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Mietrückstand bei Mieterhöhung

Mietrecht - Mietrückstand nach Mieterhöhung

AG Lübeck, Az.: 31 C 2199/16, Beschluss vom 09.01.2017

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Lübeck am 09.01.2017 beschlossen:

1. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

2. Der Streitwert wird auf 4.036,56 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Mietrecht - Mietrückstand nach Mieterhöhung

Foto: Mazirama / Bigstock

Nach Erledigung war noch über die Kosten eines Räumungsstreits zu entscheiden.

Die Beklagten mieten Wohnraum von der Klägerin. Die Bruttomiete betrug im Juni 2016 449,90 Euro und wurde zum Juli 2016 auf 453,04 Euro erhöht. Die Beklagten zahlten zunächst die Miete für Juni und für August 2016 nicht. Wegen dieses Mietrückstands in Höhe von 902,94 Euro kündigte die Klägerin den Beklagten und erhob Räumungsklage.

Nach Rechtshängigkeit beglichen die Beklagten den Mietrückstand.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1 ZPO. Die Beklagtenpartei hat der Erledigterklärung der Klagepartei nicht widersprochen. Nach § 91a Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann.

Danach hat die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, da die Klage von Anfang an unbegründet war. Der unstreitige Mietrückstand der Beklagten hat eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht gerechtfertigt.

In Betracht kommt hier allein die Variante nach § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB. Danach kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Nach der Rechtsauffassung der Klägerin sind diese Voraussetzungen gegeben, da die Beklagten jeweils die gesamte Miete für Juni 2016 und für August 2016 zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung nicht gezahlt hatten.

Bei unstreitigem Sachverhalt beurteilt das Gericht die Rechtslage indes abweichend. Maßgeblicher Betrag nach § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB ist nicht die Summe aus zwei Monatsmieten, in denen Verzug eingetreten ist, sondern das Doppelte der ungeminderten Monatsmiete, die zum Zeitpunkt der Kündigung geschuldet ist. Da zu diesem Zeitpunkt eine Miete von 453,04 Euro geschuldet war, ist der Kündigungsbetrag von 906,08 Euro durch den tatsächlichen Mietrückstand nicht erreicht.

Für dieses Verständnis spricht zunächst der Wortlaut der Vorschrift. Denn es wird auf zwei unbestimmte Monate („für zwei Monate“) Bezug genommen, nicht auf die Monate in denen der Rückstand entstanden ist.

Auch der Grundsatz, dass das Kündigungsrecht zu dem Zeitpunkt entsteht, wenn die Tatbestandsvoraussetzungen des § 543 BGB vorliegen (Blank/Börstinghaus, Miete, § 543 BGB Rn. 161), spricht dafür, auch die zu diesem Zeitpunkt geschuldete Miethöhe als maßgebliche anzusehen und nicht auf frühere Zeitpunkte abzustellen.

Schließlich spricht auch das Bedürfnis nach Rechtsklarheit und Rechtssicherheit für diese Auslegung. Denn § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB umfasst nicht nur den Fall, dass zwei Monatsmieten vollständig nicht gezahlt werden, sondern gerade auch den Fall, dass sich der Rückstand über eine Vielzahl von kleineren Mietrückständen zu einem hinreichenden Betrag addiert. In diesem Fall wäre es aber – das Rechtsverständnis der Klägerin zugrunde gelegt – kaum möglich, den maßgeblichen Kündigungsbetrag zu bestimmen. Unterstellt man argumendi causa, dass der Mietrückstand aus drei Monaten, in denen jeweils eine unterschiedliche Miethöhe geschuldet war, stammt, ist es nicht möglich, nach der Methodik der Klägerin einen Betrag zu bestimmen, der der Miete für zwei Monate erreicht, da gänzlich unklar bliebe, auf welche zwei der drei Monate abzustellen wäre. Nach der hier vertretenen Auffassung ist die Bestimmung des Kündigungsbetrags hingegen einfach und eindeutig und damit rechtssicher möglich.

Soweit die Klägerin einen Vergleich zu einer Kündigung wegen Rückständen nach einer rückwirkend vereinbarten Mieterhöhung zieht, kann dieser Argumentation nicht gefolgt werden. Die von der Klägerin angesprochene Fallkonstellation ist für den Fall der Verurteilung zur Zahlung einer erhöhten Miete geregelt in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden ist; es sei denn die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung sind schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt.

Danach ist schon die Rechtsbehauptung der Klägerin, dass es in einem solchen Falle auf die ursprünglich geschuldete Miete ankäme, unzutreffend. Nach dem Ablauf der Wartefrist des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB kommt es für den Kündigungsbetrag auf den nach der Erhöhung geschuldeten Betrag an. Zudem ist die Regelung nicht auf die vorliegende Situation übertragbar, da die Interessenlage diametral ist: § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB dient dem Mieterschutz. Dieser soll vor einer Kündigung wegen erhöhter Miete sicher sein, bis rechtskräftig über die Wirksamkeit der Erhöhung entschieden ist. Die Schlussfolgerung, die die Klägerin daraus für den vorliegenden Fall ziehen möchte, ist hingegen dem Mieter schädlich, da ein geringerer Betrag für die Kündigung ausreichen würde.

Der Beschluss ist rechtskräftig geworden, nachdem Rechtsmittel nicht eingelegt wurden.