Klauseln im Mietvertrag, die unwirksam sind
Schönheitsreparaturen können Mieter*innen ganz schön ins Schwitzen bringen. Wenn im Mietvertrag steht, dass diese vom Mieter zu tragen sind, heißt das noch lange nicht, dass dies auch wirklich so ist. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Schönheitsreparatur-Klauseln unwirksam sind und Sie sich dementsprechend keine Sorgen machen müssen.
Reparaturklauseln im Mietvertrag
In einem Mietvertrag, der zwischen dem Vermieter und dem Mieter abgeschlossen wird, befinden sich die unterschiedlichsten Klauseln. In der gängigen Praxis sind auch sogenannte Reparaturklauseln in einem derartigen Vertrag nicht unüblich. Den wenigsten Mietern ist dabei jedoch der Umstand bewusst, dass es sich bei Schönheitsreparaturen ausdrücklich um die Angelegenheit des Vermieters handelt. Dies ist in dem § 535 Bürgerliches Gesetzbuch so geregelt. In der gängigen Praxis jedoch versucht der Vermieter nicht selten, diese Angelegenheit auf den Mieter umzuwälzen. Dadurch gelangen nicht selten unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln in den Mietvertrag, weshalb der Mieter einen verstärkten Fokus auf eben jene Klauseln legen sollte.
Die Sichtweise des Gesetzgebers im Zusammenhang mit den Schönheitsreparaturklauseln
Es hat sich in der landläufigen Meinung weitestgehend eingebürgert, dass ein Mieter den angemieteten Wohnraum stets in einem renovierten Zustand erhalten muss. Der Gesetzgeber sieht diesen Umstand jedoch komplett anders und hat dies in dem § 535 BGB auch gesetzlich verankert. Gem. § 535 BGB handelt es sich bei den Schönheitsreparaturen ausdrücklich um den Verantwortungsbereich des Vermieters, da ein Mieter für die Abnutzung der Mietwohnräumlichkeiten schlussendlich ja den Mietzins an den Vermieter entrichtet. Ungeachtet dieses Umstandes kalkulieren die Vermieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen jedoch nicht in den Nettomietzins hinein, sondern erlegen dem Mieter durch die Schönheitsreparatur-Klauseln in dem Mietvertrag die Instandhaltung des Mietwohnraums auf.
Dies sind Schönheitsreparaturen gem. § 28 IV Satz 3 II BV
- Tapezieren bzw. Streichen von Wänden
- Teppichbodenreinigung
- Streichen bzw. Lackieren von Fenstern sowie Türen im Innenseitenbereich
- Streicharbeiten von Heizkörpern sowie Heizungsrohren im Innenbereich
- Streichen der Wohnungstür im Innenbereich
Der Mieter hat durchaus die Verpflichtung, kleinere Vorarbeiten im Zusammenhang mit diesen Schönheitsreparaturen zu erledigen. Als Beispiel hierfür kann das Verschließen von Dübellöchern in den Wänden oder auch das Verschließen von Putzrissen genannt werden. Das Abschleifen oder auch Versiegeln von Fußböden aus Parkett oder auch die Beseitigung von etwaig im Mauerwerk vorhandenen Rissen werden jedoch nicht als Schönheitsreparaturen angesehen. Hierbei handelt es sich um Arbeiten der Grundsanierung, welche von dem Vermieter übernommen werden müssen. Gleichermaßen verhält es sich auch mit Streicharbeiten an Türen oder Fenstern im Außenbereich sowie dem Balkon.
Unter welchen Umständen sind derartige Klauseln unwirksam?
Der BGH (Bundesgerichtshof) hat in der jüngeren Vergangenheit eine erheblich strengere ständige Rechtsprechung im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen im Mietbereich an den Tag gelegt, sodass mittlerweile rund die Hälfte derjenigen Klauseln, die sich in den Mietverträgen wiederfinden, als unwirksam anzusehen sind. Diese Sichtweise kann für sämtliche Mietverträge angewendet werden, welche bis zu dem Jahr 2007 abgeschlossen wurden. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass bis zu diesem Jahr noch eine veraltete Rechtsprechung angewandt wurde.
Dem Grundsatz nach ist ein Vermieter nicht dazu berechtigt, einem Mieter die Verpflichtung zur Wohnungsrenovierung ohne entsprechenden Renovierungsbedarf aufzuerlegen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass diejenigen Klauseln, welche die Renovierungspflicht an den Zustand des Mietobjekts koppeln, rechtlich auch zulässig. Klauseln in dem Mietvertrag dürfen für den Mieter auch keine Farb- bzw. Materialauswahleinschränkung für den Zeitraum der Mietzeit mit sich bringen. Überdies darf für den Mieter auch keine Verpflichtung in den Klauseln enthalten sein, dass die entsprechenden Arbeiten von Dritten durchgeführt werden müssen.
Die gängigsten Fehler im Zusammenhang mit Schönheitsrepaturklauseln
- starr ausgelegten Fristenpläne
- Klauseln für Fachhandwerkertätigkeiten
- Klauseln für Quotenabgeltungen
Starr ausgelegte Fristenpläne
In der gängigen Praxis sind in unzähligen Mietverträgen noch starr ausgelegte Fristenpläne enthalten, innerhalb derer ein Mieter bestimmte Mietwohnräumlichkeiten renovieren bzw. sanieren muss. Der BGH sagt mit seinem Urteil vom 23. Juni 2004, Aktenzeichen VIII ZR 361/03 jedoch ausdrücklich, dass derartige Fristenpläne als rechtlich unzulässig anzusehen sind. Der Grund hierfür liegt laut BGH in dem Umstand, dass sich derartige Fristenpläne nicht an dem tatsächlich Renovierungsbedarf des Mietwohnobjekts orientieren und dementsprechend dem Mieter eine Verpflichtung auferlegen.
Bislang war es in der gängigen Praxis so üblich, dass bestimmte Mietwohnräumlichkeiten wie beispielsweise Bäder oder Küchen in einem Turnus von 3 bzw. 5 bzw. 7 Jahren renoviert werden mussten. Der BGH sagt jedoch ausdrücklich, dass derartige Fristen als zu knapp anzusehen sind, da sich im Verlauf der Zeit ja auch die Qualität des Materials stetig verbessert und damit auch eine Langlebigkeit der Materialien einhergeht.
Unter gewissen Rahmenumständen kann ein Fristenplan jedoch durchaus rechtlich zulässig sein. Dies setzt allerdings voraus, dass der Fristenplan abgeschwächt und seitens des Vermieters an die praktisch als gegeben anzusehende Situation angepasst wurde. Als Grundlage hierfür gilt immer der aktuelle Wohnraumzustand. Wurde der Wohnraum nur sehr selten oder überhaupt nicht von dem Mieter genutzt, so hat der Mieter auch nicht die Verpflichtung zur Renovierung.
Klauseln für Fachhandwerkertätigkeiten
Hierbei handelt es sich um eine rechtlich unzulässige Klausel, da sie für den Mieter die Verpflichtung mit sich bringt, dass entsprechende Schönheitsreparaturen ausschließlich durch einen Fachhandwerker durchgeführt werden dürfen. Gem. Urteil des BGH vom 09. Juni 2010, Aktenzeichen VIII ZR 294/09, hat ein Mieter jedoch das Recht dazu, diese Arbeiten auch selbst durchzuführen. Dies setzt allerdings voraus, dass der Mieter die entsprechenden Tätigkeiten auch tatsächlich durchführen kann. Ein Mieter hat jedoch in diesem Zusammenhang die Verpflichtung, die entsprechenden Tätigkeiten ordentlich durchzuführen.
Klauseln für Quotenabgeltungen
Es gibt durchaus in einigen Mietverträgen die sogenannten Klauseln für Quotenabgeltungen. Damit ist gemeint, dass ein Mieter die Reparaturkosten auf anteiliger Basis zu übernehmen hat, sofern das Mietvertragsverhältnis lediglich von sehr kurzer Dauer war und an sich noch keinerlei Renovierungsbedarf bestanden hat. Der BGH hat derartige Klauseln mittlerweile dem reinen Grundsatz nach für rechtlich unzulässig erklärt. Begründet wurde dies damit, dass ein Mieter in der gängigen Praxis überhaupt nicht abschätzen kann, mit welchen Kosten zu rechnen ist.
Ein Vermieter darf dem Mieter zwar grundsätzlich bei der Farbgestaltung der Wände keine Einschränkungen auferlegen. Der Vermieter ist jedoch dazu berechtigt, bei dem Auszug des Mieters einen neutralen Anstrich der Wände zu verlangen. In der gängigen Praxis verlangen die Vermieter dabei, dass die Wände „weiß“ gestrichen werden. Dies ist jedoch laut Ansicht des BGH rechtlich unzulässig, da die Farbe „weiß“ als zu einschränkend anzusehen ist (vgl. Urteil des BGH vom 23. September 2009, Aktenzeichen VIII ZR 344/08). Auch helle bzw. unauffällige Farbtöne entsprechen dem Gesamtbild des neutralen Anstrichs der Wände.
Wenn ein Mieter eine unrenovierte Wohnung zu Beginn des Mietvertragsverhältnisses übernommen hat, so besteht für den Mieter auch keine Verpflichtung zur Renovierung bei dem Auszug. Der Sachverhalt gestaltet sich jedoch anders, wenn der Mieter von dem Vermieter zu Beginn des Mietvertragsverhältnisses für den Umstand der unrenovierten Wohnung eine Entschädigung erhalten hat. Die Entschädigung kann sich dabei auf einen Mietnachlass oder eine Kostenbeteiligung für die eigene mieterseitig Renovierung des Mietwohnraums zu Beginn des Mietvertragsverhältnisses beziehen.
Welche Konsequenzen bringen rechtlich unwirksame Klauseln mit sich?
In der gängigen Praxis haben rechtlich unwirksame Klauseln zur Folge, dass die vollständige Reparaturklausel als rechtlich unwirksam angesehen wird und dass dementsprechend der Mieter keinerlei Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparatur hat. Wurde die Renovierung von dem Mieter bereits durchgeführt, obwohl es dazu keinerlei Verpflichtung gegeben hätte, so kann der Mieter gegenüber dem Vermieter einen sogenannten Aufwendungsersatz geltend machen. Hierfür gibt es allerdings eine Verjährungsfrist von sechs Monaten beginnend mit dem Ende des Mietvertragsverhältnisses. Sollte ein Mieter die Renovierung allerdings in dem Wissen, dass keinerlei Verpflichtung dazu bestand, durchführen hat der Mieter auch keinerlei Anspruch darauf, dass ein Ausgleich durch den Vermieter erfolgt.
Wir hoffen, dieser Artikel hat Ihnen geholfen, sich über Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag Klarheit zu verschaffen. Wenn Sie weitere Fragen rund um das Thema Mietrecht haben, können Sie sich jederzeit an unsere Anwälte wenden. Diese prüfen Ihren Mietvertrag gerne auf unwirksame Klauseln und beraten Sie zu allen Fragen rund um das Thema Mietrecht.
