Ablauf einer Räumungsklage

Ursachen einer Räumungsklage

Zur zwangsweisen Durchsetzung seines Räumungsanspruchs kann der Vermieter eine Räumungsklage in Gang setzen. Für den Vermieter stellt dies oftmals das letzte Mittel dar, um Mieter aus dem Wohneigentum zu entfernen. Die Gründe für eine mögliche Räumungsklage sind vielfältig; sie reichen von Mietrückständen über Beschädigungen am Eigentum des Vermieters bis hin zu Kündigungen aufgrund Eigenbedarfs. Da es sich bei der Räumung der eigenen Wohnung allerdings um einen großen Eingriff in die Rechte der Mieter handelt, müssen mehrere Voraussetzungen für ihre gerichtliche Durchsetzung erfüllt sein.

Das Räumungsurteil

Das zwangsweise Räumen der Wohnung setzt zunächst die Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Das Mietverhältnis kann beispielsweise durch eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung, durch einen Aufhebungsvertrag oder bei Zeitmietverträgen auch durch Zeitablauf beendet werden. Die Beendigung des Mietverhältnisses reicht jedoch noch nicht aus, um den Mieter dauerhaft aus der Wohnung zu entfernen. Sollte der Mieter trotz einer wirksamen Kündigung die Mieträume nicht freiwillig verlassen wollen, ist der dauerhafte Auszug des Mieters nur mit Hilfe eines Vollstreckungstitels möglich. Ohne ein vollstreckbares Räumungsurteil, das nur vom zuständigen Gericht erlassen werden kann, ist es dem Vermieter demnach nicht möglich, den Räumungsanspruch zu vollstrecken.

Verbotene Eigenmacht

Selbst im Falle eines rechtmäßig erworbenen Räumungstitel kann der Vermieter den Mieter nicht einfach gewaltsam vor die Tür setzen. Geht der Vermieter eigenmächtig vor und räumt die Mietsache selbst, übt er verbotene Eigenmacht aus. Diese ist jedoch strafbar. Der Vermieter macht sich ebenfalls strafbar, wenn er in etwa die Schlösser der Mietwohnung austauscht, um sich in den Besitz des Mietobjekts zu bringen. Solche eigenmächtigen Vorgehensweisen sind in der deutschen Rechtsstaatlichkeit nicht vorgesehen. Um zu seinem Recht zu kommen muss sich der Betroffene der Hilfe der staatlichen Organe bedienen. So kann ein Gerichtsvollzieher die Mietsache räumen, wenn der Vermieter ein Räumungsurteil mit einer Vollstreckungsklausel vorweisen kann, die einen Vermerk enthält, dass der Titel dem zur Räumung verpflichteten Mieter zugestellt worden ist.

Der Ablauf im Einzelnen

Damit der Vermieter zu seinem Räumungsurteil kommen kann, muss er zunächst eine Klageschrift in Form eines Schriftsatzes beim zuständigen Gericht einreichen. Die Klageschrift samt dem Klageantrag wird dem betroffenen Mieter zugestellt, sobald der notwendige Gerichtskostenvorschuss für den Rechtsstreit gezahlt worden ist. Nachdem die vom zuständigen Richter gesetzte Verteidigungsfrist abgelaufen ist, bestimmt das Gericht einen Termin zur mündlichen Verhandlung. Sollte das Gericht der Ansicht sein, dass eine gesonderte Beweisaufnahme zur Entscheidung des Konflikts nicht notwendig sei, wird im Anschluss das Urteil verkündet. Hierbei ist zu beachten, dass die Verkündung des Urteils in der Regel erst einige Wochen nach der mündlichen Verhandlung erfolgt. Sollte jedoch eine Beweisaufnahme erforderlich sein, bestimmt das Gericht im Normalfall einen zusätzlichen Beweisaufnahmetermin.

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