AG Brühl, Az.: 23 C 170/14
Urteil vom 09.11.2017
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Brühl im schriftlichen Verfahren mit einer Schriftsatzeinreichungsfrist bis zum 29.09.2017 für Recht erkannt:
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.200,00 Euro nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz aus 600,00 Euro seit dem 5.4.2013 und aus weiteren 600,00 Euro seit dem 6.5.2013 und an die B. V. GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Herrn Simon J., H…, … Köln, 900,00 Euro nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 1 .4.2013 zu zahlen.
2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Der Beklagte ist Mieter einer vormals im Eigentum des Klägers stehenden Wohnung. Dies seit dem 1.4.2013.
Nach dem Wortlaut des Mietvertrags ist dieser zwischen dem Kläger „vertreten durch Sigrid W. Immobilien und Hausverwaltung B., M. Straße … in … B.“ und dem Beklagten abgeschlossen (vgl. Blatt 13 der Akte). Der Wohnraumietvertrag ist für den Vermieter von der Streitverkündeten als Immobilienverwalterin unterschrieben. Der Vertrag datiert auf den 20. März 2013. Der Mietvertrag sieht eine Kaution in Höhe von 900 Euro vor. Nach § 4 des Mietvertrags sollen die Zahlungen, insbesondere die Kaution an den Vermieter auf das dort konkret benannte Konto des auch namentlich benannten Kläger erfolgen (vgl. Blatt 17 der Akte).
Die Schlüssel zur Wohnung wurden dem Beklagten von der Streitverkündeten übergeben.
Die Streitverkündete war nicht Hausverwalterin des streitgegenständlichen Mietobjekts.
Der Kläger erteilte der Streitverkündeten einen Auftrag zur Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung (vgl. Blatt 208 der Akte (Umseite)). Diese bot dem Kläger nach Freiwerden der streitgegenständlichen Wohnung den Beklagten als neuen Mieter an.
Die Mieten für die Monate April und Mai 2013 in Höhe von 600 Euro sowie die Kaution in Höhe von 900 Euro wurden nicht auf das angegebene oder ein anderes Konto des Klägers von dem Beklagten gezahlt.
Die Streitverkündete quittierte den Empfang eines Betrags in Höhe von insgesamt 1.650 Euro. Konkret zwei Zahlungen des Beklagten in Höhe von 600 Euro unter dem 28.3.2013 und dem 8.5.2013 sowie eine Zahlung in Höhe von 450 Euro seitens des Beklagten unter dem 22. Februar 2013.
Die streitgegenständliche Wohnung wurde seitens des Klägers während des hiesigen Verfahrens verkauft. Das Eigentum hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung ging am 8.4.2014 auf die B. V. GmbH über.
Der Kläger forderte den Beklagten mit den Schreiben vom 10.6.2013 und vom 6.1.2014 jeweils unter Fristsetzung zur Zahlung eines Betrags von insgesamt 2.100,00 Euro auf.
Der Kläger forderte auch die Streitverkündete mehrfach vergeblich auf, seiner Ansicht nach zu Unrecht erhaltene Beträge an ihn auszukehren.
Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte habe die Mieten einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate April und Mai 2013 in Höhe von jeweils 600 Euro sowie den Betrag in Höhe von 450 Euro nicht mit befreiender Wirkung an den Kläger geleistet. Er behauptet, die Streitverkündete sei nicht zur Entgegennahme bzw. zum Empfang von an diesen gerichteter Beträge berechtigt gewesen. Dass der Beklagte mit der Streitverkündeten einen Erlass der Kaution um einen Betrag in Höhe von 350 Euro vereinbart habe, bestreitet der Kläger mit Nichtwissen. Hierzu habe der Kläger der Streitverkündeten ebenfalls keine Befugnis erteilt.
Der Kläger hat ursprünglich beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 2.100,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent Zinsen über dem Basiszinnsatz aus 600,00 Euro seit dem 5.4.2013, aus 600,00 Euro seit dem 6.5.2013 sowie aus 900,00 Euro seit dem 1.4.2013 zu zahlen.
Der Kläger beantragt nunmehr, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1200 Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz aus 600,00 Euro seit dem 5.4.2013 und aus weiteren 600,00 Euro seit dem 6.5.2013 und an die B. V. GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Herrn Simon J., H. … K., 900,00 Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 1.4.2013 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, die Streitverkündete habe mit dem Kläger – unter Zeugen – vereinbart, dass dem Beklagten 350 Euro von der vereinbarten Kaution erlassen würden, da dieser die Wohnung renovieren würde. Er habe die den insofern geschuldeten Betrag in Höhe von 450 Euro sowie die streitgegenständlichen Monatsmieten bar gegen Quittung an die Streitverkündete gezahlt. Dies bestreitet der Kläger mit Nichtwissen. Der Beklagte ist der Ansicht, die Beträge in Höhe von insgesamt 1650,00 Euro habe er mit befreiender Wirkung an die Streitverkündete gezahlt.
Der Beklagte behauptet, er habe den schriftlichen Mietvertrag erst zu einem späteren Zeitpunkt erhalten. Dies bestreitet der Kläger mit Nichtwissen. Der Beklagte behauptet ferner, der Kläger habe die Streitverkündete telefonisch zum Geldempfang für Zahlungen von Mieterseite auf das Mietverhältnis beauftragt. Der Kläger habe jedenfalls einen Rechtsschein dahingehend gesetzt, dass die Streitverkündete geldempfangsbevollmächtigt war und weitere Absprachen zum Mietverhältnis, einschließlich Kaution, mit ihm mit Wirkung für den Kläger treffen konnte. Die Besichtigung der streitgegenständlichen Wohnung sei durch die Streitverkündete durchgeführt worden. Dies bestreitet der Kläger mit Nichtwissen. Die Streitverkündete sei hinsichtlich des gesamten Mietverhältnisses zu Absprachen mit dem Beklagten seitens des Klägers bevollmächtigt gewesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 19.8.2016 (vgl. Blatt 191 der Akte) durch Vernehmung der Streitverkündeten W. sowie deren Sohn, dem Zeugen S. W.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 2.12.2016 (vgl. Blatt 207ff. der Akte) und 2.6.2017 (vgl. Blatt 253ff. der Akte) verwiesen.
Das Gericht hat im Termin zur mündlichen Verhandlung sowie im Beschluss vom 19.8.2016 Hinweise an den Beklagten erteilt (vgl. Blatt 182 f. und 191 der Akte).
Die Parteien haben mit den am 9.8.2017 und am 30.8.2017 bei Gericht eingegangenen Schriftsätzen ihr Einverständnis mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO erklärt.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet.
Der Kläger kann von dem Beklagten einen Betrag in Höhe von 1.200,00 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB verlangen.
Zwischen den Parteien ist der als Anlage zur Akte gereichten schriftlichen Mietvertrag nach Maßgabe von § 535 Abs. 1 BGB zustande gekommen, infolge dessen der Beklagte als Mieter dem Kläger als Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung zum Zeitpunkt der hier gegenständlichen Monate April und Mai 2013 die Bezahlung der vereinbarten Miete schuldet.
Dem Kläger ist die von der Streitverkündeten unstreitig abgegebene, auf den Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags gerichtete Willenserklärung als eigene nach Maßgabe der §§ 164 ff. BGB zuzurechnen.
Die Streitverkündete handelte insoweit mit der erforderlichen Vertretungsmacht. Denn nachdem der Kläger zunächst behauptet hat, die Streitverkündete sei weder von ihm, noch von anderen Miteigentümern als Maklerin und zum Abschluss von Mietverträgen beauftragt gewesen, hat er im Termin zur mündlichen Verhandlung 2.12.2016 auf das Vorbringen der Streitverkündeten hin eingeräumt, dieser den Auftrag zur Vermietung des streitgegenständlichen Mietobjekts erteilt zu haben. In Anbetracht dessen kann vorliegend dahinstehen, inwieweit das Verhalten des Klägers bzw. der Umstand, dass dieser die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche ausdrücklich auf einen zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag stützt, als konkludente Genehmigung des Handelns der Streitverkündeten als Vertreterin ohne Vertretungsmacht bewertet werden kann. Auch die Frage eines Anspruchs des Klägers auf die geforderte Summe nach Maßgabe der §§ 987 ff. BGB oder aus dem Gesichtspunkt des Bereicherungsrechts kann hier dahinstehen.
Der Anspruch ist entgegen der Ansicht des Beklagten nicht durch Erfüllung gemäß § 362 BGB untergegangen. Zwar ist das Gericht hier nach Maßgabe von § 286 ZPO in hinreichender Weise davon überzeugt, dass der Beklagte einen Betrag in Höhe von insgesamt 1.650,00 Euro an die Streitverkündete gezahlt hat.
Nach dem in § 286 ZPO normierten Grundsatz der freien Beweiswürdigung ist ein Beweis erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist und alle vernünftigen Zweifel ausgeräumt sind.
Dies ist hier der Fall, denn die Streitverkündete hat die von den zur Akte gereichten, unterzeichneten Quittungen als Privaturkunde ausgehende Vermutung, dass entsprechende Zahlungen tatsächlich an sie erfolgt ist, bestätigt, indem sie im Rahmen ihrer Vernehmung insbesondere bekundet hat, „dass es so gewesen sein muss, dass die Zahlungen dann konkret“ an sie bzw. an ihr Büro erfolgt sein müssen (vgl. Blatt 208 der Akte). Entsprechendes hat schließlich der Zeuge W. im Rahmen seiner Vernehmung bestätigt, indem dieser ausdrücklich erklärt hat, „definitiv“ die zwei Monatsmieten in Empfang und quittiert zu haben.
Die insoweit erwiesenen Zahlungen des Beklagten haben jedoch im Verhältnis zum Kläger nicht zur Erfüllung der diesem gegenüber aus dem Mietvertrag bestehende Schuld im Sinne von § 362 BGB geführt.
Die Streitverkündete war insbesondere weder für den Empfang der Leistung zuständige Hilfsperson oder Empfangsvertreterin des Klägers, noch von diesem rechtsgeschäftlich ermächtigt, die Leistung im eigenen Namen für diesen in Empfang zu nehmen bzw. einzuziehen, mit der Folge, dass der Beklagte nach Maßgabe von § 362 Abs. 2 BGB mit befreiender Wirkung an diese leisten konnte. Entsprechendes hat der hinsichtlich des Einwands des Forderungsuntergangs durch wirksame Erfüllung voll darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nicht zur Überzeugung des Gerichts nach Maßgabe von § 286 ZPO bewiesen. Auch nach der Vernehmung der von Seiten des Beklagten benannten Streitverkündeten und deren Sohn, ist für das Gericht nicht erwiesen, dass die Streitverkündete von dem Kläger telefonisch oder auf andere Art und Weise wirksam bevollmächtigt wurde, Zahlungen in Bezug auf das streitgegenständliche Mietverhältnis für diesen anzunehmen bzw. einzuziehen. Die im Schriftsatz vom 10.10.2014 (vgl. Blatt 105 der Akte) lediglich pauschal gehaltene Behauptung der Streitverkündeten, dass diese zwar nie als Verwalterin für den Kläger tätig war, von diesem jedoch „telefonisch mit Vollmachten zum Geldempfang (…) bevollmächtigt“ worden sei, hat weder dieser noch ihr Sohn im Rahmen deren Vernehmung in hinreichender Weise präzisieren können und dem Gericht keine Tatsachen benannt, welche die behauptete Bevollmächtigung der Streitverkündeten durch den Kläger objektiv nachprüfbar machten. Insbesondere konnten die Streitverkündete und auch deren Sohn die behauptete Ermächtigung in keiner Weise zeitlich eingrenzen oder tatsächliche Details bzw. die Umstände ihres Zustandekommens benennen. Die Streitverkündete hat im Rahmen ihrer Vernehmung vielmehr lediglich pauschal erklärt, dass Zahlungen an sie mit dem Kläger abgesprochen gewesen seien. Dies sei telefonisch erfolgt. Wann eine dahingehende Absprache konkret erfolgt sein soll, hat die Streitverkündete jedoch auch auf mehrfaches Fragen nicht sagen und auch nicht in irgendeiner Weise zeitlich oder tatsächlich eingrenzen können, sondern letztlich sogar gegenüber dem Gericht ausdrücklich eingeräumt, sich konkret gar nicht dazu erklären zu können, ob ihr oder ihrem Büro Empfangsvollmacht hinsichtlich der monatlichen Mieten von Seiten des Klägers, insbesondere der hier gegenständlichen Mieten, erteilt worden sei (vgl. Blatt 208 der Akte). Die mehrfach erwähnten, vermeintlich existierenden Belege und Unterlagen, aus denen sich die behauptete Einziehungsbzw. Empfangsberechtigung ergeben könnte, sind schließlich auch binnen gesetzter Frist, nicht zur Akte gereicht worden. Der Zeuge W. hat schließlich im Rahmen seiner Vernehmung bekundet, primär auf Anweisung seiner Mutter tätig geworden zu sein und zu Absprachen zwischen dieser und dem Kläger nichts Konkretes sagen zu können. Dass im konkreten Fall zwei Barzahlungen erfolgt seien, habe sich – so der Zeuge – „so ergeben“. Er könne jedoch einfach nicht sagen, wie es dazu gekommen sei. Soweit der Zeuge auf Nachfrage des Beklagtenvertreters auch bekundet hat, dass ihm insbesondere aus den von ihm durchgesehenen Unterlagen nicht erkennbar geworden sei, dass der Kläger zu irgendeinem Zeitpunkt erklärt habe, mit der Entgegennahme von Geld durch ihn oder seine Mutter nicht einverstanden zu sein, so genügt insbesondere dies nicht, um die behauptete – ausdrückliche oder auch nur schlüssig erteilte – Ermächtigung der Streitverkündeten durch den Kläger zu belegen.
Soweit der Beklagte hier gutgläubig von einer Empfangsvollmacht der Streitverkündeten ausging, führte auch dies schließlich zu keinem anderen Ergebnis. Denn die Leistung an einen nichtberechtigten Dritten erlangt, sofern keine gesetzliche Sonderregelung eingreift, wie sie etwa in den §§ 169, 370, 407, 208 BGB enthalten ist, nur dann befreiende Wirkung, wenn der Gläubiger sie nachträglich genehmigt oder einer der beiden anderen Fälle von § 185 Abs. 2 BGB eintritt (vgl. MüKoBGB/Fetzer BGB § 362 Rn. 13-14, beck-online).
Der Kläger hat die von ihm mit Nichtwissen bestrittene Leistung des Beklagten an die Streitverkündete jedoch auch nicht im Nachhinein genehmigt. Auch ist kein anderer Fall im Sinne von § 185 Abs. 2 BGB dargetan und bewiesen, infolge dessen die Leistung des Beklagten im Verhältnis zum Kläger befreiende Wirkung erlangt hätte. Insbesondere ist nicht dargetan und bewiesen, dass das an die Streitverkündete gezahlte Geld an den Kläger geflossen ist. Eine gesetzliche Sonderregelung, aus der sich zugunsten des Beklagten vorliegend anderes ergibt, ist vorliegend auch nicht ersichtlich.
Der Beklagte kann sich vorliegend auch nicht auf die Grundsätze einer zu seinen Gunsten greifenden Rechtsschein- bzw. Anscheins- oder Duldungsvollmacht dahingehend berufen, dass die Streitverkündete oder deren Sohn zum Empfang des Geldes aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis bzw. zur Einziehung daraus resultierender Forderungen berechtigt war.
Für eine Anscheinsvollmacht als Rechtsscheinvollmacht bedarf es eines Rechtsscheintatbestands, der dem Vertretenen als Geschäftsherrn zurechenbar ist und auf den der Geschäftsgegner vertraut, so dass er daraufhin handelt. Der Vertretene kann sich auf den Mangel der Vertretungsmacht seines Vertreters nicht berufen, wenn er schuldhaft den Rechtsschein einer Vollmacht veranlasst hat, so dass der Geschäftsgegner nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte von einer Bevollmächtigung ausgehen durfte und von ihr ausgegangen ist (NJW-RR 1987, 308, beck-online). Zunächst bedarf es mithin einer objektiven Grundlage für ein nach Treu und Glauben berechtigtes Vertrauen des Geschäftsgegners, dass der Vertreter mit Vollmacht für den Vertretenen handelt. Es bedarf eines Verhaltens des Vertretenen (Tun oder Unterlassen), das der Geschäftsgegner so verstehen musste, dass der Vertreter bevollmächtigt ist. Dafür genügen insbesondere nicht die Behauptungen des Vertreters hinsichtlich der Vollmacht (vgl. MüKoBGB/Schubert BGB § 167 Rn. 108-110, beck-online). An einer solchen, den Rechtsschein einer Bevollmächtigten der Streitverkündeten zum Geldempfang bzw. Forderungseinzugs objektiv, nach Treu und Glauben begründenden Grundlage fehlt es vorliegend jedoch. Zunächst hat der Beklagte selbst nicht behauptet, dass die Streitverkündete oder deren Sohn zu irgendeinem Zeitpunkt ausdrücklich ihm gegenüber erklärt haben, dass diese zum Empfang von Geld im Hinblick auf den streitgegenständlichen Mietvertrag, also insbesondere Mietzinsen oder die Kaution – aufgrund einer Ermächtigung durch den Kläger – berechtigt seien. Zur Begründung der an die Streitverkündete bzw. deren Büro geleisteten Beträge hat der Beklagte vielmehr darauf verwiesen, dass die Besichtigung der Wohnung durch diese, ebenso wie die anschließende Schlüsselübergabe stattgefunden habe. Soweit der Kläger das Erstere mit Nichtwissen bestritten hat, sieht das Gericht es zwar als hinreichend erwiesen an, dass sowohl die Besichtigung, als auch die Schlüsselübergabe durch das Büro der Streitverkündeten erfolgt sind. Beides begründet zugunsten des Beklagten jedoch zunächst lediglich ein berechtigtes Vertrauen darin, dass die Streitverkündete, entsprechende Handlungen vornehmen durfte und seitens des Klägers als Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung dazu ermächtigt war, Handlungen, die typischerweise in den Aufgabenbereich eines Maklers fallen durchzuführen. Hiervon umfasst ist aus Sicht eines objektiven Dritten des maßgeblichen Verkehrskreises jedoch nicht typischerweise auch die Berechtigung zur Entgegennahme von Geldern, die an sich dem Vermieter als Vertragspartei des Mietertrags zustehen (vgl. BGH NJW-RR 1987, 308; MüKoBGB/Schubert BGB § 167 Rn. 148-156, beck-online). Hierzu bedürfe es vielmehr weiterer konkreter Anhaltspunkte oder Indizien, die auf eine solche – über die normalen Rechte eines Maklers hinausgehende Ermächtigung hinweisen und ein dahingehendes Vertrauen nach Treu und Glauben stützten. Ein solcher hinreichender Anhaltspunkt oder Umstand ist vorliegend auch nicht der, dass die Streitverkündete unstreitig ausweislich des zur Akte gereichten Mietvertrags als Vertreterin des Klägers benannt ist und den Vertrag für diesen unterzeichnet hat. Auch nicht soweit die Streitverkündete im Mietvertrag ausdrücklich als „Sigrid W. Immobilien und Hausverwaltung B.“ bezeichnet ist. Denn zum einen genügt allein die Bezeichnung als Hausverwaltung noch nicht aus, um den Namensführer objektiv auch als dazu berechtigt ansehen zu dürfen, Mietzinsen und Mietsicherheiten in Empfang zu nehmen bzw. für den Vermieter einzuziehen. Denn für diese besteht gerade kein gesetzlicher Aufgabenkatalog, in dem insbesondere die Verwaltung der Mietzinsen für den Vermieter aufgeführt ist, sondern es obliegt stets dem Vermieter bzw. dem Eigentümer entsprechende Aufgaben und ihm originär zustehende Rechte aus dem Mietverhältnis zu delegieren. Insoweit kann auch nicht ohne weiteres, also ohne weitergehende konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, dass eine entsprechende Berechtigung besteht. Solche objektiven Anhaltspunkte sind wiederum nicht, dass die Streitverkündete bzw. deren Sohn in der Lage waren, einen Besichtigungstermin durchzuführen und die Schlüssel zu dem Mietobjekt an den Beklagten zu übergeben. Dabei ist auch zu sehen, dass der Zeuge W. selbst im Rahmen seiner Vernehmung auf konkretes Befragen des Prozessbevollmächtigten des Klägers hin, erklärt hat, nicht sagen zu können, dass die Entgegennahme von Geld typisch für einen Hausverwalter ist. Als typische Aufgaben als Hausverwalter hat dieser vielmehr die Durchführung des Besichtigungstermins und die Fertigung des Übergabeprotokolls benannt. Aber selbst wenn man jemand, der sich als Hausverwalter bezeichnet, auch typischerweise als dazu ermächtigt ansehen dürfte, Mietzinsen für den Vermieter einzuziehen, führte dies im vorliegenden Fall nicht zur Begründung eines zugunsten des Beklagten greifenden Rechtsscheines. Denn unstreitig ist im Mietvertrag ausdrücklich unter § 4 aufgeführt, dass Zahlungen an den Vermieter bzw. den dort namentliche benannten Kläger auf dessen dort konkret aufgeführtes Konto zu erfolgen haben. Angesichts dieser eindeutigen Regelung durfte der Beklagte nicht darauf vertrauen, dass Zahlungen aufgrund des Mietvertrags – entgegen dieser Regelung – mit befreiender Wirkung (auch) an die Streitverkündete erfolgen konnten. Soweit der Beklagte sich darauf beruft, den Mietvertrag erst später erhalten und entsprechend zunächst keine Kenntnisse von der entsprechenden Regelung gehabt zu haben, führt auch dies zu keiner anderen rechtlichen Bewertung. Denn das Vorbringen des Beklagten ist in Anbetracht des dezidierten Bestreitens des Klägers bereits nicht ausreichend substantiiert, aber auch nicht in hinreichender Weise belegt. Dass und wann der Beklagte den Mietvertrag erhalten hat, hat dieser schließlich auch auf das konkrete Vorbringen des Klägers nicht in nachprüfbarer Weise dargetan, so dass insbesondere nicht ersichtlich ist, dass die zwei von ihm vorgenommenen Zahlungen in Höhe von jeweils 600 Euro am 28.3.2013 und am 8.5.2013 an die Streitverkündete erfolgten, als diesem der streitgegenständliche Mietvertrag noch nicht vorlag und dieser von der Regelung nicht zuletzt deshalb bereits Kenntnis haben musste. Hiergegen spricht vielmehr, dass der Mietvertrag, der von dem Beklagten unstreitig unterzeichnet ist, auf den 20.3.2013 datiert.
Der Kläger kann von dem Beklagten schließlich auch die Zahlung von 900 Euro an dessen Rechtsnachfolgerin bzw. die unstreitige Erwerberin des streitgegenständlichen Mietobjekts verlangen.
Der Kläger war zur Fortführung des Prozesses nach Maßgabe von § 265 Abs. 2 ZPO berechtigt, nachdem das streitgegenständliche Mietobjekt von diesem unbestritten zu einem Zeitpunkt nach Rechtshängigkeit der hiesigen Klage an den Erwerber veräußert wurde, mit der Folge dass auf diesen der Anspruch gegen den Beklagten auf Leistung der vertraglich – unstreitig – vereinbarten Mietsicherheit in Höhe von 900 Euro überging. Insoweit war der Kläger berechtigt, seinen Klageantrag auf einen auf die B. V. GmbH als dessen rechtsgeschäftliche Nachfolgerin gerichtete Leistung umzustellen. Die Umstellung des Klageantrags auf Leistung an den Rechtsnachfolger ist gem. § 264 Nr. 2 auch ohne Zustimmung des Beklagten zulässig (vgl. BeckOK ZPO/Bacher ZPO § 265 Rn. 16-19, beck-online).
Der Anspruch folgt aus dem Mietvertrag, in dem unstreitig eine Kautionsleistung in Höhe von 900 Euro vereinbart ist.
Soweit der Beklagte gegen den Anspruch einwendet, es seien bereits 450 Euro von ihm an die Streitverkündete geleistet worden, greift dies nicht durch. Denn entsprechend der vorangegangenen Ausführungen konnte der Beklagte hier nicht mit befreiender Wirkung nach Maßgabe von § 362 BGB an diese leisten. Dass die Streitverkündete zur Einziehung der Forderung berechtigt war, insbesondere einen dahingehenden Rechtsschein zugunsten des Beklagten in einer dem Kläger zurechenbarer Weise gesetzt hat, hat dieser – wie erörtert – weder dargetan noch bewiesen.
Der Anspruch des Klägers ist auch nicht im Wege eines wirksamen Erlassvertrags um 350 Euro reduziert.
Eine entsprechende Vereinbarung zwischen dem Beklagten und dem Kläger hat der Beklagte, der auch insoweit die Darlegungs- und Beweislast trägt, nicht hinreichend dargetan und bewiesen. Dabei kann dahinstehen, inwieweit der Beklagte eine Vereinbarung zwischen diesem und der Streitverkündeten, wonach diesem die Kautionsschuld gegenüber dem Kläger als Vermieter in entsprechender Höhe erlassen wurde, ausreichend dargetan hat. Denn jedenfalls sieht es das Gericht nicht mit der nach § 286 ZPO erforderlichen Sicherheit als erwiesen an, dass die Streitverkündete berechtigt bzw. seitens des Klägers bevollmächtigt war, eine entsprechende Erlassvereinbarung im Sinne von § 397 BGB mit Wirkung für und gegen diesen abzuschließen. Eine wirksame Bevollmächtigung hat insbesondere nicht die durchgeführte Beweisaufnahme ergeben. Denn während der Zeuge W. zu den zwischen dem Kläger und seiner Mutter, der Streitverkündeten, getroffenen Absprachen keine Angaben machen konnte, hat auch die Streitverkündete selbst eine zum Abschluss des Erlassvertrags berechtigende Bevollmächtigung ihrerseits durch den Kläger nicht in ausreichend zuverlässiger, glaubhafterweise bekundet. Diese hat zunächst nicht die Behauptung des Beklagten bestätigt, dass diese „im Beisein von Zeugen“ mit dem Kläger vereinbart habe, dass dem Beklagten von der Kaution 350 Euro dafür erlassen würden, dass dieser die Wohnung selbst renoviere. Die Streitverkündete hat bei ihrer Vernehmung lediglich bekundet, in ihren Unterlagen eine Niederschrift gefunden zu haben, ausweislich der mit dem Kläger Entsprechendes besprochen worden sei. Der Notiz läge ein Telefonat mit dem Kläger zugrunde, das am 22. Oder 23. 2.2013 geführt worden sei. Dazu, wie „das Ganze dann praktisch umgesetzt und weiter fortgeführt“ worden sei, könne sie jedoch nichts sagen. Diese Aussage allein genügt jedoch auch in Ansehung der Tatsache, dass der Kläger im Termin eingeräumt hat, die Streitverkündete – entgegen seines vorangegangenen Vorbringens – mit der Vermietung des streitgegenständlichen Objekts beauftragt zu haben, nicht, um das Gericht in hinreichender Weise davon zu überzeugen, dass der Kläger die Streitverkündete auch zur Abgabe einer entsprechenden, rechtsverbindlichen Erklärung gegenüber dem Beklagten bevollmächtigte. Insoweit fehlt es insbesondere an der Schilderung zureichender Details bzw. nachprüfbarer, weiterer Angaben durch die Streitverkündete, aufgrund derer von einer dahingehenden Bevollmächtigung mit der erforderlichen Sicherheit ausgegangen werden kann. Die Streitverkündete hat sich insoweit auch nur Notizen bzw. ihre eigenen Unterlagen berufen, ohne darüber hinaus eigene Wahrnehmung von sich aus bzw. aus ihrer Erinnerung heraus zu schildern. Zum gesamten Ablauf der Vermietung des streitgegenständlichen Objekts, insbesondere zu den in diesem Zusammenhang geführten Gesprächen und Absprachen hat die Streitverkündete letztlich keine konkreten Angaben machen können, sondern weitestgehend auf ihren Sohn oder auf Unterlagen verwiesen, die sie jedoch auch binnen gesetzter Frist nicht zur Gerichtsakte gereicht hat. Letztlich fehlt gerade ein Bündel hochwertiger Realkennzeichen, infolge derer die Angaben der Streitverkündeten in hinreichender Weise als zuverlässig und glaubhaft zu bewerten wären. Schließlich kann auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass ein eigenes Interesse der Streitverkündeten am Ausgang des hiesigen Prozesses nicht ausgeschlossen werden kann und diese gerade nicht als unabhängige Zeugin einzuordnen ist. Letztlich sind die tatsächlichen Umstände des Mietvertragsabschlusses und der im Zuge der Abwicklung bzw. der Übergabe des Mietobjekts (vermeintlich) getroffenen Absprachen, auch nach der durchgeführten Beweisaufnahme nicht eindeutig, sondern vage. Diese Unsicherheiten gehen hier zu Lasten des Beklagten, als beweisbelastete Partei. Soweit der Beklagtenvertreter im letzten Termin beantragt hat, die Streitverkündete ein weiteres Mal zu vernehmen, war dem nicht zu entsprechen. Denn auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass der Beklagte als beweisbelastete Partei keine eigene Kenntnis von dem zwischen der Streitverkündeten und dem Kläger bestehenden Verhältnis, insbesondere den vermeintlich getroffenen Absprachen haben kann, stellte eine erneute Vernehmung einen unzulässigen Ausforschungsbeweis dar. Denn die Streitverkündete, ist ebenso wie deren Sohn ausgiebig seitens des Gerichts und der Prozessbevollmächtigten insbesondere zu der Frage ihres Verhältnisses zum Kläger und vermeintlich mit diesem getroffenen Vereinbarungen befragt worden. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Streitverkündete in Ansehung der Vernehmung ihres Sohnes, entgegen ihrer Angaben bei ihrer Vernehmung, weitere Angaben in Bezug auf das zum Kläger bestehende Rechtsverhältnis machen kann, fehlen und sind auch objektiv nicht ersichtlich, zumal die Streitverkündete auch binnen gesetzter Frist keinerlei Unterlagen zur Gerichtsakte gereicht hat, insbesondere keine, die die Behauptung der Empfangsvollmacht stützen würden.
Schließlich sind seitens des Beklagten auch keine hinreichenden Tatsachen vorgetragen und belegt, die einen Rechtsscheintatbestand zu seinen Gunsten dahingehend begründeten, dass die Streitverkündete zum Abschluss eines Erlassvertrags zu Lasten des Klägers berechtigt war. Hierzu genügt – entsprechend der obigen Ausführungen – weder der Umstand, dass ihr Sohn – wie ein Makler – in der Lage war, die Besichtigung der Wohnung und die Übergabe der Schlüssel vorzunehmen, noch der Umstand, dass sie im Mietvertrag zu Beginn als Vertreterin des Klägers und Hausverwalterin bezeichnet ist. Es sind vielmehr konkrete Anhaltspunkte und Umstände, die – über die bloße Behauptung hinaus – objektiv den berechtigten Schluss des Beklagten darauf zuließen, dass die Streitverkündete auch zum Nachteil des Klägers vom Mietvertrag abweichende Vereinbarungen zu treffen berechtigt war, von diesem nicht vorgetragen worden.
Abgesehen davon entspräche die vom Beklagten behauptete mündliche Erlassabrede zwischen ihm und dem Kläger, vertreten durch die Streitverkündete, aber auch nicht der erforderlichen Form. Denn im schriftlichen und seitens des Beklagten unterzeichneten Mietvertrag ist unter § 5 ausdrücklich eine Kaution in Höhe von 900 Euro festgehalten. Änderungen des Vertrags bedürfen schließlich entsprechend der in § 25 enthaltenen Regelung der Schriftform, ebenso wie die Änderung dieser Schriftformklausel selbst.
Der Anspruch des Klägers auf die geltend gemachten Zinsen folgt aus dem Gesichtspunkt des Zahlungsverzugs gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286, 288 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 709 Satz 1 und 2 ZPO.
Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 2100,00 Euro festgesetzt.
Der Streitwert wird auf 2.100,00 EUR festgesetzt.
