch noch Erben auftauchen und Erbansprüche geltend machen. Derartige Erben sind in diesem Fall dann auch der Ansprechpartner für die Vermieterpartei im Hinblick auf das Mietvertragsverhältnis sowie etwaige noch offene Forderungen der Vermieterpartei. Vorschnelle und unüberlegte Handlungen sollte eine Vermieterpartei jedoch auf jeden Fall vermeiden, da das Mietvertragsverhältnis bis zu der rechtlich zulässigen und wirksamen Kündigung als gültig anzusehen ist. Dementsprechend kann eine Vermieterpartei durch vorschnelle Handlungen auch sehr schnell gegenüber etwaigen Erben schadensersatzpflichtig werden.
Sollten Sie als Vermieterpartei mit einer derartigen Problematik aktuell konfrontiert sein, so sollten Sie den Gang zu einem Rechtsanwalt antreten und eine Klärung der Angelegenheit anstreben. Etwaig bestehen tatsächlich Erben, die als Ansprechpartner genutzt werden können. Wir sind eine überaus kompetente und langjährig erfahrene Rechtsanwaltskanzlei und verfügen über die juristischen Fachkenntnisse, um Ihnen in dieser Angelegenheit schnell und unkompliziert weiterhelfen zu können. Sehr gerne stehen wir für ein erstes Beratungsgespräch zur Verfügung und unterstützen Sie im Fall einer Mandatierung.
