Die Auswirkung einer fehlerhaften Klageerhebung auf die Mietzinserhöhung
Eine kürzlich ergangene Entscheidung des Landgerichts Berlin hat die rechtlichen Anforderungen an die Durchsetzung von Mietzinserhöhungen in gemeinschaftlichen Eigentumsverhältnissen weiter geklärt. Die zentrale Frage dieses Falls betraf die Zustimmungsklage zur Vergleichsmietenerhöhung. Insbesondere wurde untersucht, ob eine Zustimmungsklage nur von einem Vermieter oder von allen Vermietern erhoben werden muss.
Die Klage, die im Mittelpunkt dieser Rechtsstreitigkeit stand, wurde von einem Vermieter gegen das Urteil des Amtsgerichts Mitte eingelegt. Der Kläger war der Meinung, dass eine Zustimmung zur Mieterhöhung auch durch einen Einzelvermieter erzwungen werden kann. Das Gericht sah das allerdings anders und wies die Berufung des Klägers zurück.
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Übersicht
- 1 Die Auswirkung einer fehlerhaften Klageerhebung auf die Mietzinserhöhung
- 2 Eine komplexe rechtliche Fragestellung
- 3 Die Rechtsprechung betont die Rolle aller Vermieter
- 4 Eine fehlende Antragsänderung und die Konsequenzen
- 5 Die Kosten des Prozesses und der Ausgang des Verfahrens
- 6 Das vorliegende Urteil
Eine komplexe rechtliche Fragestellung
Die rechtlichen Fragen, die in diesem Fall eine Rolle spielten, betrafen insbesondere die rechtliche Qualifizierung von Mehrheitsansprüchen von Vermietern und die entsprechenden Verfahrensanforderungen. Das Gericht betonte, dass die geltend gemachten Duldungsansprüche von der Art der Ansprüche in diesem Fall grundlegend verschieden seien. Daher könnten sie nicht als Präzedenzfall dienen.
Die Rechtsprechung betont die Rolle aller Vermieter
Die Entscheidung des Gerichts war klar: Eine Klage zur Durchsetzung der Zustimmung zur Mieterhöhung erfordert die Klageerhebung durch sämtliche Vermieter. Es reicht nicht aus, wenn nur einer der Vermieter die Zustimmungsklage erhebt. Diese Entscheidung des Landgerichts unterstreicht die Rolle und Verantwortung aller Vermieter bei der Durchsetzung von Mieterhöhungen.
Eine fehlende Antragsänderung und die Konsequenzen
In dem vorliegenden Fall fehlte auch eine erforderliche Antragsänderung nach § 524 Abs. 4 ZPO. Zudem hat der Kläger die Klagefrist gemäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB nicht eingehalten. Das Gericht wies darauf hin, dass diese Frist eine Klageerhebung durch sämtliche Vermieter oder zumindest die Offenlegung einer gewillkürten Prozessstandschaft sowie eine deren Anforderungen genügende Antragstellung innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erfordert.
Die Kosten des Prozesses und der Ausgang des Verfahrens
Schließlich hat das Gericht die Kosten des Verfahrens dem Kläger auferlegt. Dies basiert auf den gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 Satz 2 ZPO, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 41 Abs. 5 GKG.
Diese Entscheidung zeigt deutlich, wie wichtig es ist, genaue rechtliche Kenntnisse und Verständnis für den gesamten Prozess der Mietzinserhöhung zu haben, insbesondere in Mehrvermietersituationen. Es wird auch klar, dass Gerichte nicht zögern werden, fehlerhafte Klageerhebungen und die Nichteinhaltung gesetzlicher Vorgaben zu ahnden. Letztlich liegt es im besten Interesse aller Beteiligten – Vermieter und Mieter gleichermaßen – eine genaue Kenntnis und Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und Verfahrensanforderungen zu gewährleisten.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 67 S 223/20 – Beschluss vom 25.04.2023
Die Berufung des Klägers gegen das am 15. Juli 2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 9 C 5143/19 – wird auf seine Kosten nach einem Wert von bis 500,00 EUR zurückgewiesen.
Das angefochtene Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe:
Die Kammer hatte die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen, da sie offensichtlich unbegründet ist und auch die sonstigen Voraussetzungen für eine Beschlusszurückweisung erfüllt sind.
Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss vom 20. Oktober 2020 verwiesen. Der Schriftsatz des Klägers vom 20. Januar 2021 rechtfertigt keine abweichende Entscheidung.
Die dort herangezogene Entscheidung des Bundesgerichtshofs betrifft wesensverschiedene Duldungsansprüche einer Vermietermehrheit, nicht hingegen den hier streitgegenständlichen Anspruch einer Vermietermehrheit auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses. Dessen wirksame prozessuale Geltendmachung erfordert die Klageerhebung durch sämtliche Vermieter. (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 558b Rz. 59 m.w.N.). Selbst im Falle der Zulässigkeit einer gewillkürten Prozessstandschaft wäre aber ein auf Leistung an sämtliche Rechtsinhaber gerichteter Klageantrag erforderlich (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. vom 14. September 2018 – V ZR 267/17, NJW 2019, 310, Tz. 27 m.w.N.; Grüneberg, in: Grüneberg, BGB, 82. Aufl. 2023, § 432 Rz. 8). An einem solchen indes fehlte es in beiden Rechtszügen. Darauf hatte die Kammer bereits hingewiesen, ebenso auf die prozessuale Unbehelflichkeit einer – hier unterbliebenen – Antragsänderung entsprechend § 524 Abs. 4 ZPO. Unabhängig davon hat der Kläger die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB nicht gewahrt. Denn diese hätte eine Klageerhebung durch sämtliche Vermieter oder jedenfalls die Offenlegung einer gewillkürten Prozessstandschaft sowie eine deren Anforderungen genügende Antragstellung innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB erfordert (vgl. BGH, Urt. v. 12. Dezember 2013 – III ZR 102/12, BeckRS 2014, 33 Tz. 36 m.w.N.). Auch daran fehlte es.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 Satz 2 ZPO, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 41 Abs. 5 GKG.
