LG Braunschweig – Az.: 6 S 15/18 – Urteil vom 24.08.2018
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 18. Dezember 2017 abgeändert.
Der von der Wohnungseigentümergemeinschaft am 24. April 2017 unter Tagesordnungspunkt Nr. 2 gefasste Beschluss wird hinsichtlich der Kostenregelung (Unterpunkt Nr. 3 des protokollierten Beschlusstextes) für ungültig erklärt.
Die weitergehende Berufung wird als unbegründet zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtstreits tragen die Kläger zu 80 % und die Beklagten zu 20 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das angefochtene Urteil ist im Umfang der Berufungszurückweisung ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger können die vorläufige Vollstreckung seitens der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 5.500,00 € und die Beklagten können die vorläufige Vollstreckung seitens der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 1.400,00 € abwenden, wenn die jeweils vollstreckenden Parteien nicht vor der Vollstreckung in jeweils gleicher Höhe Sicherheit leisten.
Der Streitwert des gesamten Verfahrens wird auf die Gebührenstufe bis 40.000,00 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Kläger wollen in diesem Rechtsstreit einen Beschluss ihrer Miteigentümergemeinschaft für ungültig erklären lassen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die erstinstanzliche Entscheidung nebst der weiteren Verweisung auf die erstinstanzlichen Schriftsätze Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Klage im Wesentlichen deshalb abgewiesen, weil der Inhalt des angefochtenen Beschlusses den früheren bestandskräftigen Beschlüssen entspreche. Außerdem handele es sich bi den streitigen Maßnahmen nicht um eine bauliche Veränderung der Anlage.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Das angefochtene Urteil ist dem Prozessbevollmächtigten der Kläger am 22.12.2017 zugestellt worden. Ihre Berufung ist am 12.01.2018 und die Berufungsbegründung am 27.02.2018 beim Landgericht eingegangen.
Mit der Berufung machen die Kläger unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags die Verletzung materiellen Rechts geltend.
Sie rügen auch die Sachgerechtigkeit der geplanten Maßnahme, mit der ihrer Ansicht nach keine Energie gespart werden könne.
Die Kläger beantragen, das amtsgerichtliche Urteil abzuändern und den zu TOP 2 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 24. April 2017 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil.
Wegen sämtlicher weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vorbringens wird ergänzend auf die gegenseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 07.08.2018 Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist zulässig, aber nur zu einem geringen Teil begründet.
Die Kläger wenden sich mit der fristgerechten Anfechtungsklage zu Recht gegen die im angefochtenen Beschluss enthaltene Regelung über die Kosten der Dachsanierung. Diese Regelung entspricht in der beschlossenen Form (noch) nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Zunächst bleibt unklar, welcher Instandhaltungsrücklage die Kosten entnommen werden sollen. Denn nach § 7.2 und 3 der Teilungserklärung gibt es zwei Instandhaltungsrücklagen. Insoweit kann zwar noch vermutet werden, dass die gemäß § 7.2, 3. Abs. für den Neubau vorgesehene Instandhaltungsrücklage gemeint ist, weil das Dach dieses Gebäudeteils saniert werden soll.
Aber dennoch verbleiben Unklarheiten, die den Beschluss aus sich heraus unverständlich erscheinen lassen und undurchführbar machen.
Denn ausweislich des Versammlungsprotokolls reichte diese Instandhaltungsrücklage am 23.04.2012 gerade nicht aus, um die geplante Sanierung zu finanzieren. Deshalb wurde eine Sonderumlage beschlossen. Wie diese zu verbuchen war, ist offen geblieben.
Daher müsste jetzt genau festgestellt werden, welche Mittel unter welcher Verbuchung für die Sanierung zur Verfügung stehen und verwendet werden sollen. Dabei geht es nicht nur darum, die Beschlussfassung aus sich heraus und damit auch für Dritte, insbesondere Rechtsnachfolger, verständlich zu machen. Auf diese Weise würde auch Klarheit geschaffen, welche Mittel vorhanden sind, ob die Finanzierung gesichert ist und ob noch weitere Umlagen erforderlich sind.
Die weitergehende Berufung ist unbegründet.
Das Amtsgericht hat die Klage im Übrigen im Ergebnis zu Recht für unbegründet gehalten. Auch auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung kann zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen insoweit zunächst Bezug genommen werden.
Das Vorbringen der Kläger im Berufungsverfahren rechtfertigt keine zu ihren Gunsten abweichende Beurteilung und Entscheidung.
Soweit die Kläger weiterhin geltend machen, die vor dem 24.04.2017 gefassten Beschlüsse über die Dachsanierung seien trotz der Bestandskraft nichtig, greifen diese Einwände weiterhin nicht durch.
Die Beschlüsse hätten einmal keiner Einstimmigkeit bedurft. Denn es ging aus den vom Amtsgericht überzeugend ausgeführten Gründen nur um eine sogenannte modernisierende Instandsetzung, die keines einstimmiges Beschlusses nach § 22 Abs. 1 WEG und auch keiner qualifizierten Mehrheit nach Abs. 2 dieser Vorschrift bedürfen, sondern nach §§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 5 Nr. 2, Abs. 3 und 4 WEG nur einer einfachen Mehrheit. Dass das Dach bei der Gelegenheit der Sanierung auch gedämmt werden soll, steht dem nach Ansicht der Kammer nicht entgegen, weil solche Maßnahmen üblicherweise im Rahmen fälliger Sanierungen mit durchgeführt werden.
Die früheren Beschlüsse waren auch nicht wegen Unbestimmtheit nichtig. Denn sie haben die jeweilige Entschließungslage der Eigentümergemeinschaft hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht. Dass der Beschluss vom 23.04.2012 die Sanierung zunächst nur dem Grund nach enthalten hatte, machte ihn nicht unwirksam, weil diese Verfahrensweise den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft unbenommen ist. Sein gewollter Regelungsinhalt, die Sanierung in Angriff zu nehmen, und die zunächst einzuleitenden Maßnahmen kamen deutlich zum Ausdruck.
Am 18.05.2013 sind dann die weiteren wesentlichen Einzelheiten beschlossen worden. Insbesondere wurde festgelegt, welche Firma aufgrund welchen Angebots beauftragt werden sollte. Offen blieb zunächst nur die erkennbar einer späteren Regelung vorbehaltene Finanzierung.
Wegen der unanfechtbaren Wirksamkeit dieser Beschlüsse sind die sachlichen Einwendungen der Kläger gegen die Maßnahme jetzt nicht mehr zu prüfen.
Neu beschlossen worden ist am 24.04.2017 nur die Zusammenlegung der beiden übrigen Bauabschnitte. Diese Maßnahme widerspricht aber nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung. Daran ändert die ursprünglich abweichende Verfahrensweise nichts. Denn die Änderung greift erkennbar nicht in die Rechte der – eventuell auf die frühere Regelung vertrauenden – Miteigentümer ein, sondern stellt sie wegen der unstreitig reduzierten Vergütung nur besser. Etwas anders ist dem Klägervortrag jedenfalls nicht zu entnehmen.
Die von den Klägern vermisste Ermächtigung der Verwaltung zur Erteilung der notwendigen Aufträge ergibt sich bereits hinreichend aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2, Abs. 3 Nr. 3 WEG. Eine besondere Ermächtigung durch Beschluss ist nicht erforderlich. Anderenfalls wäre der Beschluss im Übrigen wohl auch nur ergänzungsbedürftig, aber nicht unwirksam.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 91, 92 Abs. 1 ZPO entsprechend dem anzunehmenden Interesse der Kläger an der Unwirksamkeit der einzelnen Teile des angefochtenen Beschlusses und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10 Satz 1 und 2, 711 ZPO.
Die bereits durch Beschluss vom 12.04.2018 erfolgte Streitwertfestsetzung muss für das gesamte Verfahren gelten. Die Festsetzung durch das Amtsgericht hat erkennbar die Halbierung des Gesamtinteresses übersehen.
