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Wohnwertminderung bei besonders lärmbelasteter Wohnlage

LG Berlin – Az.: 65 S 169/18 – Urteil vom 20.02.2019

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 20. Juli 2018 – 101 C 237/17 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

II.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist im Ergebnis unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen nach Einholen einer amtlichen Auskunft bei der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 1.105,57 € um 94,43 € auf monatlich 1.200,00 € aus § 558 Abs. 1 BGB.

a) Das Erhöhungsverlangen genügt den Anforderungen des § 558a BGB, wie das Amtsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat.

b) Ebenfalls zutreffend – von den Parteien unbeanstandet – hat das Amtsgericht die aus vier Zimmern, Küche, Bad, Gäste-WC bestehende, 128,48 m2 große, mit einem Balkon ausgestattete Wohnung in das Mietspiegelfeld K 1 des Berliner Mietspiegels 2017 eingeordnet, das eine Mietzinsspanne von 4,38 €/m2 bis 10,18 €/m2 und einen Mittelwert von 6,39 €/m2 ausweist. Die von der Klägerin verlangte Miete übersteigt unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzgrundlage mit 9,34 €/m2 nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.

Unstreitig verfügt die von den Beklagten inne gehaltene Wohnung jeweils überwiegend über die in den Merkmalgruppen 1 (Bad), 2 (Küche) und 3 (Wohnung) genannten wohnwerterhöhenden Ausstattungsmerkmale.

Der Einwand der Beklagten, das Amtsgericht habe im Rahmen der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) zu Unrecht die moderne Heizung als wohnwerterhöhend berücksichtigt, trägt nicht. Die Kammer folgt insoweit den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung.

Im Ansatz zu Recht machen die Beklagten geltend, das Amtsgericht sei ihren Einwänden gegen die Angaben zur Fluglärmbelastung in der Orientierungshilfe nicht nachgegangen, so dass die Feststellungen zur Bewertung des Wohnumfeldes (Merkmalgruppe 5) nicht überzeugen.

Eine besonders lärmbelastete Lage kann im Rahmen des Wohnumfeldes wohnwertmindernd zu berücksichtigen sein.

Die Adresse der Wohnung der Beklagten ist im Straßenverzeichnis zwar nicht als lärmbelastet ausgewiesen. Diesem Umstand kommt – der Beschreibung des Merkmals zufolge – indes nur eine Indizwirkung zu.

Die Beklagten haben bereits erstinstanzlich zu Recht darauf hingewiesen, dass in den Erläuterungen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 (Ziff. 12) (einschränkend) angegeben ist, dass die Berechnungen der Verkehrslärmdaten – auf den Flughafen Tegel bezogen – auf den Verkehrslärmdaten 2011 beruhen.

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist konkreten Einwendungen gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels nachzugehen (vgl. nur BGH, Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 = Grundeigentum 2013, 197, juris, Rn. 16ff; Urt. v. 16.06.2010 – VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505 = Grundeigentum 2010, 1049, juris, Rn. 13 dem folgend ua: LG Berlin, Urt. v. 31.08.2016 – 65 S 197/16, WuM 2016, 670 = ZMR 2018. 758, juris; nachgehend: VerfGH Berlin, Beschl. vom 16.05.2018 – 171/16, juris).

Hier schränkt die Orientierungshilfe, die ohnehin nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels ist (vgl. Ziff. 4 des Mietspiegels), selbst die Aussagekraft der Feststellungen unter Hinweis auf die (veraltete) Datengrundlage 2011 ein (vgl. Ziff. 12.3 des Mietspiegels). Allgemein bekannt ist jedoch, § 291 ZPO, dass die Nutzung des Flughafens Tegel von der bis auf weiteres offenen Eröffnung des Flughafen BER erheblich betroffen ist. Auch der Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2017 weist darauf hin, dass das Straßenverzeichnis einerseits Adressen als lärmbelastet ausweisen kann, die es tatsächlich nicht sind, andere Wohnungen trotz fehlender Kennzeichnung ebenfalls hoch lärmbelastet sein können (vgl. Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2017, Hamburg, Juli 2017, S. 79). Hinzu kommt, dass der Methodenbericht eine veraltete Datengrundlage für die Verkehrslärmbelastung einräumt, zugleich aber auch die Verfügbarkeit aktueller Daten mitteilt. Im zeitlichen Zusammenhang mit der Erstellung des Mietspiegels entsprechend den gesetzlichen Vorgaben (§ 47c BImmSchG, EU-Umgebungslämrichtlinie) sind Daten zur Verkehrslärmbelastung in Berlin erhoben worden, die in die für Ende 2017 vorgesehene neue Lärmkartierung einfließen sollten (vgl. Methodenbericht, aaO., S. 80). Genauere Daten zu einzelnen Adressen können – so der Methodenbericht (aaO, S. 79) bei der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz eingeholt werden.

Der amtlichen Auskunft der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz vom 23. Januar 2019 zufolge weist die Lärmkartierung 2017 für die Adresse der hier gegenständlichen Wohnung einen – zur Lärmkartierung 2011 – unveränderten gewichteten Mittelwert über 24 Stunden (aufgerundet auf ganze dB) für die hier in Frage stehende Lärmquelle Fluglärm aus [63 dB(A)]. Für den Beurteilungszeitraum von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr hat sich der Wert zwar von 52 dB(A) auf 53 dB(A) erhöht, unterschreitet aber noch immer den Grenzwert für die Kennzeichnung als Adresse mit hoher Lärmbelastung (55 dB[A]).

Wenngleich sich danach eine leicht erhöhte Lärmbelastung ergibt, so stellt sich die Feststellung in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017, wonach die Adresse der hier gegenständlichen Wohnung nicht erhöht lärmbelastet ist, im Ergebnis als richtig dar, denn die auch von der Arbeitsgruppe Mietspiegel zugrunde gelegten Grenzwerte werden eingehalten.

c)Die Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 3 BGB i.V.m. d. Kappungsgrenzen-VO Berlin vom 7. Mai 2013 ist ebenso wie die Sperrfrist gem. § 558 Abs. 1 BGB gewahrt.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.

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