AG Plön – Az.: 75 C 11/19 – Urteil vom 03.04.2020
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Plön auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 03.03.2020 für Recht erkannt:
1. Die Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 11.09.2019 zu TOP 9a – Ablehnung des Antrages „Die Eigentümer beschließen die Deinstallation der Wasserenthärtungsanlage.“-, TOP 9b „Die Eigentümer beschließen den Verbleib der Wasserenthärtungsanlage. Die Kosten werden nicht der Instandhaltungsrücklage entnommen und im Zuge der Hausgeldabrechnung 2019 mit allen Eigentümern, bis auf Herrn ### abgerechnet.“ und TOP 10 „Die Eigentümer beschließen die Umstellung des Lichtschalters im Keller auf Minutenlicht mit Bewegungsmelder. Die Kosten werden der Instandhaltungsrücklage entnommen.“ werden für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten werden verpflichtet, dem Beschlussantrag zu TOP 9a der Eigentümerversammlung vom 11.09.2019 „Die Eigentümer beschließen die Deinstallation der Wasserenthärtungsanlage. Die Kosten werden nicht der Instandhaltungsrücklage entnommen und im Zuge der Hausgeldabrechnung 2019 mit den übrigen Eigentümern abgerechnet.“ zuzustimmen.
3. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
5. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der zu vollstreckenden Beträge abzuwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
6. Der Streitwert wird für die Anfechtung der Beschlüsse zu TOP 9a und TOP 9b auf 5.000,00 Euro, für die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 10) auf 120,00 Euro (450,00 Euro x 53,28/1000 x 5) und für die Anfechtung zu TOP 12 auf 5.000,00 Euro, insgesamt auf 10.120,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit verschiedener Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 11.09.2019.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ### in ###. Diese besteht aus 16 Eigentumswohnungen. Auf der Eigentümerversammlung vom 11.09.2019 waren 8 Wohnungseigentümer anwesend, 5 Wohnungseigentümer hatten eine Vollmacht erteilt und 3 Wohnungseigentümer waren nicht anwesend. Bereits auf der Eigentümerversammlung vom 26.10.2017 hatten die Wohnungseigentümer sich mit der Installation einer Wasserenthärtungsanlage befasst. Die entsprechenden Beschlüsse aus der damaligen Wohnungseigentümerversammlung wurden von dem Kläger erfolgreich angefochten zum Verfahren ###. Die Wasserenthärtungsanlage wurde nach dem 26.10.2017 installiert und in Gebrauch genommen. Auf der Eigentümerversammlung vom 11.09.2019 stimmten die Wohnungseigentümer ausweislich des Protokolls zu Tagesordnungspunkt 9. a) über folgenden Antrag ab:
Die Eigentümer beschließen die Deinstallation der Wasserenthärtungsanlage. Die Kosten werden nicht der Instandhaltungsrücklage entnommen und im Zuge der Hausgeldabrechnung 2019 mit den übrigen Eigentümern abgerechnet.
Der Beschluss wurde mehrheitlich bei 1 Gegenstimme abgelehnt.
Zu Tagesordnungspunkt 9. b) stimmten die Wohnungseigentümer über folgenden Antrag ab:
Die Eigentümer beschließen Verbleib der Wasserenthärtungsanlage. Die Kosten werden nicht der Instandhaltungsrücklage entnommen und im Zuge der Hausgeldabrechnung 2019 mit allen Eigentümern, bis auf Herrn ### abgerechnet.
Beschluss: Mehrheitlich bei 1 Gegenstimme angenommen.
Im Keller der Wohnungseigentumsanlage befinden sich die den einzelnen Wohnungseigentümern zugeordneten Kellerräume. Die Beleuchtung war bislang so gestaltet, dass im Bereich der Kellertür sich ein Lichtschalter befand, mit dem ein Dauerlicht eingeschaltet werden konnte. Von dem Kellergang zweigen verschiedene Nebengänge, die zu den einzelnen Kellerräumen führen, ab. In der Vergangenheit kam es immer wieder dazu, dass Wohnungseigentümer vergaßen, bei Verlassen des Kellers das Licht auszuschalten, so dass dieses in der Folge über einen längeren Zeitraum brannte. Um diesen Umstand und die damit verbundenen Stromverbräuche zu vermeiden, wurde auf der Eigentümerversammlung vom 11.09.2019 zu Tagesordnungspunkt 10.) über den Antrag „Die Eigentümer beschließen die Umstellung des Lichtschalters im Keller auf Minutenlicht. Die Kosten werden der Instandhaltungsrücklage entnommen.“ abgestimmt. Der Antrag wurde mehrheitlich bei 2 Gegenstimmen angenommen. Das sog. Minutenlicht wurde mittlerweile zu Kosten von ca. 440,-Euro installiert.
Die Fa. ### bot im Bereich ### die Installation eines Glasfasernetzes für einen Breitbandanschluss an. Bis zu einem bestimmten Zeitpunkt mussten die Grundstückseigentümer durch Unterzeichnung eines entsprechenden Grundstücksnutzungsvertrages mit der Fa. ### vereinbaren, dass ihr Grundstück zwecks Anschlusses an das Glasfasernetz betreten und der entsprechende Hausanschluss gesetzt werden konnte. Einige Eigentümer aus der Wohnungseigentümergemeinschaft schlossen bereits Verträge mit der Fa. ### zum Anschluss ihrer Eigentumswohnung an das Glasfasernetz ab. In der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 11.09.2019 wurde zu TOP 12) aufgenommen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft über den Abschluss eines Grundstücksnutzungsvertrages mit der ### abstimmen soll. Der Vertrag war der Einladung nicht beigefügt. Zu Tagesordnungspunkt 12.) stimmten die Wohnungseigentümer sodann über folgenden Antrag ab: „Die Eigentümer genehmigen den Abschluss eines Grundstücksnutzungsvertrages mit der Fa. ###, d.h. die Verlegung eines Glasfaserkabels auf dem Grundstück.“ Der Antrag wurde mehrheitlich bei einer Gegenstimme angenommen.
Der Kläger ist der Ansicht, der Negativbeschluss zu Tagesordnungspunkt 9. a) bzw. der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9. b) entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der damalige Beschluss über die Installation einer Wasserenthärtungsanlage sei auf seine Beschlussanfechtungsklage für ungültig erklärt worden. Dementsprechend habe die Wasserenthärtungsanlage nunmehr deinstalliert werden müssen. Die Installation eines sog. Minutenlichtes entspreche deswegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil mit der Installation eines Minutenlichtes nicht mehr gewährleistet sei, dass ein Wohnungseigentümer ohne größere Einschränkungen seinen Kellerraum aufsuchen und dort Verrichtungen vornehmen könne. Je nach Dauer der Verrichtungen würde in der Zwischenzeit das Minutenlicht ausschalten. Der betreffende Wohnungseigentümer müsste dann im Dunkeln durch den Kellergang sich entweder in Richtung eines Bewegungsmelders oder eines Lichtschalters begeben. Dies stelle eine entsprechende Gefährdung dar. Oder der betreffende Wohnungseigentümer müsse von vornherein länger dauernde Verrichtungen immer wieder unterbrechen, um den Erfassungsbereich eines Bewegungsmelders aufzusuchen und dadurch ein Abschalten des Minutenlichtes zu verhindern. Dies stelle eine unzumutbare Beeinträchtigung bei der Nutzung der Kellerräume dar. Der Beschluss über den Abschluss eines Grundstücksnutzungsvertrages entspreche deswegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil weder mit der Einladung noch auf der Wohnungseigentümerversammlung der fragliche Grundstücksnutzungsvertrag vorgelegt worden sei. Der Inhalt sei deswegen bei Beschlussfassung nicht bekannt gewesen. Zudem stelle die Maßnahme eine bauliche Veränderung nach § 22 WEG dar, so dass Einstimmigkeit erforderlich gewesen wäre. Der Vertrag berechtige Dritte, durch Erdarbeiten, Durchbrüche im Gemeinschaftseigentum und Montagen am Gemeinschaftseigentum das Gemeinschaftseigentum in der Substanz dauerhaft zu verändern. Kabel würden auf dem Gemeinschaftsgrundstück verlegt und dauerhaft belassen. Es müsse ein Durchbruch in die Wohnungseigentumsanlage realisiert werden und es komme zu neuen Elektroinstallationen im Bereich des Gemeinschaftseigentums. Zudem müssten später Leitungen aus den Bereichen des Gemeinschaftseigentums in das jeweilige Sondereigentum verlegt werden. Solche Eingriffe seien nur dann gerechtfertigt, wenn es dringend notwendig sei. Diese Maßnahme sei aber deswegen nicht notwendig, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits über eine geeignete Telekommunikationsanbindung mit – wie der Kläger behauptet – Breitbandverbindung verfüge.
Der Kläger beantragt,
1. der auf der Eigentümerversammlung am 11.09.2019 unter dem Tagesordnungspunkt 9. a) „Beratung und ggfs. Beschlussfassung über die Wiederherstellung des vorgesehenen und ordnungsgemäßen Zustandes des Objektes ###“ getroffenen Beschluss über den Verbleib der Wasserenthärtungsanlage wird für ungültig erklärt und aufgehoben,
2. der auf der Eigentümerversammlung am 11.09.2019 unter dem Tagesordnungspunkt 9. b) „Beratung und ggfs. Beschlussfassung über die Wiederherstellung des vorgesehenen und ordnungsgemäßen Zustandes des Objektes ###“ getroffenen Beschluss wird nach billigem Ermessen des Gerichts derart ersetzt, dass die Eigentümer die Deinstallation der Wasserenthärtungsanlage auf Kosten Eigentümer, mit Ausnahme des Klägers, beschließen,
3. der auf der Eigentümerversammlung am 11.09.2019 unter dem Tagesordnungspunkt 10.) „Beratung und ggfs. Beschlussfassung über Umstellung des Lichtschalters im Keller auf „Minutenlicht“ – Antrag Herr ###“ getroffenen Beschluss, die Umstellung des Lichtschalters im Keller auf Minutenlicht auf Bewegungsmelder wird für ungültig erklärt und aufgehoben,
4. der auf der Eigentümerversammlung am 11.09.2019 unter dem Tagesordnungspunkt 12.) „Beratung und ggfs. Beschlussfassung über die Genehmigung zum Abschluss eines Grundstücksnutzungsvertrages mit der Fa. ### (Verlegung eines Glasfaserkabels auf dem Grundstücks)“ getroffenen Beschluss über den Abschluss eines Grundstücksnutzungsvertrages mit der Fa. ### und der Verlegung eines Glasfaserkabels auf dem Grundstück der Eigentümergemeinschaft wird für ungültig erklärt und aufgehoben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, sämtliche vom Kläger angefochtenen Beschlüsse entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beschlüsse zu Tagesordnungspunkt 9. a) und 9. b) entsprächen deswegen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der Kläger entsprechend der Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 9. b) nicht mit Kosten und auch nicht mit künftigen Kosten für den Betrieb der Wasserenthärtungsanlage belastet würde. Ein solcher Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung bedürfe gem. § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG einer Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteilen. Der Wohnungseigentümergemeinschaft stehe es insoweit frei, mit qualifizierter Mehrheit eine Kostenverteilung zu beschließen, die dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt. Das sei hier umgesetzt. Im Übrigen handele es sich bei der Installation einer Wasserentkalkungsanlage um eine modernisierungsbedürftige Maßnahme gem. § 22 Abs. 1 WEG. Eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung dürfe über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustands hinausgehen, wenn die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstelle, was hier der Fall sei. Die Wasserentkalkungsanlage führe u.a. dazu, dass angesichts des hohen Kalkgehaltes des Trinkwassers vermieden werde, dass Haushaltsgeräte auf Dauer schwer beschädigt würden. Magnesium und Kalzium würden auf ein Minimum reduziert. Gesundheitsgefährdungen des Klägers seien nicht vorgetragen. Die Installation eines Minutenlichtes sei ebenfalls eine modernisierungsbedürftige Maßnahme im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG und stelle eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung dar. Es komme zu einer Gebrauchswerterhöhung der Immobilie. Unnötiger Energieverbrauch werde vermieden. Der Beschluss habe daher mit einfacher Mehrheit gefasst werden können. Es komme zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, ohne dass der Charakter der Wohnanlage verändert werde. Die Kosten würden der Instandhaltungsrücklage entnommen. Der mehrheitlich angenommene Antrag respektive des Grundlagenbeschlusses könne daher von dem Kläger nicht mit dem Argument angefochten werden, es habe eine Kosten-Nutzen-Analyse nicht stattgefunden. Dies widerspreche Treu und Glauben, weil der Kläger sich per se gegen die Umstellung des Lichtschalters auf Minutenlicht wende. Die Frage der Kosten-Nutzen-Analyse sei daher für ihn obsolet. Im Übrigen handele es sich auch um eine energetische Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB. Auch die Anbindung an das Glasfasernetz stelle eine modernisierungsbedürftige Maßnahme dar. Es komme zu einer Gebrauchswerterhöhung des Wohnungseigentums. Die Nutzbarkeit der Anlage im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB werde deutlich verbessert. Durch die Maßnahme werde nicht eine einzelne Wohnung, sondern das gesamte Haus mit einer qualitativ höheren Internetverbindung versorgt. In der mündlichen Verhandlung wurde unstreitig gestellt, dass derzeit kein Glasfaserkabel in das Haus führt. Die Beklagten sind der Ansicht, Zugang zu schnellem Internet sei in der jetzigen Zeit Grundvoraussetzung für die gesellschaftliche Teilhabe von Bürgerinnen und Bürgern. Der Kläger könne auch nicht einwenden, dass der Grundstücksnutzungsvertrag der Einladung nicht beigefügt gewesen sei. Durch den mit der Firma ### geschlossenen Vertrag entstünden den Wohnungseigentümern keinerlei Kosten. Der Abschluss dieses Vertrages sei Voraussetzung für die Anbindung an das Glasfasernetz.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 03.03.2020 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Anfechtungsklage ist zulässig, insbesondere innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 46 WEG erhoben und der weiteren Monatsfrist begründet worden. Sie ist jedoch nicht vollen Umfanges begründet.
Die Beschlüsse zu Tagesordnungspunkt 9. a) und 9. b) der Eigentümerversammlung vom 11.09.2019 entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und sind deswegen aufzuheben. Zu Tagesordnungspunkt 9. a) liegt ein sog. Negativbeschluss vor, d.h. die Ablehnung eines Beschlussantrages. Gleichwohl besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines solchen Negativbeschlusses, insbesondere wenn er wie hier mit einem Verpflichtungsantrag verbunden ist. Eine Beschlussanfechtungsantrag ist immer dann erfolgreich, wenn der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Gem. § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn diese nicht durch Gesetz oder Vereinbarung der Wohnungseigentümer anders geregelt ist, den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Nach Abs. 3 der Vorschrift können die Wohnungseigentümer, soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte bereits im Jahr 2017 mehrheitlich einen Beschluss über die Installation einer Wasserenthärtungsanlage gefasst. In der Folgezeit ist die Wasserenthärtungsanlage auch installiert worden. Allerdings hatte der Kläger zum Verfahren ### den zugrundeliegenden Mehrheitsbeschluss erfolgreich angefochten. Das Urteil des Amtsgerichts Plön ist rechtskräftig geworden. Damit steht zwischen den Parteien fest, dass die Installation einer Wasserenthärtungsanlage nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die gleichwohl installierte Anlage musste nunmehr, damit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wieder ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, entfernt werden. Einen abweichenden Beschluss konnten und durften die Wohnungseigentümer nicht fassen, wenn sie nicht erneut einen Beschluss ins Leben rufen wollten, der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dementsprechend ist die Ablehnung des Beschlussantrages zu Tagesordnungspunkt 9. a) der Eigentümerversammlung vom 11.09.2019 fehlerhaft gewesen. Der Negativbeschluss ist daher auf Antrag des Klägers aufzuheben (vgl. Schultzky, in Jennißen, WEG, 5. Aufl. 2017, § 23 Rn. 85).
Aus Vorstehendem folgt sogleich, dass die Beklagten gem. § 21 Abs. 8 WEG zur Zustimmung zu dem Beschlussantrag, die Deinstallation der Wasserenthärtungsanlage zu beschließen, zu verurteilen sind. Vor dem Hintergrund, dass – wie bereits dargestellt – die Installation der Wasserenthärtungsanlage als Maßnahme der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums ohne wirksamen Beschluss erfolgt ist, haben die Wohnungseigentümer keinen Ermessensspielraum bezüglich der Entscheidung, das Gemeinschaftseigentum wieder in einen Zustand zu versetzen, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Wohnungseigentumsanlage ist ursprünglich ohne Wasserenthärtungsanlage errichtet worden. Dieser Zustand ist derjenige, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dieser Zustand ist nur zu erreichen, wenn die ohne rechtfertigenden Beschluss installierte Wasserenthärtungsanlage wieder abgebaut wird.
Die Beschlussanfechtungsklage betreffend den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9. b) der Eigentümerversammlung vom 11.09.2019 ist ebenfalls begründet. Bei diesem Beschluss handelt es sich um einen sog. Zweitbeschluss, denn die Wohnungseigentümer haben inhaltsgleich über einen Gegenstand entschieden, der bereits auf der Eigentümerversammlung vom 22.10.2017 Gegenstand einer Beschlussfassung war. Der damalige Beschluss ist allerdings angefochten und in der Folge vom Gericht für unwirksam erklärt worden. Die mehrfache inhaltsgleiche Wiederholung früherer Eigentümerbeschlüsse, die bereits erfolgreich wegen ihres Inhalts rechtskräftig angefochten worden sind, ist nach allgemeiner Meinung rechtsmissbräuchlich und führt nach § 138 BGB zur Nichtigkeit des Beschlusses (vgl. Schultzky, in Jennißen, WEG, 5. Aufl. 2017, § 23 Rn. 85 a mit weiteren Nachweisen). So liegt der Fall auch hier. Es kommt mithin auf irgendwelche Erwägungen dazu, ob es sich um eine modernisierende Instandsetzung handelt oder auch nicht, nicht mehr an. Nur vorsorglich sei angemerkt, dass im Übrigen die Nichtigkeit eines Beschlusses jederzeit außerhalb von Anfechtungsfristen geltend gemacht werden kann.
Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 10 der Eigentümerversammlung vom 11.09.2019 über die Installation eines „Minutenlichts“ im Keller der Wohnungseigentumsanlage entspricht ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 1, 3 WEG. Bislang war die bauliche Ausstattung des Gemeinschaftseigentums so, dass im Keller der Wohnungseigentumsanlage mittels Lichtschalters die Kellergänge durch ein Dauerlicht ausgeleuchtet waren. Diese Einrichtung der Beleuchtung wird bzw. wurde nunmehr geändert. Bauliche Veränderungen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können jedoch nur beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das im § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, vgl. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Kläger macht hier geltend, dass die Installation eines Minutenlichtes die ungestörte Nutzung des Kellers einschränkt. Bei länger dauernden Verrichtungen werde er genötigt, diese Verrichtung zu unterbrechen, um die Lichtschaltung zu aktivieren. Anderenfalls liefe er Gefahr, im Dunkeln einen Teil des Kellerganges zurücklegen zu müssen, um in den Erfassungsbereich eines Bewegungsmelders zu gelangen, der das Minutenlicht steuere. Dies berge eine erhebliche Verletzungsgefahr. Umgekehrt könne der Kellerraum nicht mehr für länger dauernde Verrichtungen genutzt werden, ohne dass die jeweilige Verrichtung einmalig oder mehrfach unterbrochen werden müsste, um die Lichtschaltung auszulösen. Die vom Kläger dargelegten Auswirkungen der Installation eines Minutenlichtes stellen eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchsmöglichkeiten der Kellerräume nach Installation eines Minutenlichtes dar. Diese Beeinträchtigungen gehen über eine bloße Lästigkeit hinaus. Damit bedurfte der Beschluss der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, denen im Kellergeschoss ein Kellerraum zur alleinigen Nutzung im Sinne eines Sondernutzungsrechtes zugewiesen ist. Das betrifft hier alle Sondereigentümer der Wohnungseigentumsanlage. Der Kläger hat nicht zugestimmt, so dass mangels Allstimmigkeit der Beschluss nicht wirksam zustande gekommen ist.
Ob es sich bei der Installation eines sog. Minutenlichtes um eine modernisierende Instandsetzung gem. § 22 Abs. 2 WEG i.V.m. § 555 b Nr. 1 – 5 BGB handelt und daher andere Mehrheitsverhältnisse für das Zustandekommen eines Beschlusses ausreichend wären, kann offenbleiben. Denn auch bei einer modernisierenden Instandsetzungsmaßnahme kommt es darauf an, dass die durchzuführende Maßnahme wirtschaftlich ist. § 22 Abs. 2 WEG regelt lediglich abweichende Mehrheitsverhältnisse, die für das Zustandekommen eines Beschlusses über bauliche Veränderungen ausreichend sein sollen. Diese Vorschrift entbindet nicht davon, dass die Maßnahme gem. § 21 WEG der Prüfung zu unterziehen ist, ob sie wirtschaftlich sinnvoll ist. Insoweit ist schon festzustellen, dass den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung schon keinerlei Angebote darüber vorgelegt wurden, welche Kosten die fragliche Maßnahme auslöst. In der mündlichen Verhandlung hat der Vertreter der Wohnungsverwaltung eingeräumt, dass Kosten von ca. 440,– Euro für die Installation von 2 Bewegungsmeldern und dazugehörigen Leuchten entstanden seien. Vollkommen ungeklärt geblieben ist, in welchem Umfange es in der Vergangenheit überhaupt zu unnötigem Stromverbrauch gekommen ist, weil das Licht nach Verlassen des Kellers nicht ausgeschaltet worden ist. Zu bedenken ist hierbei, dass eine Kilowattstunde Strom im Grundversorgungstarif derzeit ca. 32 Cent kostet. Um die entstandenen Kosten in Höhe von ca. 440,– Euro zu amortisieren, müssten 1.375 Kilowattstunden Strom zusätzlich verbraucht worden sein dadurch, dass das Licht im Kellergeschoss nach Verlassen des Kellers nicht ausgeschaltet wird. Legt man einmal einen Stromverbrauch von 100 – 150 Watt/Stunde durch das bisher im Keller installierte Licht zugrunde, so erhellt sich, dass das Licht zusätzlich hätte 1,3 Millionen Stunden brennen müsste. Zudem haben die Wohnungseigentümer auch nicht die weitere Überlegung angestellt, ob nicht die Installation anderer Leuchten, insbesondere eines LED-Lichtes, ebenfalls geeignet wäre, das erstrebte Ziel, Minimierung unnötigen Energieverbrauches, zu erreichen. LED-Licht wäre, wie gerichtsbekannt ist, im Vergleich zu den hier anfallenden Kosten zu einem deutlich günstigeren Preis zu installieren gewesen. Insgesamt ist deswegen die Maßnahme unwirtschaftlich mit der Folge, dass der Beschluss – selbst wenn es sich um eine modernisierende Maßnahme handeln sollte – nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 1, 3 WEG entspricht. Der Beschluss ist daher aufzuheben.
Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 12) der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.09.2019 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 1, Abs. 3 WEG. Die Beschlussanfechtungsklage ist daher unbegründet und insoweit zurückzuweisen. Der Beschluss ist jedenfalls nicht deswegen unwirksam, weil er nicht allstimmig gefasst wurde. Eine solche Allstimmigkeit ist nach § 22 Abs. 1 WEG in der Regel bei baulichen Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, erforderlich. Jedenfalls aber müssen nach dieser Vorschrift jedenfalls die Wohnungseigentümer der betreffenden Maßnahme zustimmen, deren Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 (WEG) bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Unter einer baulichen Veränderung wird nach allgemeiner Meinung jede auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die auf eine Veränderung des vorhandenen Zustandes gerichtet ist, verstanden (vgl. Merle, in: Bärmann, WEG, 19. Aufl. 2018, § 22 Rn. 7). Aufgrund des Grundstücksnutzungsvertrages wird dem Unternehmen ### die Möglichkeit eingeräumt, auf dem Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft, nämlich dem Grundstück und dem Haus, Erdarbeiten und einen Wanddurchbruch durchzuführen und Leitungen zu installieren. Insoweit handelt es sich um eine bauliche Veränderung gem. § 22 WEG, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Denn unstreitig besteht bereits ein funktionsfähiger Telefon- und Internetanschluss, der auch durch diese Maßnahme nicht ertüchtigt werden soll. Vielmehr wird ein weiterer Anschluss geschaffen. Deshalb müssen dieser Maßnahme grundsätzlich alle Wohnungseigentümer, die durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, zustimmen. Vor diesem Hintergrund kommt es allerdings auf eine Zustimmung des Klägers nicht an.
Eine Ausnahme vom Gebot der Allstimmigkeit folgt schon aus § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG. Gemäß § 21 Abs. 5 Ziff. 6 WEG gehört zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung insbesondere die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind. Unstreitig haben mindestens 2 Wohnungseigentümer bereits Verträge mit dem Unternehmen … über den Anschluss ihres Wohnungseigentum an das Breitbandnetz geschlossen. Insoweit stellt sich der aufgrund des Grundstücksnutzungsvertrages mögliche Anschluss des Hauses an das von der ### zu schaffende Breitbandnetz als Herstellung einer zwar dient das Breitbandnetz nicht ausschließlich der Telefonie. Allerdings ist bei der Auslegung des WEG zu berücksichtigen, dass zur Zeit der Abfassung des § 21 Abs. 5 Nummer 6 WEG die technischen Möglichkeiten zur Datenfernübertragung sich auf den Bereich der Telefonie beschränkten. Allerdings haben sich die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Umstände dahin entwickelt, dass die Möglichkeit der nicht körperlichen Datenübertragung in hoher Menge via Internet für die Teilnahme am gesellschaftlichen und/oder wirtschaftlichen Leben von ähnlich grundlegender Bedeutung ist wie die Versorgung mit Strom, Telefon und fließend Wasser. Die Teilnahme am Datenverkehr ist letztlich Teil der Grundversorgung. Insoweit ist eine erweiternde bzw. analoge Anwendung dieser Vorschrift geboten. Zudem soll die Vorschrift einen gewissen Mindeststandard der einzelnen Wohnung entsprechend dem jeweiligen Stand der Technik ermöglichen(vgl. Merle, in: Bärmann, WEG 19. Aufl. 2018, § 21 Rn. 163). Vor diesem Hintergrund hat der Kläger die Schaffung eines Hausanschlusses zur Versorgung jedenfalls anderer Miteigentümer mit einem Glasfaseranschluss zu dulden (vergleiche auch BayObLG, Beschluss vom 26.09.2001, 2Z BR 79/01, ZMR 2002,211 f. zur Schaffung eines Energieversorgungsanschlusses im Zusammenhang mit der Umstellung der Beheizung eine Eigentumswohnung von Gas auf Strom).
Zudem folgt hier eine weitere Ausnahme vom Gebot der Einstimmigkeit aus § 22 Abs. 2 WEG. Gemäß § 22 Abs. 2 WEG können Maßnahmen gemäß Abs. 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbedingt beeinträchtigen, abweichend von Abs. 1 durch eine Mehrheit von 3/4 aller Stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Diese qualifizierte Mehrheit ist hier ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 11.09.2019 erreicht, denn der Beschluss wurde ausweislich des Protokolls mehrheitlich bei einer Gegenstimme gefasst. Mehrheitlich bedeutet hier mit 12 Stimmen. 8 Wohnungseigentümer waren unmittelbar zugegen, 5 Wohnungseigentümer – darunter der Kläger – waren durch Vollmacht vertreten. 3 Wohnungseigentümer fehlten. Dann haben 12 Wohnungseigentümer dem Antrag zugestimmt. Bei insgesamt 16 Wohnungseigentümern ist damit die qualifizierte Mehrheit im Sinne des § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG erreicht. Hier kommt eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b Nummer 4 und 5 BGB in Betracht. Durch den Anschluss an das Glasfasernetz wird zum einen der Gebrauchswert einer Eigentumswohnung ebenso nachhaltig erhöht wie die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert werden. Wie der jüngeren Berichterstattung in Fernsehen und Presse zu entnehmen ist und damit gerichtsbekannt ist, hat die Digitalisierung in der Gesellschaft einen hohen Stellenwert erreicht. Deswegen sind auf EU- wie Bundesebene die politischen Entscheidungsträger bestrebt, einen möglichst flächendeckenden Ausbau des Breitbandnetzes voranzutreiben, um nach Möglichkeit jeden Haushalt an ein Breitbandnetz anzuschließen. D. h., Immobilien und damit auch Eigentumswohnungen, die nicht über einen Breitbandanschluss verfügen, werden im Vergleich zu Immobilien mit Breitbandanschluss einen geringeren Gebrauchswert haben. Damit geht zugleich einher, dass die Wohnverhältnisse in Wohnungen bzw. Immobilien ohne Breitbandanschluss deutlich hinter denen zurückbleiben, in denen ein Breitbandanschluss vorhanden ist. Ebenfalls ist Veröffentlichungen in der allgemeinen Presse zu entnehmen, dass auf dem Immobilienmarkt Kaufinteressenten gezielt nach dem Vorhandensein eines leistungsfähigen Internetanschlusses nachfragen. Dies bedeutet, dass künftig Immobilien ohne leistungsfähigen Internetanschluss auf dem Immobilienmarkt einen deutlich geringeren Verkehrswert haben werden als Immobilien mit leistungsfähigen Internetanschluss. Das hier bereits ein Internetanschluss vorhanden ist, ändert an der Einschätzung nichts. In der mündlichen Verhandlung ist insoweit unstreitig geworden, dass jedenfalls ein Glasfaseranschluss in das Haus nicht vorhanden ist. Es ist aber gerichtsbekannt – nämlich zum Beispiel Veröffentlichungen in der Zeitschrift „Connect“ zu entnehmen – das lediglich Glasfaserkabel in der Zukunft in der Lage sein werden, Datenübertragungsmengen von 100 MBit/Sekunde und mehr zu übertragen, wohingegen Internetanschlüsse, bei denen jedenfalls der Hausanschluss mittels üblichen Kupferkabels erfolgt, auch unter Einsatz der sogenannten Vektortechnik dahinter deutlich zurückbleiben werden (a.A. – und damit auch eine Modernisierungsmaßnahme verneinend – AG Pinneberg, Urt. vom 26.02.2019, 60 C 32/18, ZMR 2019, 460 f.). Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass ohne Umstellung auf einen Glasfaseranschluss die technische Ausstattung der Wohnungseigentumsanlage alsbald veraltet sein wird.
Selbst wenn man vorstehenden Ausführungen nicht folgen will, ist eine Zustimmung des Klägers nach § 22 Abs. 1 WEG hier nicht erforderlich. Denn es ist nach dieser Vorschrift nur eine Zustimmung jener Wohnungseigentümer erforderlich, deren Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nummer 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Nach § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen so wie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Hier kommt es entscheidend darauf an, ob durch die Inanspruchnahme gemeinschaftlichen Eigentums dem Kläger ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus entstehender Nachteil erwächst. Nachteil ist dabei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung (vgl. BayObLG, a.a.O.). Eine solche nicht unerhebliche Beeinträchtigung ist hier nicht zu erwarten.
Richtig ist zwar, dass infolge des in Umsetzung des Grundstücksnutzungsvertrages auf dem Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft Erdarbeiten stattfinden werden, damit das Unternehmen ### dort ein Glasfaserkabel verlegen kann. Es wird auch zu einem Wanddurchbruch im Bereich des Gemeinschaftseigentums kommen, weil das Glasfaserkabel in das Haus verlegt werden soll. Dort wird im Haus der Übergabepunkt installiert werden. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die vorgenannten Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden müssen, d.h. der von den Erdarbeiten betroffene Teil des gemeinschaftlichen Grundstückes muss wieder so hergerichtet werden, wie er vor Durchführung der Erdarbeiten gestaltet war. Die für die Dauer der Erdarbeiten und die kurze Zeit danach bestehende optische Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums ist in seinem räumlichen und zeitlichen Umfange begrenzt. Dass in diesem Bereich dann ein Kabel verlegt wird, beeinträchtigt die Rechte, insbesondere die Nutzungsmöglichkeiten des Klägers am Gemeinschaftseigentum nicht. Es wäre ihm ohnehin nicht gestattet, aus eigenem Antrieb dort beispielsweise ein Loch zu graben. Es handelt sich auch nicht um ein Stromkabel, durch das eine gesundheitliche Gefährdung des Klägers bei Beschädigung und/oder normalem Gebrauch bestünde. Wie dargestellt, soll ein Glasfaserkabel verlegt werden, welches der Weiterleitung von Lichtwellen dient. Elektrischer Strom fließt dort nicht. Eine gesundheitliche Gefährdung des Klägers z.B. durch Elektrosmog ist daher ausgeschlossen. Dass es zu einem Wanddurchbruch kommen wird und dadurch das gemeinschaftliche Eigentum in seiner bisherigen Substanz beeinträchtigt wird, ist unstreitig. Aber auch insoweit muss der Kläger sich darauf verweisen lassen, dass der Wanddurchbruch fachgerecht auszuführen ist und im übrigen nur einen ganz geringen Teil der im Gemeinschaftseigentum stehenden Außenwand betreffen wird. Dementsprechend wird auch eine etwaige optische Beeinträchtigung nur sehr geringfügig ausfallen. Gegenüber dem bereits dargestellten Vorteil der Teilnahmemöglichkeit am sog. Schnellen Internet gewinnen die den Kläger treffenden Nachteile – Bewusstsein, dass im Erdreich des Grundstückes ein Glasfaserkabel verlegt ist, ein kleiner, den technischen Regeln entsprechender Wanddurchbruch sowie Installation eines Übergabepunktes – kein besonderes Gewicht. Zwar wird das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes im Bereich seines Gemeinschaftseigentums verändert. Demgegenüber schulden sämtliche Wohnungseigentümer, und damit auch der Kläger, den übrigen Eigentümern Rücksichtnahme auf deren berechtigte Interessen. Deshalb wiegen die zu erwartende optische Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums durch den minimalen Wanddurchbruch und die Verlegung eines Kabels im Erdreich nicht besonders schwer.
Dass vor der Beschlussfassung der Vertrag nicht mit der Einladung übersandt oder auf der Versammlung vorgelegt worden ist, ist ausnahmsweise unschädlich. Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 11.09.2019 ist auf der Versammlung der Sachstand zu dieser Angelegenheit berichtet worden, ebenso der wesentliche Vertragsinhalt. Vor allem aber ist zu berücksichtigen, dass Abschluss und Durchführung des Vertrages für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Kosten verursachen wird, so dass auch die Einholung eines Vergleichsangebotes entbehrlich war. Zudem ist insoweit zu berücksichtigen, dass die Einholung eines Vergleichsangebotes schon voraussetzt, dass überhaupt ein anderer Anbieter dort ein Glasfasernetz errichten will. Das ist, wie aufgrund früherer Berichterstattung in der örtlichen Presse gerichtsbekannt ist, nicht der Fall. Nach alledem entspricht der Beschluss hier, auch wenn ein Vergleichsangebot bei Beschlussfassung ebenso wenig vorgelegen hat wie der mit ### abzuschließende Vertrag, ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Entscheidung zur Streitwertfestsetzung beruht auf § 49a GKG.
