Garage oder Stellplatz mieten – Rechte und Pflichten

In vielen Großstädten und Metropolregionen sind Parkplätze für das eigene Fahrzeug eine regelrechte Mangelware. Gerade für Mieter stellt dieser Umstand ein echtes Problem dar. Die stundenlange Parkplatzsuche kann einem Menschen den letzten Nerv rauben. Umso größer ist die Bedeutung von Garagen und Stellplätzen für Mieter, wenn diese von dem Vermieter angemietet werden können. Mit der Anmietung einer Garage respektive eines Stellplatzes sind jedoch auch Rechte und Pflichten verbunden, die den wenigsten Mietern bekannt sind. Hier in diesem Ratgeberartikel geben wir einen genauen Einblick in die Rechtslage und liefern die Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Überblick über die Rechtslage und die Bedeutung des Mietvertrags

Die rechtliche Grundlage der Vermietung von Garagen oder Stellplätzen stellt in Deutschland das Mietrecht dar, welches jedoch über kein eigenständiges Gesetzbuch verfügt.

Das Mietrecht ist ein rechtlicher Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Maßgeblich sind die §§ 535 fortfolgende, 555a und 573 fortfolgende. Dem Mietvertrag kommt bei dieser Form der Anmietung, ebenso wie bei jeder anderen Form der Anmietung auch, die grundlegende Funktion zu. Das gesamte Rechtsverhältnis des Mieters mit dem Vermieter basiert auf diesem Vertrag und es kommen bei der Anmietung von Garagen oder Stellplätzen die gleichen Regelungen zum Tragen, die auch bei der Anmietung jedes anderen Mietobjekts angewandt werden.

Grundlagen des Mietvertrags

Über die Anmietung eines Stellplatzes oder einer Garage muss ein Mietvertrag geschlossen werden. Es ist auch möglich, dass der Stellplatz / die Garage ein fester Bestandteil eines Wohnraummietvertrages ist. In derartigen Fällen muss jedoch zwingend darauf hingewiesen werden, dass der Parkplatz oder die Garage ein Teil des Mietvertragsverhältnisses ist. Hierfür ist es wichtig, dass dem Vermieter sowie dem Mieter die Definition des Stellplatzes respektive der Garage bekannt ist und wie genau sich diese beiden voneinander abgrenzen.

Die Garage wird rechtlich als geschlossener Raum definiert, dessen Zweck das Unterstellen von Fahrzeugen ist. Durch ein Tor kann die Garage geschlossen werden, sodass ein besserer Schutz des Fahrzeuges vor Beschädigungen oder Witterungseinflüssen respektive Diebstahl gegeben ist. Der Stellplatz hingegen ist kein geschlossener Raum, er ist in der gängigen Praxis lediglich abgegrenzt. Die Abgrenzung zu der Garage liegt in dem Umstand, dass der Stellplatz über kein Dach verfügt und lediglich als Freifläche zum Abstellen des Fahrzeugs zur Verfügung gestellt wird.

Bei dem Stellplatzmietverhältnis gibt es merkliche Unterschiede zu dem sogenannten Wohnraummietrecht. Der Hauptunterschied liegt in dem Umstand, dass der Mietvertrag bei einem Stellplatz respektive einer Garage im Vergleich zu dem Wohnraummietvertrag erheblich flexibler gestaltet werden kann. Trotz dieses Umstandes muss der Mietvertrag trotzdem der gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechen. Es ist zudem grundlegend wichtig, dass der Stellplatzmietvertrag explizit als solcher benannt wird und dass die Art der Nutzung so detailliert wie möglich in dem Vertrag beschrieben wird. Gleichermaßen verhält es sich auch mit Verboten. Möchte ein Vermieter dem Mieter die Lagerung bestimmter Gegenstände auf dem Stellplatz oder in der Garage untersagen, so muss dies in dem Mietvertrag festgehalten werden.

Rechte der Mieter

Der Mieter hat das Recht, den von dem Vermieter angemieteten Stellplatz respektive die Garage im Rahmen der mietvertraglich festgeschriebenen Art und Weise zu nutzen. Dieses Recht beinhaltet auch die Verpflichtung des Vermieters, den Stellplatz / die Garage in einem Zustand zu erhalten, der die Nutzung ermöglicht.

Zwar schreibt die Landesbauordnung dem Vermieter grundsätzlich die Bereitstellung eines Stellplatzes vor, allerdings macht diese Verordnung keine genauen Angaben im Hinblick auf die Anzahl der Stellplätze. Da in der gängigen Praxis gerade in Metropolregionen Stellplätze sehr knapp sind, zahlen Vermieter eine Ablösesumme an die Kommune, die sie von der Verpflichtung zur Bereitstellung von Stellplätzen freispricht.

Sollten nur sehr begrenzte Stellplätze zur Verfügung stehen, so kann der Vermieter diese Stellplätze an Mieter vermieten, die ein Interesse daran haben. Bedingt durch den Umstand, dass der Mietvertrag frei ausgestaltet werden kann, gibt es für den Mieter keinen gesetzlichen Schutz vor willkürlichen Mieterhöhungen. Dieser Schutz wäre nur dann gegeben, wenn der Stellplatz / die Garage ein fester Bestandteil des Wohnraummietvertrages ist.

Der Mieter hat zwar das Recht auf die Nutzung, allerdings nicht auf eine personalisierte Stellfläche. Diese gehört nicht zum Standard. Auch die optische Abgrenzung des Parkplatzes ist für den Vermieter keine Verpflichtung. Der Mieter kann jedoch eine entsprechende Markierung des Parkplatzes, beispielsweise in Form des Nummernschildes, beantragen.

Untervermietung der Garage/des Stellplatzes

Die Untervermietung einer Garage oder eines Stellplatzes ist grundsätzlich möglich, bedarf jedoch der Zustimmung des Vermieters. Ohne diese Erlaubnis besteht das Risiko einer Kündigung durch den Vermieter.

Benötigt der Mieter die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung?

Ja, der Mieter benötigt die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung einer Garage oder eines Stellplatzes. Diese sollte idealerweise schriftlich eingeholt werden, um rechtlich abgesichert zu sein.

Welche Rechte und Pflichten hat der Mieter bei der Untervermietung?

Bei der Untervermietung hat der Mieter das Recht, den Mietpreis für den Untermieter selbst festzulegen, sofern der Vermieter der Untervermietung zugestimmt hat. Der Mieter muss sich jedoch an die vertraglichen Vereinbarungen halten und darf den Stellplatz oder die Garage nur im Rahmen der erlaubten Nutzung weitervermieten. Zudem ist der Mieter verpflichtet, die Erlaubnis des Vermieters einzuholen und die Untermieteinnahmen zu versteuern.

Es ist wichtig, dass der Mieter bei der Untervermietung einen schriftlichen Vertrag aufsetzt, der alle relevanten Details wie Mietpreis, Nutzung und Kündigungsmodalitäten festhält. Der Mieter sollte auch darauf achten, dass der Untermieter sich an die Hausordnung und eventuelle Vorgaben des Vermieters hält.

Pflichten der Mieter

Mit der Nutzung des Parkplatzes respektive der Garage gehen für den Mieter auch Pflichten einher. Eine wichtige Verpflichtung ist die Einhaltung der mietvertraglichen Bestimmungen, da anderenfalls der Vermieter zu einer Kündigung aufgrund einer vertragswidrigen Nutzung berechtigt ist. Insbesondere die geltenden Brandschutzvorschriften müssen von dem Mieter beachtet werden. Der Umgang mit Gefahrstoffen sowie Betriebsstoffen ist nur im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften zulässig. Jeder Mieter sollte hier auf den gesunden Menschenverstand setzen und mit dem eigenen Fahrzeug so agieren, wie es gefahrlos möglich ist.

Kündigung und Fristen

Der Garagen-respektive Stellplatzmietvertrag kann zwischen dem Vermieter und dem Mieter flexibel ausverhandelt werden. Dies betrifft auch die Kündigungsfristen. Sollte es keine separate Vereinbarung in dem Mietvertrag bezüglich der Kündigungsfristen geben, so gilt ausdrücklich die gesetzliche Kündigungsfrist. Diese beträgt drei Monate. Ein Sonderkündigungsrecht, das Mietern bei einem Wohnraummietvertrag beispielsweise aufgrund einer Mieterhöhung zusteht, sieht der Gesetzgeber bei dem Stellplatzmietvertrag nicht vor. Anders verhält es sich, wenn der Stellplatz respektive die Garage ein fester Bestandteil des Wohnraummietvertrages ist. In derartigen Fällen hat der Mieter nach einer Mieterhöhung das Recht auf die Änderungskündigung.

Umgang mit Konflikten und Streitigkeiten

In der gängigen Praxis sind Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter keine Seltenheit. Viele Meinungsverschiedenheiten lassen sich durch eine gute Kommunikation unter den Beteiligten auch ohne Rechtsanwälte oder Gerichte regeln. Ist die Kommunikation jedoch gestört, so lassen sich die Konflikte respektive Streitigkeiten nur mithilfe von Rechtsanwälten lösen.

Sollte es zu einem Verstoß gegen den Mietvertrag gekommen sein, so steht beiden Vertragsparteien selbstverständlich der Gang zu einem Rechtsanwalt offen. Nicht immer muss die Lösung auch tatsächlich mit einem Gerichtsurteil herbeigeführt werden. Es gibt auch Schlichtungsstellen, die als objektive und unparteiische Berater beider Seiten agieren und den Versuch der Streitschlichtung unternehmen. Dies kann in vielen Fällen eine gute und schnelle Lösung darstellen.

Haftung bei Schäden am Fahrzeug oder in der Garage/Stellplatz

Für Schäden am Fahrzeug des Mieters, die in der Garage oder auf dem Stellplatz entstehen, ist grundsätzlich der Verursacher des Schadens haftbar. Verursacht ein anderer Stellplatzmieter den Schaden, etwa beim Rangieren, so ist dessen Kfz-Haftpflichtversicherung zuständig. Sollte das Fahrzeug abgemeldet und nicht versichert sein, muss der Verursacher den Schaden aus eigener Tasche bezahlen. Der Vermieter haftet nur, wenn er seine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat, beispielsweise durch das Unterlassen notwendiger Warnhinweise bei bekannten Gefahren.

Obergrenze für die Haftung des Vermieters

Eine explizite gesetzliche Obergrenze für die Haftung des Vermieters bei Schäden in der Garage oder auf dem Stellplatz gibt es nicht. Die Haftung des Vermieters ist jedoch auf Fälle beschränkt, in denen er seine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat.

Haftung für Schäden an der Garage/dem Stellplatz selbst

Für Schäden an der Garage oder dem Stellplatz selbst ist der Mieter verantwortlich, wenn er diese durch unsachgemäßen Gebrauch oder fahrlässiges Verhalten verursacht hat. Der Vermieter ist für Instandhaltungsmaßnahmen zuständig, die auf altersbedingten Verschleiß zurückzuführen sind.

Pflichten des Mieters zur Schadensvermeidung

Der Mieter ist verpflichtet, mit der Mietsache sorgfältig und schonend umzugehen, um Schäden zu vermeiden. Dazu gehört auch, dass der Mieter keine gefährlichen Gegenstände in der Garage lagert oder Handlungen vornimmt, die zu Schäden führen könnten.

Schritte bei einem Schadenfall

Bei einem Schadenfall sollte der Mieter den Schaden umgehend dem Vermieter melden und gegebenenfalls die Polizei informieren, insbesondere wenn es sich um einen Unfall oder Vandalismus handelt. Ist ein anderer Mieter für den Schaden verantwortlich, sollte dessen Haftpflichtversicherung kontaktiert werden. Der Vermieter sollte in jedem Fall über den Schaden informiert werden, damit er die notwendigen Schritte zur Schadensbehebung einleiten kann.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Haftung für Schäden am Fahrzeug oder an der Garage/Stellplatz von der jeweiligen Schadensursache abhängt. Der Mieter hat die Pflicht, die Mietsache sorgfältig zu behandeln und Schäden zu vermeiden, während der Vermieter für die Instandhaltung verantwortlich ist, sofern er nicht durch eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht haftbar gemacht werden kann. Bei einem Schadenfall sind schnelles Handeln und eine klare Kommunikation zwischen den beteiligten Parteien entscheidend.

Nutzung der Garage als Lagerraum

Die Nutzung einer Garage als Lagerraum ist in der Regel nicht erlaubt. Auch wenn es in einigen Bundesländern, wie zum Beispiel Sachsen, nicht explizit verboten ist. Jedoch lässt sich, wie im Fall Sachsen, in der SächsGarStellplVO) durchaus ableiten, dass Garagen dem Abstellen von Kraftfahrzeugen dienen sollen: §1 Absatz 6 definiert einen Einstellplatz als „eine Fläche, die dem Abstellen eines Kraftfahrzeuges in einer Garage oder auf einem Stellplatz dient. Daraus ergibt sich indirekt, dass die Zweckbestimmung von Garagen in erster Linie das Abstellen von Kraftfahrzeugen ist. Eine Nutzung als reiner Lagerraum ist demnach nicht vorgesehen, auch wenn dies nicht ausdrücklich untersagt wird.

Garagen sind nach den landesrechtlichen Garagenverordnungen als Unterstand für Kraftfahrzeuge vorgesehen und werden auch nur als solche genehmigt. Die Zweckentfremdung einer Garage kann mit hohen Bußgeldern geahndet werden und im Falle einer Mietgarage sogar zur Kündigung führen.

Welche Gegenstände dürfen in der Garage gelagert werden?

In der Garage dürfen Gegenstände gelagert werden, die funktional zum Auto gehören, wie beispielsweise ein Satz Reifen, ein Gepäckträger oder maximal drei Kindersitze. Auch Vorräte an Diesel oder Benzin sind in Maßen erlaubt, solange der Brandschutz nicht dagegen spricht und die Höchstmengen sowie Art der Lagerung eingehalten werden. Motorräder sind in Garagen geduldet, sofern sie das Parken des Autos nicht behindern.

Welche Sicherheitsvorkehrungen müssen beim Lagern von Gegenständen in der Garage beachtet werden?

Beim Lagern von Gegenständen in der Garage müssen Brandschutzvorschriften beachtet werden. In Bayern dürfen beispielsweise in Kleingaragen (bis 100 qm Nutzfläche) nur bis zu 20 l Benzin und bis zu 200 l Dieselkraftstoff in dicht verschlossenen, bruchsicheren Behältern außerhalb von Kraftfahrzeugen gelagert werden. Brennbare Stoffe dürfen nur in unerheblichen Mengen aufbewahrt werden und müssen am jeweiligen Stellplatz gelagert werden. Nicht brennbare Stoffe dürfen gelagert werden, sofern sie die Nutzbarkeit von notwendigen Stellplätzen nicht einschränken.

Zusammenfassend ist die Nutzung einer Garage als Lagerraum für nicht zum Auto gehörende Gegenstände nicht gestattet. Erlaubt ist die Lagerung von Autozubehör und in begrenztem Umfang auch von Kraftstoffen, wobei stets die Sicherheits- und Brandschutzvorschriften einzuhalten sind. Verstöße gegen diese Regelungen können zu Bußgeldern und im Mietverhältnis sogar zur Kündigung führen.

Praktische Tipps für Mieter und Vermieter

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sollten vor dem Beginn des Mietvertragsverhältnisses für sich selbst eine Art Checkliste anfertigen, die sich ausschließlich mit der Anmietung des Stellplatzes respektive der Garage beschäftigt. Auf der Grundlage dieser Checkliste sollte dann auch der Mietvertrag ausgestaltet werden. Hierbei sollte darauf geachtet werden, dass die genaue Bezeichnung des Stellplatzes / der Garage in dem Mietvertrag aufgeführt ist. Gleichermaßen verhält es sich auch mit der Art der Nutzung sowie der Höhe der Mietzinszahlung. Ist der Vertrag von dem Wohnraummietvertrag unabhängig, so muss er auch als eigenständiger Vertrag bezeichnet werden.

Trotz der geltenden Vertragsfreiheit, die zwischen den Beteiligten vorherrscht, muss der Stellplatzmietvertrag natürlich die gesetzlich vorgeschriebenen Kriterien erfüllen. Es ist dementsprechend sehr ratsam, den Vertrag vor der Unterschrift einem erfahrenen Rechtsanwalt zur rechtlichen Prüfung vorzulegen. Wir stehen hierfür sehr gerne mit unserer juristischen Fachkompetenz zur Verfügung. Gerade bei den Fragen der Kündigungsfristen sowie der Nutzung gibt es einige rechtliche Fallstricke, die juristischen Laien nicht zwingend bekannt sind.

Fazit

Eine eigene Garage oder ein eigener Stellplatz ist für Mieter in Großstadtregionen regelrecht Gold wert. Sofern der Vermieter eine derartige Fläche anbieten kann, muss die Anmietung jedoch mittels eines Mietvertrags schriftlich fixiert werden. Hierbei gibt es einige wichtige Kriterien zu beachten und es ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter überaus ratsam, den Rat eines erfahrenen Rechtsanwalts vor der Vertragsunterschrift einzuholen.