LG Potsdam – Az.: 4 S 115/11 – Urteil vom 12.10.2011
Die Berufung der Klägerin gegen das Schlussurteil des Amtsgerichts Potsdam vom 19. Mai 2011 – 23 C 27/11 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 462,72 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Berufungsklägerin und Klägerin begehrt in einem Wohnraummietverhältnis die Zustimmung zu einer (weiteren) Mieterhöhung.
In erster Instanz hat ihr Begehren in Höhe eines (Teil-)Erhöhungsbetrages von 11,82 € Erfolg gehabt. Das Amtsgericht hat durch Anerkenntnisteilurteil vom 28.03.2011 eine entsprechende Erhöhung der Miete auf 310,66 € ab dem 01.11.2010 ausgesprochen.
Die Klägerin stützt sich in der Berufungsinstanz auf zwei gesonderte Erhöhungsbegehren. Mit ihrem Erhöhungsverlangen vom 02.08.2010 zum 01.11.2010 verfolgt sie – mit dem Hauptantrag – eine Erhöhung um weitere 28,24 €. Mit dem weiteren Erhöhungsverlangen vom 23.02.2011 zum 01.05.2011 verfolgt sie – mit dem Hilfsantrag – eine Erhöhung um weitere 38,56 €.
Das Amtsgericht hat das erste Erhöhungsverlangen als formell unwirksam angesehen, weil eine der angeführten Vergleichswohnungen (in Größe und Lage) nicht vergleichbar sei. Das zweite Verlangen hat das Amtsgericht inhaltlich nicht gewürdigt, weil insoweit zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung am 27.04.2011 die Zustimmungsfrist nicht abgelaufen gewesen sei.
Mit der Berufung macht die Klägerin geltend, nach der Rechtsprechung komme es nicht entscheidend auf eine „wesentlich gleiche Wohnungsgröße“, sondern auf den qm-Preis an, weshalb formelle Unwirksamkeit des Verlangens vom 02.08.2010 nicht anzunehmen sei. Auch habe das Amtsgericht das spätere Verlangen vom 23.02.2011 nicht ungeprüft lassen dürfen, sondern es habe ggf. den Verhandlungstermin verschieben müssen.
Von der Abfassung eines weitergehenden Tatbestands wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen, weil gegen das Urteil unzweifelhaft ein Rechtsmittel nicht zulässig ist. Mangels Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht würde ein Rechtsmittel im Sinne des § 313 a ZPO das Erreichen der Streitwertgrenze des § 26 Nr. 8 EGZPO voraussetzen, woran es aber fehlt.
II.
Die statthafte Berufung der Klägerin ist form- und fristgerecht eingelegt worden.
Das damit zulässige Rechtsmittel bleibt aber in der Sache ohne Erfolg.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer weitergehenden Mieterhöhung, als diese bereits im Teilanerkenntnisurteil zu ihren Gunsten tituliert ist. Mit Recht hat das Amtsgericht deshalb die weitergehende Klage durch das hier angefochtene Schlussurteil abgewiesen.
1.
Das Erhöhungsverlangen vom 02.08.2010 genügte nicht den formellen Erfordernissen. Die Begründung dieses Verlangens hat das Amtsgericht mit Recht dahingehend beanstandet, dass eine der konkret angeführten drei Vergleichswohnungen nicht in dem erforderlichen Maße mit der streitgegenständlichen Wohnung der Beklagten vergleichbar war. Das Erhöhungsverlangen enthält damit keine formell ordnungsgemäße Begründung, denn der Vermieter kann nicht „irgendwelche“ Wohnungen anführen, sondern die aufgeführten Vergleichsobjekte müssen nach ihren Merkmalen eine hinreichende Aussagekraft für das konkrete Mietobjekt besitzen.
Die Wohnung der Beklagten ist 65,68 m² groß und war daher vergleichbar mit den beiden bis zu 90 m² großen Wohnungen, nicht aber mit derjenigen von 102,94 m². Es stellt keine unangemessene Übergenauigkeit dar, hier die Grenze des Vergleichbaren als überschritten anzusehen, denn die Wohnungsgrößen müssen zwar nicht identisch sein, sie müssen aber mindestens innerhalb derjenigen Vergleichsgruppen liegen, nach denen auch Mietspiegel unterschiedliche Einordnungen und Bewertungen von Wohnungen ausdifferenzieren. Vorliegend würde die Streitwohnung in den üblichen Bereich 60 – 90 m² fallen, die weitere Wohnung dagegen in die Gruppe „über 90 m²“. Bei einer derart grundlegend abweichenden Kategorie hilft auch der Hinweis der Klägerin auf den m²-Preis nicht weiter, denn genau dieser fällt ja auch im Falle des Vorliegens eines Mietspiegels in den unterschiedlichen Größenklassen regelmäßig unterschiedlich aus.
Das formell unwirksame Begehren vom 02.08.2010 hätte zwar in einem gewissen Rahmen auch noch im laufenden Zustimmungsprozess „nachgebessert“ werden können, dies hat die Klägerin aber nicht unternommen. Sie hat nicht die formalen Mängel des Verlangens vom August 2010 nachgebessert, indem sie etwa fehlende Anlagen nachgereicht hat o.ä. (vgl. Blank/Börstinghaus Rz. 37 zu § 558 b BGB), sondern sie hat ein vollständig neues Verlangen vom Februar 2011 mit anderen Vergleichswohnungen und Werten erstellt (dazu unten 2.).
Im Übrigen stünde auch die zutreffende Auslegung der Klägerin zu den für die Wohnung geltenden Erhöhungsgrenzen aus der ModInstR-GUS dem (weiteren) Erhöhungsbegehren vom August 2010 entgegen. Die dort geregelte besondere Kappungsgrenze lässt nach dem Wortlaut maximal 10 % „…innerhalb von jeweils drei Jahren“ zu. Der zulässige Bereich ist seit 2008 von den Beklagten zutreffend berechnet und Gegenstand des Anerkenntnisteilurteils vom 28.03.2011 geworden. Der damit ausgeschöpfte Rahmen von 10 % darf entgegen der Ansicht der Klägerin im Zeitraum 2008-2011 nicht deshalb überschritten werden, weil die Klägerin vor 2008 etwa mögliche Erhöhungen ausgelassen hat. Der maßgebliche zeitliche Rahmen von „jeweils 3 Jahren“ bedeutet nicht, dass man nachträglich aus mehreren 3-Jahres-Zeiträumen Erhöhungsmöglichkeiten kumulieren und dann auch einmal zu einer weitergehenden Erhöhung als den festgeschriebenen 10 % gelangen könnte. Dies würde dem Ziel der Regelung zuwider laufen, innerhalb eines jeden 3-Jahres-Zeitraumes das Erhöhungsrisiko auf ein Maximalvolumen von 10 % zu begrenzen.
2.
Das Amtsgericht ist auch mit Recht über das spätere Erhöhungsverlangen vom 23.02.2011 „hinweggegangen“. Die Überlegungsfrist lief nach Zustellung des Begehrens im Februar erst mit dem 30.04.2011 ab; eine vorher erhobene Zustimmungsklage ist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB unzulässig. Das Amtsgericht musste auch nicht seine prozessualen Planungen auf das weitere Erhöhungsverlangen ausrichten. Ein Gericht kann zwar in derartigen Konstellationen nach dem Grundsatz des „fairen Verfahrens“ daran gehindert sein, eine bestimmte Terminierung zu betreiben, um gezielt an dem neuen Prozessstoff „vorbeizukommen“ (vgl. Blank/Börstinghaus Rz. 39 zu § 558 b BGB); so lag es hier in erster Instanz aber nicht. Der Verhandlungstermin war bei Eingang des 2. Verlangens längst anberaumt. Eine Verlegung oder Wiedereröffnung der am 27.04.2011 geschlossenen mündlichen Verhandlung war nicht geboten.
Auch soweit das Problem der Zustimmungsfrist in zweiter Instanz formal nicht mehr besteht, gewährt das Erhöhungsverlangen vom 23.02.2011 keinen Anspruch auf Zustimmung; auch nach einer sachlichen Prüfung erweist sich also der Hilfsantrag der Klägerin als unbegründet.
Die Beklagten wenden gegen das Erhöhungsverlangen vom 23.02.2011 mit Recht ein, dass dieses wegen Verstoßes gegen die Wartefrist von mindestens 1 Jahr bis zur (neuerlichen) Geltendmachung (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) unwirksam ist. Der Zeitraum eines Jahres mit unveränderter Miethöhe muss zur Zeit des Zugangs eine Erhöhungsbegehrens verstrichen sein, ist also von diesem Zeitpunkt an rückwärts zu berechnen. Vor dem Februar 2011 ist der Mietzins aber nicht für die Dauer eines Jahres unverändert geblieben, sondern er hat sich ab 01.11.2010 um den im Anerkenntnisteilurteil zuerkannten Monatsbetrag erhöht. Die Wirksamkeit sämtlicher Voraussetzungen für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens ist im Zeitraum der letzten mündlichen Verhandlung zu beurteilen. Das Begehren vom 23.02.2011 profitiert also nicht davon, dass der Eintritt der Mieterhöhung ab November 2010 erst durch das Urteil vom März 2011 – und damit nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens im Februar 2011 – ausgesprochen wurde. Entscheidend ist stattdessen, welche Entwicklung der zwischen den Parteien gültige Mietzins aus der Sicht der letzten mündlichen Verhandlungen tatsächlich genommen hat; aus dieser Sicht hat er sich ab 01. November 2010 erhöht, so dass ein erneutes Erhöhungsverlangen nach Maßgabe des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht vor November 2011 geltend gemacht werden kann.
Zwar liegt der eingetretenen Erhöhung eine von den Beklagten nur teilweise erklärte Zustimmung zugrunde, und diese betraf zudem auch noch das formal unzureichende Erhöhungsverlangen vom August 2010; beide Umstände stehen aber in der hier vorliegenden Konstellation den vorstehenden Feststellungen nicht entgegen. Dem nur als Teilzustimmung erklärten Einverständnis der Beklagten kommt allerdings keine unmittelbar rechtsgestaltende Wirkung zu. Stimmt der Mieter stattdessen einem Erhöhungsbegehren nur unter Abweichungen zu, so eröffnet dies zwischen den Parteien des Mietvertrages eine nach allgemeinen Grundsätzen von Angebot und Annahme zu beurteilende Verhandlung über die vom Mieter angebotenen teilweisen Inhalte des Erhöhungsbegehrens. Rechtserheblich wird also eine solche Teilzustimmung jedenfalls dann, wenn der Vermieter auf dieses Angebot eingeht. Dies hat die Klägerin aber gerade getan. Sie hat auch die Teilzustimmung der Beklagten hin ihren Antrag vom 22.03.2011 eingereicht und dadurch in diesem Umfang eine einvernehmliche Mietabänderung herbeigeführt. Ein solches Verhalten führt zu einer vertraglichen Änderung des Mietzinses und genügt – auch wenn das ursprüngliche Begehren formell unwirksam war – für die hier entscheidungserheblichen Rechtswirkungen (vgl. Blank/Börstinghaus Rz. 15 zu § 558 BGB).
3.
Das Gericht sieht sich an diesen Annahmen auch nicht durch die von der Klägerin angeführte Rechtsprechung gehindert. Das LG Berlin geht in der angeführten Entscheidung vom 18.09.2008 (GE 2008, 1493) ebenfalls von der oben beschriebenen Möglichkeit aus, dass ein formell unwirksames Erhöhungsverlangen – abhängig von den daraufhin von den Mietparteien abgegebenen Erklärungen – zur Grundlage für eine vertragliche Erhöhung werden kann. Abseits dieses Ausgangspunktes ist der dort entschiedene Fall mit der hier vorliegenden Konstellation schon deshalb nicht vergleichbar, weil das LG Berlin die Wirkung einer Mieterhöhung an der Missverständlichkeit der Erklärung des Mieters scheitern lässt. Im Übrigen betrifft das dort behandelte Problem die Zustimmungs- und die Klagefrist aus § 558 b BGB, nicht aber die hier angesprochene Wartefrist aus § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit entspricht den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Das Berufungsurteil beruht im Kern auf einer Würdigung der tatsächlichen Umstände des Einzelfalls. Mit der eingehend gewürdigten Konstellation der Entscheidung des LG Berlin ist der Fall nicht vergleichbar. Der Umstand, dass der BGH eine Rechtsfrage „noch nicht geklärt hat“, rechtfertigt für sich allein eine Zulassung der Revision nicht.
