AG Münster – Az.: 5 C 1754/16 – Urteil vom 13.03.2017
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Beendigung eines Mietverhältnisses aufgrund einer mit anwaltlichem Schreiben des Klägers vom 06.05.2016 erklärten Kündigung.
Der Beklagte schloss mit der Voreigentümerin Frau T1, die vertreten wurde durch den damaligen Verwalter Herrn M1, einen Mietvertrag über die Wohnung D-Straße ##, 2. OG rechts, der auf den 28.05.2010 datiert. In dem Mietvertrag befindet sich unter § 28 unter der Überschrift „Sonstige Vereinbarungen“ unter Ziffer 2 der Passus: „Vermieter verzichtet unwiderruflich auf Kündigungserklärung bis 31.12.2040.“ Der Passus wurde von Herrn M1 und dem Beklagten unterzeichnet und datiert ebenfalls auf den 28.05.2010. Ein ähnlicher Passus befindet sich auch in weiteren Verträgen, die der damalige Verwalter M1 mit Mitmietern des Beklagten geschlossen hat, die Vereinbarungen datieren jeweils auf den Mietvertragsbeginn. Die Kaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung beläuft sich auf 280,00 Euro. Darüber hinaus ist eine Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 40,00 Euro vereinbart.
Dem ursprünglichen Verwalter wurde mit Schreiben vom ein 20.05.2010 mit einer Frist bis zum 30.09.2010 der Verwaltervertrag von der Voreigentümerin gekündigt. Die Verwaltung wurde dann von der E GmbH, deren Geschäftsführer der Kläger ist, übernommen. Die Übergabe der Verwaltungsunterlagen erfolgte am 15.12.2010 zu Händen des Anwalts der Voreigentümerin.
Der Kläger erwarb die Grundstücke der Voreigentümerin am 01.03.2011 zum 01.06.2011. Die Voreigentümerin erklärte auf Nachfragen der Mieter 2010, sie wolle die Häuser nicht verkaufen.
Am 15.03.2011 mahnte die E GmbH den Beklagten hinsichtlich einer Einwirkung auf die Mitmieter des Beklagten ab. Insoweit wird hinsichtlich der weiteren Einzelheiten auf die Anlage 2 der Klageschrift, Bl. 23 d. A., verwiesen. Am 14.10.2011 mahnte der Kläger den Beklagten wegen einer Unterschriftenaktion und lautem Geschrei ab. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage 2 der Klageschrift, Bl. 23r d. A., verwiesen. Mit Schreiben vom 20.12.2011 mahnte der Kläger den Beklagten wiederum wegen einer Unterschriftenaktion ab. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anlage 2 der Klageschrift, Bl. 24r d. A., Bezug genommen. Am 08.11.2012 mahnte der Kläger den Beklagten u.a. im Hinblick auf das Fotografieren von Handwerkern ab. Insoweit wird hinsichtlich der weiteren Einzelheiten auf die Anlage 2 der Klageschrift, Bl. 24 d. A., verwiesen. Mit Schreiben vom 22.03.2012 kündigte der Kläger dem Beklagten außerordentlich. Hinsichtlich des weiteren Inhaltes wird auf die Anlage 3 der Klageschrift, Bl. 25 d. A., verwiesen.
Der Beklagte führte gegen den Kläger einen Rechtsstreit wegen der Nutzung der Haustür und des Flurfensters. Das Verfahren wurde mit Beschluss vom 19.12.2014 mit einem Vergleich beendet. Die Parteien einigten sich über die Installation von Kameras im Flur für die Dauer von sechs Monaten bis zum 31.05.2015.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 04.10.2013 mahnte der Kläger den Beklagten u.a. wegen der Erstellung von Fotos von Feriengästen ab. Insoweit wird hinsichtlich der weiteren Einzelheiten auf die Anlage 8 der Klageschrift, Bl. 29r d. A., verwiesen. Eine weitere Abmahnung erfolgte mit anwaltlichem Schreiben vom 20.12.2013. In der Abmahnung vom 20.12.2013 nimmt der Kläger insbesondere auf einen Vorfall Bezug, der nach dem Vortrag des Klägers am 30.10.2013 stattgefunden hat. Der Kläger behauptet insoweit, am 30.10.2013 habe der Beklagte den Hauswart mit einem Wassereimer übergossen. Hinsichtlich des weiteren Inhaltes wird auf die Anlage 9 der Klageschrift, Bl. 31r d. A., verwiesen.
Weiter mahnte der Kläger den Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 06.06.2014 wegen erheblicher Lautstärke ab, die nach dem Vortrag des Klägers am 15.05.2014 in den frühen Morgenstunden stattgefunden habe. Insoweit wird hinsichtlich der weiteren Einzelheiten auf die Anlage 9 der Klageschrift, Bl. 32r d. A., Bezug genommen.
Im Mai 2015 fertigte der Beklagte von den Kindern des Klägers und dem Kläger Fotos an als sich diese im Garten des Mehrfamilienhauses befanden.
Mit weiterem Schreiben vom 07.08.2015 mahnte der Kläger den Beklagten hinsichtlich des aggressiven Angehens von Feriengästen ab. Eine weitere Abmahnung erfolgte mit anwaltlichem Schreiben vom 11.09.2015. Diese bezog sich u.a. auf die Erstellung von Fotos und Videos anderer Mitmieter. Im Übrigen wird hinsichtlich der weiteren Einzelheiten auf die Anlage 16 der Klageschrift, Bl. 39r f. d. A., verwiesen
Die Mitmieterin Frau G1 beschwerte sich u.a. im Oktober 2015 darüber, dass sie tagtäglich vom Beklagten belästigt und gefilmt werden würde und der Beklagte stets kontrollieren würde, ob sie die Tür schließe. Die Mitmieterin leidet an Asthma.
Eine weitere Abmahnung erfolgte mit anwaltlichem Schreiben vom 19.10.2015. Insoweit wird hinsichtlich der Einzelheiten auf die Anlage 17 der Klageschrift, Bl. 40r d. A., verwiesen.
Im Zeitraum von Mai 2015 bis Juni 2016 fertigte der Beklagte eine Vielzahl von Videoaufnahmen von der Mitmieterin G1 an. Auf zwei Videos ist dabei der Hausmeister zu erkennen. Die Videos sind von schlechter Qualität. Zum Teil ist die Mitmieterin zu erkennen, teilweise sind keine Personen erkennbar. In einzelnen Fällen ergibt sich aus den Videos, dass die Mitmieterin G1 den Beklagten ihrerseits angeht, indem sie etwa an die Tür klopft oder teilweise ehrkränkende Äußerungen tätigt. Im Übrigen wird auf den zur Akte gereichten USB-Stick, Anlage B9 der Klageerwiderung, Blatt 135a d. A., verwiesen. Der Beklagte fertigte die Videos von Frau G1 zu Beweiszwecken an. Er ging davon aus, dass das Anfertigen in rechtlicher Hinsicht gerechtfertigt war. Frau G1 fertigte ihrerseits Fotos von dem Beklagten an.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 06.05.2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich und hilfsweise ordentlich. Als Kündigungsgründe werden in dem Kündigungsschreiben insbesondere angegeben:
- Das Fotografieren 2013/2014 und eine Körperverletzung des Hauswartes sowie massive Ruhestörungen.
- Die Belästigung des Klägers im Mai 2015 im Garten.
- Das Angehen von Mitmietern und dem Hauswart, Türknallen und Fotografieren.
- Das Verhalten des Klägers nach Abnahme der Kameras.
- Eine Beschwerde des Hauswarts hinsichtlich des Beklagten.
- Beschwerden von Mitmietern.
- Das Anfertigen von Fotos und Videos von Handwerkern im Rahmen einer Mangelbeseitigung.
- Das fortgesetzte Anfertigen von Fotos und Videos von Frau G1 und dem Hauswart.
Hinsichtlich des weiteren Inhaltes der Kündigung wird auf die Anlage 18 der Klageschrift, Blatt 41r d. A., Bezug genommen.
Nachdem der Kläger zunächst behauptet hat, dass der Beklagte mit der Rechtsvorgängerin unter dem 28.05.2010 einen Mietvertrag geschlossen habe, hat er im Schriftsatz vom 09.02.2017 behauptet, dass das Mietverhältnis erst im August 2010 begonnen habe. Der entsprechende Mietvertrag sei auf Mai 2010 rückdatiert worden. Der Kläger behauptet, der damalige Verwalter Herr M1 habe gemeinsam mit dem Beklagten den unter § 28 des Mietvertrages Ziffer 2 enthaltenen Passus nachträglich in der Zeit von 01.10.2010 bis zum Dezember 2010 eingefügt und sodann rückdatiert. In dem Original-Mietvertrag, der sich beim Jobcenter der Stadt Münster befindet, sei ein ähnlicher Passus nicht enthalten. Der Vertrag sei zulasten des damaligen Eigentümers und zulasten des neuen Verwalters rückdatiert worden. Weiter ist er der Ansicht, der Beklagte habe kollusiv mit dem Verwalter M1 gegen den Kläger zusammengewirkt.
Der Kläger behauptet weiter, der Beklagte habe seit Beginn des Mietverhältnisses gegen die Hausordnung verstoßen. Der Beklagte würde versuchen, den Kläger in Misskredit zu bringen. Der Beklagte habe im Jahr 2012 Handwerker im Dachgeschoss fotografiert sowie Fotos im Treppenhaus gemacht. Der Beklagte belästige und bedrohe die Mitmieterin G1. Andere Mieter seien wegen des Beklagten ausgezogen. Der Beklagte würde auch weitere Mitmieter bedrängen. Der Beklagte habe im März 2012 Nachbarn angepöbelt und den Hausmeister beschimpft. Im März 2015 habe der Beklagte Nachbarn angepöbelt und in der Nacht im Treppenhaus herumgeschrien und Türen geknallt. Er habe den Hausmeister beschimpft, bei Arbeiten fotografiert und gefilmt und habe ihn mit einem Wassereimer attackiert. Die Asthmaerkrankung der Mitmieterin habe sich durch die Situation im Haus verschlimmert. Im August 2015 sei der Beklagte Gäste in der Ferienwohnung des Klägers aggressiv angegangen. Am 13.08.2015 habe der Beklagte Frau G1 und deren Bruder fotografiert. Im September 2015 habe der Beklagte Fotos und Videos von dem Handwerker L1 angefertigt. Der Beklagte habe eine Blume von Frau G1 mit Spülwasser besprüht. Der Kläger habe den Beklagten auf das seiner Ansicht nach rechtswidrige Filmen auch mit Schreiben vom 21.09.2015, 29.09.2015, 06.10. 2015,19.11.2015 und 13.04.2016 hingewiesen.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung D-Straße ## in 48147 Münster, gelegen im zweiten Obergeschoss rechts, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Flur, Bad/Dusche mit WC, Balkon, einem Abstellraum, einem weiteren Abstellraum unter der Kellertreppe, zwei Kellerräumen sowie den zur Mitbenutzung überlassenen Trockenboden sowie die zu Mitbenutzung überlassene Waschküche sowie den zu Mitbenutzung überlassenen Geräteschuppen im Garten zu räumen und geräumt nebst allen Schlüsseln spätestens bis zum 30.11.2016 an den Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen und hilfsweise die Gewährung einer Räumungsfrist von sechs Monaten.
Der Beklagte behauptet, bei der Übergabe der Verwaltungsunterlagen im Dezember 2010 sei weder den Mietern noch Herrn M1 bekannt gewesen, dass der Kläger die Grundstücke von Frau T1 erwerben würde. Die Mitmieter seien nicht wegen des Beklagten, sondern wegen des Klägers ausgezogen. Er habe den Hausmeister nicht beschimpft oder angepöbelt. Er habe lediglich die Waschküche betreten wollen. Es liege keine weitere Beeinträchtigung der Mitmieterin Frau G1 durch ihre Erkrankung vor. Der Beklagte sei die Feriengäste nicht angegangen. Die Feriengäste hätten gestritten, so dass der Beklagte die Polizei habe berufen müssen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Dem Kläger steht kein Anspruch gegen den Beklagten aus § 546 BGB auf Rückgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist nicht durch die Kündigung vom 06.05.2016 beendet worden.
1.
Dies gilt zunächst im Hinblick auf die mit Schreiben vom 06.05.2016 ausgesprochene außerordentliche Kündigung.
a.
Die im Kündigungsschreiben angegebenen Kündigungsgründe rechtfertigen kein außerordentliches Kündigungsrecht. Die gesetzlichen Voraussetzungen liegen nicht vor. Eine fristlose Kündigung setzt insbesondere voraus, dass ein wichtiger Grund vorliegt und regelmäßig, dass eine Abmahnung erfolgt ist, die vor Ausspruch der Kündigung nicht zu einer Verhaltensänderung führt.
Ein wichtiger Grund im Sinne von §§ 543, 569 Abs. 2 BGB liegt vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Eine fristlose Kündigung ist – als schärfste Maßnahme des Vermieters – nur dann gerechtfertigt, wenn ihm angesichts der Hausfriedensstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu einem Vertragsende durch fristgerechte Kündigung nicht zumutbar ist. Maßgeblich kommt es damit in diesem Zusammenhang auf die Folgen an, die ihn bei der Fortsetzung des Mietverhältnisses treffen; dafür sind die Folgen, die die anderen Mieter treffen, allenfalls mittelbar von Bedeutung (KG, Urteil vom 01.09.2003, – 12 U 20/03 -, NJOZ 2004, 45, 47). Generell gilt, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses regelmäßig einen so schweren Eingriff in den persönlichen Lebensbereich des Mieters darstellt, dass an deren Voraussetzungen strenge Anforderungen zu stellen sind (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 569 Rn. 23).
Hausfrieden im Sinne der Kündigungsvorschriften ist das Erfordernis gegenseitiger Rücksichtnahme, das das Zusammenleben mehrerer Personen in einem Haus überhaupt erst erträglich macht. Sowohl ein Eingriff in die Vertragsrechte des Vermieters als auch in den vertragsgemäßen Gebrauch anderer Mieter kann eine kündigungsbegründende Störung darstellen (KG, Urteil vom 01.09.2003, a.a.O., 46 f., m.w.N.). Jeder Beteiligte muss sich mit anderen Worten bei der Ausübung seiner mietvertraglichen Rechte so verhalten, dass keiner der anderen Beteiligten mehr als unvermeidlich gestört wird.
Die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2 BGB sind mithin dann erfüllt, wenn und soweit eine Mietpartei die selbstverständlichen Gebote gegenseitiger Rücksichtnahme schwerwiegend verletzt (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2011, § 569 Rn. 24).
Der Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme kann vom Mieter oder Vermieter ausgehen und muss sich gegen andere Bewohner des Hauses richten.
Die Verhaltensanforderungen können durch eine Hausordnung ausgestaltet werden. Eindeutige Störungen bestehen bei Eindringen in den vertraglich ggf. unter Heranziehung des Persönlichkeitsrechts geschützten Bereich der anderen, Beleidigungen, Bedrohungen und Körperverletzungen gehören hierzu (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2011, § 569 Rn. 20).
Dabei ist vorliegend zu berücksichtigen, dass gem. § 569 Abs. 4 BGB die Kündigungsgründe jeweils im Kündigungsschreiben enthalten sein müssen. Andere Kündigungsgründe sind nicht zu berücksichtigen (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 569 Rn. 76).
Darüber hinaus ist die Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB erst nach einer Abmahnung zulässig. Für eine Abmahnung genügt die bloße Rüge vertragswidrigen Verhaltens nicht. Vielmehr muss sich aus der Abmahnung ergeben, dass dem Mieter für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes Konsequenzen drohen. Zwar ist keine ausdrückliche Kündigungsandrohung erforderlich. Jedoch muss für den Mieter deutlich werden, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel steht. Dabei muss sich das Verhalten, weswegen der Mieter abgemahnt wurde, nach der Abmahnung erneut zugetragen haben und die Kündigung auf diesen Grund gestützt werden.
Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze, genügen die insoweit allein streiterheblichen Kündigungsgründe, die der Kläger in dem Kündigungsschreiben vom 06.05.2016 angegeben hat, nicht für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Das gilt zunächst im Hinblick auf den Vortrag des Klägers, der Beklagte habe am 30.10.2013 den Hauswart mit einem Wassereimer übergossen. Zwar könnte insoweit eine Körperverletzung im Sinne von § 223 StGB zulasten des Hausmeisters vorliegen, die in diesem Falle eine Vertragsverletzung darstellen würde, die die Annahme einer Störung des Hausfriedens rechtfertigen könnte, es ist jedoch nicht ersichtlich, dass sich das Verhalten nach der Abmahnung wiederholt hat.
Auch der in der Abmahnung vom 06.06.2014 beschriebene Sachverhalt, der Beklagte habe am 15.05.2014 in den frühen Morgenstunden laut Musik gehört, begründet kein außerordentliches Kündigungsrecht, da nicht ersichtlich ist, dass sich das Verhalten nach der Abmahnung am 06.06.2014 und vor dem 06.05.2016 wiederholt hat.
Das weiter vom Kläger gerügte Anfertigen von Fotos des Klägers und dessen Kindern im Garten im Jahr 2015 rechtfertigt nicht die Annahme einer Hausfriedensstörung. Der Angriff bezieht sich nicht auf einen anderen Bewohner. Ein Verhalten des Betroffenen Mieters gegenüber Vertragspartnern, dem Vermieter selbst oder Familienangehörigen stellen ausschließlich dann Vertragsverletzungen im Sinne von §§ 543, 569 BGB dar, wenn sie als Straftat zu qualifizieren sind. Das Anfertigen von Fotos stellt jedoch in der vorgetragenen Konstellation keine Straftat dar. Insbesondere sind die Voraussetzungen von § 201a StGB nicht gegeben, weil nicht ersichtlich ist, dass die Aufnahmen im höchstpersönlichen Lebensbereich gemacht wurden.
Das weiter im Kündigungsschreiben als Kündigungsgrund angegebene Verhalten des Klägers nach Abnahme der Kameras rechtfertigt nicht die Annahme eines Kündigungsgrundes, weil der Vortrag im Kündigungsschreiben in Zusammenschau mit dem in Bezug genommenen Schriftsatz vom 08.07.2015 nicht ausreichend ist. Im Schriftsatz nimmt der Kläger lediglich Bezug auf die Angaben und Beschwerden von Mitmietern. Zudem ist nicht ersichtlich, dass der Kläger das Verhalten des Beklagten abgemahnt hat. Die Abmahnung vom 07.08.2015 bezieht sich auf das Angehen von Feriengästen am 01.08.2015. Das Schreiben vom 11.09.2015 bezieht sich vor allem auf das Fotografieren von Mitmietern.
Eine Beschwerde des Hausmeisters über den Beklagten stellt ebenfalls keinen wichtigen Grund für eine Kündigung dar. Es ist auch nicht ersichtlich, dass sich der Kläger die im Kündigungsschreiben aufgeführten Ausführungen zu Eigen gemacht hat. Dies gilt auch im Hinblick auf die Beschwerden der Mitmieter.
Weiter kann auch in dem Anfertigen von Fotos und Videos von Handwerkern kein wichtiger Grund im Sinne von §§ 543, 569 Abs. 2 BGB gesehen werden. Zunächst sind insoweit nicht andere Mitmieter betroffen, sondern lediglich Vertragspartner des Klägers, darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass eine Straftat vorliegt. Insbesondere sind die Voraussetzungen von § 201a StGB nicht gegeben, weil die Aufnahmen nicht im höchstpersönlichen Lebensbereich gemacht wurden.
Weiter rechtfertigt das Filmen der Mitmieterin Frau G1 und des Hauswartes im Zeitraum Mai 2014 bis Juni 2016 nicht die außerordentliche Kündigung.
Zwar begründet das Anfertigen von Fotos und Videos einen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht des Betroffenen in der Form des Rechtes am eigenen Bild. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht verleiht dem Berechtigten die ausschließliche Befugnis, ob und wie ein Dritter von den geschützten Erscheinungsformen der Persönlichkeit Kenntnis nehmen soll, sie bildlich festhalten und eine bildliche Wiedergabe verwerten darf. Nicht erst im Verbreiten von Fotografien, sondern bereits in dem Herstellen der Fotografie liegt ein Eingriff in die Privatsphäre.
Das eigenmächtige Herstellen von Bildnissen ist nur bei überwiegendem Interesse der Allgemeinheit oder eines einzelnen gestattet. Zwar ist zwischen den Parteien unstreitig geblieben, dass der Beklagte die Videos und Fotos anfertigte, um sich damit Beweise zu sichern. Dennoch rechtfertigt dieses Interesse vorliegend nicht die Persönlichkeitsrechtsverletzung. Dem Beklagten ging es nicht um eine Identifizierung der Frau G1 oder des Hausmeisters. Das Beweisinteresse des Beklagten war allein darauf gerichtet, die andere ihm bekannte Person jeweils mit einer bestimmten Verhaltensweise im Bilde festzuhalten, um sich so ein Beweismittel zu verschaffen. Es ging ausschließlich darum, eine Beweisposition zu verbessern. Das Recht am eigenen Bild braucht hinter solchen Beweisinteressen nicht zurückzustehen (OLG Hamm, Urt. v. 02.04.1987, Az.: 4 U 296/86).
Letztlich kann jedoch die Frage, ob die Persönlichkeitsrechtsverletzung gerechtfertigt war, dahinstehen, weil nicht ersichtlich ist, dass dem Kläger im Zeitpunkt der Kündigung die Vertragsfortsetzung gemäß § 569 Abs. 2 BGB unzumutbar war. Insoweit war eine Abwägung der wechselseitigen Belange vorzunehmen. Neben Art und Ausmaß des Verschuldens und der Schwere bzw. den Auswirkungen der Pflichtverletzung für den anderen Vertragsteil sind die objektiven Umstände zu berücksichtigen. Dabei sind strenge Maßstäbe anzusetzen. Insoweit sind alle tatsächlichen Umstände zu berücksichtigen, auch frühere Vertragsverletzungen. Eine bloße Zerrüttung des Vertragsverhältnisses reicht hingegen nicht aus. Zu den objektiven Umständen des Einzelfalls gehört die verbleibende Vertragslaufzeit. Danach ist im vorliegenden Fall zwar zulasten des Beklagten zu bedenken, dass dieser wiederholt und über einen längeren Zeitraum zahlreiche Videos von seiner Mitmieterin angefertigt hat. Darüber hinaus ist nach dem eigenen Vortrag des Beklagten eine Kündigung erst im Jahr 2040 möglich und eine ordentliche Kündigung bis zu diesem Zeitpunkt ausgeschlossen. Zwar führt eine lange Restdauer des Mietvertragsverhältnisses eher als eine kurze zu einer Unzumutbarkeit (Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Auflage, § 543 Rn. 35), dennoch führt das im vorliegenden Fall noch nicht zu einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. Insoweit überwiegen die Belange, die auf Seiten des Beklagten zu beachten sind. Denn es ist zu berücksichtigen, dass die Mitmieterin ihrerseits Fotos von dem Beklagten angefertigt hat. Darüber hinaus ist auf den Videos zu erkennen, dass gegen die Tür des Beklagten geschlagen wird und dass aggressive Äußerungen ihm gegenüber erfolgen. Es handelt sich um einen gegenseitigen Konflikt, der nicht allein vom Beklagten ausgeht. Darüber hinaus mu ss auch Berücksichtigung finden, dass sich die Parteien in einem weiteren Rechtsstreit auf die Anbringung von Kameras im Hausflur geeinigt haben, so dass ein prinzipielles Einverständnis zumindest des Klägers mit der Anfertigung von Videoaufnahmen bestand. Zudem ging der Beklagte davon aus, sein Verhalten sei aus Beweissicherungsgründen in rechtlicher Hinsicht gerechtfertigt.
Darüber hinaus ist der Beklagte vom Kläger im Hinblick auf das fortgesetzte Filmen der Mitmieterin und in zwei Fällen des Hausmeisters im Zeitraum von Mai 2015 bis Juni 2016 lediglich mit Schreiben vom 11.09.2015 abgemahnt worden. Dieses Schreiben enthält zwar keine qualifizierte Abmahnung, denn es weist nicht darauf hin, dass aufgrund des Erstellens von Fotos und Videos eine Kündigung ausgesprochen werden soll. Der Beklagte wurde jedoch darin aufgefordert, unverzüglich das Erstellen von Fotos und Videos von anderen Mitmietern zu unterlassen. Damit wurde ihm eine Abhilfefrist im Sinne von § 543 Abs. 3 BGB gesetzt, die der Beklagte nicht gewahrt hat. Indes hat der Kläger trotz des Fortsetzens der Dauervertragswidrigkeit durch den Beklagten bis Mai 2016 mit dem Ausspruch der Kündigung gewartet. Dieses Zuwarten mit der Kündigung rechtfertigt die Annahme, dass es dem Kläger gerade nicht unzumutbar ist, das Vertragsverhältnis fortzusetzen. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Kläger den Beklagten im Anschluss an die Abmahnung vom 11.09.2015 ein weiteres Mal nachdrücklich darauf hingewiesen hat, dass ein fortgesetztes Verhalten Konsequenzen haben werde. Die in der mündlichen Verhandlung angegebenen Schreiben sind vom Kläger nicht vorgelegt worden. Das mit der Klageschrift vorgelegte Schreiben vom 19.10.2015, Bl. 40r, 41 der Akte, ist nicht geeignet, eine abweichende Einordnung zu rechtfertigen. Zwar hat der Kläger den Beklagten darauf hingewiesen, dass das Filmen nicht in Ordnung sei, er hat jedoch nicht deutlich gemacht, dass er an seiner Abmahnung aus September 2015 festhalten werde. Der Beklagte musste vor diesem Hintergrund nicht damit rechnen, dass aufgrund seines fortgesetzten Verhaltens, also insbesondere des Filmens der Mitmieterin, eine außerordentliche Kündigung erfolgen werde.
Unter Berücksichtigung des Vorstehenden ist auch die Annahme des Kündigungsgrundes der Zerrüttung nicht gerechtfertigt. Danach liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung dann vor, wenn die Durchführung des Vertrages durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist.
Die Entscheidung über die Kündigung ist danach unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben zu treffen. Ein Verschulden dessen, dem gekündigt wird, ist nicht erforderlich. Ein solches Verschulden kann aber bei der Interessensabwägung zu berücksichtigen sein. Bei einem überwiegenden Verschulden des Mieters wird regelmäßig das Kündigungsrecht des Vermieters zu bejahen sein, während im umgekehrten Fall, wenn den Vermieter die überwiegende Schuld an der Zerrüttung trifft, in der Regel dem Vermieter nach Treu und Glauben eine Fortsetzung des Mietvertrages zugemutet werden kann. Die Kündigung kann nicht auf solche Gründe gestützt werden, die der Kündigende selbst herbeigeführt oder zu vertreten hat. Nach der danach vorzunehmenden Gesamtwürdigung der gegenseitigen Interessen kann dieser Kündigungsgrund nicht angenommen werden. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.
2.
Darüber hinaus ist das Mietverhältnis nicht durch die mit Schreiben vom 06.05.2016 hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung beendet worden. Die ordentliche Kündigung ist nach § 28 Ziffer 2 des Mietvertrages ausgeschlossen. Der im Mietvertrag enthaltene Kündigungsverzicht ist wirksam.
Zunächst bezieht sich der Passus nach der gemäß §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung nur auf die ordentliche Kündigung. Zwar differenziert der Passus nicht zwischen außerordentlicher und ordentlicher Kündigung, die Klausel ist jedoch dem Interesse der Parteien folgend unter Berücksichtigung des objektiven Empfängerhorizonts und der Verkehrssitte dahingehend auszulegen, dass eine wirksame Klausel von den Vertragsparteien gewollt war.
Weiter ist die damalige Vermieterin wirksam gem. § 164 BGB von dem damaligen Verwalter M1 vertreten worden. Der damalige Verwalter handelte insbesondere mit Vertretungsmacht. Der Vortrag des Klägers, es habe eine nachträgliche Änderung des Mietvertrages durch den ehemaligen Verwalter M1 in Zusammenwirkung mit dem Beklagten gegeben, die im Zeitraum zwischen Oktober bis Dezember 2010 stattgefunden habe, ist zumindest im Hinblick auf den Zeitraum nicht berücksichtigungsfähig. Insoweit ist der Vortrag widersprüchlich. Zunächst behauptet der Kläger, dass eine Änderung in der Zeit zwischen Oktober bis Dezember 2010 stattgefunden haben müsse. Sodann trägt er im Schriftsatz vom 09.02.2017 vor, aus den handschriftlichen Aufzeichnungen des Verwalters am Vertrag für die streitgegenständliche Wohnung ergebe sich ein angeblicher Beginn des Mietverhältnisses für August 2010, augenscheinlich sei hier ein Vertrag zulasten des damaligen Eigentümers und zulasten des neuen Verwalters rückdatiert worden. Daraus ergibt sich aber, dass eine Ergänzung bzw. die Einfügung des Kündigungsverzichtes im August 2010 erfolgt sein soll. Darüber hinaus stimmt der tatsächliche Vortrag, dass eine Änderung im Zeitraum Oktober 2010 bis Dezember 2010 erfolgt sein muss, nicht mit dem aufgrund des nach Ansicht des Klägers vorliegenden kollusiven Zusammenwirkens des Beklagten mit dem ehemaligen Verwalter überein. Denn ein kollusives Zusammenwirken setzt stets ein rechtsverbindliches Tätigwerden voraus. Ab Oktober 2010 war Herr M1 jedoch unstreitig nicht mehr Verwalter. Darüber hinaus ist der Vortrag des Klägers hinsichtlich des konkreten Zeitpunktes ins Blaue hinein erfolgt. Es ist im Hinblick auf den Zeitpunkt nicht ersichtlich, worauf der Kläger seine Kenntnis stützt. Der konkrete Zeitraum ergibt sich auch nicht aus der vorgelegten eidesstattlichen Versicherung der Frau Q1 vom 28.10.2016, Bl. 161 d. A.
Ein kollusives Zusammenwirken zu Lasten des Klägers ist nicht gegeben. Ein kollusives Zusammenwirken liegt vor, wenn Vertreter und Vertragsgegner bewusst zum Nachteil des Vertretenen Zusammenwirken (Palandt/Ellenberger, BGB, 75. A., § 164 Rn. 13. Hier ist schon nicht ersichtlich, dass dem Beklagten in dem Zeitraum, auf den sich der Kläger stützt, also August 2010 bis Dezember 2010, ein Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung durch den Kläger bekannt war. Der Beklagte hat dies ausdrücklich und substantiiert bestritten. Er hat insoweit angeführt, dass die Voreigentümerin stets bekräftigt habe, dass sie die Wohnung nicht verkaufen wolle. Diesem Vortrag ist der Kläger nicht entgegengetreten. Zwar ist dem Vorwurf des kollusiven Zusammenwirkens auch zu entnehmen, dass in tatsächlicher Hinsicht von einem Wissen des Vertragsgegners ausgegangen wird, insoweit ist jedoch zu fordern, dass dann, wenn der Vertragsgegner substantiiert ausführt, dass er keine Kenntnis gehabt habe, weiterer Vortrag erfolgt.
Es war nicht angezeigt, gemäß § 428, 430 ZPO den Originalmietvertrag von dem Jobcenter der Stadt Münster anzufordern. Zunächst scheitert das Vorliegen des kollusiven Zusammenwirkens, wie bereits erörtert, an der mangelnden Kenntnis des Beklagten von dem Erwerb durch den Kläger. Darüber hinaus stellt die behauptete Tatsache, in dem dem Jobcenter vorliegenden Mietvertrag sei ein entsprechender Kündigungsverzicht nicht enthalten, kein ausreichendes Indiz im Hinblick auf ein kollusives Zusammenwirken des ehemaligen Verwalters M1 mit dem Beklagten dar. Denn zunächst kann eine Änderung auch lediglich auf einem anderen Formular erfolgt sein, so dass sich der Passus nicht auf dem Mietvertrag der dem Jobcenter vorliegt befinden muss. Darüber hinaus kann eine Rückdatierung auch aus einem anderen Grund erfolgt sein. Weiter hätte die Anforderung des Originalmietvertrages ausforschenden Charakter gehabt, weil der Kläger zu dem konkreten Zeitpunkt der Ergänzung nicht ausreichend vorgetragen hat. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.
Aufgrund dessen kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass ein offensichtlicher Missbrauch der Vertretungsmacht vorliegt. Es ist nicht ersichtlich, dass dem Beklagten bei Abschluss des Geschäftes der Missbrauch der Vertretungsmacht bekannt war. Insoweit wird auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen.
Weiter ist der Kündigungsausschluss auch vor dem Hintergrund der §§ 305 ff., 575 BGB wirksam. Das ist bei einer Regelung zulasten des Vermieters dann nicht der Fall, wenn der Vermieter nicht der Verwender der AGB war, sondern der Mieter (Börstinghaus/Blank, Mietrecht, 2017, § 575 BGB Rn. 79). Verwender ist derjenige, der eine Klausel stellt, der sie also in den Vertrag einbringt und deren Einbeziehung in den Vertrag verlangt. Der Beklagte ist jedoch nicht Verwender in diesem Sinne. Nach dem unstreitigen Vortrag des Klägers wurde der Passus auf Initiative des Verwalters M1, der jedoch, wie bereits erörtert, stellvertretend für die Voreigentümerin gehandelt hat, in den Vertrag eingeführt.
II.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
