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Der Zeitmietvertrag – Befristete Mietverträge

Was sind Zeitmietverträge und welche Vor- und Nachteile haben sie?

Auf der Suche nach einer neuen Wohnung wird vor allem in Ballungsgebieten schnell klar, dass der Wohnraum knapp und häufig auch sehr teuer ist. In Anbetracht dieser Tatsachen scheint es verlockend zu sein, auch Angeboten eine Chance zu geben, welche einen großen Haken haben: Befristete Mietverträge. Bei den sogenannten Zeitmietverträgen gibt es jedoch einiges zu beachten, da sie sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich bringen können.

Inwiefern sind Zeitmietverträge überhaupt zulässig?

Zeitmietvertrag - Vorteile und Nachteile
Die Regeln des Zeitmietvertrages nach § 575 BGB. Was Sie zu befristeten Mietverträgen wissen sollten. Foto: Gajus/Bigstock

Befristete Mietverträge können nur unter ganz bestimmten Umständen zustande kommen. Wenn der Vertrag rechtsgültig ist, endet das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter nach dem Ablauf der Zeit, welche im Vertrag vereinbart wurde. Diese Vereinbarung ist seit dem Jahr 2001 allerdings nur noch möglich, wenn der Vermieter einen Grund für die Befristung angibt. Diese muss er dem Mieter schriftlich mitteilen. Hierbei reicht jedoch nicht irgendein beliebiger Vorwand, sondern es muss sich um einen der Gründe handeln, welche ausdrücklich vom Gesetz vorgesehen sind. Wenn dieser Anspruch erfüllt ist, handelt es sich um einen “qualifizierten” Zeitmietvertrag. Dieser ist laut Gesetz zulässig.

Ein Zeitmietvertrag ist allerdings nur dann qualifiziert und somit rechtsgültig, wenn der Vermieter die Gründe für die Befristung rechtzeitig angibt. Es darf nicht erst nach dem Zustandekommen des Mietvertrags erklärt werden, dass der Vertrag befristet ist. In diesem Fall ist die Regelung hinfällig. Wenn der gesetzlich anerkannte Grund fehlt, ist die Befristung ebenfalls ungültig. Sachgrundlose Befristungen, wie sie zum Beispiel aus dem Arbeitsrecht bekannt sind, gibt es im Bereich des Mietrechts nicht.

Welche Details sind ausschlaggebend für die Rechtsgültigkeit?

Der vom Vermieter kommunizierte Grund muss klar und konkret sein. Die Angabe “Eigenbedarf” würde nicht als Grund ausreichen. Die Formulierung wäre zu allgemein und die Befristung könnte nicht rechtskräftig durchgesetzt werden. Eine präzisere Formulierung könnte beispielsweise so lauten: “Der Mietvertrag ist bis zum 31. Juli 2019 befristet, weil mein Kind wegen der Aufnahme eines Studiums die Wohnung beziehen wird.

Die Begründung kann entweder direkt in den Mietvertrag geschrieben werden oder als zusätzliches separates Dokument verfasst werden. Der Grund für die Befristung darf später nicht mehr geändert werden.

Was sind zulässige Gründe für eine Befristung?

Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch gibt es drei Gründe, auf welche sich der Vermieter berufen kann. Dazu gehört die Eigennutzung, ein größerer Umbau, die Modernisierung oder der Abriss der Wohnung und die Nutzung als Werkwohnung. Andere Gründe sind nicht zulässig und machen die Befristung daher automatisch ungültig.

Den Grund des Umbaus bzw. der Modernisierung darf der Vermieter nur dann anführen, wenn die Baumaßnahmen es erheblich erschweren würden, das Mietverhältnis fortzusetzen. Einfache Malerarbeiten oder Kleinreparaturen zählen hierzu nicht. Im Fall des Eigenbedarfs genügt es, wenn der Vermieter die Wohnung entweder als Zweitwohnung oder als Wochenendwohnung nutzen möchte. Anders als bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist der “echte” Bedarf als Grund hier nicht vorausgesetzt.

Für wie lange darf der Mietvertrag befristet werden?

befristete Mietverträge
Befristeter Mietvertrag: Wann ist ein Zeitmietvertrag zulässig? Nur unter bestimmten Bedingungen sind zeitlich befristete Verträge gültig. Foto: axelbueckert/Bigstock

Laut Gesetz existiert keine ausdrückliche zeitliche Obergrenze mehr für Befristungen. Der Vermieter kann also auch Mietverträge mit einer Laufzeit von zehn Jahren oder mehr abschließen. Bis zum Jahr 2001 gab es eine gesetzliche Grenze von fünf Jahren. Falls Zweifel bestehen, ob die Befristung noch gültig ist, kann der Mieter vier Monate vor Vertragsablauf eine Auskunft vom Vermieter verlangen. Der Vermieter muss sich dann verbindlich äußern, ob der angegeben Grund immer noch vorliegt. Dazu hat er einen Monat Zeit. Antwortet er zu spät, darf der Mieter länger in der Wohnung bleiben. Außerdem kann verlangt werden, dass der Vertrag um die entsprechende Zeitspanne verlängert wird.

Unwirksame Befristung

Wenn ein konkreter und damit gesetzlich anerkannter Grund für die Befristung fehlt, gilt das Mietverhältnis automatisch für unbestimmte Zeit. In diesem Fall wurde ein ganz normaler, unbefristeter Vertrag abgeschlossen. Der Mieter genießt außerdem den regulären gesetzlichen Kündigungsschutz. Allerdings tritt in einer solchen Situation der sogenannte beiderseitige Kündigungsschutz ein. Das bedeutet, dass eine Kündigung auf beiden Seiten frühestens zum Ablauf der ursprünglich vereinbarten Mietzeit möglich ist.

Mit welchen Vorteilen und Nachteilen können Mieter rechnen?

Der Mieter bindet sich für einen langen Zeitraum an das gemietete Objekt, da er keine Kündigungsmöglichkeit hat. In einem unbefristeten Mietverhältnis kann unter Einhaltung der dreimonatigen Frist jederzeit gekündigt werden. Handelt es sich jedoch um einen Zeitvertrag, ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Je nachdem, wie lange die Befristung dauert, kann dieser Umstand zu erheblichen Einschränkungen und finanziellen Einbußen führen, wenn man dringend ausziehen muss bzw. möchte. Nur wenn der Vermieter einer Aufhebung zustimmt, kommt der Mieter frühzeitig aus dem Vertrag. Verpflichtet ist der Vermieter dazu allerdings nicht. Die einzige Möglichkeit besteht dann darin, einen Nachmieter oder einen Untermieter zu finden.

Ein weiterer großer Nachteil besteht darin, dass der Mieter keinen Kündigungsschutz genießt. Befristete Mietverträge laufen einfach aus, wenn das festgesetzte Datum erreicht ist. Anders als bei unbefristeten Verträgen genügt die Angabe einer der gesetzlich zulässigen Gründe.

Eine außerordentliche Kündigung ist trotzdem möglich. Allerdings benötigt die Partei, welche kündigen möchte, einen besonderen Grund. Wenn beispielsweise über mehrere Monate keine Miete gezahlt wurde, so ist der Vermieter zu einer Kündigung berechtigt. Von Seiten des Mieters liegt dann ein besonderer Grund vor, wenn von der gemieteten Wohnung nachweislich eine Gesundheitsgefahr ausgeht. Auch persönliche Härtefälle gelten als Grund für eine außerordentliche Kündigung. Hierzu zählt z. B. der Umzug in ein Altenheim oder der Umzug wegen einer beruflichen Versetzung. Welche Gründe als Härtefall gelten, ist individuell zu bewerten.

Ein Vorteil für den Mieter besteht darin, dass währen der Befristung keine Mieterhöhung vorgenommen werden darf. Der Vermieter kann die Miete also nur erhöhen, wenn das von Anfang an im befristeten Vertrag vorgesehen war. Und dann kann die Miete auch nur so weit angehoben werden, dass sie der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Ein weiterer Vorteil ist der Schutz des Mieters vor einer Eigenbedarfskündigung. Anders als bei unbefristeten Verträgen, muss nicht mit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gerechnet werden.

Das Wichtigste noch einmal in Kürze zusammengefasst:

  • Zeitverträge sind nur gültig, wenn triftiger Grund vorliegt
  • Grund und Dauer müssen schriftlich konkret vereinbart worden sein
  • keine zeitlichen Obergrenzen
  • keine ordentliche Kündigung möglich
  • außerordentliche Kündigung nur in Härtefällen möglich
  • Nachmieter oder Untermieter als mögliche Alternativen bei vorzeitigem Auszug
  • insgesamt mehr Nachteile als Vorteile für Mieter

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