AG Bottrop – Az.: 20 C 21/22 – Urteil vom 16.09.2022
In dem Verfahren betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die 20. Zivilabteilung des Amtsgerichts Bottrop auf die mündliche Verhandlung vom 16.09.2022 für Recht erkannt:
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.03.2022 betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft ### in Bottrop zu TOP 1 (Vorgarten), TOP 2 (Fahrradständer) und TOP 3 (Geräteschuppen) werden für ungültig erklärt.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand:
Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft ### in Bottrop. Die Gemeinschaft besteht aus drei Einheiten, eine Verwaltung ist nicht bestellt. Am 25.03.2022 fand eine Eigentümerversammlung statt, deren Ergebnisse in der nicht näher datierten Niederschrift Bl, 7f d.A. festgehalten sind. Die Einladung zu der Versammlung erfolgte mit Schreiben vom 10.03.2022 (Bl. 5 d.A.) durch die Eigentümerin ###. Auf der Versammlung wurden drei Beschlüsse gefasst. Unter TOP 1 wurde beschlossen, den aktuellen Zustand des Vorgartens zu belassen und von einem Rückbau abzusehen. Unter TOP 2 bzw. TOP 3 wurden der Aufbau eines Fahrradständers im Vorgarten sowie ein Geräteschuppen im Garten nachträglich genehmigt.
Mit diesen Beschlüssen sind die Kläger nicht einverstanden. Sie monieren sowohl formelle als auch inhaltliche Mängel. Die Miteigentümerin ###, sei weder Verwalterin noch Beiratsmitglied, sodass die Einberufung zur Versammlung durch eine unzuständige Person erfolgt sei. Zudem sei die einzuhaltende Ladungsfrist nicht beachtet worden. Inhaltlich genügten weder die in der Einhaltung aufgeführten Tagesordnungspunkte noch die Beschlüsse selber den Anforderungen hinreichender Bestimmtheit.
Die Kläger beantragen, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.03.2022 betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft ### in Bottrop zu TOP 1 (Vorgarten), TOP 2 (Fahrradständer) und TOP 3 (Geräteschuppen) für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie tritt dem Vorbringen der Kläger entgegen und meint, die angefochtenen Beschlüsse seien inhaltlich nicht zu beanstanden. Das Einberufungsverlangen müsse von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer gestellt werden. Die Eigentümer ### und ### hätten eine Eigentümerversammlung durchführen wollen.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die gemäß §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 S. 1 WEG zulässige Anfechtungsklage ist begründet. Die angefochtenen Beschlüsse entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es kann offenbleiben, ob sie inhaltlich den rechtlichen Anforderungen entsprechen. Sie waren bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil sie bereits in formeller Hinsicht nicht ordnungsgemäß zustande gekommen sind. Denn die Einladung zur Versammlung erfolgte durch eine nicht zuständige Person. Die Eigentümerin ### ist unstreitig weder Verwalterin noch Beiratsmitglied.
Auch ist sie nicht durch Beschluss oder durch gerichtliche Entscheidung ermächtigt worden, eine Versammlung einzuberufen. Das schadet. Denn gemäß § 24 Abs. 2 S. 1, Abs. 3 WEG darf eine Versammlung nur durch die Gemeinschaft selber (handelnd durch den Verwalter als zuständiges Organ) oder in Ermangelung eines Verwalters durch den Verwaltungsbeirat oder einen hierzu ausdrücklich ermächtigten Eigentümer einberufen werden. Die Verletzung dieser gesetzlichen Vorgaben führt zur Anfechtbarkeit aller auf der Versammlung gefassten Beschlüsse (vgl. nur Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, § 24 Rn. 82 mit umfangreichen Nachweisen).
Der Ladungsmangel ist auch nicht durch rügelose Versammlungsteilnahme sämtlicher Eigentümer geheilt.
Denn ausweislich der Niederschrift waren die Kläger in der Versammlung nicht anwesend. Von einer stillschweigenden Genehmigung der fehlerhaften Einberufung kann daher keine Rede sein.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt.
