LG Hamburg, Az.: 318 S 24/09, Urteil vom 10.09.2010
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 28. Januar 2008 – Az. 539 C 21/08 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Gründe
I.
Die Parteien sind Mitglieder der WEG C… straße … in … H… (B…). Sie streiten in der Berufungsinstanz noch über die Herausgabe eines Schlüssels, die Anpflanzung von Rhododendren, Fichten sowie eines Bambus, das Beschneiden von Eiben, eine Terrassenverkleinerung, die Errichtung eines Holzzauns nebst Bepflanzung, die Zahlung von € 300,- und über die gewerbliche Nutzung der Wohnung der Beklagten.
In der Gemeinschaft gilt die notarielle Teilungserklärung (TE) vom 14. September 2004 (UR-Nr. … des H… Notars Dr. C…, Anl. K1, Bl. 16 d.A.). Die Klägerin ist Eigentümerin der im Dachgeschoss belegenen Wohnung Nr. 1a, die Beklagten Eigentümer der im Keller- und Erdgeschoss belegenen Wohnung Nr. 1 (s. Bl. 50 d.A.).
Der Ehemann der Klägerin war aufteilender Eigentümer und wurde zunächst bis zum 31. Dezember 2009 als Verwalter der Gemeinschaft bestellt, vgl. § 18 TE (Bl. 33 d.A.). Mit Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vom 1. Dezember 2008 (vgl. Protokoll, Anlage K11, Bl. 207 d.A.) wurde er aus wichtigem Grund abberufen. Zur neuen Verwaltung wurde J… S… Immobilien bestellt (vgl. dazu Anlage B2, Bl. 227 d.A.).
Mit dem Sondereigentum an der Wohnung der Beklagten sind nach § 2 TE in Verbindung mit dem Lageplan (Bl. 46 d.A.) Sondernutzungsrechte verbunden, und zwar im vorderen und hinteren Grundstücksbereich, an einer Garage mit zwei Abstellplätzen, an einem Gartenhaus, einer Schwimmhalle im Kellergeschoss und an einem Abstellraum.
In § 5 TE („Gebrauchsregeln und Sondernutzungsrechte“) heißt es (Bl. 23 d.A.):
„Der Wohnungseigentümer hat das Recht der alleinigen Nutzung seines Sondereigentums, soweit sich nicht Beschränkungen aus dem Gesetz oder dieser Miteigentumsordnung ergeben. Er hat ferner das Recht der Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen, soweit diese nicht einem Sondernutzungsrecht unterliegen. Im einzelnen ist für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums die Hausordnung maßgebend.
(…)
a) Der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr. 1 ist berechtigt, die im Gartengeschoss belegene Schwimmhalle aus dem Sondernutzungsrecht in sein Sondereigentum zu überführen. Er ist unabhängig von dieser Umwandlung berechtigt, auch die Nutzung zu ändern, insbesondere die gesamte Halle umzubauen in Schlafzimmer, jedwede Wohnräume, Bäder, WC, Gästezimmer und Abstellraum. (…)“
Weiter heißt es in § 8 Ziff. 1 TE („Instandhaltung und Instandsetzung“):
„Jeder Wohnungseigentümer hat die Gegenstände, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondernutzungsrechts befinden ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen, und zwar auf eigene Kosten. (…) Ausgenommen hiervon sind die Kosten für die Pflege, Ausbesserung und Entfernung des in der Gartenanlage befindlichen Baumbestandes – ausgenommen Obstbäume -, diese Kosten trägt die Gemeinschaft.“
In § 12 TE („Bestellung einer Grunddienstbarkeit“) heißt es:
„Im Kellergeschoss des Gebäudes liegt der Heizungsraum mit der Heizungsanlage sowie Warmwasserspeicher nebst diversen Pumpen für Kalt- und Warmwasser für das gesamte Gebäude. Dieser Heizungsraum und Vorraum steht im Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers der Wohnung Nr. 1 (…). Der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr. 1 hat bereits den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen Nr. 2 bis 4 sowie Nr. 1a als Gesamtberechtigten das Recht eingeräumt, diesen Heizungsraum zwecks Reparaturen und Instandhaltung zu betreten und dabei die Garage Nr.1, an der der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr. 1 ein Sondernutzungsrecht hat (…) zu durchqueren. Obligatorisch ist zu dieser Grunddienstbarkeit vereinbart: Der jeweilige Berechtigte hat das Recht, in Ausübung der Dienstbarkeit die Garage Nr. 1 und den Heizungsraum auch im Notfall zu betreten, sofern der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr. 1 nicht erreichbar ist. Das Betreten des Heizungsraums und Vorraums ist durch eine entsprechende Regelung (Hinterlegung der für den Zugang der Garage Nr. 1 und Heizungsraum Nr. 1 notwendigen Schlüssel / Türöffner in einem Notschlüsselkasten) sicherzustellen.“
Wegen des Zustands des Gartens wird Bezug genommen auf die Lichtbilder Bl. 178 d.A.
Die Klägerin, die beanstandet, dass die Beklagten sich rechtswidrig als Alleineigentümer gerierten, hat mit ihrer Klage vom 12. Juni 2008 – Eingang bei Gericht am 16. Juni 2008 – folgende Begehren zum Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits gemacht:
Die Beklagten, die (was unstreitig ist) seit September 2006 Eigentümer sind, hätten …
– (1a) … die für den Zugang in die Garage Nr. 1 der Wohnanlage notwendigen Schlüssel dem Verwalter, ihrem Ehemann, zu übergeben. Die in § 12 TE genannte Regelung über die Verwahrung eines Notschlüssels bestehe noch nicht, so dass jener „zumindest und vorerst“ an den Verwalter zu übergeben sei. Die Beklagten seien mit anwaltlichen Schreiben vom 31. März 2008 (Anlage K2, Bl. 52 d.A.) und vom 14. April 2008 (Anlage K3, Bl. 59 d.A.) – vergeblich – unter Fristsetzung aufgefordert worden, dieser Pflicht nachzukommen. Die Beklagten seien regelmäßig im Urlaub und auf Geschäftsreisen, so dass im Falle des Ausfalls der Heizungsanlage lediglich ein gewaltsamer Zutritt zum Heizungsraum möglich sei. Die vorhandene (von ihnen geschaffene) Öffnung in ihrer Garage, die einen Zutritt ermögliche, stelle einen baurechtswidrigen Zustand dar, auf den sie nicht zu verweisen sei.
Die Beklagten haben dem entgegengehalten: Für den Fall, dass sie nicht anwesend seien, hätten die Miteigentümer S… und H… jeweils einen Schlüssel für den Zugang zum Heizungsraum und könnten auch Zutritt gewähren; dies sei auf einer Eigentümerversammlung im Mai 2007 – was die Klägerin bestritten hat – auch so besprochen worden. Im Übrigen hätten die Klägerin und ihr Ehemann als Verwalter jederzeit den direkten Zugang zum Heizungsraum durch die Garage der Klägerin. Ihnen, den Beklagten, komme es lediglich darauf an, dass ihnen vorab Bescheid gegeben werde, weil die Garage direkt an ihren Wohnraum grenze. Der Sender für die Garage solle erst zur Verfügung gestellt werden, wenn die genannten Personen nicht erreichbar seien und der Zugang in der Garage verschlossen sei.
Die Klägerin hat dagegen zum Inhalt der Versammlung vom 5. Mai 2007 vorgetragen, dass unter TOP 5/9 beschlossen worden sei, einen Notdienst zu benennen und dass die Beklagten einen Sender für das Tor ihrer Garage im Zählerraum hinterlegen, der im Notfall an den Notdienst übergeben werden könne.
– (1b)… betreffend den Vordergarten der Wohnanlage:
Der gesamte Vordergarten sei von den Beklagten umgestaltet worden; es sei Gemeinschaftseigentum entfernt und beschädigt worden (vgl. dazu die vom Verwalter gefertigte Übersicht Anl. K4, Bl. 60 d.A., sowie Lichtbilder, Anl. K5, Bl. 61 ff. d.A.). Alle durchgeführten Maßnahmen, durch den der zuvor parkähnlich angelegte, blühende Garten eigenmächtig zum Nachteil des Wohnwertes und der Optik („Sichtschutz“) verändert worden sei, seien rechtswidrig gewesen; insbesondere decke die Regelung in § 8 TE solche Maßnahmen nicht ab. Diese Regelung gebe nichts dafür her, dass die Beklagten den Baumbestand in stand halten müssten bzw. dürften; dies sei nur eine Angelegenheit der Gemeinschaft. Sie, die Klägerin, sei dadurch erheblich beeinträchtigt, weil sie von ihrem Südbalkon aus einen freien Blick in den Vordergarten habe. Die Grundstücksgrenze sei nicht mehr blickdicht; sie sei nun „perforiert, unattraktiv und ungepflegt“. Ferner sei jetzt ein direkter Blick vom Vordergarten auf die Straße und von der Straße in den Vordergarten möglich. Alle entfernten Pflanzen seien Gemeinschaftseigentum gewesen. Im Übrigen habe ihr Ehemann, der Zeuge J…, den Garten 3 Monate vor dem Kauf durch die Beklagten umfassend instand gesetzt. Dazu im Einzelnen:
– (bb) … 3 Rhododendren mit einem Durchmesser von jeweils 2,5 m und einer Höhe von jeweils 2,5 m rot, mehrfarbig blühend ca. 4 m von der westlichen Grundstücksgrenze und ca. 1,5 m von der südlichen Grundstücksgrenze entfernt zu pflanzen und deren Anwachsung zu garantieren. Diese Jahrzehnte alten Pflanzen, die zuvor eine Hecke bildeten, seien von ihnen entfernt worden.
Die Beklagten haben dem entgegengehalten: Die Pflanzen seien nicht entfernt, sondern lediglich fachgemäß zurückgeschnitten worden. Damit seien sie ihrer Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung dieser Pflanzen und zur Durchführung pflegerischer Maßnahmen, die der langfristigen Erhaltung der Pflanzen dienten, nachgekommen. Dies sei auch von § 8 TE gedeckt.
– (cc) … 5 Rhododendren mit einem Durchmesser von jeweils 2 m und jeweils 2,5 m hoch und mehrfarbig zu pflanzen an der westlichen, beginnend ab der südlichen Grundstücksgrenze und deren Anwachsung zu garantieren. Auch diese Pflanzen seien von den Beklagten entfernt worden.
Die Beklagten haben dem entgegengehalten: s.o. unter (bb).
– (dd) … es zu unterlassen, die auf der westlichen Grundstücksseite befindlichen zwei Eiben zu beschneiden. Die Kürzung dieser Pflanzen sei von den Beklagten veranlasst worden.
Die Beklagten haben dem entgegengehalten: Die Beschneidung sei in Erfüllung ihrer Verpflichtungen zur Instandhaltung und Instandsetzung erfolgt.
– (ee) … es zu unterlassen, die im südöstlichen, vor dem Öltank und ca. 3 m vor der Grundstücksauffahrt befindlichen zwei Eiben zu beschneiden. Eine solche Maßnahme im unteren Bereich der Pflanzen sei von den Beklagten veranlasst worden; es seien Äste im größeren Umfang von „unten bis 3 m hoch“ abgesägt worden. Der Freiraum sei dann als Zuwegung genutzt worden.
Die Beklagten haben dem entgegengehalten: s.o. unter (dd). Zudem seien die Eiben nicht in der von der Klägerin behaupteten Höhe erfolgt.
– (ff) … einen ca. 2 m breiten und ca. 1,20 m hohen Stacheldrahtzaun an der südlichen Grundstücksgrenze und vor dem Öltank zu errichten. Dieser Zaun, der zuvor auch Dritten den Zugang zum Garten verwehrt habe, sei durch die Beklagten – was zwischen den Parteien unstreitig ist – entfernt worden.
Die Beklagten haben dem entgegengehalten: der marode, bei Ankauf bereits vorhandene Stacheldrahtzaun sein auch heute noch zu besichtigen.
– (gg) … es zu unterlassen, einen Weg zwischen Vordergarten und Grundstücksauffahrt zu bauen. Durch das Absägen der Äste der Eiben (s. oben (ee)) sei es möglich gewesen, einen Trampelpfad einzurichten, der inzwischen 1,2 m breit sei. Der Weg führe über einen die Auffahrt abgrenzenden kleinen Wall, der an der südlichen Grundstücksgrenze entlang über einen dort im Erdreich versenkten großen Öltank führe. Auch Besucher der Beklagten würden angewiesen werden, diesen „Trampelweg“ – der ausgebaut werde solle – zu nutzen. Die davon betroffene Fläche sei nicht von ihrem Sondernutzungsrecht umfasst.
Dem haben die Beklagten entgegen gehalten: Ein neuer Weg sei von ihnen nicht geschaffen worden und es sei auch nicht beabsichtigt, einen solchen auszubauen. Es sei ihnen im Rahmen der Gartennutzung möglich, diesen Weg zu beschreiten, ohne dass dies eine Beeinträchtigung der Klägerin darstelle.
– (ii) … die südliche Seite der Terrasse des Vordergartens um eine Plattenreihe (eine Platte ca. 0,5 m x 0,5 m) im Maß um ca. 0,5 m Breite und ca. 4,5 m Länge zu verkleinern. Diese – unstreitige – Erweiterung im Zuge einer Neuerweiterung der Terrasse sei zurückzubauen. Die TE decke dies nicht; die Teilüberbauung einer Sondernutzungsrechtsfläche mit einer Terrasse sei unzulässig. Die vorgenommenen Änderungen stellten nicht nur eine Kantensicherung dar.
Die Beklagten haben dem entgegengehalten: die Terrasse sei lediglich optisch schlüssiger ergänzt worden.
– (1c) … betreffend den Hintergarten der Wohnanlage:
Auch dieser Gartenteil sei umgestaltet worden; auch dabei sei Gemeinschaftseigentum entfernt und beschädigt worden (vgl. Lichtbilder, Anlage K6, Bl. 74 ff. d.A.). Für diese Maßnahmen gelte das Vorbringen zum Vorgarten entsprechend.
Dem haben die Beklagten entgegen gehalten, dass es der Wohnung der Klägerin außer Dachfenster keine Fenster gebe, die den Blick zum Hintergarten zuließen. Die Gartenanlage sei beim Kauf ihrer Wohnung in einem stark verwilderten, verwucherten und nicht einem dem Ort und dem Niveau der Eigentumsanlage entsprechenden Zustand gewesen.
Im Einzelnen:
– (aa) … 2 Fichten, 7 m hoch an der nordwestlichen Grundstücksgrenze, ca. 1,20 m von der Westgrenze und ca. 13 m von der Nordgrenze entfernt zu pflanzen und die Anwachsung zu garantieren. Diese sichtschutzartigen Pflanzen seien auf Veranlassung der Beklagten entgegen § 12 TE und ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft Ende Februar 2008 gefällt worden. Das Holz sei zur Verwendung als Kaminholz für die Beklagten geschnitten und gelagert worden. Der Verwalter, der Zeuge … habe die – gesunden – Bäume zuvor lediglich fachkundig untersuchen und sodann durch Dritte stutzen lassen. Lediglich einer von 3 Fichten sei durch einen Sturm von selbst umgestürzt.
Dem haben die Beklagten entgegen gehalten: Diese Fichten seien bereits – veranlasst durch den Zeugen J… was unstreitig ist – auf 3 m gekappt gewesen, bevor sie, die Beklagten, ihre Wohnung erworben haben. Die meterhohen Stümpfe der Fichten seien tot und das Holz noch vorhanden. Ein umfangreicher Sturmschaden, bei dem der erste Reststamm gekippt sei, sei Ausgangspunkt der dann folgenden Arbeiten gewesen; dazu habe auch die Beseitigung der übrigen morschen Stämme auf ihre eigenen Kosten gehört. Diese „Restfichten“ seien von der Wohnung der Klägerin aus auch nicht sichtbar gewesen. Im Übrigen habe wenige Tage zuvor (im Januar 2008) ein dritter Baumstammstumpf den hinteren Gartenzaun durchschlagen (was hinsichtlich eines Elements mit einer Größe von 2 m x 1,8 m auch unstreitig ist). Ferner habe es einen mehrheitlichen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16. Juli 2005 (vgl. Protokoll, Anlage B1, Bl. 147 d.A.) gegeben, in dem es heißt: „Um größere Schäden zu vermeiden, müssen im Bereich der hinteren Gartenfläche auf Kosten aller Eigentümer 2 bis 3 Bäume in Kürze beseitigt werden.“
– (bb) … 15 Rhododendren mit jeweils einem Durchmesser von ca. 1,5 m und einer Höhe von ca. 2 m mehrfarbig an der westlichen Grundstücksgrenze, beginnend an der Nordgrenze, ca. 15 m lang anzupflanzen und die Anwachsung zu garantieren. Diese Pflanzen seien durch die Beklagten entfernt worden.
Dem haben die Beklagten entgegen gehalten: Es seien lediglich die völlig verwilderten und vermoderten Stämme hinter den Rhododendren entfernt und bereinigt worden, damit die Pflanzen wieder Luft erhielten, um wieder gesund neu austreiben zu können.
– (dd) … angrenzend an den westlichen Rand der Teichanlage einen ca. 1,50 m breiten und 1,20 m hohen Bambus anzupflanzen und dessen Anwuchs zu garantieren. Dieser habe sich dort ursprünglich befunden, sei von den Beklagten aber entfernt worden.
Dem haben die Beklagten entgegen gehalten: An einer Holzwand habe sich zwar ein Bambus befunden, dieser sei aber verblüht und tot gewesen; dieser sei seinerzeit ohne Rhizomensperre gepflanzt worden und habe somit Schäden am Zaun verursacht. Durch Nachpflanzen eines Fliederstrauches sei Ersatz für den entfernten Bambus geschaffen worden.
– (ee) … den gesamten an der östlichen und nördlichen Grundstücksgrenze stehenden Zaun zu entfernen und durch einen dunkelfarbigen Holzzaun, ca. 2 m hoch zu ersetzen und vor den Zaun Efeu im Umfang zu pflanzen, dass der Zaun mit Efeu zuwächst. Der Zaun mitsamt dem Efeu sei von den Beklagten entfernt und der ursprüngliche Zaun durch einen „billigen hellen“ bzw. „grellen“ Bauzaun ersetzt worden. Die Errichtung des Zauns stelle eine bauliche Veränderung dar, die über eine ordnungsgemäße Verwaltung – wegen der Veränderung der äußerlichen Gestaltung des Grundstücks – hinausgehe.
Dem haben die Beklagten entgegen gehalten: Nach der Zerstörung durch den Baumstumpf (siehe oben (aa)) sei der Zaun exakt mit dem gleichen Holz wieder aufgebaut worden, wie er zuvor beschaffen gewesen sei. Der alte Zaun habe lediglich aufgrund von Witterungseinflüssen eine dunklere Farbe angenommen. Bei dem Sturmschaden habe sich überdies herausgestellt, dass ganze Teile des Zauns aufgrund einer unfachgerechten Installation defekt gewesen seien und umzukippen drohten bzw. schon umgekippt gewesen seien und Löcher aufwiesen. Ein Teil des alten Zauns sei auch noch aufbewahrt worden. Ferner sei am Zaun Kletterhortensien und Kletterrosen angepflanzt worden, was dazu führen werde, dass der Zaun alsbald verdeckt sein werde.
– (ff) … 4 Rhododendren mit jeweils einem Durchmesser von 2,5 m und ca. 3 m hoch, mehrfarbig, an der nördlichen Grundstücksgrenze mit einem Abstand von 1,5 m, ca. 5 m von der westlichen und ca. 7 m von der östlichen Grundstücksgrenze entfernt anzupflanzen und den Anwuchs zu garantieren. Auch diese Pflanzen seien durch die Beklagten entfernt worden.
– (gg) … an der östlichen Grundstücksgrenze, ca. 5 m von der nördlichen Grundstücksgrenze entfernt, einen Rhododendron mit einem Durchmesser von 1,5 m und 3 m hoch, mehrfarbig anzupflanzen und die Anwachsung zu garantieren. Diese Pflanze sei auf „weniger als 1 m“ herunter geschnitten worden.
Dem haben die Beklagten entgegengehalten: Auch diese Maßnahme habe ihrer Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung entsprochen.
– (1d) … an sie € 300,- nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Im Zusammenhang mit der Neugestaltung der Terrasse der Beklagten im Hintergarten sei es zu einer Staubbildung gekommen, und zwar durch das Zersägen von Betonsteinplatten. Dadurch habe der Betonstaub ihre Fenster und ihren Balkon verschmutzt (vgl. zu den Einzelpositionen den Schriftsatz vom 12. Juni 2008, dort S 13 [Bl. 13 d.A.]). Die Reinigung durch eine Fachfirma werde € 300,- kosten, was ortsüblich und angemessen sei. Trotz schriftlicher vom 16. Mai 2008 (Anlage K7, Bl. 94 d.A.) sei keine Zahlung erfolgt.
Die Beklagten haben diesen Vortrag der Klägerin insgesamt bestritten.
– (1e) … es zu unterlassen, die Wohnung Nr. 1 gewerblich zu nutzen. Dort betrieben die Beklagten die Fa. B… I… S… S… (mit 9 Mitarbeitern) und die Fa. B…-S… Personal- und Unternehmensentwicklung. Trotzt anwaltlicher Aufforderung vom 7. Mai 2008 (Anlage K8, Bl. 96 d.A.) sei die – unzulässige – gewerbliche Nutzung der Einheit der Beklagten, die seit etwa März / April 2007 erfolge, bislang nicht eingestellt worden.
Dem haben die Beklagten entgegen gehalten: Die Wohnung werde nicht zu gewerblichen Zwecken, sondern lediglich freiberuflich genutzt. Im Übrigen ergebe sich das Recht zur Änderung der Nutzung auch aus § 5 lit. a) TE, woraus sich entnehmen lasse, dass die seinerzeit im Gartengeschoss belegene Schwimmhalle – die im Wissen und durch Mithilfe des Ehemanns der Klägerin für eine Büronutzung umgestaltet worden sei – einer Nutzungsänderung zugeführt werden dürfe. Die 9 Mitarbeiten seien „fast nie“ zur gleichen Zeit anwesend, da ein Großteil von ihnen auf Reisen sei oder von zu Hause arbeite. Auch führe die Nutzung nicht zu einer erheblichen Beeinträchtigung: es seien 6 Arbeitsplätze vorhanden und zwischen 3 und 5 Arbeitnehmer seien vor Ort; Kunden kämen allenfalls zweimal in der Woche. Im Übrigen betreibe auch die Klägerin mit ihrem Ehemann in der Wohnung Nr. 1a ein Büro und firmiere unter „U… K… I…“. Sowohl die Klägerin als auch ihr Ehemann seien über den Umfang der Nutzung ihrer Wohnung informiert gewesen und hätten dieser auch zugestimmt.
Das Amtsgericht hat für die Behauptungen der Klägerin hinsichtlich der Staubentwicklung anlässlich der Arbeiten an der Terrasse Beweis erhoben durch die Vernehmung des Verwalters, den Zeugen J…. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 5. November 2008 (vgl. Bl. 164 d.A.). Wegen des Ergebnisses der Ortsbesichtigung durch das Amtsgericht wird Bezug genommen auf das Protokoll vom selben Tag (vgl. Bl. 165 ff. d.A.).
Das Amtsgericht hat die Klage gemäß der dargestellten Anträge mit Urteil vom 28. Januar 2009 (Bl. 232 d.A.) abgewiesen. Es hat dazu im Wesentlichen ausgeführt:
Der Antrag auf Herausgabe der Schlüssel – Antrag zu 1 a) – sei deswegen unbegründet, weil der im Antrag genannte Verwalter – ihr Ehemann – im Dezember 2008 als solcher abgewählt worden sei. Ferner habe sie eine Herausgabe an ihn auch nicht beanspruchen können; ein solcher Anspruch ergebe sich nicht aus § 12 TE. Ferner sei bis Ende November (2008) auch ein Zugang durch die Öffnung in der Garage möglich gewesen; auf einen etwaig baurechtswidrigen Zustand dieser Öffnung komme es nicht an. Ferner sei der Umstand zu berücksichtigen, dass nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten bei deren Ortsabwesenheit und einem geschlossenen Büro zwei weitere Personen über einen Schlüssel zu dem Heizungsraum verfügten.
Wegen der Anträge zu 1 b) bb) und cc) sowie 1 c) bb), ff) und gg) – Rhododendren – berufe sich die Klägerin zwar auf § 8 Ziff. 1 TE, dessen 2. Absatz komme schon nicht zur Anwendung, weil es sich bei diesen Pflanzen nicht um Laubbäume, sondern um immergrüne Sträucher handele. Daher könne dahinstehen, ob diese Regelung lediglich eine Kostenregelung oder auch eine Instandhaltungsregelung beinhalte. Aufgrund des Ortstermins stehe lediglich fest, dass die Rhododendren – in fachgerechter Weise – stark zurückgeschnitten worden seien; so werde auch von Zeit zu Zeit im H… park verfahren, also die – dort wesentlich größeren – Pflanzen bis auf einen kurzen Stumpf zurückgeschnitten, die aber sodann in neuer Pracht ausschlügen. Ferner ergebe sich eine Pflicht der Beklagten zur Instandhaltung und Instandsetzung dieser Gegenstände des Gemeinschaftseigentums auch aus § 8 Ziff. 1 TE selbst; hierzu hätte es weder eines Beschlusses noch der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedurft. Das Beschneiden stellte auch keine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG dar; selbst bei abweichender Betrachtung sei diese Regelung durch § 8 TE teilweise abbedungen.
Hinsichtlich der Unterlassungsanträge – Anträge zu 1 b) dd) und ee) (Eiben) – sei schon deren Zulässigkeit fraglich; würde ihnen stattgegeben, dürften die Beklagten nicht einmal abgestorbene Äste entfernen. Im Übrigen sei auch das Beschneiden der Eiben von der Regelung in § 8 Ziff. 1 TE gedeckt. Insoweit komme deren 2. Absatz Bedeutung zu, weil dort gemäß den geltenden objektiven Auslegungsgrundsätzen hinsichtlich des Baumbestandes eine (Sonder-)Regelung nur zur Kostentragung, nicht aber für die reine Instandhaltung, Pflege, Ausbesserung und Entfernung enthalten sei.
Ein Anspruch auf Neuerrichtung eines Stacheldrahtzauns – Antrag zu 1 b) ff) – stehe der Klägerin nicht zu. Selbst wenn das Entfernen dieses Zauns als bauliche Veränderung anzusehen sein sollte, ergebe sich daraus – aufgrund der leichteren Begehbarkeit des Gartens bzw. des Sondernutzungsrechts der Beklagten – kein Nachteil im Sinne des § 14 Ziff. 1 WEG. Allenfalls wären dadurch die Sicherheitsinteressen der Beklagten, die Kinder haben, tangiert, nicht aber diejenigen der Klägerin. Ferner sei es unwahrscheinlich, dass ein Ortskundiger den Garten über diesen Weg betreten könnte.
Auch einen Anspruch auf Unterlassung des „Wegebaus“ – Antrag zu 1 b) gg) – stehe der Klägerin nicht zu, da von einem solchen zwischen dem Vordergarten und der Grundstücksauffahrt nicht gesprochen werden könne. Selbst wenn der „Trampelpfad“ als bauliche Veränderung anzusehen wäre, fehlte jede Beeinträchtigung der Klägerin.
Einen Anspruch auf Rückbau der Terrassenvergrößerung – Antrag zu 1b) ii) – habe die Klägerin nicht. Ein solcher bestehe zwar grundsätzlich, aber nur dann, wenn die Maßnahme von ihren Ausmaßen her geeignet sei, aufgrund einer theoretisch möglichen intensiveren Nutzung zu einer Beeinträchtigung der Klägerin zu führen. Das sei hier zu verneinen, weil die Vergrößerung minimal sei und sich optisch voll an die vorhandene Fläche anpasse; maßgebliche Beeinträchtigungen könnten sich daraus nicht ergeben.
Soweit die Klägerin die Anpflanzung von Fichten begehre – Antrag zu 1c) aa) sei durch nichts belegt, dass die Beklagten zwei gesunde Bäume gefällt hätten; auch die Lichtbilder Anlage K10 (Bl. 176 d.A.) gäben dafür nichts her. Den Beklagten sei jedenfalls nicht zu widerlegen gewesen, dass die Fichten bereits zuvor gekappt worden und mehrere Bäume unstreitig sturmbedingt umgestürzt oder abgeknickt seien. Das noch vorhandene – morsche – Holz spreche für eine Maßnahme aus Sicherheitsgründen.
Die Anpflanzung eines Bambus – Antrag zu 1 c) dd) – könne die Klägerin nicht verlangen, weil diese „Totpflanze“ im Rahmen der Instandhaltung zu entfernen gewesen sei.
Ebenfalls habe die Klägerin keinen Anspruch auf Ersetzung des neuen Lamellenzauns durch einen dunkelfarbigen Holzzaun nebst Bepflanzung mit Efeu – Antrag zu 1 c) ee). Der von den Beklagten vorgenommene Austausch sei durch § 8 Ziff. 1 TE gedeckt. Selbst wenn diese Maßnahme als bauliche Veränderung zu qualifizieren wäre, führte dies nicht zu einem Anspruch der Klägerin auf Austausch des Vorhandenen; sie könnte in einem solchen Fall lediglich die farbliche Anpassung des Zauns verlangen. Es wäre lediglich der Entscheidung der Beklagten überlassen, in welcher Form sie eine Anpassung des Zauns vornähmen. Ein solcher Anstrich des Zauns sei hier aber nicht beantragt und sei auch kein Minus gegenüber dem beantragten Austausch der Elemente.
Die Klägerin könne von den Beklagten überdies – Antrag zu 1 d) – auch nicht Schadensersatz wegen der Staubbildungen verlangen. Allein aufgrund der Aussage des Zeugen J… sei das Gericht nicht zu der Überzeugung gelangt, dass die Arbeiten an der Terrasse mit Staub derart verbunden gewesen seien, dass dieser in den 1. Stock in die Einheit der Klägerin gezogen sei. Zu berücksichtigen sei in diesem Zusammenhang, dass der Zeuge als Ehemann der Klägerin und ehemaliger Verwalter ein eigenes Interesse am Ausgang des Rechtsstreits habe. Ferner treffe die Klägerin ein erhebliches Mitverschulden, weil sie weder Fenster noch Türen verschlossen habe. Im Übrigen sei auch der geltend gemachte Betrag nicht ansatzweise plausibel gemacht.
Letztlich könne die Klägerin von den Beklagten auch nicht die Unterlassung der gewerblichen Nutzung ihrer Einheit – Antrag zu 1 e) – verlangen. Es sei nicht nachvollziehbar dargetan, weshalb die Nutzung von Computerarbeitsplätzen bei typisierender Betrachtungsweise mehr störe als die Nutzung durch eine Familie mit zahlreichen Kindern. Ferner seien die Beklagten nach § 5 a) TE berechtigt, die Nutzung der ehemaligen Schwimmhalle zu ändern. Die Klägerin habe auch nicht nachgewiesen, dass sich zeitgleich 9 Mitarbeiter der Beklagten im Hause aufhielten. In der Rechtsprechung sei eine Nutzung, wie die Beklagten sie hier durchführten, als zulässig anerkannt worden; das gelte auch für Nutzungen, die mit einem üblichen Publikumsverkehr einhergingen.
Gegen dieses Urteil, der Klägerin zugestellt am 30. Januar 2009 (Bl. 249 d.A.), hat diese mit anwaltlichem Schriftsatz vom 9. Februar 2009 Berufung eingelegt – Eingang bei Gericht am 10. Februar 2009 (Bl. 254 d.A.) – und diese mit weiterem Schriftsatz vom 30. März 2009 – Eingang bei Gericht am 31. März 2009 (Bl. 259 d.A.) – begründet.
Die Klägerin macht mit geltend, dass ihre Berufung zulässig sei. Ausweislich des Sendeprotokolls (Anlage KK1, Bl. 269 d.A.) sei die Berufungsbegründung – 8 Seiten – am 30. März 2009 um 10:27 Uhr per Telefax an das Gericht vorab versendet worden. Vorsorglich beantrage sie – hilfsweise – die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand.
Zur Sache trägt die Klägerin wie folgt vor:
– Antrag zu 1 a) (Herausgabe der Schlüssel): Das Amtsgericht hätte darauf hinwirken müssen, dass die Herausgabe an den neuen Verwalter verlangt werde; jedenfalls sei ihr Antrag so auszulegen gewesen. Wegen der derzeitigen Zugangsmöglichkeit habe das Amtsgericht übersehen, dass es sich dabei um einen baurechtswidrigen Zustand handele. Hätte sie, die Klägerin, den Durchgang bereits mit einer feuerfesten Tür verschließen lassen, käme sie an den Heizungsraum nicht mehr heran. Im Übrigen sei in erster Instanz streitig gewesen, dass ständig zwei weitere Personen, die einen Schlüssel haben, ortsanwesend seien; das habe das Gericht übersehen.
– Anträge zu 1 b) bb) und cc) sowie 1 c) bb), ff) und gg) (Rhododendren): Sicherlich seien die Beklagten nach § 8 TE verpflichtet, Gegenstände, Anlagen und Teile des Gartens ordnungsgemäß instandzuhalten und -zusetzen, und zwar auch die streitbehafteten Rhododendren. In erster Instanz sei streitig gewesen, ob der erfolgte Rückschnitt dieser Pflanzen fachgerecht ausgeführt worden sei. Es hätte insoweit der Einholung eines Gutachtens eines Sachverständigen bedurft um zu beurteilen, ob die von den Beklagten vorgenommen Rückschnitte fachgerecht gewesen seien,
– Anträge zu 1 b) dd) und ee) (Eiben und Trampelpfad): Das Amtsgericht habe verkannt, dass es den Beklagten nicht gestattet sei, die Äste der Eiben derart und deswegen zurückzuschneiden, damit der Gartenbereich als Zuwegung genutzt und der Trampelpfad angelegt werden könne. Die Rückschnitte seien nicht fachgerecht gewesen. Auch habe das Amtsgericht unberücksichtigt gelassen, dass der Pfad tatsächlich vorhanden sei und auch über das Gemeinschaftseigentum führe, und zwar über den Öltank über den kleinen Abhang zur Grundstücksauffahrt. Ferner habe das Amtsgericht § 8 TE falsch ausgelegt. Darin sei festgehalten, dass der Baumbestand auf ihrer Sondernutzungsrechtsfläche von ihnen nicht instandzuhalten und instandzusetzen sei und darauf gerichtete Maßnahmen von ihnen auch nicht vorgenommen werden dürften. Aufgrund der Kostentragung durch die Gemeinschaft bestimme diese auch den Umfang der jeweils erforderlichen Arbeiten.
– Antrag zu 1b) ff) (Stacheldrahtzaun): Die Beklagten seien zu verurteilen, diesen Zaun wieder neu zu errichten. Das Amtsgericht habe verkannt, dass sie den Zaun auch tatsächlich entfernt hätten. Dazu seien sie aber nicht befugt gewesen; dies sei Angelegenheit der Gemeinschaft. Die Grenze des § 14 Ziff. 1 WEG sei dadurch überschritten, dass der Trampelpfad über den Öltank und den Abhang führe; demnach sprächen Sicherheitsinteressen für die Errichtung des Zauns. Auch müsse Dritten der Zugang zum Öltank – und wie auch sonst – dadurch versperrt werden.
– Antrag zu 1b) ii) (Terrassenvergrößerung): Diese Maßnahme sei nicht lediglich minimal; daraus folge auch die Möglichkeit einer wesentlich intensiveren Nutzung.
– Antrag zu 1c) aa) (Fichten): Das Amtsgericht habe verkannt, dass diese Bäume von dem Zeugen J… nur vorsorglich gekappt worden seien, aber keinesfalls unstreitig sei, dass sie zuvor sturmbedingt umgestürzt und abgeknickt seien. Das Gericht habe auch übersehen, dass beim Ortstermin bestritten worden sei, dass die dort vorgelegten Holzteile tatsächlich von den streitgegenständlichen Fichten stammten.
– Antrag zu 1c) dd) (Bambus): Es sei streitig, ob der entfernte Bambus verblüht gewesen sei oder nicht. Die Beklagten seien lediglich zur Pflege dieser Pflanze berechtigt gewesen, nicht aber zur Entfernung; das sei Sache der Gemeinschaft.
– Antrag zu 1 c) ee) (Lamellenzaun): Der besagte Zaun sei Eigentum der Gemeinschaft und von dieser instandzuhalten. Die Beklagten seien zu dessen Austausch nicht berechtigt gewesen. Auch bestehe nicht lediglich ein Anspruch auf farbliche Anpassung; eine solche sei in dem Antrag auf Austausch als Minus auch enthalten.
– Antrag zu 1 d) (Staubverschmutzungen): Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme in erster Instanz stehe ihr Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten zu. Die Angaben des Zeugen J… seien glaubhaft gewesen; die entsprechend gegenteilige Würdigung des Amtsgerichts sei falsch. Ferner sei nicht zu erkennen, weshalb sie sich ein Mitverschulden anrechnen lassen müsse, weil die Verschmutzungen bereits zu einem Zeitpunkt eingetreten seien, bevor sie Türen und Fenster habe schließen können. Auch habe das Amtsgericht ihr Beweisangebot, dass die geltend gemachten Kosten ortsüblich und angemessen seien, völlig übergangen.
– Antrag zu 1 e) (gewerbliche Nutzung): Eine Befugnis der Beklagten, die Nutzung ihrer Einheit zu ändern, folge nicht aus § 5 a) TE. Die gewerbliche Nutzung sei tatsächlich störend; die Anlage bestehe insgesamt nur aus 5 Einheiten und sei zur reinen wohnwirtschaftlichen Nutzung konzipiert. Ferner habe das Amtsgericht lediglich den Vortrag der Beklagten, die Arbeiten werden geräuscharm und nicht störend durchgeführt, übernommen, ohne aber die dazu notwendigen Beweise zu erheben.
Die Klägerin beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 28. Januar 2009 – Az. 539 C 21/08 – teilweise abzuändern und der Klage nach den verbliebenen Anträgen aus erster Instanz insgesamt stattzugeben.
Die Beklagten beantragen,
1. die Berufung als unzulässig zu verwerfen;
2. (hilfsweise) die Berufung zurückzuweisen.
Sie machen geltend, dass die Berufung unzulässig sei, weil die Begründungsfrist nicht gewahrt worden sei. Ferner verteidigen sie die angefochtene Entscheidung.
Die Kammer hat Beweis erhoben durch eine Ortsbesichtigung durch den Berichterstatter als beauftragten Richter. Wegen des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme vom 16. August 2010 wird Bezug genommen auf das Protokoll von diesem Tag (Bl. 326). Die Parteien haben ferner am selben Tag einer Entscheidung des Rechtsstreits durch den Berichterstatter als vorbereitenden Einzelrichter zugestimmt (vgl. Bl. 329 d.A.).
Nach Durchführung des Termins zur Ortsbesichtigung hat die Klägerin noch einem Schriftsatz vom 17. August 2010 nebst Anlage zur Gerichtsakte gereicht (Bl. 330 d.A.).
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die von den Parteien im Berufungsverfahren eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Aufgrund der übereinstimmenden Erklärungen der Parteien im Termin vom 16. August 2010 konnte der Berichterstatter diesen Rechtsstreit entscheiden, § 527 Abs. 4 ZPO.
Die Berufung der Klägerin ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg.
1. Die Voraussetzungen zur Zulässigkeit der Berufung sind erfüllt. Die statthafte Berufung ist fristgemäß eingelegt (§ 517 ZPO) und begründet (§ 520 Abs. 2 ZPO) worden. Die nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Beschwer der Klägerin ist erreicht.
Die Klägerin hat die Berufungsbegründungsfrist – zwei Monate nach Zustellung der angefochtenen Entscheidung (vgl. § 520 Abs. 2 TPO) – gewahrt. Das Urteil des Amtsgerichts ist ihr am 30. Januar 2009 zugestellt worden (Bl. 249 d.A.), so dass das Ende der benannten Frist auf den 30. März 2009 fiel, §§ 222 Abs. 1 ZPO, 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB. Innerhalb dieser Frist hat die Klägerin ihre Berufungsbegründungsschrift bei Gericht eingereicht, und zwar per Telefax. Zwar befindet sich dieses Telefax nicht (mehr) in der Akte (vgl. Vermerk vom 2. April 2009, Bl. 259 d.A.). Allerdings hat die Klägerin bewiesen, dass ein entsprechendes Telefax am 30. März 2009 bei Gericht eingegangen ist. Dies folgt zur Überzeugung der Kammer aus dem Umstand, dass sowohl das von der Klägerin vorgelegte Sendeprotokoll (Anlage KK1, Bl. 269 d.A.) als auch das Empfangsprotokoll des Gerichts (Bl. 267a d.A.) für den 30. März 2009 um 10:27 Uhr die Übertragung eines Telefaxes von dem Faxanschluss der Prozessbevollmächtigten der Klägerin an das Gericht ausweisen, und zwar in einem Umfang von 8 Seiten. Diesen Gesamtumfang hat auch das Original der Berufungsbegründung.
2. Die Berufung ist jedoch unbegründet.
Dies beruht in gebotener Kürze (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ZPO) auf folgenden Erwägungen:
a) Herausgabe der Schlüssel [Antrag zu 1 a)]
Ein Anspruch auf Herausgabe der Schlüssel für den Zugang zum Heizungsraum an den Verwalter – sei es ihren Ehemann oder den derzeitigen Verwalter – steht der Klägerin gegen die Beklagten nicht zu. Maßgebend ist insoweit die Regelung in der zwischen den Parteien geltenden Teilungserklärung, und zwar in § 12. Dort heißt es u.a., dass das Betreten des Heizungsraums und Vorraums „durch eine entsprechende Regelung (Hinterlegung der für den Zugang der Garage Nr. 1 und Heizungsraum Nr. 1 notwendigen Schlüssel / Türöffner in einem Notschlüsselkasten)“ sicherzustellen sei.
Für die Auslegung einer solchen Regelung sind – wie das Amtsgericht in seiner angefochtenen Entscheidung bereits zutreffend angeführt hat – die Maßstäbe für Grundbucheintragungen heranzuziehen; es ist also nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern der mit der Regelung verfolgte Sinn und Zweck ist zu berücksichtigen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt. (Wenzel, in: Bärmann, WEG, 10. Aufl. 2008, § 10, Rn. 130 m.w.N.; Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl. 2010, § 10, Rn. 27). Zur Überzeugung der Kammer gibt die dargestellte Regelung in § 12 TE konkret vor, in welcher Weise der Zutritt zum Vorraum und zum Heizungsraum gewährleistet werden muss, nämlich durch Hinterlegung der für den Zugang der Garage Nr. 1 und Heizungsraum Nr. 1 notwendigen Schlüssel bzw. Türöffner in einem Notschlüsselkasten. Auf die Herstellung eines solchen Zustands ist der Antrag der Klägerin, die lediglich die Herausgabe eines Schlüssels an den Verwalter verlangt, indes nicht gerichtet. Die Herausgabe des Schlüssels bzw. des Türöffners an eine natürliche Person – hier dem WEG-Verwalter – spricht gerade gegen den mit der Regelung in § 12 TE erkennbar verfolgten Zweck, den Zutritt zum Heizungsraum unabhängig von der Anwesenheit des Schlüsselinhabers zu sichern. Dieser Sicherungszweck kann hier aber nicht (auch) dadurch erreicht werden, dass der Schlüssel an den Verwalter herausgegeben wird.
Auf die Frage, wer zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung tatsächlich Verwalter der Gemeinschaft ist, kommt es mithin hier nicht an. Gleiches gilt auch für die Baurechtswidrigkeit der ehemaligen Öffnung in der Garage der Klägerin (die nach den Feststellungen im Termin vom 16. August 2010 nunmehr verschlossen worden ist) und die Anwesenheit etwaiger anderer Schlüsselinhaber in der streitbefangenen Anlage.
b) Rhododendren [Anträge zu 1b) bb) und cc) sowie 1c) bb), ff) und gg)]
Das Amtsgericht hat ferner zutreffend entschieden, dass die Klägerin von den Beklagten nicht die Neuanpflanzung von insgesamt 8 Rhododendren im Vordergarten und weiteren 20 Rhododendren im Hintergarten verlangen kann. Ein darauf gerichteter Anspruch steht der Klägerin nicht zu. Ein solcher Anspruch folgt hier insbesondere nicht aus den §§ 15 Abs. 3, 14 Ziff. 1 WEG, 823 Abs. 1, 249 ff. BGB. Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Dies gilt auch – wie hier bezogen auf die Beklagten – für die Ausübung von Sondernutzungsrechten, die zum alleinigen Gebrauch des bzw. von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zum Ausschluss der übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch berechtigen (Kümmel, a.a.O., § 13, Rn. 39). Der Sondernutzung sind jedoch wie dem Gebrauch des Sondereigentums durch das Gesetz und die Rechte Dritter Grenzen gesetzt (vgl. § 13 Abs. 1 WEG). Der Berechtigte darf daher – mangels abweichender Regelung – vom dem der Sondernutzung unterliegenden Gemeinschaftseigentum nur in der Weise Gebrauch machen, als dadurch keinem der anderen Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil im Sinne des § 14 Ziff. 1 WEG erwächst (vgl. Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl. 2010, § 13, Rn. 40 m.w.N.). Dieses Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme erfordert im Einzelfall eine konkrete Abwägung der berechtigten Nutzungsinteressen der Beteiligten (OLG Hamm, NJW-RR 2003, 230, 231).
Ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche umfasst die Befugnis, diese gärtnerisch zu gestalten (OLG Köln, NJW-RR 1997, 14; BayObLG, NJW-RR 1999, 957, 958). Zur zulässigen Ausübung des Sondernutzungsrechts an einer Gartenfläche gehört aber auch die übliche gärtnerische Pflege einschließlich des fachgerechten Rückschnittes, der Anpflanzung und der Entfernung solcher Pflanzen, die nicht das Gesamtbild prägen; anderenfalls handelt es sich dabei um eine unzulässige bauliche Veränderung, wobei es insoweit jeweils auf den konkreten Einzelfall ankommt (s. OLG Köln, NZM 1999, 623 sowie die zahlreichen Nachweise bei Abramenko, a.a.O., Rn. 40). Der Sondernutzungsberechtigte darf die Art und Weise der Bepflanzung grundsätzlich selbst bestimmen; nach den Grundsätzen von Treu und Glauben hat er aber den konkreten Zuschnitt der Wohn- und Grünanlage zu berücksichtigen (vgl. Kümmel, a.a.O., Rn. 42).
Daran gemessen erweisen sich die Maßnahmen der Beklagten hinsichtlich der Rhododendren im Vorder- und im Hintergarten hier nicht als unzulässig, sondern als von ihrem Sondernutzungsrecht an der gesamten Gartenfläche der Wohnanlage gedeckt.
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist für die Frage, ob und in welchem Umfang die Beklagten die ihnen zur Nutzung zugewiesene Gartenfläche gärtnerisch (um-)gestalten darf, die Regelung in § 8 Ziff. 1 Abs. 1 TE von Bedeutung. Daraus ergibt sich, dass die Beklagten diejenigen Gegenstände, Anlagen und Teile von diesen, die sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich ihres Sondernutzungsrechts befinden, ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen haben. Aus dieser Pflicht resultiert zur Überzeugung der Kammer im Umkehrschluss aber auch das Recht der Beklagten, diese Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung ohne jeweils ermächtigenden Beschluss der Gemeinschaft oder Zustimmung der übrigen Eigentümer vorzunehmen, jedenfalls dann, wenn sie ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Es handelt es sich insoweit weder um ein Anliegen der Gemeinschaft oder der übrigen Miteigentümer (wie der Klägerin), sondern lediglich um eines der Beklagten. Soweit es in § 8 Ziff. 1 Abs. 1 TE überdies heißt, dass die Beklagten jene Maßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen haben, betrifft dies nicht das „Ob“ und das „Wie“ der jeweiligen Maßnahme, sondern lediglich die Frage, wer – hier die Beklagten – die Kosten dafür zu tragen hat. Insoweit sieht nämlich § 8 Ziff. 1 Abs. 2 TE eine Ausnahmeregelung davon für solche Fälle vor, in denen es um die Kosten für die Pflege, Ausbesserung und Entfernung der in der Gartenanlage befindliche Baumbestandes – mit Ausnahme von Obstbäumen – geht; dafür trägt die Gemeinschaft die damit verbundenen Kosten. Gleichwohl verbleibt die Entscheidungs- und Ermessensbefugnis, in welcher Art und Weise und in welchem Umfang Maßnahmen am Baumbestand vorgenommen werden dürfen, nach der allgemeinen Regelung in § 8 Ziff. 1 Abs. 1 TE bei den Beklagten. Zu diesem zutreffenden Ergebnis ist auch das Amtsgericht in seiner angefochtenen Entscheidung im Zusammenhang mit den Anträgen zu 1b) dd) und ee) (Eiben) gelangt.
Hinsichtlich der Ausübung des den Beklagten hier durch § 8 Ziff. 1 Abs. 1 TE eröffneten Beurteilungsermessens ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Teilungserklärung der Gemeinschaft keine Sonderregelung dazu enthält, an welchen rechtlichen Maßstäben etwaige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu messen sind. Daher verbleibt es insoweit bei der grundsätzlichen Anwendbarkeit des § 14 Ziff. 1 WEG (s.o.).
Die von den Beklagten vorgenommenen Maßnahmen betreffend alle auf ihrer Sondernutzungsrechtsfläche (ehemals) vorhandenen Rhododendren begründen jedoch keinen Nachteil im Sinne des § 14 Ziff. 1 WEG. Die Kammer hat sich im Rahmen des Ortstermins vom 16. August 2010 davon überzeugen können, dass die streitbehafteten Flächen im Vorder- wie im Hintergarten sorgfältig und mühevoll gepflegt sind, insbesondere der darauf befindliche Pflanzenbestand. Die Beklagte zu 1) hat dazu auch unwidersprochen und nachvollziehbar erläutert, weshalb einzelne Rhododendren von ihr zurückgeschnitten oder teilweise auch an eine andere Stelle im Gartenbereich umgesetzt worden sind. Überdies vermittelt die gesamte Gartenfläche insoweit, also betreffend die Einbettung der vorhandenen – sogar auch wieder ausgetriebenen – Pflanzen, einen derart geschlossenes Bild, das den einzelnen Rhododendren jeweils eine prägende Kraft für das Gesamtgrundstück nicht zugeschrieben werden kann, und zwar weder jetzt noch zu einem – von der Klägerin auch durch mehrere Lichtbilder dokumentierten – früheren Zeitpunkt Demgemäß haben die Beklagten hinsichtlich der Rhododendren vorliegend für die Klägerin hinzunehmende gärtnerische Mittel ergriffen.
c) Eiben und Trampelpfad [Anträge zu 1b) dd) und ee)]
Gleiches gilt auch für die von der Klägerin beanstandeten Rückschnitte der Eiben sowie der Anlage des „Trampelpfades“. Auch den Eiben kam bzw. kommt in dem dicht bepflanzten und bewachsenen Gartenareal keine prägende Kraft zu, so dass die insoweit von den Beklagten im Rahmen des ihnen eröffneten Ermessens gewählten Maßnahmen zulässig gewesen, insbesondere nicht mit einem Nachteil im Sinne des § 14 Ziff. 1 WEG einhergegangen sind. Im Übrigen hat die Beklagte zu 1) im Ortstermin vom 16. August 2010 auch unwidersprochen erklärt, die an der westlichen Grundstücksgrenze stehende Eibe sei deswegen eingekürzt worden, weil ein Gärtner ihr aufgrund der Verkahlung zu einem Nach- bzw. Rückschnitt geraten habe. So war im Rahmen des Termins vom 16. August 2010 festzustellen, dass an der entsprechend zurückgeschnittenen Pflanze (im oberen Teil) bereits neue Triebe vorhanden gewesen sind. Jenes spricht für die Kammer dafür, dass die Beklagten – entsprechend dem übrigen Erscheinungsbild des Gartens – insoweit nicht lediglich einen unkontrollierten Rückschnitt vorgenommen haben, sondern mit Bedacht und fachkundig beraten vorgegangen sind.
Auch von dem „Trampelpfad“ – der keine bauliche Maßnahme darstellt – geht kein Nachteil im Sinne des § 14 Ziff. 1 WEG aus, und zwar auch nicht deswegen, weil er über den im Erdreich verborgenen Öltank verläuft. Die Feststellungen im Rahmen des Ortstermins vom 16. August 2010 haben zur Überzeugung der Kammer ergeben, dass diesem Weg keine prägende optische Kraft zukommt; er ist im Wesentlichen unter dicht bewachsenen Bäumen verborgen. Auch kommt es auf den konkreten Zweck der Anlage dieses Weges (einfacher Zugang zum Vordergarten) hier nicht an; maßgebend ist vielmehr, dass sich ein verständiger Wohnungseigentümer nicht dadurch beeinträchtigt fühlt, dass die Beklagten gelegentlich diese „Zuwegung“ zu ihrem Vordergarten nutzen.
d) Stacheldrahtzaun [Antrag zu 1 b) ff)]
Ein Anspruch auf Wiedererrichtung eines Stacheldrahtzauns auf der Sondernutzungsrechtsfläche der Beklagten steht der Klägerin nicht zu. Die Entfernung dieses Zauns hat keinen Nachteil im Sinne des § 14 Ziff. 1 WEG mit sich gebracht. Im Gegenteil: die Kammer ist aufgrund ihrer im Rahmen des Ortstermins getroffenen Feststellungen vielmehr davon überzeugt, dass das Vorhandensein eines solchen Zauns weder den Beklagten noch einem verständigen Wohnungseigentümer zumutbar wäre, weil die davon ausgehende Verletzungsgefahr in keinem Verhältnis stünde zu der etwaigen Schutzwirkung bezogen auf den Öltank; diese Wirkung übernimmt bereits der darüber liegende, dichte Bewuchs sowie die Lage zwischen Vordergarten, Garage und Einfahrt.
e) Terrassenvergrößerung [Antrag zu 1b) ii)]
Wie bereits auch das Amtsgericht völlig zutreffend ausgeführt hat, führte auch die Vergrößerung der Terrassenfläche durch die Beklagten nicht zu einem Nachteil im Sinne des § 14 Ziff. 1 WEG. Auch insoweit vermag die Kammer aufgrund ihrer Feststellungen im Rahmen des Ortstermins vom 16. August 2010 nicht zu erkennen, dass daraus für einen verständigen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwachsen ist. Die Erweiterung der Terrasse hat sich in dem Anbau einer Plattenreihe von 0,5 m Breite und ca. 4,5 m an der Seite des Weges, der zum Hintergarten führt, erschöpft. In optischer Hinsicht vermag sich der dadurch geschaffene Zustand sogar in erheblich besserer Weise in das vorhandene architektonische Bild einfügen. Im Übrigen ist es zur Überzeugung der Kammer vorliegend auch ausgeschlossen, dass diese Vergrößerung um 2,25 m2 dazu führen wird, dass die Beklagten nunmehr – anders als zuvor – einer derart großen Anzahl von Personen Zutritt zu ihrer Sondereigentumseinheit nebst Gartenfläche verschaffen werden, dass damit eine intensivere Nutzung als bisher verbunden sein wird.
f) Fichten [Antrag zu 1c) aa)]
Auch die von der Klägerin begehrte Neuanpflanzung entfernter Fichten hat das Amtsgericht mit zutreffender Begründung verneint. Insoweit vermag sich die Kammer aufgrund ihrer Feststellungen im Rahmen des Ortstermins vom 16. August 2010 und den von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits eingereichten Fotos nicht die Überzeugung verschaffen, dass diese – bereits zuvor oberhalb gekappten – Bäume für das Grundstück prägend gewesen sind. Vielmehr hoben sich diese von der ohnehin sehr dicht bewachsenen Gartenlandschaft nicht in besonderer Weise ab, sondern waren lediglich Bestandteil eines Gesamtgefüges. Mithin konnten und durften die Beklagten die von der Klägerin beanstandeten Maßnahmen hier auch im Rahmen ihres gärtnerischen Gestaltungsermessens durchführen, um – entsprechend ihres übrigen, für Dritte erkennbaren Anliegens – ihre Gartenfläche entsprechend zu pflegen und herzurichten.
g) Bambus [Antrag zu 1c) dd)]
Letzteres gilt hier auch für den von den Beklagten entfernten Bambus, dem in dem dicht bewachsenen und begrünten Hintergarten keine prägende Kraft zugekommen ist.
h) Lamellenzaun [Antrag zu 1c) ee)]
Soweit die Klägerin begehrt, dass der gesamte an der östlichen und nördlichen Grundstücksgrenze stehende Zaun entfernt und durch einen dunkelfarbigen Holzzaun, ca. 2 m hoch, ersetzt und mit Efeu bepflanzen wird, ist ihr entgegen zu halten, dass nach den Feststellungen der Kammer beim Ortstermins vom 16. August 2010 gerade dieser Teil des das Grundstück einschließenden Zauns nicht mit einem Nachteil im Sinne des § 14 Ziff. 1 WEG verbunden ist, weil es sich insoweit um eine baulich wie optisch nicht zu beanstande Zaunreihe handelt. Vielmehr vermittelt der an der westlichen Grundstücksgrenze vorhandene Zaun, der sich noch in seiner ursprünglichen Ausführung und Beschaffenheit befindet, einen verrotteten und austauschbedürftigen Eindruck. Weswegen sich der von den Beklagten gesetzte und in das von ihnen angelegte und gepflegte Gesamtgefüge passende Zaun für einen verständigen Wohnungseigentümer nicht einfügen soll, vermag die Kammer weder zu erkennen noch nachzuvollziehen.
i) Staubverschmutzungen [Antrag zu 1d)]
Die Klägerin kann von den Beklagten vorliegend auch nicht die Zahlung eines Betrages von € 300,- für die von ihr behaupteten Verschmutzungen im Zusammenhang mit der Vergrößerung der Terrasse und den dabei vorgenommenen Flex-Arbeiten verlangen.
(1) Ein solcher Anspruch folgt zur Überzeugung der Kammer weder aus § 823 Abs. 1 BGB – mangels Rechtswidrigkeit der behaupteten Eigentumsstörung – noch aus § 812 Abs. 1 S. 2 BGB (wegen der Kosten der Beseitigung einer Eigentumsstörung im Sinne des § 1004 BGB, vgl. BGH, NJW 2004, 603, 604 m.w.N.); die Klägerin war zur Duldung der von ihr behaupteten Eigentumsbeeinträchtigung verpflichtet, § 1004 Abs. 2 BGB. Nach § 906 Abs. 1 S. 1 BGB, der in entsprechender Anwendung auch im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern von Bedeutung ist (Wenzel, a.a.O., § 13, Rn. 47 f.), kann ein Eigentümer die von einem anderen Eigentümer ausgehende Zuführung von unwägbaren Stoffen – zu denen auch Staub zählt (BGH, NJW 1974, 987) – insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Sondereigentums oder ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Ob eine von einer konkreten Grundstücksbenutzung ausgehende Einwirkung auf einen Wohnungseigentümer wesentlich ist oder nicht, beurteilt sich nicht nach dem subjektiven Empfinden des Betroffenen, sondern nach dem Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“, der das beeinträchtigte Eigentum nutzt (vgl. dazu etwa BGH, NJW-RR 2006, 235, 237). Für die Emission und Immission von Staub, der beim Zersägen von Betonplatten entstehen kann, sind – soweit ersichtlich – keine Grenzwerte vorgegeben; die „Siebente Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes“ (BGBl. I 1975, S. 3133), die ihm Rahmen des § 906 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB Berücksichtigung finden müsste, gilt nur für die Auswurfbegrenzung von Holzstaub (vgl. § 1 S. 1 7. BlmSchV). Die danach hier vorzunehmende Einzelfallbeurteilung durch die Kammer ergibt zu ihrer Überzeugung, dass die Beeinträchtigung der Klägerin durch die behauptete Staubbildung nur unwesentlich gewesen ist. Ihr Ehemann, der Zeuge J… hat anlässlich seiner Vernehmung vor dem Amtsgericht am 5. November 2008 bekundet, dass es etwa im Mai 2008 für etwa 30 Minuten im Zusammenhang mit der Trennung von Steinen für die Verbreiterung der Terrasse eine „große Staubentwicklung bei Südwestwind“ gegeben habe (Bl. 164 d.A.). Der Staub sei in die Wohnküche und in den Wohnraum hereingeweht; auch die Dachflächenfenster seien von außen verstaubt gewesen, ebenso wie die Treppe nach oben. Für „das Fenster“ sei extra deswegen ein Fensterputzer gerufen worden; den Staub innen habe man wegwischen und wegsaugen können, was seine Frau – die Klägerin – erledigt habe. Alledem entnimmt die Kammer nach dem Maßstab eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ nicht, dass die Eigentumseinheit der Klägerin vorliegend über ein unerhebliches Maß hinaus durch die Staubentwicklung beeinträchtigt gewesen ist. Die von der Klägerin behauptete und von dem Zeugen J… bekundete „Staubbelastung“ war hier lediglich dergestalt eingetreten, dass die Klägerin die Innenräume selbst durch Wischen und Saugen wieder reinigen konnte. Und auch die Beauftragung eines Fensterputzers führt hier nicht zur Wesentlichkeit der Beeinträchtigung, weil dies nach den Gesamtumständen maßgeblich darauf zurückzuführen sein dürfte, dass die Klägerin und ihr Ehemann damit die erschwerte Zugänglichkeit des Fensters überwunden haben; beim Hinwegdenken dieses Umstandes verbliebe aber lediglich ein verstaubtes und – aufgrund seiner Anordnung ohnehin den Witterungs- und damit Verschmutzungseinflüssen ausgesetzten – reinigungsbedürftigen Dachflächenfenster. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Klägerin vermag die Kammer darin hier nicht zu erblicken.
(2) Auch ein danach denkbarer Anspruch aus § 906 Abs. 2 S. 2 BGB steht der Klägerin gegen die Beklagten nicht zu. Ob diese Regelung im Verhältnis von Sondereigentümern untereinander überhaupt (analog) anwendbar ist, wird nicht einheitlich beurteilt (dafür OLG Stuttgart, NZM 2006, 141; LG Bochum, VersR 2004, 1454; und Säcker, in: MüKo-BGB, Bd. 6, 5. Aufl. 2009, § 906, Rn. 141; Wenzel, a.a.O., § 13, Rn. 140; ders., NJW 2005, 241, 244; offen gelassen in BGH, Urt. v. 21.5.2010 – Az. V ZR 10/10, Tz. 25 [BeckRS 2010, 15333], OLG München, NJOZ 2007, 1099; LG Konstanz NZM 2009, 792; dagegen LG Itzehoe, Urt. v. 1.6.2010 – Az. 11 S 70/09 [BeckRS 2010, 13658]). Diese Frage muss hier indes nicht entschieden werden, weil die Voraussetzungen dieses verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruchs schon nicht vorliegen. Hat der Eigentümer – wie hier die Klägerin (s.o.) – eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer der anderen Eigentumseinheit (also den Beklagten) einen angemessenen Ausgleich in Geld nur dann verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seiner Eigentumseinheit über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt. Vorliegend ist die Kammer zu der Überzeugung gelangt, dass die von der Klägerin behaupteten und von dem Zeugen J… bekundeten Beeinträchtigungen nicht über das zumutbare Maß einer ortsüblichen Benutzung ihrer Eigentumseinheit hinausgegangen sind. Auch für das Kriterium der Zumutbarkeit kommt es auf das Empfinden des durchschnittlichen Benutzers im konkreten Fall an (vgl. nur Fritzsche, in: Bamberger/Roth, BeckOK-BGB, Ed. 17 [Stand: 5/10], § 906, Rn. 75 m.w.N.). Danach sind die Beeinträchtigungen der Sondereigentumseinheit der Klägerin durch die Staubbildung, die die Kammer als nur unwesentlich ansieht (s.o.), im hiesigen Fall durchaus noch zumutbar gewesen, weil sie aus der Sicht eines verständigen Durchschnittsmenschen mit einer nur kurzfristigen, ohne nennenswerten Aufwand zu beseitigenden und im Alltagsleben nicht unüblichen Störung der Wohnqualität verbunden gewesen ist. Ob hier ein Mitverursachungsbeitrag der Klägerin nach § 254 BGB analog (dazu BGH, NJW-RR 1988, 136, 138) dergestalt vorgelegen hat, dass sie durch das rechtzeitige Schließen der Fenster ihrer Eigentumseinheit die von ihr behaupteten Beeinträchtigungen jedenfalls bezogen auf den Innenraum nahezu vollständig hätte verhindern können, bedarf danach keiner Entscheidung, weil die Beklagten schon dem Grunde nach nicht haften.
j) gewerbliche Nutzung [Antrag zu 1e)]
Letztlich begehrt die Klägerin auch die Unterlassung der gewerblichen Nutzung der Sondereigentumseinheit der Beklagten zu Unrecht. Auch insoweit hat das Amtsgericht zu Recht die Auffassung vertreten, dass diese Nutzung vorliegend nicht unzulässig ist.
Ein solcher Anspruch folgt hier nicht aus den §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3, 13 Abs. 1 WEG.
Das Amtsgericht hat zu Recht zunächst auf § 5a TE abgehoben, wonach es den Beklagten gestattet ist, die Nutzung der im Gartengeschoss belegenen Schwimmhalle zu ändern, insbesondere die gesamte Halle in für Wohnzwecke geeignete Räumlichkeiten (wie Schlafzimmer, Bäder, WC, Gästezimmer, Abstellraum etc.) umzubauen. Eine von diesen Zweckbestimmungen abweichende Nutzung – wie hier als Büroraum – ist indes nur dann zulässig, wenn die zweckbestimmungswidrige Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise generell nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann als eine der Zweckbestimmung entsprechenden Nutzung; maßgebend sind dafür auch die mit der Art des Gebrauchs verbundenen Folgen sowie die örtlichen und zeitlichen Verhältnisse (vgl. dazu die Nachweise bei Wenzel, a.a.O., § 13, Rn. 26, Fn. 54 f.). Konkrete Beeinträchtigungen müssen aber weder vorgetragen noch nachgewiesen sein (OLG Frankfurt/M., NZM 1998, 198; BayObLG, NZM 1999, 80, 81; Kümmel, a.a.O., § 13, Rn. 5).
Danach erweist sich die Nutzung der Sondereigentumseinheit der Beklagten als Büroraum für ihre Unternehmung – Fa. B… I… S… S… und Fa. B… S… Personal- und Unternehmensentwicklung – vor dem Hintergrund der Regelungen in der Teilungserklärung, insbesondere § 5 TE, nicht als unzulässig. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob die Wohnung (auch) freiberuflich genutzt wird. Maßgebend ist für die Kammer vielmehr, dass nach dem unwiderlegten Vortrag der Beklagten darin lediglich 6 Computer-Arbeitsplätze eingerichtet gewesen und ihre 9 Mitarbeiter so gut wie nie gleichzeitig anwesend gewesen seien (sondern nur 3 bis 5 Mitarbeiter) und es Kundenkontakte allenfalls zweimal wöchentlich gegeben habe. Bei einer typisierenden Betrachtung vermag die Kammer anhand dieser Gesamtumstände nicht zu erkennen, dass selbst diese Art und Weise der (vormaligen) gewerblichen Nutzung der Einheit der Beklagten zu einer – im Vergleich zur Wohnnutzung bzw. zur Nutzung als Schwimmhalle – gesteigerten Störung und Beeinträchtigung hat führen können. Ein regel- und übermäßiger Publikumsverkehr, der zu solchen Störungen beitragen könnte, ist mit einer solchen Nutzung mittelbar nicht verbunden. Auch von einer solchen Nutzung selbst, die sich im Rahmen üblicher Geschäftszeiten hält, gehen solche Störungen nicht aus: es ist für die Kammer – wie auch schon für das Amtsgericht – nicht ersichtlich, weshalb die von den Beklagten und ihren Mitarbeitern (ehemals) ausgeübten Bürotätigkeiten, die inhaltlich allem Anschein nach auf eine ausschließlich bzw. überwiegend beratende Tätigkeit der dort betriebenen Unternehmung(en) gerichtet sind, zu einem erhöhten Immissionsaufkommen – insbesondere durch Lärm – führen. Hinzu kommt, dass auch für die (übermäßige) Beanspruchung von Gemeinschaftseigentum durch die Beklagten und ihre Mitarbeiter keine Anhaltspunkte bestehen; jene nutzten weder intensiv die dem gemeinschaftlichen Gebrauch überlassenen Teile des Gemeinschaftseigentums noch die davon den Beklagten zur Sondernutzung zugewiesenen Teile (wie etwa den Garten). Und wenn – wie sich vorliegend im durchgeführten Ortstermin vom 16. August 2010 gezeigt hat – die Sondereigentumseinheit der Beklagten derzeit gar nicht bzw. kaum für den Aufenthalt etwaiger Mitarbeiter genutzt wird, vermag die Kammer einen davon ausgehenden Nachteil überhaupt nicht zu erkennen. Sofern sich also insoweit im Verlauf des Rechtsstreits Änderungen in der tatsächlichen (gewerblichen) Nutzung des Souterrain-Bereichs ergeben haben, sind diese von der Kammer – auch – mit zu berücksichtigen, weil es für die Begründetheit des geltend gemachten Antrags auf den Schluss der letzten mündlichen Verhandlung ankommt.
3. Die Entscheidung über die Kosten der Berufung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, § 62 Abs. 2 WEG.
