Die Bedeutung der Wohnfläche in der Betriebskostenabrechnung
In einer Welt, wo jeder Quadratmeter zählt, sind genau definierte Raummaße entscheidend. Im vorliegenden Fall ging es um die Klarheit der Quadratmeteranzahl in einem Mietvertrag, die zur Berechnung der Betriebskosten dient. Das Hauptproblem lag in der Ermittlung der korrekten Wohnfläche, die für die Verteilung der Betriebskosten maßgeblich ist. Ein Fall, der bei den Beteiligten und vielleicht auch bei Ihnen Fragen aufwirft: Wie wirkt sich die Wohnfläche auf die Betriebskostenabrechnung aus und wie werden spezielle Räumlichkeiten wie Dachböden oder Keller dabei berücksichtigt?
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Interpretation der Wohnfläche und deren Einfluss auf die Betriebskosten
Nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung (WoFlV) besteht eine präzise Definition, welche Räume zur Wohnfläche zählen und welche nicht. Dies ist besonders wichtig, da die Größe der Wohnfläche Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten hat, die der Mieter zu tragen hat. So wurden in diesem Fall ein unbeheizter Hauswirtschaftsraum im Zwischengeschoss sowie Dachschrägenbereiche im 2. Obergeschoss diskutiert.
Die Rolle von unbeheizten Räumen in der Wohnflächenberechnung
In dem betrachteten Fall gab es einen unbeheizten Hauswirtschaftsraum im Zwischengeschoss mit einer Fläche von 14 Quadratmetern. Es wurde entschieden, dass dieser Raum nicht zur Wohnfläche zählt, was die Betriebskosten für den Mieter reduziert. Das Urteil beruht auf § 2 Abs. 3 Nr. 1 b) bis e) WoFlV, der bestimmte Abstellräume von der Berechnung der Wohnfläche ausschließt. Dies unterstreicht, wie wichtig es ist, dass Vermieter und Mieter die korrekte Wohnfläche des Mietobjekts kennen und verstehen.
Kein Abzug für Dachschrägen
Ein weiteres interessantes Element des Falls betraf die Dachschrägen im 2. Obergeschoss der gemieteten Wohnung. Obwohl die Wohnflächenverordnung grundsätzlich einen Abzug für Dachschrägen vorsieht, wurde in diesem Fall kein solcher Abzug vorgenommen. Dies lag daran, dass der Beklagte trotz ausdrücklicher Aufforderung des Gerichts keinen solchen Abzug in der gesetzten Frist beantragt hat. Es zeigt, dass sowohl die Kenntnis der Wohnflächenverordnung als auch das zeitnahe Handeln im rechtlichen Rahmen entscheidend sein können.
Insgesamt illustriert dieses Urteil die komplexe Natur der Betriebskostenabrechnung und wie verschiedene Elemente, wie die korrekte Ermittlung der Wohnfläche, einen erheblichen Einfluss auf die endgültigen Betriebskosten haben können. Es ist daher für Vermieter und Mieter von größter Wichtigkeit, die Regeln und Vorschriften genau zu kennen und zu verstehen, um unnötige Streitigkeiten und Missverständnisse zu vermeiden.
Bedeutung der korrekten Wohnflächenangabe
Die richtige Angabe der Wohnfläche ist nicht nur aus Sicht des Mieters von großer Bedeutung, sondern auch für den Vermieter, der die korrekte Wohnfläche in die Betriebskostenabrechnung einbeziehen muss. Eine falsche Angabe der Wohnfläche kann zu erheblichen finanziellen Differenzen führen und sogar rechtliche Folgen haben. Es ist daher wichtig, dass beide Parteien das Mietobjekt sorgfältig prüfen und die genaue Größe der Wohnfläche bestätigen.
Die Auswirkungen auf zukünftige Fälle
Dieses Urteil setzt einen Präzedenzfall für zukünftige Fälle, in denen die Größe der Wohnfläche in der Betriebskostenabrechnung zur Debatte steht. Es unterstreicht die Wichtigkeit der Kenntnis und Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften in Bezug auf die Berechnung der Wohnfläche. In ähnlichen Fällen können Mieter und Vermieter auf dieses Urteil verweisen, um ihre Argumente zu stützen und Klarheit zu schaffen.
Mit diesem Verständnis für die Rolle und die Auswirkungen der korrekten Berechnung der Wohnfläche auf die Betriebskostenabrechnung können Vermieter und Mieter besser vorbereitet sein, um mögliche Unklarheiten oder Streitigkeiten in der Zukunft zu vermeiden.
Das vorliegende Urteil
AG Hameln – Az.: 32 C 19/22 – Urteil vom 05.10.2022
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage hat keinen Erfolg. Die Kläger haben keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2021 für die vom Beklagten gemietete Wohnung in der …straße … in H..
Ein Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten gemäß § 556 BGB in Verbindung mit § 3 des Mietvertrags vom 03.01.2019 (Anlage K1, Bl. 4 ff. d.A.) besteht nicht. Die vom Beklagten geschuldeten Betriebskosten für das Jahr 2021 (1.) sind geringer als die vom Beklagten geleisteten Vorauszahlungen für die Betriebskosten 2021 (2.).
1. Der Beklagte schuldet den Klägern als Gesamtschuldnern für das Jahr 2021 Betriebskosten in Höhe von 1.254,44 Euro (zu Einzelheiten vgl. Tabelle unter d).
a) Die Betriebskosten bemessen sich, soweit sie nach dem Verteilungsschlüssel Wohnfläche abgerechnet werden nach einer Wohnfläche von lediglich 90 Quadratmetern (zum Verteilungsschlüssel Wohnfläche vgl. § 3.4 Mietvertrag, Anlage K1, Bl. 4 ff. d.A.). Die Fläche des unbeheizten Hauswirtschaftsraums im Zwischengeschoss im Umfang von 14 Quadratmetern ist von der von den Klägern angesetzten Gesamtfläche von 104 Quadratmetern abzuziehen (aa). Entgegen der Ansicht des Beklagten ist ein Abzug für Dachschrägenbereiche nicht anzusetzen (bb).
aa) Die für die Berechnung der Betriebskosten anzusetzende Wohnfläche liegt bei 90 Quadratmetern (104 qm – 14 qm). Die anzusetzende Wohnfläche ergibt sich aus der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung, WoFlV). Diese bestimmt in § 2 Abs. 3 Nr. 1 b) bis e) WoFlV, dass zur Wohnfläche nicht die Grundfläche der Abstellräume außerhalb der Wohnung, der Waschküchen, der Bodenräume und der Trockenräume gehören. Bei dem 14 qm großen, unbeheizten Hauswirtschaftsraum im Zwischengeschoss handelt es sich unstreitig um einen solchen Abstellraum.
bb) Ein weiterer Abzug für Dachschrägen im 2. Obergeschoss kommt nicht in Betracht. Zwar sieht die Wohnflächenverordnung einen Abzug für Dachschrägen vor (vgl. § 4 WoFlV). Einen solchen hat der Beklagte trotz ausdrücklicher Aufforderung des Gerichts (vgl. Ziffer 5 Beschluss vom 30.08.2022, Bl. 24 d.A.) jedoch nicht binnen gesetzter Frist mit Substanz dargetan.
Das Gericht hat dem Beklagten aufgegeben, binnen einer Woche ab Beschlusszugang substantiiert darzulegen, woraus er ableiten möchte, dass die Wohnfläche des Beklagten mit einem geringeren Anteil anzusetzen sei. Es wäre daher Aufgabe des Beklagten gewesen, binnen gesetzter Frist vorzutragen, welche Raumteile voll und welche Raumteile wegen Dachschrägen jeweils zur Hälfte oder gar nicht anzurechnen sind (vgl. § 4 Nr. 1, Nr. 2 WoFlV). Da der Beklagte dies nicht getan hat, ist der Vortrag des Klägers als zugestanden anzusehen (§ 138 Abs. 3 ZPO).
b) Die Kosten für Wasser und Abwasser bestimmen sich nach Kopfteilen und – entgegen der Ansicht des Beklagten (Seite 2 Klageerwiderung, Bl. 15 R d.A.; Seite 1 f. Schriftsatz des Beklagten vom 16.09.2022, Bl. 42 d.A.) – nicht nach tatsächlichem Verbrauch.
Die Parteien haben diese Abrechnungsmethode im Mietvertrag vereinbart (§ 3.4 Satz 2, 2. Halbsatz des Mietvertrags). Aus dem Umstand, dass teilweise Wasseruhren eingebaut sind, folgt nichts Anderes. Auch aus einer früher möglicherweise nach Mietfläche erfolgten Abrechnung ergibt sich nicht, dass die Vermieter nicht so abrechnen können, wie sie dies mit dem Beklagten im Mietvertrag vereinbart haben. Bestärkt wird diese Auslegung der mietvertraglichen Vereinbarung durch den Vortrag des Klägers, dass nicht alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet seien.
Auch der Einwand des Beklagten, eine Abrechnung nach Kopfteilen sei unbillig, weil über den Wasseranschluss der Garten bewässert werde, führt zu keiner anderen Bewertung. Ausweislich § 10.5 des Mietvertrags steht dem Beklagten ebenfalls die Gartennutzung zu. Die Bewässerung des Gartens liegt damit auch in seinem Interesse. Er hat sich daher auch an den darauf entfallenden Kosten zu beteiligen.
c) Die Kosten für die Treppenhausreinigung sind ebenfalls anzusetzen. In § 3.3 des Mietvertrags haben die Parteien ausdrücklich vereinbart, dass der Vermieter die Reinigungskosten zusätzlich zur Miete abrechnen kann. Für den Verteilungsschlüssel gilt § 3.4 des Mietvertrags, der eine Verteilung nach Mietfläche vorsieht.
Der Umstand, dass der Beklagte möglichweise eine eigene Putzkraft eingeschaltet hat, entbindet ihn nicht von der Zahlungspflicht, weil der Mieter durch die Einschaltung einer Kraft oder durch eine Eigenerledigung nicht einseitig die Regelungen des Mietvertrags außer Kraft setzen kann.
Der Umstand, dass die Vermieter die Reinigungskosten früher möglicherweise mit einem anderen Verteilungsschlüssel (Verteilung pro Wohneinheiten statt Verteilung pro Quadratmeterzahl) verteilt haben, hindert sie nicht, nunmehr nach dem vertraglich vereinbarten Schlüssel abzurechnen.
d) Die Berechnung der Betriebskosten ergibt sich – in Anlehnung an die Tabelle Anlage K2 (Bl. 8 d.A.) – mit den geschilderten Modifikationen aus folgender Aufstellung:
Kostenart Gesamtkosten Anteil B Kosten
Gehwegreinigung 496,64 90/328 136,08
Treppenhausreinigung 1728,12 90/328 473,5
Abfall 727,08 1/9 80,79
Wartung Heizung 678,34 1/6 0
Schornsteinfeger gem. Überprüfung 41,73 1/6 6,96
Schornsteinfeger gem. Überprüfung 46,01 1 46,01
Allgemein Strom 30 90/328 8,22
Schmutzwasser / Wasser 1052,19 1/9 116,91
Grundsteuer B 283,44 90/328 77,66
Niederschlagswasser 76,56 1/9 8,51
Haftpflichtversicherung 93,4 90/328 25,59
Wohngebäudeversicherung 1000,78 90/328 274,21
Gesamtbetrag 1254,44
2. Der Beklagte hat ausweislich der Nebenkostenabrechnung Anlage K2 (Bl. 8 d.A.) Vorauszahlungen in Höhe von 1.300,- Euro erbracht. Diese übersteigen den Betriebskostenzahlungsanspruch der Kläger in Höhe von 1.254,44 Euro.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
