Skip to content
Menü

Mietmangel – vorbehaltslose Mietzahlung – Rückforderung der Überzahlung

LG Berlin, Az.: 67 S 342/17

Urteil vom 01.03.2018

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 9. November 2017 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 4 C 138/16 – teilweise abgeändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.476,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 656,00 € seit dem 6. Januar 2016 sowie aus weiteren 820,00 € seit dem 5. März 2016 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits 1. Instanz hat die Klägerin 60 % und haben die Beklagten 40 % als Gesamtschuldner zu tragen. Von den Kosten des Rechtsstreits 2. Instanz hat die Klägerin 38 % und haben die Beklagten gesamtschuldnerisch 62 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des insoweit aufgrund des Urteils jeweils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet.

Die Revision wird für die Klägerin zugelassen, soweit die von den Beklagten erklärte Aufrechnung – in Höhe von 902,00 € – für begründet erachtet worden ist. Im Übrigen wird die Revision nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über von den Beklagten nicht geleisteten Mietzahlungen für die Monate November 2015, Januar sowie März 2016.

Mietmangel – vorbehaltslose Mietzahlung – Rückforderung der Überzahlung
Foto: Estradaanton/Bigstock

Am 23. Februar 2006 schlossen die Beklagten mit der X-Eigentümergemeinschaft als Vermieterin einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin, auf den – nebst Anlagen – wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bd. I, Bl. 4-16 d.A.). Jedenfalls ab Januar 2015 schuldeten die Beklagten einen monatlichen Bruttowarmmietzins in Höhe von 820,00 EUR. Das Mietverhältnis endete im März 2016.

Mit ihrer Klage macht die Klägerin ausstehende Mietzahlungen für die Monate November 2015, Januar 2016 und März 2016 in Höhe von jeweils 820,00 EUR nebst anteiliger Zinsen geltend. Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben und eine von den Beklagten gegenüber der Klageforderung erklärte Aufrechnung anteilig wegen im Monat November 2015 minderungsbedingt überzahlter Miete durchgreifen lassen. Eine darüber hinausgehende Aufrechnung hat es für unbegründet erachtet, da aufrechenbare Kondiktionsansprüche gemäß § 814 BGB wegen Kenntnis der Nichtschuld nicht bestünden und die Beklagten ihre Zahlungen vorbehaltslos erbracht hätten.

Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. I/155-165 d.A.) und die zwischen den Parteien gewechselten erstinstanzlichen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Gegen das ihnen am 14. November 2017 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit am 13. Dezember 2017 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 15. Januar 2018 eingegangenem Schriftsatz begründet.

Sie sind der Auffassung, das Amtsgericht sei zu Unrecht von der Zulässigkeit der Klage und der Aktivlegitimation der Klägerin ausgegangen. Außerdem seien aufrechenbare Gegenansprüche nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, da der Mietzins infolge einer Geruchsbelästigung um 10% gemindert gewesen sei und sie ihre Mietzahlungen nicht in Kenntnis einer fehlenden Zahlungsverpflichtung entrichtet hätten.

Sie beantragen, die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag.

Wegen der Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist teilweise begründet. Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Mietzahlung für die Monate November 2015, Januar und März 2016 gemäß § 535 Abs. 2 BGB lediglich in Höhe von 1.476,00 € zu.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist die Klägerin prozessfähig. Soweit die Berufung die Existenz der Klägerin auch weiterhin in Abrede stellt, verhilft ihr das nicht zum Erfolg. Leitet eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ihr Recht auch aus einer Gerichtsentscheidung ab, genügt deren Rubrum als Nachweis ihrer Identität und der Vertretungsbefugnis des handelnden Gesellschafters. Zusätzliche Nachweise können nur verlangt werden, wenn konkrete tatsächliche Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sich nach Erlass der Gerichtsentscheidung Veränderungen bei Namen, Gesellschafterbestand oder Vertretungsbefugnissen ergeben haben; der bloße Zeitablauf genügt als Anhaltspunkt nicht (BGH, Beschl. v. 4. Dezember 2008 – V ZB 74/08, NJW 2009, 594, juris Tz. 25). So liegt der Fall hier, in dem die Klägerin ihre Existenz unter anderem auch aus dem gegen den Beklagten zu 2) ergangenen – und rechtskräftigen – Anerkenntnisurteil des Amtsgerichts Mitte – 5 C 44/12 – ableitet. Es tritt hinzu, dass die Beklagten die Parteifähigkeit der Klägerin und deren Aktivlegitimation – auch in ihrem aktuellen Gesellschafterbestand – durch die mehrjährige rügelose Leistung des Mietzinses zumindest stillschweigend anerkannt haben.

Die Klage ist lediglich in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Der Klägerin stand gegenüber den Beklagten nach § 535 Abs. 2 BGB ursprünglich ein Mietzinsanspruch in Höhe von 738,00 EUR für November 2015 sowie in Höhe von jeweils 820,00 EUR für die Monate Januar und März 2016 zu. Dabei ist das Amtsgericht zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass die zwischen den Parteien vereinbarte Bruttowarmmiete im streitgegenständlichen Zeitraum monatlich 820,00 € betrug. Dem sind die Beklagten mit ihrer Berufung auch nicht weiter entgegen getreten.

Die Miete war im November 2015 gemäß § 536 Abs. 1 BGB in dem vom Amtsgericht festgestellten Umfang gemindert. Denn die Mietsache war in ihrer Gebrauchstauglichkeit i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB beeinträchtigt. Das Amtsgericht hat zutreffend festgestellt, dass durch das in der Trockenbauwand der Küche befindliche schadhafte Rohr jedenfalls seit Januar 2015 bis zu dessen Reparatur im Dezember 2015 Abwasser und Gerüche ausgetreten sind, die in der streitgegenständlichen Wohnung zu einer regelmäßig auftretenden – und nicht lediglich unerheblichen – Geruchsbelästigung geführt haben. Die Kammer teilt die Beweiswürdigung des Amtsgerichts einschränkungslos. Auch die Bemessung der Minderungsquote in Höhe von 10% ist unter Berücksichtigung der offenen Raumgestaltung der Wohnung, die eine Verteilung des unangenehmen Geruchs auf alle Wohnbereiche begünstigt hat, sowie unter Berücksichtigung des regelmäßigen Auftretens der Geruchsbeeinträchtigungen, ebenfalls nicht zu beanstanden. Eine Minderung für Januar und März 2016 schied aus, da der Mangel mit Ablauf des Dezember 2015 beseitigt worden ist. Das nimmt die Berufung auch unangefochten hin.

Der ursprüngliche Zahlungsanspruch in Höhe von 2.378,00 EUR ist jedoch gemäß § 389 BGB durch die im Schriftsatz vom 27. Januar 2017 – zumindest konkludent – erklärte Aufrechnung der Beklagten mit Gegenansprüchen wegen mangelbedingt überzahlter Miete in Höhe von 902,00 EUR auf 1.476,00 EUR erloschen. Insoweit stand den Beklagten ein Gegenanspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen für den Zeitraum Januar bis Oktober 2015 sowie im Dezember 2015 überzahlter Mieten in Höhe von 902,00 EUR (11 x 82,00 EUR) zu. Die Miete war nicht ausschließlich für den Monat November 2015 gemindert, sondern aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils schuldeten die Beklagten auch für den Zeitraum Januar 2015 bis Dezember 2015 gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB einen um 10% herabgesetzten Mietzins, da die Geruchsbelästigungen auch in diesen Monaten noch nicht beseitigt waren.

Die Berufung rügt zu Recht, dass die Beklagten nicht mit der Rückforderung der von ihnen überzahlten Miete gemäß § 814 BGB ausgeschlossen sind. Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete lediglich dann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Die Norm beruht auf dem Gedanken der Unzulässigkeit widersprüchlichen Verhaltens. Sie will den Leistenden benachteiligen, während der Empfänger darauf vertrauen darf, dass er eine Leistung, die bewusst zur Erfüllung einer nicht bestehenden Verbindlichkeit erbracht worden ist, behalten darf (vgl. BGH, Urteil v. 7. Mai 1997 – IV ZR 35/96 -, NJW 1997, 2381, 2382). § 814 erfordert eine positive Kenntnis vom Nichtbestehen der Verbindlichkeit, wobei nicht die bloße Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich das Nichtbestehen ergibt, ausreicht, sondern sich der Leistende auch hinsichtlich der Rechtslage im Klaren sein muss, dass er nichts schuldet (vgl. BGH, Urt. v. 22. Oktober 2015 – IX ZR 100/13, NJW 2016, 1391, juris Rn. 9).

Gemessen daran hatten die Beklagten bei Vornahme der Zahlungen keine Kenntnis der Nichtschuld. Denn von einer positiven Kenntnis des Mieters i.S.d. § 814 BGB ist im streitgegenständlichen Kontext nur dann auszugehen, wenn ihm sämtliche Elemente seines Minderungsrechts nach § 536 BGB in einem Maße bewusst sind, das ihn zur Ausübung seiner Gewährleistungsrechte befähigt. Das umfasst nicht nur die Kenntnis darüber, dass die Minderung mit dem Auftreten des Mangels kraft Gesetzes eintritt und weder von der aktiven Geltendmachung durch den Mieter noch der Zustimmung oder Genehmigung des Vermieters abhängt. Darüber hinaus muss sich die positive Kenntnis auch auf die Angemessenheit der mangelbedingt in Ansatz zu bringenden Minderungsquote und damit auch auf deren konkrete Höhe beziehen. Nur wenn der Mieter sich über sämtliche Elemente der Mietminderung positiv im Klaren ist, ist es angezeigt, die für ihn nachteiligen Rechtsfolgen des § 814 BGB zu seinen Lasten wirken zu lassen.

Über eine entsprechend umfassende Kenntnis haben die Beklagten bei Vornahme der Zahlungen nicht verfügt. Sie haben vielmehr durch ihre Äußerungen in den E-Mails vom 5. November 2015 und 15. Oktober 2015 zum Ausdruck gebracht, dass es ihnen an einem Verständnis des Regelungsinhalts des § 536 Abs. 1 BGB mangelte. Denn ansonsten hätten sie der Klägerin nicht vorgeschlagen, eine ”Mietminderung von 15% ab dem Termin der Meldung der Geruchsbelästigung” für die Zukunft vorzunehmen und es in der Folge – wie bereits in der Vergangenheit – unterlassen, die Minderung auch tatsächlich durch eine Reduzierung ihrer Zahlungen zu vollziehen. Eine Rechtskenntnis über den automatischen Eintritt der Minderung kraft Gesetzes bei Vorliegen eines Mangels ist darin gerade nicht erkennbar, sondern vielmehr das fehlerhafte Rechtsverständnis, sich erst nach aktiver Geltendmachung oder dem Einverständnis des Vermieters erfolgreich auf eine Minderung berufen zu können. Es tritt hinzu, dass die Beklagten ihre Mietzahlung gemäß § 556b Abs. 1 BGB im Voraus zu entrichten hatten. Damit konnten sie zum Zeitpunkt der Leistungsbewirkung überhaupt nicht wissen, ob der Mangel im laufenden Monat noch behoben werden würde. Davon ausgehend war ihnen auch nicht bekannt, ob sie die vollständige oder lediglich die geminderte Miete schuldeten. An dieser Beurteilung ändert der Umstand nichts, dass der Mangel über mehrere Monate hinaus bestand. Denn die Beklagten waren zu jedem Monatsbeginn erneut darüber im Unklaren, ob es zu einer Mangelbeseitigung kommen oder der Mangel weiterhin bestehen würde.

Darlegungs- und Beweiserleichterungen kamen der Beklagten im Rahmen des § 814 BGB nicht zu Gute (vgl. BGH, Urt. v. 17. Oktober 2002 – III ZR 58/02; NJW 2002, 3772, juris Tz. 11). Diese sind – allenfalls – bei einem Sachverhalt in Betracht zu ziehen, der selbst für einen Laien ohne juristischen Beistand tatsächlich und rechtlich unschwer selbst zu durchdringen ist (vgl. Kammer, Urt. v. 12. Oktober 2017 – 67 S 196/17, ZMR 2018, 45, juris Tz. 24). Soweit der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit davon ausgegangen ist, dass im Regelfall beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten Kreise anzunehmen sei, dass dem Mieter sein Recht zur Herabsetzung der Miete in den Fällen bekannt sei, in denen er zunächst über einen längeren Zeitraum und ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter zahlt (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 – VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601, juris Tz. 21), folgt die Kammer dem bereits wegen der erforderlichen Kenntnis über sämtliche Elemente des Minderungsrechts nach § 536 BGB nicht. Über eine derart umfassende Kenntnis verfügen Mieter ohne juristischen Beistand – auch nach der langjährigen Erfahrung der Kammer – gerade nicht. Davon abgesehen kann der von § 814 BGB bezweckte Schutz des Zahlungsempfängers nur dann gerechtfertigt greifen, wenn dieser davon ausgehen darf, dass der Leistende tatsächlich ohne Vorbehalt und in voller Schuld leistet. Davon ist jedoch dann nicht auszugehen, wenn der Vermieter vor der ungeminderten Zahlung des Mieters Adressat einer Mangelanzeige des Mieters war. Genau so aber lag der Fall hier.

Der Zinsanspruch der Klägerin ergibt sich aus den §§ 280 ff. BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO. Die Kammer hat die Revision im Hinblick auf Darlegungs- und Beweiserleichterungen des Vermieters im Rahmen des § 814 BGB bei vom Mieter vorbehaltlos erbrachten Zahlungen trotz Vorliegens eines Mangels wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO zugelassen.

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!