Wird in einem Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, legt diese Erhöhungen des Mietpreises über einen genau bestimmten, längeren Zeitraum fest. Sie stellt ein Gegenstück zu der Indexmiete dar, bei der sich der Preis nach der aktuellen Entwicklung – meist dem Verbraucherpreisindex – richtet. Die Bedingungen für eine Staffelmiete sind in dem Bürgerlichen Gesetzbuch in Paragraph 557a geregelt.
Der Vertrag muss bestimmte Bedingungen erfüllen
Grundsätzlich steht es jedem Vermieter frei, in seinem Vertrag eine Staffelmiete zu vereinbaren. Dies gilt sowohl für den freien Markt wie auch für preisgebundene Mietverträge – beispielsweise bei Sozialwohnungen. Allerdings ist nicht jede Erhöhung und Formulierung rechtlich gültig. Die wichtigste Grundregel besagt, dass eine Staffelmiete den genauen Zeitpunkt und Betrag einer Mieterhöhung benennen muss. Zwischen den einzelnen Schritten muss dabei mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen. Prozentuale Angaben sind in jedem Fall unzulässig. Praktisch bedeutet das, jede Staffel muss eindeutig mit einer festen Geldsumme benannt werden. Diese kann entweder den Mietbetrag oder die Erhöhung festlegen. Darüber hinaus muss die Angabe für die Gesamtmiete gelten – wie Gerichte mehrfach entschieden haben, ist eine Umrechnung etwa auf Quadratmeter nicht erlaubt.
Meistens wird eine Staffelmiete bereits bei Abschluss eines Mietvertrages festgelegt. Sie kann jedoch auch jederzeit im Nachhinein vereinbart werden, falls Vermieter und Mieter sich darüber einig sind. Eine solche Änderung der Vertragsbedingungen muss in allen Fällen schriftlich erfolgen und von beiden Seiten unterzeichnet werden. Entgegen früheren Urteilen darf eine Staffelmiete nach der jüngsten Rechtsprechung auch über sehr lange Zeiträume von mehr als zehn Jahren festgeschrieben werden, sofern alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt sind.
Eine Staffelmiete schafft Sicherheit
Sowohl für Mieter wie auch für Vermieter bietet eine Staffelmiete Vorteile. Sie schafft für beide Seiten Planungssicherheit und schließt für den Mieter weitere Erhöhungen – auch solche für Modernisierungen – aus. Vorteilhaft für Vermieter ist wiederum, dass sie eine reguläre Mieterhöhung erleichtert. Er erspart sich den Aufwand, diese anzukündigen und durchzusetzen. Außerdem kann dadurch die Frist zwischen einer Anhebung verkürzt werden. Laut Mietrecht beträgt diese wie bei einer Staffelmiete zwölf Monate – allerdings schließt sich daran eine zweimonatige Prüfungsfrist an, wodurch praktisch eine Erhöhung nur alle 15 Monate möglich ist. Innerhalb des Vertrages kann zusätzlich zu der Staffelmiete auch ein Kündigungsausschluss aufgenommen werden. Dieser darf jedoch bei privaten Mietern höchstens einen Zeitraum von vier Jahren umfassen – jede Überschreitung macht die Klausel automatisch ungültig.
Nachteile sind nicht ausgeschlossen
Für einen Mieter können sich aber auch verschiedene Nachteile ergeben. Der größte darunter ist mit Sicherheit, dass eine Staffelmiete die Kappungsgrenze bei einer Mietpreiserhöhung gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete aufhebt. Sofern keine Mietpreisüberhöhung oder sogar Mietwucher vorliegt, ist keinerlei Einspruch möglich. Problematisch ist es für Betroffene insbesondere, dass sie den Nachweis führen müssen. Dies ist in den meisten Fällen nur schwer möglich, weshalb sogar Mieterschutzverbände oft von einer Klage wegen überhöhten Staffelmietungen abraten. Besonders Klauseln zum Kündigungsschutz sollten ebenfalls genau abgewogen werden. Ein Kündigungsausschluss gilt nämlich häufig nur für Mieter – nicht aber für Vermieter. Während erstere deshalb eine Verpflichtung auf bis zu vier Jahre eingehen, können letztere von ihrem gewöhnlichen Kündigungsrecht weiter Gebrauch machen.
Vermieter darf Zahlungen unter Umständen nachträglich einfordern
„Aus den Augen, aus dem Sinn.“ Ist der Dauerauftrag für die monatliche Mietzahlung erst einmal eingerichtet, gerät die jährliche Erhöhung im Rahmen der Staffelmiete schnell in Vergessenheit. Das gilt nicht allein für Mieter – auch Vermieter brauchen mitunter Jahre, um diesen Umstand zu bemerken. Dies führt vor immer wieder zu Streitigkeiten, die letztendlich vor Gericht ausgetragen werden. In mehreren Urteilen wurde jedoch mittlerweile eine klare Linie gezogen. Die Verantwortung liegt bei demjenigen, der für die Zahlung zuständig ist. Unter normalen Umständen darf ein Vermieter die Erhöhungen für bis zu drei Jahre nachfordern, sofern der Mieter seine Überweisungen nicht vertragsgemäß angepasst hat. Anders sieht der Fall jedoch aus, falls der Vermieter über eine Einzugsermächtigung für das Konto seiner Mieter verfügt. Wie das Landgericht Hamburg erstmals 1997 festgestellt hat, darf der Inhaber in diesem Fall darauf vertrauen, dass der Vermieter etwaige Erhöhungen unverzüglich von seinem Konto abbucht. Ist das nicht der Fall, wird dies als freiwilliger Verzicht gewertet. Diese Einschätzung wurde zuletzt 2004 von dem LG Osnabrück bestätigt.
Jeder Vertrag sollte genau geprüft werden
Grundsätzlich bietet eine Staffelmiete für beide Seiten – Vermieter wie Mieter – Vorteile, sofern sie ausgeglichen und jährlichen Erhöhungen durch die Vergleichsmiete gerechtfertigt sind. Allerdings bieten sich auch hier, wie bei allen Vereinbarungen, einige Fallstricke, durch die eine Seite unangemessen benachteiligt werden kann. Entscheidend sind deshalb die exakten Vertragseigenschaften, die neben der eigentlichen Staffelmiete auch damit verknüpfte Bedingungen wie den Kündigungsausschluss in Betracht ziehen. Mieter sollten darüber hinaus auch überprüfen, ob der Ausgangspreis der örtlichen Vergleichsmiete angemessen ist und die Steigerungen sich mit der allgemeinen Entwicklung auf dem Markt decken. Sie sind gemäß seinen Bedingungen sowohl von der Kappungsgrenze ausgeschlossen wie auch langfristig vertraglich gebunden. Gleiches gilt auch für den Vermieter. Er geht ebenfalls Risiken ein: Er darf weder die Kosten für Modernisierungen umlegen noch kann er auf einen steigenden Marktpreis reagieren. Aus diesen Gründen kann sich die Staffelmiete für beide Seiten als zweischneidiges Schwert erweisen, das mit Bedacht eingesetzt werden sollte.
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