Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wann müssen Vermieter zu teure Versicherungen zurückzahlen?
- Warum sind Versicherungen gegen Vulkane nicht umlagefähig?
- Dürfen Gewerbe-Risiken in der Wohnungs-Abrechnung auftauchen?
- Ab wann gelten Versicherungskosten als rechtlich überhöht?
- Sind versteckte Maklergebühren in Versicherungs-Beiträgen zulässig?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Muss ich höhere Versicherungskosten zahlen, wenn sich im Erdgeschoss meines Wohnhauses Gewerbe befindet?
- Verliere ich meinen Rückzahlungsanspruch, wenn ich die Nebenkostenabrechnung bereits vollständig bezahlt habe?
- Darf ich zur Prüfung der Wirtschaftlichkeit die Einsicht in die vollständige Versicherungspolice verlangen?
- Was tun, wenn der Vermieter die Kürzung ablehnt, weil er angeblich keine günstigere Versicherung findet?
- Wie wehre ich mich gegen versteckte Maklergebühren, die in einer sogenannten Bruttopolice enthalten sind?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 8 C 343/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Lichtenberg
- Datum: 07.01.2026
- Aktenzeichen: 8 C 343/25
- Verfahren: Klage auf Rückzahlung von Betriebskosten
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Streitwert: 1.403,79 Euro
- Relevant für: Mieter, Vermieter, Hausverwaltungen
Vermieter zahlen überhöhte Versicherungskosten zurück, wenn sie unnötige Risiken und Gewerbeanteile ungeprüft abrechnen.
- Die Versicherung deckte fernliegende Risiken wie Vulkanausbrüche oder Terrorismus unzulässig mit ab.
- Vermieter verschwenden Mietergeld durch eine fehlende Trennung von teuren Wohn- und Gewerbekosten.
- Mieter erhalten zu viel gezahlte Beträge für die Gebäude- und Haftpflichtversicherung vom Vermieter zurück.
- Vermieter dürfen nur erforderliche und angemessene Kosten auf ihre Mieter in der Abrechnung umlegen.
- Die Vermieterin bewies keine ortsüblichen Preise für eine Standardversicherung der betroffenen Wohngebäude.
Wann müssen Vermieter zu teure Versicherungen zurückzahlen?
Ein Vermieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, nur erforderliche und angemessene Kosten auf den Mieter umzulegen, was sich aus den gesetzlichen Vorgaben der Paragrafen 556 Absatz 3 und 280 des Bürgerlichen Gesetzbuches ergibt. Der Grundsatz von Treu und Glauben bedeutet konkret, dass der Vermieter zur Rücksichtnahme und Fairness verpflichtet ist und die Interessen des Mieters nicht willkürlich missachten darf. Dieses Wirtschaftlichkeitsgebot stellt eine vertragliche Nebenpflicht des Immobilienbesitzers dar, wie auch der Bundesgerichtshof bereits urteilte (BGH, Az.: XII ZR 129/09). Eine Nebenpflicht ist eine rechtliche Verpflichtung, die nicht die Hauptleistung (das Vermieten der Wohnung) betrifft, sondern den Mieter vor unnötigen finanziellen Belastungen schützen soll. Ein Eigentümer verfügt dabei zwar über einen gewissen Entscheidungsspielraum und muss nicht zwangsläufig die billigste Lösung auf dem Markt wählen, darf jedoch nur bei einer vernünftigen Betrachtung gerechtfertigte Summen ansetzen.
Im vorliegenden Fall zeigte sich dieses Prinzip sehr konkret:
Ein Mieter einer 83,90 Quadratmeter großen Wohnung klagte gegen die Betriebskostenabrechnungen seiner Vermieterin für die Jahre 2021 bis 2024. Das Amtsgericht Lichtenberg gab der Klage vollumfänglich statt und verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung von exakt 1.403,79 Euro zuzüglich Zinsen sowie zur Übernahme der gesamten Prozesskosten (Az.: 8 C 343/25, Urteil vom 07.01.2026). Streitentscheidend in diesem Verfahren war die Höhe der abgerechneten Kosten für eine Gebäude- und Haftpflichtversicherung, die das Wohnungsunternehmen als große Sammelversicherung abgeschlossen hatte.
Achtung Frist: Sie haben nach Erhalt Ihrer Betriebskostenabrechnung genau zwölf Monate Zeit, um Einwendungen gegen die Versicherungskosten schriftlich geltend zu machen. Prüfen Sie daher sofort, ob Ihre Abrechnung Posten für Sach- und Haftpflichtversicherungen enthält, die den Betrag von etwa 0,35 Euro pro Quadratmeter im Monat übersteigen.
Warum sind Versicherungen gegen Vulkane nicht umlagefähig?
Nebenkosten dürfen nicht auf die Bewohner umgelegt werden, wenn zwischen dem finanziellen Aufwand und dem tatsächlichen Nutzen ein deutliches Ungleichgewicht besteht. Ein wirtschaftlich denkender Vermieter darf für extrem fernliegende und unwahrscheinliche Risiken keine erheblichen finanziellen Mittel aufwenden. Gemäß der Anlage 3 zu Paragraf 27 Nummer 13 der Zweiten Berechnungsverordnung dürfen vielmehr nur solche Betriebskosten angesetzt werden, die für normale Wohngebäude auch tatsächlich üblich sind. Die Zweite Berechnungsverordnung ist das zentrale Regelwerk, das verbindlich vorschreibt, welche Kostenarten überhaupt als Betriebskosten auf Mieter abgewälzt werden dürfen.
Genau diese Frage nach den versicherten Gefahren musste das angerufene Gericht im Detail klären.
Absicherung gegen Vulkanausbrüche und Schneelawinen
Die von der Immobilienverwaltung abgeschlossene Versicherung deckte hochgradig unwahrscheinliche Risiken ab, zu denen unter anderem Terrorismus, Vulkanausbrüche, Erdbeben und Schneelawinen gehörten. Auch Schäden durch unbemerkt gebliebene Todesfälle von Mietern, Ungezieferbekämpfung, Belohnungen für die Feuerwehr sowie Explosionsschäden durch Kriegsmunition waren in der Police enthalten. Das Gericht sah in dieser Bündelung sämtlicher denkbarer Gefahren einen gravierenden Verstoß gegen die Wirtschaftlichkeit, da derartige Schadensszenarien für ein gewöhnliches Mietverhältnis viel zu abwegig sind.
Ist dagegen ein Gebäudeschaden durch einen terroristischen Angriff unwahrscheinlich und kann ein solcher lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risiko mit erheblichem finanziellen Aufwand abzusichern. – so das Amtsgericht Lichtenberg
Achtung Falle: Unnötige Zusatzrisiken
Prüfen Sie in der Versicherungspolice Ihres Hauses, ob Gefahren versichert sind, die an Ihrem Wohnort faktisch ausgeschlossen sind (wie Lawinen im Flachland oder Vulkanausbrüche). Die Mitversicherung solcher extrem fernliegenden Risiken ist laut Urteil ein entscheidender Hebel, um einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu begründen und eine Kürzung der Nebenkosten durchzusetzen.
Dürfen Gewerbe-Risiken in der Wohnungs-Abrechnung auftauchen?
Die jährlichen Betriebskostenabrechnungen müssen eine klare Kostentrennung zwischen den reinen Wohn- und den Gewerbeanteilen eines Gebäudes ermöglichen. Risiken, die ausschließlich eine gewerbliche Nutzung betreffen, dürfen unter keinen Umständen auf private Wohnraummieter abgewälzt werden. Die Umlage von gewerblichen Ausfallrisiken auf einen rein privaten Haushalt ist rechtlich unzulässig.
In der mietrechtlichen Auseinandersetzung aus dem Jahr 2026 trat diese Problematik deutlich zutage:
Fehlende Kostentrennung bei der Sammelversicherung
Das verklagte Wohnungsunternehmen hatte eine umfangreiche Sammelversicherung für seinen gesamten Immobilienbestand abgeschlossen, der einen Gewerbeanteil von bis zu 50 Prozent aufwies, ohne dabei eine saubere Trennung der Kosten vorzunehmen. Durch diese Vermischung waren Gewinnausfälle bei einer Nichtnutzbarkeit der gewerblich genutzten Mietsachen für den privaten Mieter mitversichert. Ebenfalls unzulässig in der Abrechnung enthalten waren spezielle Bauherrenversicherungen sowie Kosten für Planung und Baubetreuung, die einen normalen Wohnraummieter nicht betreffen.
Die Versicherung der gesamten überhaupt denkbaren Risiken für Wohngebäude und Gewerbeeinheiten, wie es hier der Fall ist, verstößt gravierend gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. – so das Gericht
Ab wann gelten Versicherungskosten als rechtlich überhöht?
Ein betroffener Mieter kann die Unwirksamkeit einer Abrechnung rügen, wenn die geforderten Beträge materiell unrichtig und deutlich überhöht sind. Materiell unrichtig bedeutet hier, dass die Abrechnung zwar formal alle Fristen einhält, aber die inhaltlich berechneten Summen aufgrund falscher Ansätze oder mangelnder Wirtschaftlichkeit schlichtweg fehlerhaft sind. Dafür muss die Partei eine konkrete Überhöhung darlegen, was beispielsweise durch den Verweis auf örtlich übliche Durchschnittswerte geschehen kann. Der Vermieter muss im Anschluss konkret darlegen und vor Gericht beweisen, dass die verlangten Prämien für eine übliche Wohngebäudeversicherung angemessen und erforderlich sind.
Fordern Sie Ihren Vermieter aktiv zur Belegeinsicht auf und verlangen Sie die Einsichtnahme in den vollständigen Versicherungsschein (die Police). Nur durch den Abgleich der versicherten Wagnisse mit der Abrechnung können Sie belegen, ob unzulässige Kosten für Vulkanausbrüche, Terrorismus oder Maklergebühren auf Sie abgewälzt wurden.
Ein genauer Blick auf den Prozessverlauf veranschaulicht, wie eine solche Überprüfung in der mietrechtlichen Praxis abläuft:
Beweislast bei überhöhten Nebenkosten
Der klagende Mieter verwies auf die aktuelle Betriebskostenübersicht für die Stadt Berlin, nach der lediglich Werte von 0,23 bis 0,35 Euro pro Quadratmeter im Monat als gerechtfertigt gelten. Die beklagte Immobilienfirma rechtfertigte die deutlich höheren Kosten mit allgemein gestiegenen Material- sowie Lohnkosten und verwies darauf, dass für ihren enormen Bestand von rund 155.000 Nutzereinheiten ohnehin nur ein einziger Versicherer bereitgestanden habe. Das Amtsgericht wies diese Argumentation jedoch zurück, da die Vermieterin die üblichen Kosten nicht belegen konnte und nicht substantiiert vortrug, wie hoch die Prämie für eine normale Wohngebäudeversicherung gewesen wäre. Ein substantiierter Vortrag bedeutet, dass eine Partei Tatsachen so detailliert und mit Fakten untermauert beschreiben muss, dass das Gericht sie direkt prüfen kann. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens lehnte das Gericht ebenfalls ab, da dies mangels konkreten Vortrags eine unzulässige Ausforschung darstellen würde. Von einer Ausforschung spricht man, wenn ein Gericht Beweise erheben soll, nur um überhaupt erst Anhaltspunkte für eine Behauptung zu finden, für die die Partei selbst keine Fakten geliefert hat.
Auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens kommt nicht in Betracht mangels hinreichenden substantiierten Vortrags durch die Beklagte. Dies würde eine Ausforschung darstellen und ist daher bereits unzulässig. – so das Amtsgericht Lichtenberg
Praxis-Hürde: Vergleich mit dem Betriebskostenspiegel
Um die Überhöhung der Kosten rechtlich wirksam zu rügen, sollten Sie den örtlichen Betriebskostenspiegel heranziehen. Liegen Ihre Versicherungskosten deutlich über den dortigen Durchschnittswerten (wie im Berliner Fall über 0,35 Euro pro Quadratmeter), muss der Vermieter detailliert beweisen, warum keine günstigere Versicherung möglich war. Pauschale Verweise auf die Bestandsgröße oder allgemeine Preissteigerungen reichen dafür nicht aus.
Sind versteckte Maklergebühren in Versicherungs-Beiträgen zulässig?
Verwaltungskosten gehören grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten innerhalb des Wohnraummietrechts. Ausgaben für Versicherungsmakler, die parallel Verwaltungsaufgaben übernehmen, dürfen daher nicht unberechtigt auf die Bewohner umgelegt werden. Der Abschluss von sogenannten Bruttopolicen entbindet den Eigentümer keinesfalls von der strengen Pflicht zur Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots. Das bedeutet konkret: Bei einer Bruttopolice sind Maklergebühren oder Verwaltungshonorare bereits versteckt in der Versicherungsprämie enthalten, was die Kosten für den Mieter künstlich erhöht.
Die vertraglichen Details der streitgegenständlichen Versicherung verdeutlichten diesen rechtlichen Rahmen anschaulich:
In der umstrittenen Versicherungspolice waren neben den reinen Risikoprämien auch Maklerkosten sowie Entgelte für spezielle Verwaltungsaufgaben der Versicherungsmaklerin enthalten. Der Mieter rügte völlig zu Recht, dass diese Leistungen für ihn als Wohnungsmieter keinerlei Relevanz besitzen und lediglich zu unnötigen Mehrbelastungen führen. Die Hausverwaltung argumentierte erfolglos, dass solche Bruttopolicen auf dem Markt der Regelfall seien und daher kein Kostenabzug vorzunehmen sei. Wegen der unwirksamen Abrechnung dieser und der übrigen unzulässigen Positionen sprach das Gericht dem Bewohner die volle Rückzahlung der zu viel gezahlten 1.403,79 Euro für die Jahre 2021 bis 2024 zu. Ein weiterer Streitpunkt über 153,94 Euro für die Wartung einer Sicherheitsbeleuchtung hatte sich bereits erledigt, da die Vermieterin diesen Betrag nach der Klageerweiterung freiwillig zurückzahlte – auch hier hätte sie nach Auffassung des Gerichts andernfalls voraussichtlich den Kürzeren gezogen.
Urteilsfolgen für Mieter bei teuren Sammelversicherungen
Obwohl das Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg keine direkte Bindungswirkung für andere Gerichte entfaltet, liefert es Mietern bundesweit eine starke Argumentationshilfe gegen überteuerte Sammelversicherungen großer Wohnungsbaugesellschaften. Die Entscheidung zeigt deutlich, dass Vermieter nicht einfach „Rundum-Sorglos-Pakete“ auf Kosten der Mieter abschließen dürfen, wenn diese Risiken wie Terror oder Naturkatastrophen enthalten, die für das Objekt faktisch keine Rolle spielen.
Besonders wenn Sie in einem Gebäude mit Geschäften oder Büros wohnen, sollten Sie die Versicherungsposition kritisch hinterfragen. Bestehen Sie auf einer sauberen Herausrechnung gewerblicher Risiken. Können Vermieter diese Trennung oder die Notwendigkeit teurer Zusatzmodule nicht substantiiert belegen, haben Sie gute Chancen, die Kosten auf das Maß einer Basis-Wohngebäudeversicherung zu kürzen.
So prüfen Sie Ihre Abrechnung auf Überhöhung
Vergleichen Sie die Versicherungskosten Ihrer aktuellen Abrechnung mit den Werten der Vorjahre. Bei einer Steigerung von mehr als 10 Prozent oder auffällig hohen Quadratmeterpreisen sollten Sie die Nachzahlung nur unter Vorbehalt leisten und eine detaillierte Aufschlüsselung der versicherten Einzelrisiken sowie den Nachweis der Kostentrennung zwischen Wohn- und Gewerbeanteilen fordern.
Nebenkosten zu hoch? Jetzt Versicherungsanteil prüfen lassen
Überhöhte Versicherungskosten in der Betriebskostenabrechnung müssen Sie nicht widerspruchslos hinnehmen. Unsere Rechtsanwälte prüfen für Sie, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt wurde oder unzulässige Risiken wie Vulkanschutz auf Sie abgewälzt wurden. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Ansprüche gegenüber dem Vermieter rechtssicher durchzusetzen und zu viel gezahltes Geld zurückzufordern.
Experten Kommentar
Der wahre Grund für diese überladenen Policen ist oft schlichte Bequemlichkeit der großen Hausverwaltungen. Ich sehe bei Großvermietern fast immer nur pauschale Rahmenverträge für den gesamten Bestand, weil eine individuelle Risikoanpassung pro Gebäude zu viel Personal binden würde. Die absurd hohen Prämien für solche unreflektierten All-inclusive-Pakete reicht man dann einfach ungeprüft an die Mieterschaft weiter.
Mieter finanzieren durch diesen Weg unfreiwillig die Prozessoptimierung der Immobilienkonzerne mit. Wer hier hartnäckig bleibt und die detaillierte Aufschlüsselung der exakten Kosten für sein spezielles Wohnhaus einfordert, bringt die Gegenseite schnell ins Schwitzen. Vor Gericht scheitern die Vermieter dann regelmäßig an genau diesem Nachweis, da diese feinsäuberlich getrennten Zahlen in ihren Systemen schlichtweg nicht existieren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich höhere Versicherungskosten zahlen, wenn sich im Erdgeschoss meines Wohnhauses Gewerbe befindet?
NEIN, Sie müssen keine höheren Versicherungsprämien aufgrund von Gewerbeeinheiten im Haus zahlen, da der Vermieter die Mehrkosten für gewerbliche Risiken rechtlich sauber herausrechnen muss. Private Wohnraummieter haften nicht für die spezifischen Gefahrenpotenziale von Ladengeschäften oder Gastronomiebetrieben, die das allgemeine Schadensrisiko des Gebäudes erhöhen.
Gemäß dem mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot nach Paragraf 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Vermieter zu einer strikten Kostentrennung zwischen Wohn- und Gewerbeanteilen verpflichtet. Gewerbliche Einheiten verursachen oft deutlich höhere Versicherungsprämien durch spezifische Risiken wie Betriebsunterbrechungsschäden, erhöhte Brandgefahr oder spezielle Haftpflichtrisiken für den öffentlichen Kundenverkehr. Da diese Gefahren nicht dem privaten Wohnzweck dienen, darf der Vermieter lediglich die fiktiven Kosten einer reinen Wohngebäudeversicherung auf die Wohnraummieter umlegen. Eine pauschale Aufteilung der Gesamtkosten einer Sammelpolice ohne diesen sogenannten Vorwegabzug (Herausrechnen der Gewerbekosten) ist rechtlich unzulässig und macht die Abrechnung angreifbar.
Betroffene Mieter sollten die Abrechnung prüfen und vom Vermieter die Einsicht in die Versicherungspolice verlangen, um die Existenz eines angemessenen Vorwegabzugs für die Gewerbeflächen zu kontrollieren. Liegen die Versicherungskosten deutlich über den Werten des örtlichen Betriebskostenspiegels, muss der Eigentümer die Erforderlichkeit und Angemessenheit der Prämien im Streitfall detailliert nachweisen.
Verliere ich meinen Rückzahlungsanspruch, wenn ich die Nebenkostenabrechnung bereits vollständig bezahlt habe?
NEIN. Sie verlieren Ihren Rückzahlungsanspruch nicht automatisch durch die vollständige Zahlung der Nebenforderung, sofern Sie die Unrichtigkeit der Abrechnung noch fristgerecht rügen. Eine bloße Überweisung der Nachforderung stellt rechtlich kein Schuldanerkenntnis dar, welches spätere Einwendungen gegen die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung ausschließen würde.
Gemäß § 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches haben Mieter nach Erhalt der Abrechnung eine Frist von zwölf Monaten, um inhaltliche Fehler schriftlich beim Vermieter zu beanstanden. Selbst wenn der Betrag bereits überwiesen wurde, bleibt dieses Recht auf Korrektur materieller Fehler innerhalb dieser gesetzlichen Jahresfrist in vollem Umfang für den Mieter bestehen. Dies gilt besonders, wenn die Kosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen oder unzulässige Positionen wie etwa überhöhte Versicherungskosten für völlig abwegige Risiken in der Abrechnung enthalten sind. Zwar ist eine Zahlung unter Vorbehalt empfehlenswert, doch können Mieter auch ohne diesen Zusatz gezahlte Beträge zurückfordern, sofern die Unrichtigkeit der Abrechnung innerhalb der Jahresfrist nachgewiesen wird.
Darf ich zur Prüfung der Wirtschaftlichkeit die Einsicht in die vollständige Versicherungspolice verlangen?
JA. Sie haben einen rechtlichen Anspruch auf Einsicht in die vollständige Versicherungspolice, um die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots gemäß § 556 Absatz 3 BGB umfassend zu überprüfen. Eine einfache Beitragsrechnung genügt hierfür nicht, da sie keine Rückschlüsse auf die konkret versicherten Wagnisse oder versteckte Kostenfaktoren zulässt.
Das Recht auf Belegeinsicht erstreckt sich auf sämtliche Unterlagen, die für eine sachgerechte Kontrolle der Betriebskostenabrechnung erforderlich sind, wozu bei Versicherungsbeiträgen zwingend der Versicherungsschein gehört. Nur durch dieses Dokument können Mieter belegen, ob der Vermieter für abwegige Risiken wie Vulkanausbrüche oder Schneelawinen zahlt, was eine Verletzung der mietvertraglichen Treuepflicht darstellen würde. Darüber hinaus lässt sich erst anhand der Police prüfen, ob unzulässige Verwaltungskosten oder gewerbliche Anteile in der Prämie versteckt sind, die nicht als Betriebskosten auf die Bewohner abgewälzt werden dürfen. Da Sie als Mieter eine mögliche Überhöhung der Kosten substantiiert darlegen müssen, ist der Vermieter zur vollständigen Offenlegung der vertraglichen Details verpflichtet.
Dieser Anspruch beschränkt sich im Regelfall auf die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters, während die Zusendung von Kopien nur bei unzumutbar weiten Entfernungen oder besonderen persönlichen Härtefällen verlangt werden kann.
Was tun, wenn der Vermieter die Kürzung ablehnt, weil er angeblich keine günstigere Versicherung findet?
Verweisen Sie auf den örtlichen Betriebskostenspiegel und fordern Sie den Vermieter schriftlich auf, seine Bemühungen um eine günstigere Versicherung durch konkrete Vergleichsangebote detailliert nachzuweisen. Bei einer deutlichen Überschreitung der ortsüblichen Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen trägt der Vermieter die Beweislast für die Erforderlichkeit der hohen Prämien. Ein bloßer pauschaler Hinweis auf angebliche Marktveränderungen oder fehlende Optionen reicht rechtlich keinesfalls aus, um das gesetzlich verankerte Wirtschaftlichkeitsgebot gegenüber den Mietern zu erfüllen.
Gemäß dem Wirtschaftlichkeitsgebot nach Paragraf 556 Absatz 3 BGB ist der Eigentümer verpflichtet, nur angemessene und erforderliche Kosten auf die Mieter umzulegen. Sobald Sie anhand des Betriebskostenspiegels darlegen, dass die monatlichen Kosten etwa über 0,35 Euro pro Quadratmeter liegen, muss der Vermieter rechtlich substantiiert vortragen, warum kein günstigerer Tarif möglich war. Das Amtsgericht Lichtenberg hat in seinem Urteil (Az. 8 C 343/25) klargestellt, dass allgemeine Verweise auf Preissteigerungen oder die Bestandsgröße des Unternehmens keine ausreichende Begründung für überhöhte Versicherungssummen darstellen. Der Vermieter muss stattdessen konkret belegen, welche alternativen Angebote er zur Einhaltung seiner Sorgfaltspflichten tatsächlich eingeholt und geprüft hat.
Besondere Aufmerksamkeit ist geboten, wenn die Versicherung unwahrscheinliche Risiken wie Terrorismus oder Vulkanausbrüche abdeckt oder eine unzulässige Vermischung mit Gewerbeanteilen ohne Kostentrennung vorliegt. In solchen Fällen können Mieter die Kosten auf das Maß einer üblichen Basis-Wohngebäudeversicherung kürzen, da die Absicherung rein theoretischer Gefahren nicht mehr einer vernünftigen und wirtschaftlichen Bewirtschaftung entspricht.
Wie wehre ich mich gegen versteckte Maklergebühren, die in einer sogenannten Bruttopolice enthalten sind?
Sie wehren sich durch einen schriftlichen Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung und die ausdrückliche Forderung nach einer Bereinigung der Versicherungsprämien um sämtliche enthaltenen Makler- und Verwaltungskostenanteile. Rügen Sie die Unzulässigkeit der Maklercourtage unter Hinweis auf das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot und fordern Sie zur Identifikation dieser versteckten Beträge die Einsichtnahme in die Versicherungspolice.
Nach der Betriebskostenverordnung zählen Verwaltungskosten, zu denen auch Honorare für Versicherungsmakler oder Betreuungspauschalen gehören, grundsätzlich nicht zu den auf Mieter umlegbaren Kosten gemäß § 556 BGB. Schließt der Vermieter eine sogenannte Bruttopolice ab, in der diese Entgelte bereits in der Gesamtprämie enthalten sind, muss er den nicht umlagefähigen Anteil präzise ermitteln und vor der Verteilung abziehen. Das Argument der Marktüblichkeit solcher Verträge entbindet den Eigentümer keinesfalls von seiner rechtlichen Pflicht, nur tatsächlich notwendige und umlagefähige Sachversicherungskosten an die Bewohner weiterzugeben. Sollte der Vermieter dieser Transparenzpflicht nicht nachkommen, ist der Mieter zur entsprechenden Kürzung der Versicherungsposition berechtigt, da eine Vermischung von Risikoabsicherung und Verwaltungstätigkeit unzulässig ist.
Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Makler Aufgaben zur Schadensminderung übernimmt, die den Versicherten direkt zugutekommen, ohne allgemeine Verwaltungsaufgaben des Vermieters zu ersetzen. Mieter sollten hier genau prüfen, ob lediglich Standardkorrespondenz unzulässig als Versicherungskosten abgewälzt wird.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
AG Lichtenberg – Az.: 8 C 343/25 – Urteil vom 07.01.2026
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