AG Hamburg-Altona, Az.: 319a C 83/15, Urteil vom 30.12.2015
1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnräume in dem Objekt T.-Straße, H., 4. OG links, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Flur. Bad, WC und einem Boden zu räumen und in geräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 564,66 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.05.2015 zu zahlen.
3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung abwenden, und zwar – hinsichtlich der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2500,00 €, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheitsleistung in gleicher Höhe leistet; – hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
5. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 29.03.2016 gewährt.
6. Der Streitwert wird auf 4.370,40 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen schwerwiegender Treupflichtverletzung durch Erstattung einer Strafanzeige.
Die Parteien waren durch den Mietvertrag vom 14.1.1993 (Anlage K 1) hinsichtlich der in der T.-Straße, H., 4. OG links belegenen Mietwohnung verbunden; die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter. Die Klägerin hat das Mehrfamilienhaus, in dem die streitgegenständliche Wohnung belegen ist, im Jahr 1973 von ihrer Großtante geerbt. Die streitgegenständliche Wohnung wurde erst zu einem späteren Zeitpunkt als die übrigen Wohnungen in dem Haus bezugsfertig. Im Jahr 1983 bevollmächtigte die Klägerin ihre Tochter, die Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen herzustellen (Anlage B 10), die hierfür Einsicht in die Bauakte nahm.
Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 364,12 €. Mit Auflassung vom 7.12.2011 und Grundbucheintragung am 23.01.2012 übertrug die Klägerin Monika und Florian F. Miteigentumsanteile an dem Mehrfamilienhaus T.-Straße unter Eintragung eines für die Klägerin bis zu deren Tod bestellten Nießbrauchvorbehaltes; hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den zur Akte gereichten Grundbuchauszug, Grundbuch von O., Band …, Bl. … (Anlage K 12) und auf den Bewilligungs- und Schenkungsvertrag (Anlage K 13) verwiesen.
Mit Schreiben vom 17.4.2014 begehrte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietenspiegel 2013, wobei sie als maßgebliche Baualtersklasse die bis 31.12.1918 ansetzte und in der Folge das Rasterfeld C 2 zugrunde legte. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf das als Anlage K 3 zur Akte gereichte Mieterhöhungsschreiben verwiesen. Die entsprechenden Einordnungen hatte die Klägerin bereits in ihren Mieterhöhungsverlangen von 2010 und 2012 (Anlagenkonvolut K 4) zugrunde gelegt, denen der Beklagte zugestimmt hatte.
Der Beklagte wandte sich in der Folge gegen die Mieterhöhung und machte geltend, dass die Baualtersklasse 21.06.1948 – 31.12.1960 und damit das Rasterfeld H 2 maßgeblich sei und erhob strafrechtliche Vorwürfe gegen die Klägerin.
Mit Schreiben vom 10.06.2014 wies die Klägerin die Vorwürfe zurück und erklärte im Übrigen, bei künftigen Mieterhöhungsverlangen die Baualtersklasse 21.06.1948 – 31.12.1960, d. h. das Rasterfeld H 2 anzuwenden sowie auf eine weitere Geltendmachung der Rechte aus dem Mieterhöhungsverlangen vom 17.04.2014 zu verzichten. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf das als Anlage K 6 zur Akte gereichte Schreiben verwiesen.
Am 6.11.2014 erstattete der Beklagte gegen die Klägerin Strafanzeige gem. § 263 StGB wegen Betruges. Er begründete diese damit, dass die Klägerin den Beklagten arglistig und vorsätzlich bei der Erstellung des Mieterhöhungsverlangens vom 17.04.2014 getäuscht habe, indem sie die falsche Baualtersklasse angegeben habe und auf diese Weise von 1993-2014 im Rahmen der geltend gemachten Mieterhöhungen jeweils zu hohe Mieterhöhungen gefordert habe. Den ihm entstandenen Schaden bezifferte der Beklagte mit 22.000,00 €. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage K 5 zur Akte gereichte Strafanzeige verwiesen.
Das Ermittlungsverfahren gegen die Klägerin wurde mit Verfügung vom 9.01.2015 mangels hinreichenden Tatverdachts gem. § 170 Abs. 2 StPO eingestellt (Bl. 31 d. beigezogenen Strafakte 3105 Js 587/14).
Mit Schreiben vom 19.01.2015 legte der Beklagte gegen die Einstellung Beschwerde bei dem Generalstaatsanwalt Hamburg ein (Bl. 39 d. beigezogenen Strafakte 3105 Js 587/14).
Mit Schreiben vom 27.01.2015 (Anlage K 8) wies die Klägerin den Beklagten durch ihre Prozessbevollmächtigte auf die Einstellung hin und legt des Weiteren dar, dass das Verhalten des Beklagten eine außerordentliche bzw. hilfsweise eine ordentliche Kündigung rechtfertige, da die Klägerin offensichtlich von dem Beklagten zu Unrecht beschuldigt worden sei.
Die Beschwerde wurde am 10.02.2015 durch den Generalstaatsanwalt als unbegründet zurückgewiesen. Auch insoweit wird auf das als Anlage K 9 zur Akte gereichte Schreiben verwiesen.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 6.03.2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos bzw. hilfsweise fristgemäß und führte zur Begründung im Wesentlichen an, dass der Beklagte durch die ohne begründete Anhaltspunkte erhobene Strafanzeige gegen seine mietvertraglichen Treuepflichten verstoßen habe. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf das als Anlagenkonvolut K 2 zur Akte gereichte Kündigungsschreiben verwiesen.
Nachdem der Beklagte der Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 24.3.2015 (Anlage B1) widersprochen und die Wohnung nicht geräumt hat, verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren mit der dem Beklagten am 5.6.2015 zustellten Klage fort.
Die Klägerin trägt im Wesentlichen vor, der Beklagte habe leichtfertig und zu Unrecht das Strafverfahren eingeleitet; dies stelle eine nicht unerhebliche Verletzung der mietvertraglichen Verpflichtungen des Beklagten dar und berechtige die Klägerin zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die Wohnräume in dem Objekt … 4. OG links, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Flur, Bad, WC und einem Boden zu räumen und in geräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise die Einräumung einer Räumungsfrist.
Der Beklagte meint, die Kündigung sei unwirksam, da sie auch durch die Miteigentümer Monika und Florian F. hätte erklärt werden müssen, die gem. § 566 BGB auf Vermieterseite mit in das Mietverhältnis eingerückt seien. Dem Beklagte sei bei Erstattung der Strafanzeige nicht bekannt gewesen, dass im Strafrecht anders als im Zivilrecht die Frage des Vorsatzes erheblich sei; im Übrigen habe die Klägerin jedenfalls bedingt vorsätzlich eine falsche Eingruppierung der streitgegenständlichen Wohnung in die Baualtersklassen vorgenommen. Die durch Einsicht in die Bauakten im Jahr 1983 gewonnene Kenntnis ihrer Tochter über das Jahr der Bezugsfertigkeit der streitgegenständlichen Wohnung müsse sich die Klägerin zurechnen lassen, so dass alle nach 1983 erfolgten Mieterhöhungsverlangen wegen arglistiger Täuschung nichtig seien.
Das Gericht hat die Strafakte 3105 Js 597/14 beigezogen und erörtert. Ferner hat es den Beklagten gem. § 141 ZPO angehört. Hinsichtlich des Ergebnisses der Anhörung und des weiteren Parteivortrages wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die zu Protokoll gegebenen Erklärungen gem. Sitzungsprotokoll vom 30.09.2015 verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten gemieteten, im Tenor zu 1) bezeichneten Wohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist beendet. Die Klägerin hat den Wohnungsmietvertrag mit dem Beklagten mit Schreiben vom 6.03.2015 wirksam gekündigt, § 543 Abs. 1 BGB.
Die Klägerin konnte das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, vgl. § 543 Abs. 1 S. 1 BGB. Denn zur Überzeugung des Gerichts liegt ein wichtiger Grund vor, weil der Klägerin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, vgl. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB.
1. Die Kündigungserklärung war formell wirksam.
a) Insoweit die Kündigung durch Schreiben der Prozessbevollmächtigte erfolgte, war dem Kündigungsschreiben unstreitig eine Vollmacht beigefügt.
b) Die Klägerin war befugt, das Mietverhältnis auf Vermieterseite allein zu kündigen. Kündigungsberechtigt sind grundsätzlich nur die Vertragspartner (Schmidt-Futterer, 2015, § 542 Rn. 37). Vorliegend ist dies auf Vermieterseite allein die Klägerin. Denn trotz unstreitiger Übertragung von Miteigentumsanteilen an dem Mehrfamilienhaus, in dem die streitgegenständliche Mietwohnung belegen ist, sind die neuen Miteigentümer Monika und Florian F. nicht gem. § 566 BGB aus Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. § 566 BGB greift nicht bei Eigentumsübertragung unter Nießbrauchvorbehalt nach §§ 1068, 1030 BGB (vgl. BGH NJW 2006, 51; Palandt, 73. Aufl., § 566 Rn. 8 und § 1030 Rn. 4 m. w. Nw.). Vermieterin ist damit weiterhin allein die nießbrauchberechtigte Klägerin. Anhaltspunkte dafür, dass der Nießbrauch nicht wirksam bestellt wurde, sind weder dargelegt noch sonst ersichtlich (vgl. Anlage K 12 und K 13).
c) Im Hinblick auf die im Kündigungsschreiben vom 6.03.2015 dargelegten Gründe war der Beklagte über die Konsequenzen seines vertragswidrigen Verhaltens hinreichend informiert; die fristlose Kündigung mit Schreiben vom 6.03.2015 ist daher auch im Übrigen formal nicht zu beanstanden, vgl. §§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB.
2. Die Klägerin war gem. § 543 Abs. 1 BGB befugt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.
a) Es entspricht der im Einklang mit der allgemeinen Auffassung der Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, 1 BvR 1372/01, NZM 2002,61 mit umfassendem Nachweis von Rspr. und Lit.), dass eine grundlose Strafanzeige gegen den anderen Vertragspartner eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung darstellen kann, die zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 (vormals 554 a) BGB berechtigt. Ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellt, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, wird von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere auch vom Verhalten des Angezeigten, abhängig gemacht.
Das Bundesverfassungsgericht hat insoweit dargelegt, dass es zwar mit dem Rechtsstaatsprinzip nicht vereinbar ist, wenn die Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte im Rahmen eines Strafverfahrens – soweit nicht wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben gemacht werden – zu zivilrechtlichen Nachteilen führt. Es hat jedoch zugleich anerkannt, dass eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses in Ansehung der Gesamtumstände auch dann mit dem Rechtsstaatsprinzip vereinbar sein kann, wenn der angezeigte Sachverhalt in objektiver Hinsicht – dort die fehlerhafte Angabe der Wohnungsanzahl – zutreffend sein sollte, für ein vorsätzliches Verhalten des Angezeigten aber keinerlei Anhaltspunkte bestehen. Dem Vertragspartner auf Grund unzutreffender Angaben (im dortigen Verfahren betreffend die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Bestimmung der Kostenmiete bei mietpreisgebundenem Wohnraum) sogleich eine Betrugsabsicht zu unterstellen, erscheine insbesondere dann leichtfertig, wenn sich der Vertragspartner eingehend um die Aufklärung des Sachverhalts bemühe und die Grundlage seiner Berechnung nachvollziehbar dargelegt habe (BVerfG, a. a. O.).
b) Gemessen an diesen Maßstäben ist unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles davon auszugehen, dass jedenfalls die Einlegung der Beschwerde des Beklagten mit Schreiben vom 19.1.2015 gegen den Einstellungsbescheid der Staatsanwaltschaft Hamburg als leichtwertig und unangemessen zu bewerten ist und daher einen schwerwiegender Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellt.
Maßgebliche Bedeutung kommt dem Verhalten der angezeigten Klägerin zu (vgl. Schmidt-Futterer, 2015, § 543 Rn. 193). Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin sich bereits mit Schreiben vom 10.06.2014 bereit erklärte, der Rechtsauffassung des Beklagten zu folgen und bei künftigen Mieterhöhungsverlangen die Baualtersklasse 21.06.1948 – 31.12.1960, d. h. das Rasterfeld H 2 anwenden sowie auf eine weitere Geltendmachung der Rechte aus dem Mieterhöhungsverlangen vom 17.04.2014 zu verzichten. Maßgeblich ist weiter, dass die Klägerin den Beklagten in demselben Schreiben darauf hingewiesen hat, dass sie das Haus von ihrer Tante im Jahr 1973 erworben habe und nicht aus eigener Wahrnehmung wisse, wann die streitgegenständliche Wohnung, die unstreitig nicht mit bereits mit Errichtung des Hauses bezugsfertig war, bezugsfertig gewesen sei. Vor diesem Hintergrund wäre es allein sachgerecht gewesen, die rechtlich und tatsächlich schwierige Frage der Einordnung der streitgegenständlichen, später bezugsfertig gewordenen Mietwohnung in die Baualtersklasse und etwaige Mietrückforderungsansprüche im Rahmen eines Zivilverfahrens zu klären. Anhaltspunkte für einen vorsätzlichen Betrug durch die Klägerin sind vor diesem Hintergrund nicht ersichtlich. Dies gilt auch im Hinblick auf eine etwaige Kenntnis der Tochter der Klägerin im Hinblick auf die Bezugsfertigkeit der streitgegenständlichen Wohnung. Denn § 166 BGB führt nur zu einer Wissens-, nicht aber einer Vorsatzzurechnung.
Zu berücksichtigen ist weiter, dass keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass der Beklagte mit der Einlegung der Beschwerde staatsbürgerliche Pflichten wahrnahm; vielmehr diente das Strafverfahren der Wahrnehmung eigener Interessen. Für Streitigkeiten über die Höhe der Miete steht aber der Zivilrechtsweg zur Verfügung (vgl. zu diesem Kriterium: BVerfG, a. a. O.; Schmidt-Futterer, § 543 Rn. 193) und nur in diesem hätte der Beklagte die für ihn wesentliche Frage der maßgeblichen Baualtersklasse rechtsverbindlich klären können.
Ob vor diesem Hintergrund bereits die Erstattung der Strafanzeige am 6.11.2014 als leichtfertig und unangemessen einzuordnen ist, kann dahinstehen. Denn jedenfalls für die Einlegung der Beschwerde ist dies der Fall. Hier kommt nämlich hinzu, dass dem Beklagte durch den Einstellungsbescheid ein Votum zur Rechtslage durch die Staatsanwaltschaft Hamburg vorlag und er trotz dieses Votums Beschwerde gegen den Einstellungsbescheid einlegte. Dieses Verhalten stellt sich als leichtfertig und unangemessen dar.
c) Eine für eine fristlose Kündigung grundsätzlich erforderliche Abmahnung war hier gemäß § 543 Nr. 1 und 2 BGB entbehrlich. Im Übrigen war die Kündigung hilfsweise ordentlich erfolgt. Für eine ordentliche Kündigung aufgrund einer Vertragsverletzung bedarf es grundsätzlich keiner Abmahnung.
2. Die Klägerin hat Anspruch auf Ersatz der ihr entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren gem. § 280 Abs. 1 S. 1 BGB. Veranlasst eine Partei durch Pflichtverletzung die andere Partei zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund, so hat sie den durch die Kündigung entstandenen Schaden zu ersetzen (BGH NJW 00, 2342; Palandt, a. a. O., § 543 Rn. 61 m. Nw.). Der Anspruch umfasst die Kosten für die gebotene außergerichtliche Beauftragung des Prozessbevollmächtigten (vgl. Palandt. a. a. O, m. Nw), hier für Erstellung des Kündigungsschreibens vom 6.3.2015. Der Höhe nach besteht bezogen auf einen Gegenstandswert von 4.370,40 (12 x 364,20) ein Anspruch auf eine 1,5 Geschäftsgebühr gem. §§ 13,14 RVG, Nr. 2300 VV RVG in Höhe von 454,50 €, zzgl. 20 € Postpauschale nach Nr. 7002 VV RVG sowie 19 % Umsatzsteuer nach Nr. 7008 VV RVG, mithin insgesamt auf 564,66 €.
II.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7 und 11, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 63 Abs. 2, 41 Abs. 2 GKG (12 x 364,20 € = 4.370,40 €).
Dem Beklagten wurde die aus dem Tenor ersichtliche Räumungsfrist gewährt, § 721 ZPO. Bei der Bemessung der Räumungsfrist hat das Gericht einerseits insbesondere die lange Mietdauer, sowie die pünktliche und regelmäßige Mietzinszahlung seitens des Beklagten berücksichtigt, und andererseits, dass es dem Beklagten aufgrund seiner wirtschaftlichen und persönlichen Situation möglich sein sollte, trotz der angespannten Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt in der genannten Frist eine neue Wohnung zu finden, zumal er seit März 2015 von der Kündigung wusste und sich seit dieser Zeit bereits auf Wohnungssuche machen konnte.
