Umbauwünsche des Mieters – Muss der Vermieter dem zustimmen?
In früheren Tagen war es durchaus üblich, dass ein Mietvertragsverhältnis zwischen einem Vermieter und einem Vermieter über viele Jahrzehnte hinweg Bestand hatte. Vermieter und Mieter kannten sich dementsprechend auch über einen sehr langen Zeitraum hinweg, sodass ein sehr harmonisches Verhältnis zwischen den beiden Vertragsparteien entstehen konnte. Dementsprechend sind die Bedürfnisse des Mieters, der immerhin durch seine Mietzahlungen für den Vermieter eine feste wirtschaftliche Größe darstellt, für den Vermieter auch sehr wichtig. Heutzutage hat sich dieser Umstand ein Stück weit gewandelt, allerdings gibt es immer noch etliche Mietverhältnisse mit einem sehr langen Zeitraum. Insbesondere dann, wenn ein Mieter in der Mietwohnung „alt“ wird, müssen sich beide Vertragsparteien jedoch Gedanken im Hinblick auf den altersgerechten Umbau der Mietwohnung machen. Eine einvernehmliche Regelung ist in diesem Fall natürlich stets der Idealfall, doch ist diese einvernehmliche Regelung in einigen Fällen auch eher als Utopie anzusehen.
Ältere Mieter, die ein Mietobjekt bewohnen, sind im Alltag zwingend auf den altersgerechten Umbau des Mietobjekts angewiesen. Auch wenn es diesbezüglich keinen gesetzlichen Anspruch auf die Durchführung des altersgerechten Umbaus von dem Mietobjekt durch den Vermieter gibt, so haben ältere Mieter unter ganz bestimmten Voraussetzungen dennoch einen Anspruch darauf, dass der Mieter diese erforderlichen altersgerechten Umbaumaßnahmen erlaubt. Für Mieter ist jedoch das Wissen erforderlich, dass keinerlei Umbaumaßnahmen ohne die ausdrückliche vorherige Erlaubnis von der Vermieterpartei durchgeführt werden dürfen.
Der Mieter wird alt
Ein herzliches Verhältnis zwischen der Mieterpartei und der Vermieterpartei darf mit Sicherheit als der Idealfall in dem Mietvertragsverhältnis bezeichnet werden. Wenn das Mietvertragsverhältnis bereits seit Jahrzehnten besteht wird die Vermieterpartei, bedingt durch den Umstand, dass auch die Vermieterpartei im Verlauf des Mietvertragsverhältnisses älter geworden ist, mehr Verständnis für die altersgemäßen Bedürfnisse der Mieterpartei aufbringen als es bei einem jüngeren Vermieter oder bei einem eher anonym gestalteten Mietvertragsverhältnis der Fall ist. Fakt ist jedoch, dass eine Mietpartei im Verlauf des Lebens, bedingt durch den menschlichen Alterungsprozess, irgendwann einmal gewisse Umbaumaßnahmen in dem Mietobjekt angewiesen sind.
Die gängigsten altersgerecht erforderlichen Umbaumaßnahmen in einem Mietobjekt sind
- die Barrierereduzierung
- die Montage von Hilfsmitteln
- Einbau eines Treppenlifts
Diese altersgerechten erforderlichen Umbaumaßnahmen ergeben sich in der Regel aus dem Umstand, dass mit dem zunehmenden Alter der Mietvertragspartei auch Beeinträchtigungen im Seh- oder Hörvermögen auftreten oder dass körperliche Beeinträchtigungen eine reduzierte Beweglichkeit mit sich bringen. Es ist dabei jedoch auch ein Faktum, dass eine Mietvertragspartei auch im hohen Alter noch ein gesteigertes Interesse daran hat, möglichst so lange wie nur irgendmöglich in der bislang gewohnten Umgebung zu leben. Die Beendigung des Mietvertragsverhältnisses allein aus Altersgründen liegt in den seltensten Fällen im Interesse der Mietvertragspartei. In früheren Tagen war es noch so, dass auch die Vermieterpartei ein gesteigertes Interesse an einem möglichst lange laufenden Mietvertragsverhältnis hatte.
In der heutigen Zeit hat sich dieser Umstand ein Stück weit gewandelt, da der Wohnungsmarkt sich in den Großstädten sowie in vielen Gebieten Deutschlands gewandelt hat. Musste in früheren Tagen eine Vermieterpartei nach dem Auszug einer älteren Mietvertragspartei aus dem Mietobjekt einen Leerstand des Mietobjekts und damit finanzielle Einbußen befürchten, so ist dies heutzutage vielerorts nicht mehr der Fall. Zieht heutzutage eine Mietvertragspartei aus Altersgründen aus dem Mietobjekt aus, so stehen die möglichen Nachmieter bereits für die Vermieterpartei parat.
Was sagt das Mietrecht zu dem altersgerechten Umbau der Mietwohnung?
Selbst dann, wenn für den Verbleib der älteren Mietvertragspartei in dem Mietobjekt ein altersgerechter Umbau in Form der Barrierereduzierung oder dem Einbau von Hilfsmitteln zwingend erforderlich ist, gibt es seitens des Gesetzgebers keinerlei Anspruch einer Mietvertragspartei auf die Durchführung dieser Maßnahmen durch die Vermietervertragspartei. Maßgeblich für diese Maßnahmen ist hierbei der § 554a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). In diesem Paragraf wird jedoch ausdrücklich nicht von altersgerechten Umbaumaßnahmen, sondern vielmehr von einer behindertengerechten Umgestaltung des Mietobjekts. Mit dieser Formulierung nimmt der Gesetzgeber den Bezug zu dem Alter der Mietvertragspartei aus dem Fokus, da auch jüngere Personen mit gesundheitlichen Einschränkungen in einem Mietobjekt leben können und auf Umbaumaßnahmen angewiesen sein könnten.
Der Grund, warum diese Einschränkungen bestehen, ist aus gesetzlicher Sicht vollkommen unerheblich. Dementsprechend können die Einschränkungen sowohl durch einen Unfall oder auch durch eine Erkrankung als auch altersbedingt sein. Wichtig ist nur, dass diese Einschränkungen bei der Mietvertragspartei bestehen.
Der Umbau in Eigenregie kann durchaus durchgesetzt werden
Auch wenn der Gesetzgeber keinen rechtlichen Anspruch der Mietvertragspartei gegenüber der Vermietervertragspartei auf die Durchführung von entsprechenden Umbaumaßnahmen besteht, so kann unter Umständen ein Anspruch auf die Durchführung in Eigenregie rechtlich durchgesetzt werden. Dies setzt allerdings gewisse Kriterien voraus und betrifft vor allen Dingen auch nicht jeden Bereich des Mietobjekts. Überdies ist auch nicht für jede Maßnahme in dem Mietobjekt zwingend die Erlaubnis der Vermietervertragspartei erforderlich.
Maßnahmen, die von einer Mietervertragspartei auch ohne die Erlaubnis der Vermietervertragspartei durchgeführt werden dürfen
- Montage von Haltegriffen
- Montage von sogenannten Notrufeinrichtungen (Wohnungsklingelergänzungen etc.)
Bei Umbaumaßnahmen im Badezimmer des Mietobjekts ist auf jeden Fall die vorherige Erlaubnis der Vermietervertragspartei einzuholen. Gleichermaßen verhält es sich auch bei dem Einbau von einem Treppenlift oder bei Verbreiterungsmaßnahmen von Türen bzw. bei der Entfernung von etwaig vorhandenen Türschwellen.
Wann kann ein Anspruch auf die eigene Durchführung der entsprechenden Maßnahmen gegenüber der Vermietervertragspartei durchgesetzt werden?
Sollte eine Mietervertragspartei gegenüber der Vermietervertragspartei nachweisen können, dass die Mietervertragspartei zwingend auf die Durchführung eines entsprechenden Umbaus angewiesen ist, so kann aus dieser Argumentationsgrundlage heraus durchaus ein Anspruch abgeleitet werden. Dieser Anspruch bezieht sich dabei auf die Zustimmung der Vermietervertragspartei, dass die Mietpartei die entsprechenden Umbaumaßnahmen durchführen darf.
Dieser Anspruch gilt sowohl für die Mietpartei selbst als auch für diejenigen Angehörigen, die das Mietobjekt gemeinsam mit der Mietpartei bewohnen.
Eine Vermieterpartei hat lediglich dann ein Recht auf die Verweigerung der Zustimmung, wenn ein berechtigtes Interesse an einer Beibehaltung des Mietobjekts in dem aktuellen Zustand besteht. Die Vermieterpartei muss dabei beweisen, dass das eigene Interesse höher angesiedelt ist als das berechtigte Interesse der Mieterpartei an den Umbaumaßnahmen. Eine derartige Frage kann im absoluten Zweifel sogar Gerichte beschäftigen, wenn das Verhältnis zwischen der Mietpartei und der Vermieterpartei nicht als herzlich oder zumindest vertraut anzusehen ist. Mitunter ziehen sich derartige Verfahren durchaus in die Länge, sodass zunächst der Weg einer Einigung gegangen werden sollte. Durch eine entsprechende Vereinbarung, die zwischen der Mieterpartei und der Vermieterpartei getroffen wird, kann ein gerichtlicher Streit im Zusammenhang mit dem altersgerechten Umbau der Mietwohnung wirksam umgangen werden. Eine derartige Vereinbarung sollte auf jeden Fall in schriftlicher Form zwischen den beiden Parteien vereinbart werden und kann durchaus auch etwaige Sicherheiten beinhalten, die von der Vermieterpartei eingefordert werden. So kann beispielsweise eine Vermieterpartei von der Mieterpartei ausdrücklich den Rückbau sämtlicher vorgenommener Maßnahmen verlangen, wenn das Mietvertragsverhältnis endet. Gerade bei älteren Mieterparteien endet das Mietvertragsverhältnis zwischen der Mieterpartei und der Vermieterpartei mit dem Tod der Mieterpartei. Für derartige Fälle ist die Vermieterpartei sogar berechtigt, eine zusätzliche Geldkaution von der Mieterpartei als Sicherheit für den späteren Rückbau der Umbaumaßnahmen zu verlangen.
Die Umbaumaßnahmen für den altersgerechten bzw. behindertengerechten Umbau eines Mietobjekts sind durchaus mit einem Kostenaufwand verbunden, der nicht selten die finanziellen Möglichkeiten der Mietpartei übersteigt. Der Gesetzgeber hat diesen Umstand jedoch dahingehend berücksichtigt, als dass für die Durchführung dieser notwendigen Umbaumaßnahmen auch staatliche Förderungsmaßnahme in Anspruch genommen werden können. Mitunter ist es sogar möglich, dass die vorhandene Krankenversicherung oder auch anderweitige Versicherungsträger die Kosten anteilig oder sogar vollständig übernehmen.
Das Wichtigste im Zusammenhang mit dem altersgerechten Umbau eines Mietobjekts ist zunächst die Kontaktaufnahme der Mieterpartei mit der Vermieterpartei. Diese Kontaktaufnahme sollte auf jeden Fall schriftlich erfolgen, da sich zwischenmenschliche Verhältnisse durchaus auch im Verlauf der Zeit ändern können. Viele Vermieterparteien wissen sogar um den Umstand, dass seitens der Mieterpartei ein Anspruch auf die Zustimmung der jeweiligen Umbaumaßnahmen besteht. Dies wird jedoch die Vermieterpartei der unwissenden Mieterpartei jedoch in der gängigen Praxis nicht erzählen, sodass mitunter der Gang zu einem Rechtsanwalt erforderlich werden kann. Mit einem erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht lässt sich der vorhandene Anspruch auf die Zustimmung der Vermieterpartei sogar in vielen Fällen auch auf dem außergerichtlichen Wege durchsetzen, sodass überhaupt kein langwieriges Gerichtsverfahren erforderlich ist. Wir stehen diesbezüglich sehr gerne für Sie zur Verfügung.
