Im Zusammenhang mit einem Mietvertrag kann weitaus mehr vermietet werden als nur der bloße Wohnraum. Obgleich in der gängigen Praxis ein Stellplatz, sofern der Vermieter im Besitz der entsprechenden Fläche ist, zumeist in direkter Verbindung mit dem Wohnraummietvertrag an den Mieter vermietet wird, so gibt es dennoch auch anderweitige Fallsituationen. Wenn der Stellplatz für den PKW nicht als fester Bestandteil des vorhandenen Mietvertrages gilt, so wird diesbezüglich ein separater Mietvertrag als sogenannter PKW-Stellplatz Mietvertrag erforderlich. Für den Mieter bedeutet dies, dass im Zusammenhang mit der Nutzung sehr starke Einschränkungen verbunden sind.
Rein rechtlich betrachtet gibt es seitens des Gesetzgebers keinerlei vorgeschriebene Größe oder gar eine Abgrenzung bzw. Markierung für den Stellplatz. Wichtig ist lediglich, dass der Stellplatz, sofern er als ausdrücklich als PKW-Stellplatz von dem Vermieter an den Mieter vermietet wird, auch eine entsprechende Eignung hierfür aufweisen muss.
Die rechtliche Begrifflichkeit „Eignung als PKW-Stellplatz“ bezieht sich dabei auf die Möglichkeit des Mieters, auf der entsprechenden Fläche auch ein PKW abzustellen. Die Eignung hierfür ergibt sich in der Regel aus der Größe der Stellfläche. Sollte die Stellfläche diese zwingende Anforderung nicht erfüllen, so kann der Mieter einen Mangel an dem Mietobjekt gegenüber dem Vermieter geltend machen. Beseitigt der Vermieter diesen Mangel nicht, so ist der Mieter zu einer Mietminderung auf der Grundlage der Gebrauchsbeschränkung ausdrücklich berechtigt. Die erforderliche Mindestgröße für eine PKW-Stellfläche ergibt sich aus den jeweiligen bauordnungsrechtlichen Vorschriften der jeweiligen Bundesländer. Als Norm gilt hierbei eine Breite von 2,30 Metern bzw. 3,50 Metern für Nutzer mit einer Behinderung sowie einer Länge von 5 Metern. Sollte der PKW-Stellplatz zudem auch noch über eine Garage verfügen, so müssen zusätzlich zu diesen Maßen noch ein Mindestabstand von 10 cm an allen Seiten hinzugerechnet werden.
Die mietrechtliche Nutzung des Stellplatzes
In ländlichen Umgebungen oder am Stadtrand gibt es in der gängigen Praxis kaum mietrechtliche Probleme im Zusammenhang mit dem PKW-Stellplatz. In der direkten Innenstadt kann dies jedoch gänzlich anders aussehen, da die jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer zwingend Park- respektive Stellplätze für Geschäfts- oder Wohnhäuser vorsehen. Sollte es für Bauherren jedoch keinerlei Möglichkeiten geben, den landesbauordnungsrechtlichen Vorschriften nachzukommen, können bereits vorhandene Stellplätze auch mittels einer Zahlung an die Kommune bzw. Gemeinde abgelöst werden. Im Zusammenhang mit dem PKW-Stellplatz gilt dabei in Innenstädten die Einschränkung, dass die Stellplätze nicht beseitigt und die Fläche zu einem anderen Zweck genutzt werden darf. Ein derartiges Verhalten ist rechtlich betrachtet als Zweckentfremdung zu werten.
Auch die Vermietung der Fläche an „hausfremde“ dritte Personen gilt als Zweckentfremdung, sodass der betroffene Mieter eines Hauses lediglich durch eine entsprechende Anzeige bei dem regional zuständigen Bauamt etwas gegen die Zweckentfremdung unternehmen kann.
Es kommt in der gängigen Praxis nicht selten vor, dass seitens des Vermieters durchaus Stellfläche für ein Fahrzeug des Mieters vorhanden ist. In einem derartigen Fall gibt es letztlich drei verschiedene Möglichkeiten bezüglich der Nutzung dieser vorhandenen Stellfläche:
- in dem Mietvertrag sind keinerlei ausdrückliche Regelungen bezüglich der Stellfläche vorhanden
- es gibt eine jahrelang ausgeübte gängige Praxis
- es gibt im Mietvertrag ausdrückliche Regelungen bezüglich dieser Stellfläche
In dem Mietvertrag sind keinerlei ausdrückliche Regelungen bezüglich der Stellfläche vorhanden
Wenn es in dem Mietvertrag keinerlei ausdrückliche Regelungen im Hinblick auf die vorhandene Stellfläche gibt, so hat ein Mieter keinerlei Berechtigung zur Nutzung dieser Fläche als PKW-Stellplatz. Sofern der Vermieter die Nutzung dieser Fläche als Stellfläche für den PKW des Mieters in dem Mietvertrag nicht gesondert genehmigt hat, so ist von einer reinen Gefälligkeit auszugehen. Die stillschweigende Gestattung kann in einem solchen Fall auch jederzeit von dem Vermieter ohne Angabe von Gründen wieder entzogen werden.
Der Vermieter kann dem Mieter jedoch eine Ladetätigkeit, die in dem direkten Zusammenhang mit der Mietwohnung steht und auf der besagten Fläche stattfindet, nicht untersagen. Ein Mieter hat für derartige Fälle sogar einen Anspruch auf die Behändigung eines etwaig vorhandenen Torschlüssels.
Das Abstellen oder Parken eines Fahrzeugs auf dem Hof einer gemieteten Wohneinheit gilt jedoch ausdrücklich als Sondernutzung, auf welche ein Mieter alleinig aus dem Mietvertrag heraus keinen Anspruch hat. Es kommt in einem derartigen Fall sehr stark darauf an, was in dem Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter schriftlich vereinbart wurde. Ein Vermieter muss jedoch die Zufahrt zu einem Hofraum für ein kurzzeitiges Parken des Mieters oder seiner Besucher ausdrücklich erlauben. Dies gilt jedoch nur unter der Einschränkung, dass ohne diese Zufahrt oder das kurzzeitige Parken die vertragsmäßige Nutzung der Mietsache nicht möglich ist oder unangemessen eingeschränkt wird.
Die jahrelang ausgeübte gängige Praxis
Sofern ein Mieter für einen Zeitraum von mindestens 2 Jahren mit der stillschweigenden oder ausdrücklichen Billigung von dem Vermieter eine Stellfläche genutzt hat, so geht der Gesetzgeber von einer Sonderregelung aus. Der Vermieter hatte Kenntnis von dieser Nutzung und hat der Nutzung nicht ausdrücklich widersprochen, sodass von einer stillschweigenden Erweiterung des Mietvertrages im Zusammenhang mit der PKW-Stellfläche ausgegangen wird. Der Gesetzgeber geht in einem derartigen Fall von einer Gemeinschaftseinrichtung mit gemeinschaftlicher Nutzung von dem Vermieter sowie dem Mieter aus, sodass der Vermieter nach Ablauf dieser Zeitspanne dem Mieter die künftige Nutzung nicht mehr ohne Weiteres untersagen kann.
Von der jahrelang ausgeübten Praxis kann nur dann abgewichen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies ist jedoch rechtlich nicht unumstritten und in der gängigen Praxis nicht selten Gegenstand von Streitigkeiten!
Es gibt im Mietvertrag ausdrückliche Regelungen bezüglich dieser Stellfläche
Sofern in dem Mietvertrag ausdrückliche Regelungen bezüglich dieser Stellfläche vorhanden sind, so sind diese Regelungen für beide Seiten als verbindlich anzusehen. In einem derartigen Fall sind die Klauseln, die mit den Regelungen einhergehen, als entscheidend anzusehen. Weicht der Mieter oder der Vermieter von dem Mietvertrag ab, so kann von einer Zweckentfremdung bzw. widerrechtlichen Nutzung ausgegangen werden.
PKW-Stellplätze stellen im Mietrecht nicht selten einen Grund für Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter dar, da häufig auch unterschiedliche Ansichten im Hinblick auf die Zweckentfremdung bzw. widerrechtliche Nutzung besteht. Wie bei fast allen Dingen im Leben gilt jedoch die Maxime „was im Vertrag steht, ist auch verbindlich“. Problematisch wird der Fall jedoch dann, wenn es keinen festen Vertrag im Zusammenhang mit der Stellfläche gibt und ein Vermieter beispielsweise die jahrelang ausgeübte gängige Praxis anführt. Die Beweisführung ist in einem derartigen Fall besonders wichtig und in den meisten Fällen enden solche Streitigkeiten sogar vor Gericht. Wenn Sie als Vermieter Ärger mit Ihrem Mieter im Zusammenhang mit der Stellfläche haben, so sollten Sie sich auf jeden Fall die Hilfe eines Fachanwalts für Vertragsrecht nehmen. Gleichermaßen verhält sich auch der Umstand, wenn Sie als Mieter eine Streitigkeit mit Ihrem Vermieter haben. Da bei Streitigkeiten nur zu häufig die menschliche Rationalität und Fähigkeit zur gütlichen Einigung endet kann oftmals nur ein Fachanwalt für Vertragsrecht zu einem Gerichtsurteil führen, welches den Interessen des Mandanten gerecht wird.
Wir sind eine sehr erfahrene Rechtsanwaltskanzlei mit einem sehr großen Team bestehend aus engagierten Fachanwälten für Vertragsrecht, welche sich mit großer Kompetenz Ihrer Angelegenheit annehmen. Sie müssen uns einfach nur fernmündlich oder über unsere Internetpräsenz bzw. per E-Mail kontaktieren und uns Ihren Sachverhalt schildern, damit wir mit einem entsprechenden Mandat Ihrerseits sofort für Sie tätig werden können. Mit unserer Hilfe kann die ganze Angelegenheit sehr schnell und in vielen Fällen sogar außergerichtlich zu einem guten Ende geführt werden. Sollte die außergerichtliche Einigung nicht möglich sein werden wir selbstverständlich auch auf dem Gerichtsweg für Sie tätig und wahren Ihre Interessen.
