Untervermietung mit Gewinnerzielung – Mieter muss Vermieter beteiligen

Rechtsstreit: Vermieter kündigt wegen Gewinnerzielung aus Untervermietung

Die Frage der Zulässigkeit von Untervermietungen und der damit verbundenen Gewinnerzielung durch den Mieter ist ein zentrales Thema im Mietrecht. Hierbei geht es um die rechtliche Abwägung zwischen den Interessen des Hauptmieters, der durch die Untervermietung zusätzliche Einnahmen erzielen möchte, und den Rechten des Vermieters, der eine Kontrolle über die Nutzung seiner Immobilie behalten möchte.

Ein Rechtsstreit kann entstehen, wenn der Vermieter die Untervermietungserlaubnis verweigert oder wenn die Bedingungen der Untervermietung, wie beispielsweise die Höhe der Miete, gegen gesetzliche Vorschriften wie die Mietpreisbremse verstoßen. In solchen Fällen kann ein Urteil Klarheit schaffen und die Rechte und Pflichten beider Parteien definieren.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 64 S 270/22  >>>

Rechtsstreit um Untervermietung: Ein komplexer Fall

Im vorliegenden Fall geht es um eine rechtliche Auseinandersetzung zwischen einem Mieter und seinem Vermieter bezüglich der Untervermietung einer Wohnung. Der Mieter hatte die Wohnung untervermietet, während er sich im Ausland aufhielt, und dabei einen Gewinn erzielt, der deutlich über der im Hauptmietverhältnis vereinbarten Nettokaltmiete lag. Die Klägerin, also die Vermieterin, hatte die Untervermietung zunächst geduldet, später jedoch die Untervermietungserlaubnis verweigert und schließlich das Mietverhältnis gekündigt. Der Mieter argumentierte, dass er nach den Vereinbarungen im Untermietvertrag jederzeit Zugang zur Wohnung gehabt und seinen Mitgewahrsam nie aufgegeben habe.

Die rechtlichen Herausforderungen und die Mietpreisbremse

Die rechtliche Herausforderung in diesem Fall liegt in der Frage, ob der Mieter berechtigt war, Gewinne aus der Untervermietung zu erzielen, und ob die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Vermieterin gerechtfertigt war. Zudem spielt die sogenannte „Mietpreisbremse“ eine Rolle, da die Höhe der Untermiete gegen die entsprechenden Vorschriften verstoßen haben könnte.

Urteil des Landgerichts Berlin: Ein Präzedenzfall

Das Landgericht Berlin entschied zugunsten der Klägerin. Es stellte fest, dass der Mieter keinen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung in der tatsächlich praktizierten Form hatte, insbesondere zu den vereinbarten Bedingungen. Das Gericht argumentierte, dass ein Vermieter es einem Mieter nicht ohne Beteiligung an den Erträgen erlauben muss, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen. Zudem wurde festgestellt, dass die Höhe der Untermiete gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ verstieß.

Auswirkungen und Fazit: Vermieterrechte gestärkt

Die Auswirkungen dieses Urteils könnten weitreichend sein, da es die Rechte von Vermietern stärkt und klare Grenzen für die Bedingungen einer Untervermietung setzt. Es betont, dass Vermieter berechtigt sind, eine Beteiligung an den Gewinnen aus der Untervermietung zu verlangen und dass Mieter die Bestimmungen über die Mietpreisbremse beachten müssen.

Das Fazit des Urteils ist, dass Mieter bei der Untervermietung sowohl die Zustimmung des Vermieters einholen als auch sicherstellen müssen, dass die Bedingungen der Untervermietung im Einklang mit dem geltenden Mietrecht stehen. Andernfalls riskieren sie rechtliche Konsequenzen, einschließlich der Kündigung des Hauptmietverhältnisses.

Das vorliegende Urteil

LG Berlin – Az.: 64 S 270/22 – Urteil vom 27.09.2023

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 225 C 54/22 – vom 20. September 2022 abgeändert:

Der Beklagte zu 1. wird verurteilt, die Zweizimmerwohnung im 3. Geschoss … in 1… Berlin zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten zu 1. bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.000,00 Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision des Beklagten zu 1. wird zugelassen.

Dem Beklagten zu 1. wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2024 gewährt.

Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf bis zu 6.000,00 Euro (12 x 460,00 Euro, ursprüngliche Jahres-Nettokaltmiete) festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Klägerin als Vermieter nimmt den Beklagten zu 1. auf Räumung und Herausgabe der ihm seit März 2009 vermieteten Zweizimmerwohnung in Anspruch. Sie stützt sich auf ihre Kündigungserklärung vom 28. Februar 2022, der der Vorwurf zu Grunde liegt, dass der Beklagte zu 1. die gesamte Wohnung unerlaubt und auch noch nach Abmahnung vollständig untervermietet habe. Der Beklagte zu 1. hatte die Wohnung unstreitig seit Februar 2020 an die Beklagten zu 2. und zu 3. untervermietet, die im Verlaufe des Berufungsverfahren ausgezogen sind; die Klägerin und die Beklagten zu 2. und zu 3. haben die gegen diese gerichtete Räumungsklage daraufhin übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Verhandlung gestellten Sachanträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das der Klägerin am 21. September 2022 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Die Klägerin habe eine Untervermietung durch schlüssiges Verhalten erlaubt; diese Erlaubnis hätte sie nur aus wichtigem Grund widerrufen können, einen solchen aber nicht aufzeigen können. Außerdem habe der Beklagte zu 1. gemäß § 553 BGB Anspruch auf Erteilung der mit Schreiben vom 21. Januar 2022 erbetenen Untervermietungserlaubnis gehabt, da er sich wegen seines vorübergehenden Auslandaufenthalts auf ein berechtigtes Interesse an der anteiligen Untervermietung der Wohnung habe stützen können. Dem stehe nicht entgegen, dass er den Beklagten zu 2. und zu 3. die Benutzung aller Wohnräume zugestanden habe; der Beklagte zu 1. habe persönliche Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen und über Wohnungsschlüssel verfügt, sodass er weiterhin Mitgewahrsam an der Wohnung ausgeübt habe und keine vollständige Untervermietung der Wohnung vorliege.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der am 7. Oktober 2022 eingelegten und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 21. Dezember 2022 an diesem Tag begründeten Berufung.

Die Klägerin trägt vor, der Beklagte zu 1. habe keine Erlaubnis für die Untervermietung gehabt und auch keine beanspruchen können. Er habe die Wohnung vollständig an die Beklagten zu 2) und zu 3) untervermietet und keinen Zugriff mehr auf die Wohnung gehabt, zumal wenn er sich tatsächlich jahrelang im Ausland aufgehalten hätte; das wäre auch dann nicht anders zu beurteilen, wenn sich noch persönliche Sachen des Beklagten zu 1. in der Wohnung befunden hätten. Das Amtsgericht habe außerdem übersehen, dass der behauptete Auslandsaufenthalt des Beklagten zu 1., den dieser nach seiner Darstellung mehrfach verlängert habe, von der Klägerin bestritten worden sei; der diesbezügliche Vortrag des Beklagten zu 1. sei im Detail unschlüssig und das Amtsgericht habe sein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung der Wohnung bloß in den Raum gestellt, es aber nicht ordnungsgemäß festgestellt. Schließlich habe die Art und Weise der Untervermietung auch gegen die Rechtsordnung verstoßen, sei mithin in der praktizierten Form nicht genehmigungsfähig gewesen. Der Beklagte zu 1. habe sich von den Beklagten zu 2. und zu 3. eine Grundmiete von 962,00 Euro monatlich versprechen und zahlen lassen, während er selbst nur 460,00 Euro zu zahlen gehabt habe. Die Untermietvereinbarung verstoße gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB und die Klägerin sei ohnehin nicht verpflichtet, dem Beklagten die Erwirtschaftung von Gewinnen aus der Vermietung der Wohnung zu ermöglichen. Soweit der Beklagte zu 1. vorträgt, nunmehr wieder in der Wohnung zu leben, verweist die Klägerin darauf, dass er weiterhin ausschließlich in der …-straße … gemeldet sei, wo unstreitig seine Eltern wohnen. Tatsächlich sei daher anzunehmen, dass der Beklagte die Wohnung nicht selber nutze, sondern sie weiterhin gewinnträchtig untervermiete.

Die Klägerin beantragt, wie erkannt.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Inzwischen sei er aus dem Ausland – nach Kanada, Guatemala und Mexico zuletzt aus den USA – zurückgekehrt und zusammen mit seiner Lebensgefährtin, der auch als Zeugin benannten M…, wieder in die Wohnung eingezogen. Er legt dazu eine Immatrikulationsbescheinigung der … Hochschule sowie einen BAFöG Bescheid (Anlagen BerB5, BerB6) vor. Er habe nach den Vereinbarungen im Untermietvertrag jederzeit Zugang zur Wohnung gehabt und seinen Mitgewahrsam nie aufgegeben. Nur wegen der Pandemie habe er die Wohnung während seiner zwischenzeitlichen Berlinaufenthalte im Zeitraum der Untervermietung nicht auch zum Übernachten, sondern nur zum Zugriff auf seine dort befindlichen Sachen aufgesucht. Die Untermietvereinbarung verstoße auch nicht gegen §§ 556d ff. BGB. Die Klägerin übersehe, dass den Beklagten zu 2. und zu 3. nicht nur die hochwertige Möblierung und Wohnungsausstattung einschließlich Geschirrspüler und Waschmaschine, sondern auch noch zwei Fahrräder zur Nutzung überlassen worden sei; außerdem habe die Untermiete auch noch die auf die Wohnung entfallenden Rundfunkgebühren umfasst. Abmahnung, Ablehnung der Untervermietungserlaubnis sowie Kündigungserklärung seien aber auch gar nicht darauf gestützt, dass der Beklagte zu 1. eine zu hohe Untermiete eingefordert habe; vielmehr sei dieser behauptete Makel der Untervermietung für den Beklagten gar nicht erkennbar gewesen, da die Klägerin bloß gerügt habe, dass er angeblich eine vollständige Untervermietung der Wohnung anstrebe.

II.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.

2. Die Berufung ist auch begründet. Der Beklagte ist der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet, denn das Mietverhältnis ist auf Grund der Kündigungserklärung vom 28. Februar 2022 beendet, und zwar gemäß §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, 573c BGB spätestens seit dem 30. November 2022. Weder hatte die Klägerin die Untervermietung an die Beklagten zu 2. und zu 3. über Dezember 2020 hinaus genehmigt noch hatte der Beklagte Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung in der tatsächlich praktizierten Form, nämlich zu den zwischen den Beklagten vereinbarten Bedingungen. Die Klägerin steht zu Recht auf dem Standpunkt, dass sie dem Beklagten die Erwirtschaftung von Gewinnen aus der Vermietung der Wohnung nicht ermöglichen und ihm erst Recht nicht erlauben musste, die Wohnung unter Verstoß gegen die Bestimmungen über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB unterzuvermieten.

a) Die Kammer sieht von einer Beweisaufnahme ab und geht zu Gunsten des Beklagten zu 1. davon aus, dass sich sein ursprünglich nur bis Anfang 2020 geplanter Auslandsaufenthalt, auch wegen der Covid-Pandemie, immer wieder verlängert und er sich deshalb seit Mitte 2018 durchgehend im Ausland aufgehalten habe, er nun jedoch am 8. April 2023 wieder dauerhaft nach Berlin und in die Wohnung zurückgekehrt sei. Ein berechtigtes Interesse an der vorübergehenden anteiligen Untervermietung der Wohnung für diesen Zeitraum im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist ihm unter diesen Umständen nicht abzusprechen.

b) Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt dann nicht deswegen vor und ein Anspruch des Beklagten auf Erteilung der – unstreitig rechtzeitig mit Email vom 28. Januar 2020 (vgl. Anlage B1, Bl. 43 d. A.) für den Zeitraum bis Dezember 2020 erbetenen – Untervermietungserlaubnis scheitert nicht daran, dass der Beklagte entgegen § 553 Abs. 1 BGB nicht nur einen Teil, sondern die ganze Wohnung untervermietete. Zum einen hat der Bundesgerichtshof ausweislich einer bisher bloß vorliegenden Pressemitteilung zum Verfahren BGH – VIII ZR 109/22 – mit Urteil vom 13. September 2023 die Entscheidung der Zivilkammer 67 (LG Berlin – 67 S 7/22 -, Urt. v. 07.04.2022, GE 2022, 582 f.) bestätigt, wonach auch eine Einzimmerwohnung im Sinne des § 553 BGB „teilweise“ untervermietet werden kann, wenn der Hauptmieter Mitgewahrsam an der Wohnung behält, indem er etwa einen Wohnungsschlüssel behält und persönliche Sachen in der Wohnung zurücklässt, auf die die Untervermieter vereinbarungsgemäß nicht zugreifen dürfen. Zum anderen hatte die Klägerin für den Zeitraum von Mitte 2018 bis Januar 2020, also über einen Zeitraum von rund eineinhalb Jahren, die nun als solche gerügte praktisch „vollständige Untervermietung“ der Wohnung erlaubt und musste auf Grund der Email vom 28. Januar 2020 davon ausgehen, dass auch die neuen Untermieter wiederum die ganze Wohnung sollten nutzen dürfen. Nachdem sie weder auf die Bitte zur Erteilung einer Untervermietungserlaubnis reagierte noch sogar nach der Besichtigung der Wohnung am 6. August 2021 den Beklagten gerade deswegen rügte, weil er nicht nur einen Teil, sondern die ganze Wohnung untervermietete, musste der Beklagte zunächst nicht damit rechnen, dass die Klägerin die Untervermietung gerade wegen ihres konkreten Umfangs ablehnen könnte.

c) Ist dem Beklagten danach eine unerlaubte Untervermietung für den Zeitraum bis einschließlich Dezember 2020 jedenfalls nicht als hinreichender Kündigungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorwerfbar, so könnte die Kündigung des Mietverhältnisses auch nicht darauf gestützt werden, dass er sich für den Zeitraum ab Januar 2021 zunächst gar nicht mehr um eine Untervermietungserlaubnis bemühte.

Nachdem die Klägerin auf seine Email vom 28. Januar 2020 nicht reagiert hatte, er mit der als Anlage B3 eingeführten Email vom 13. November 2020 (vgl. Bl. I/47 d. A.) ausdrücklich darauf hinwies, dass die Wohnung untervermietet war und die Klägerin anlässlich ihrer Besichtigung der Wohnung am 6. August 2021 die Untermieter sogar kennen gelernt und das konkrete Ausmaß der Untervermietung festgestellt hatte, ohne zunächst Bedenken gegen die Untervermietung zu erheben, durfte der Beklagte wenn nicht das fortdauernde Einverständnis der Klägerin, so jedenfalls ihre stillschweigende Duldung der andauernden Untervermietung voraussetzen.

d) Zwar änderte sich dies auf Grund des Abmahnschreibens vom 12. Januar 2022, mit dem die Klägerin auf die bis dahin unterbliebene Genehmigung der neuerlichen Untervermietung hinweisen ließ. Doch wurde der Beklagte daraufhin sofort tätig, wies mit Schreiben vom 21. Januar 2022 auf sein fortbestehendes Interesse an einer weiteren Untervermietung hin und bat um deren befristete Genehmigung für ein weiteres Jahr.

Die Kündigungserklärung vom 28. Februar 2022 ist materiell gleichwohl wirksam und führte zur Beendung des Mietverhältnisses, da dem Beklagten ein Anspruch auf Erlaubnis der konkret praktizierten Untervermietung nicht zustand.

aa) Zwar bestehen – anders als im Hinweis in der Ladungsverfügung ausgeführt – nach der oben schon in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs über die zulässige teilweise Untervermietung einer Einzimmerwohnung keine Bedenken mehr gegen die nach Einschätzung der Klägerin „unbeschränkte Untervermietung der gesamten Wohnung.“ Der Beklagte hatte nach dem Untermietvertrag noch Mitgewahrsam an der Wohnung inne, da er sich ein Recht zum jederzeitigen Zutritt zur Wohnung sowie Besitz an einem Satz der Wohnungsschlüssel vorbehielt; neben den mitvermieteten Möbeln und weiterem Hausrat geht die Kammer zu seinen Gunsten davon aus, dass er vereinbarungsgemäß auch noch persönliche Gegenstände und Kleidungsstücke in der Wohnung verwahrte, auf die die Untermieter keinen Zugriff hatten.

bb) Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer muss ein Vermieter es einem Mieter aber jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen (LG Berlin – 64 S 266/18 -, Urt. v. 21.08.2019, GE 2019, 1639). Die Kammer hält ferner die Rechtsprechung der Zivilkammer 65 für zutreffend, wonach ein Mieter von vorne herein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung hat, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB vereinbar ist (LG Berlin – 65 S 221/21 -, Urt. v. 26.04.2022, GE 2022, 741 ff.). Beide Aspekte bedingen schon jeweils für sich genommen, dass die Klägerin dem – wenn auch im Grundsatz berechtigten – Begehren des Beklagten zu 1., die Wohnung gemäß § 553 Abs. 1 BGB zum Teil untervermieten zu dürfen, angesichts der konkreten Untervermietungsvereinbarung vorliegend nicht nachkommen musste.

Der Beklagte zu 1. kann dem nicht im Sinne des in § 543 Abs. 3 BGB kodifizierten Abmahnerfordernisses erfolgreich entgegen halten, dass die Klägerin die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis gar nicht auf die konkreten Mietkonditionen gestützt und ihn auf eine Verletzung der Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB überhaupt nicht hingewiesen habe. Denn der Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, dass ein Vermieter, der die rechtzeitig erbetene und geschuldete Untervermietungserlaubnis nicht vertragsgemäß erteilt, eine Mietvertragskündigung nicht auf den bloßen Formmangel der fehlenden – aber rechtswidrig verweigerten – Erlaubnis stützen kann (BGH – VIIIZR74/10-, Urt. v. 02.02.2011, GE 2011, 401 f.). Der Entscheidung ist aber auch zu entnehmen, dass die erlaubnislose Untervermietung selbst dann eine Verletzung des Mietvertrages darstellt, wenn der Mieter letztlich Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 20). Das Risiko einer fehlerhaften Einschätzung der Rechtslage trifft in einer solchen Situation folglich allein den Mieter: Wird die rechtzeitig erbetene Untervermietungserlaubnis verweigert, so kann er die Untervermietung gleichwohl vornehmen ohne eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses fürchten zu müssen – falls er tatsächlich Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hatte. Steht in solcher Konstellation aber nicht unzweifelhaft fest, dass dem Mieter die Untervermietungserlaubnis wirklich zusteht, wird er sich der Untervermietung tunlichst enthalten müssen und den Vermieter stattdessen auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis sowie gegebenenfalls auf Schadenersatz für entgangene Untervermietungserträge in Anspruch nehmen, statt erlaubnislos unterzuvermieten und den Bestand des Mietverhältnisses zu riskieren.

i) Angesichts der im Hauptmietverhältnis vereinbarten Nettokaltmiete von ursprünglich 460,00 Euro und 497,35 Euro seit dem 1. September 2021 verschaffte die vereinbarte und von dem Beklagten zu 1. vereinnahme Grund-Untermiete von 962,00 Euro dem Beklagten einen monatlichen Roh-Gewinn von anfänglich mehr als 500,00 Euro und immer noch deutlich über 450,00 Euro ab September 2021. Abgesehen davon, dass Gebührenschuldner des gemäß § 2 Abs. 1 RBStV im privaten Bereich für jede Wohnung zu entrichtenden Rundfunkbeitrags derjenige ist, der die Wohnung selbst bewohnt, sodass einerseits der im Ausland aufhältige Beklagte zu 1. tatsächlich keine Gebühren schuldete, andererseits seine Zahlung an die Gebühreneinzugszentrale die Gebührenschuld der Beklagten zu 2. und zu 3. nicht tilgen konnte, ändert der von dem Beklagten zu 1. getragene Monatsbetrag von 17,50 Euro nichts daran, dass er erheblichen Gewinn in der Größenordnung von nahezu 100% der im Hauptmietverhältnis vereinbarten Nettokaltmiete aus der Untervermietung erwirtschaftete. Soweit der Beklagte dem in der mündlichen Verhandlung entgegenzuhalten gesucht hat, der Gewinn sei tatsächlich geringer gewesen, weil die Parteien des Untermietverhältnisses die vertraglich vorgesehenen 1.100,00 Euro monatlich als pauschale Inklusivmiete behandelt hätten, hat die Klägerin dies bestritten; konkrete Angaben zur Höhe der erzielten Gewinne hat der Beklagte ebenso unterlassen wie einen Beweisantritt.

Eine wohnungswirtschaftliche Verwertung der Immobilie und ein solches Wirtschaften mit der vermieteten Wohnung braucht der Vermieter dem Mieter ohne Partizipation an den Erträgen – die der Beklagte der Klägerin aber nicht anbot – nach ständiger Rechtsprechung der Kammer nicht zu ermöglichen (LG Berlin – 64S 266/18 -, Urt. v. 21.08.2019, GE 2019, 1639). Das Argument des Beklagten zu 1., er habe den Untermietern nicht nur die Mieträume, sondern auch seine Möbel und weiteren Hausrat einschließlich zweier Fahrräder zur Nutzung überlassen, steht dem nicht entgegen. Denn für sich genommen hätte der Beklagte zu 1. seine Möbel und das übrige Inventar nicht vermieten können; die Möglichkeit, überhaupt Mieteinnahmen für seinen Hausrat zu generieren, ergab sich für den Beklagten zu 1. vielmehr erst in Folge und in Verbindung mit der Untervermietung der Wohnung.

ii) In der Höhe der Untermiete liegt überdies ein Verstoß gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB, sodass ein Anspruch des Beklagten auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis auch daran scheiterte, dass es sich bei der konkreten Untervermietung nicht um ein von der Rechtsordnung gebilligtes Vorhaben handelte (LG Berlin – 65 S 221/21 -, Urt. v. 26.04.2022, GE 2022, 741 ff.). Die von dem Beklagten geäußerten Bedenken gegen die Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung teilt die Kammer ausweislich ihrer Entscheidung zu 64 S 230/22 (vgl. GE 2023, 399 ff.) nicht.

Selbst wenn dem Beklagten zu folgen wäre, dass auf Grundlage des Mietspiegels 2019 eine ortsübliche Nettokaltmiete von 680,00 Euro für die Wohnung zu Grunde zu legen sei, ergäbe sich eine höchstzulässige Nettokaltmiete von 748,00 Euro, sodass die vereinbarte Grund-Untermiete – selbst abzüglich der mit abgegoltenen Rundfunkgebühren – immer noch rund 200,00 Euro zu hoch läge. Dass ein Zuschlag dieser Größenordnung für das mit vermietete Inventar auch nur annähernd angemessen wäre, legt der Beklagte nicht schlüssig dar und ist auch sonst nicht ersichtlich.

3. Die Kostenentscheidung folgt §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO. Wäre die Räumungsklage gegen die Beklagten zu 2. und zu 3. nicht in der Hauptsache für erledigt erklärt worden, so hätte ihr – nachdem, wie oben festgestellt, das Hauptmietverhältnis beendet ist – gemäß § 546 Abs. 2 BGB stattgegeben werden müssen. Es entspricht daher billigem Ermessen im Sinne des § 91a ZPO, die Kosten des Rechtsstreits den Beklagten aufzuerlegen.

Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gemäß § 543 Abs. 2 ZPO ist die Revision des Beklagten zu 1. zuzulassen. Die Frage, ob ihm deswegen ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nicht zustand, weil er aus der Untervermietung Gewinne zu erzielen beabsichtigte und die Vereinbarung über die Untermiete überdies gegen die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB verstieß, hat grundsätzliche Bedeutung. In Rechtsprechung und Literatur ist schon umstritten, ob der Vermieter überhaupt Anspruch auf Offenlegung der vorgesehenen Konditionen des Untermietvertrages hat; es wird vertreten, dass sich die Informationspflichten des Hauptmieters allein nach dem Maßstab des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmen und es den Hauptvermieter im Grundsatz nicht zu interessieren habe, welche Untervermietungserträge der Hauptmieter erzielen will (vgl. LG Berlin – 66 S 29/18 -, Urt. v. 19.12.2018, GE 2019, 126 ff., Rn. 33).

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47, 41 Abs. 2 GKG.