Was ist eine Vorvermieterbescheinigung? Sinn und Zweck

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist hart umkämpft, da es erheblich mehr Mietinteressenten als Mietangebote gibt. Dementsprechend haben Vermieter die glückliche Position inne, dass sie sich ihre Mieter aussuchen können. Es darf hierbei allerdings auch nicht verschwiegen werden, dass das Mietverhältnis aus Sicht der Vermieter mit einem gewissen Risiko verbunden ist. Kein Vermieter hat ein Interesse daran, dass ein sogenannter Mietpreller den Wohnraum belegt. Vielmehr möchte der Vermieter sichergehen, dass der künftige Mieter wirtschaftlich auch die Mietzahlungen leisten kann. Die Vergangenheit des Mieters ist hierbei für den Vermieter sehr interessant und an dieser Stelle kann die sogenannte Vorvermieterbescheinigung wertvolle Dienste leisten. Lesen Sie weiter, um alle wichtigen Informationen zu dieser Bescheinigung zu erfahren.

Inhalt der Vorvermieterbescheinigung

Obgleich die Bescheinigung des Vorvermieters heutzutage gerade in den Großstädten langsam zum Standard wird, ist sich nicht jeder Mieter über den Inhalt im Klaren. Auch bei relativ neuen Vermietern, die gerade erst ein Mietobjekt auf dem Markt angeboten haben, gibt es noch sehr viel Wissensnachholbedarf. Dabei sind gerade Informationen zu dem typischen Inhalt einer derartigen Bescheinigung von besonderer Wichtigkeit.

Welche Informationen enthält die Vorvermieterbescheinigung?

In Deutschland hat der Gesetzgeber keinerlei gesetzliche Grundlage festgelegt, die den Inhalt einer Vorvermieterbescheinigung zwingend festlegt oder regelt. Aus diesem Grund kann an dieser Stelle lediglich eine Information über den als typisch anzusehenden Inhalt gegeben werden. Die Bescheinigung bezieht sich vollumfänglich auf das Mietverhältnis und soll den neuen Vermieter in die Lage versetzen, sich ein genaues Bild von dem potenziellen Neumieter verschaffen zu können. Wichtig hierbei ist, dass lediglich auf die Eigenschaft des Mieters eingegangen wird und dass diese Eigenschaft auf sachlicher Ebene von dem Vorvermieter als Aussteller der Bescheinigung beschrieben wird. Etwaig vorherrschende persönliche Abneigungen oder Differenzen haben in einer Vorvermieterbescheinigung keinen Platz.

Beispiele für typische Angaben in der Bescheinigung

Zu den Mindestangaben werden dabei sowohl die Anschrift als auch der Name des betreffenden Mieters sowie des Vorvermieters gezählt. Ferner sollte noch die Dauer des vorherigen Mietvertragsverhältnisses sowie diejenige Partei, die das Mietverhältnis beendet hat, aufgeführt werden. Überdies sollte auch erwähnt werden, ob es sich um eine fristlose oder um eine fristgerechte Kündigung gehandelt hat. Ein weiterer, sehr wichtiger, Punkt stellt die Zahlungsmoral des Mieters dar. Etwaige Zahlungsverzögerungen oder sonstige Störungen des Mietvertragsverhältnisses sollten in der Bescheinigung zwingend aufgeführt werden. Zudem sollte auch ein absolut reibungsloses Mietvertragsverhältnis Erwähnung finden. Der Ort sowie das Datum, an dem die Bescheinigung durch den Vorvermieter ausgestellt wurde, sind ebenso wichtig wie die eigenhändige Unterschrift von dem Vorvermieter.

Rechtliche Grundlagen

Problematisch im Zusammenhang mit der Vorvermieterbescheinigung ist der Umstand, dass es in Deutschland keine gesetzlich verankerte Grundlage dafür gibt. Im erweiterten Sinne wäre noch das Mietrecht als Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu nennen, das etwaig als rechtliche Grundlage dienen könnte. In dem Mietrecht findet sich allerdings kein Paragraph oder auch kein Passus, der einen etwaigen Rechtsanspruch eines Mieters auf die Ausstellung einer derartigen Bescheinigung begründen würde. Der Vermieter ist somit gesetzlich nicht dazu verpflichtet, dem Mieter diese Bescheinigung auszustellen. Etwas anders gestaltet sich der Sachverhalt jedoch dann, wenn in dem Mietvertrag ein entsprechender Passus aufgeführt wurde. In derartigen Fällen geht der Vermieter durch den begründeten Vertrag die Verpflichtung ein, dem Mieter die Bescheinigung zu erstellen und zu behändigen. Ist dies nicht der Fall, so handelt es sich um eine freiwillige Leistung des Vermieters. Sollte der Vermieter diese freiwillige Leistung jedoch erbringen, so muss der Inhalt zwingend der Wahrheit entsprechen.

Notwendigkeit der Vorvermieterbescheinigung

Über die Notwendigkeit der Vorvermieterbescheinigung kann ein Vermieter selbst entscheiden. Die ständige Rechtsprechung in Deutschland ermächtigt einen Vermieter dazu, von dem potenziellen neuen Mieter vor dem Vertragsabschluss eine derartige Bescheinigung zu verlangen. Diese Bescheinigung muss zwingend von dem Vorvermieter ausgestellt werden. Sollte sich nach dem Abschluss des Mietvertrages herausstellen, dass der Mieter die Bescheinigung gefälscht haben sollte, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietvertragsverhältnisses seitens des Vermieters.

Warum ist eine Vorvermieterbescheinigung notwendig?

Die Vorvermieterbescheinigung kann als eine Art Schutz des Vermieters vor sogenannten Mietnomaden respektive Mietprellern darstellen. Da es gerade in Großstädten eine schier unglaubliche Anzahl an Mietinteressenten gibt besteht für den Vermieter auch stets die Gefahr, dass der Mietvertrag mit nicht vertragswürdigen Mietern abgeschlossen wird. Durch die Vorvermieterbescheinigung kann dieses Risiko zumindest zu einem Teil minimiert werden.

Vorteile und Nachteile der Vorvermieterbescheinigung

Die Vorvermieterbescheinigung bietet sowohl für Mietinteressenten als auch für potenzielle neue Vermieter Vorteile. Der Mieter kann sich mit einer entsprechend positiven Bescheinigung gegenüber anderen Mietinteressenten einen Vorteil verschaffen und sein positives Verhalten als Mieter unterstreichen. Der Vermieter hat den Vorteil, dass er den potenziellen neuen Mieter im Vorwege innerhalb kürzester Zeit besser kennenlernt. Ein Nachteil dieser Bescheinigung besteht jedoch in dem Umstand, dass die Echtheit nur sehr schwer überprüft werden kann. Es ist für einen Vermieter in der gängigen Praxis nur sehr schwer feststellbar, ob die Bescheinigung auch tatsächlich den realen Gegebenheiten entspricht oder ob es sich um eine Gefälligkeit des Vorvermieters gegenüber dessen Mieter handelte. Überdies gibt die Bescheinigung auch nur das bisherige Verhalten des Mieters wieder. Eine Garantie für ein zukünftig tadelloses Verhalten des Mieters bietet die Vorvermieterbescheinigung nicht.

Beantragung der Vorvermieterbescheinigung

Die Bezeichnung Beantragung der Vorvermieterbescheinigung ist ein wenig irreführend, da der Mieter gegenüber seinem Vermieter mitnichten einen Antrag stellen muss. Ein simples formloses Anschreiben mit der Bitte, eine derartige Bescheinigung auszustellen, ist vollends ausreichend. Der Mieter sollte hierbei einen sehr freundschaftlichen Ton wählen, da der Vermieter nicht verpflichtet werden kann.

Was passiert, wenn der Vorvermieter die Bescheinigung verweigert?

Sollte der Vermieter sich weigern, eine Vorvermieterbescheinigung auszustellen, so muss der Mieter diese Verweigerung zunächst erst einmal akzeptieren. Der Mieter hat jedoch als Mietschuldner das Recht darauf, dass der Vermieter als Mietgläubiger einen Beleg über die erhaltenen Zahlungen ausstellt. Dies ist zwar dem reinen Grundsatz nach nicht mit der Vorvermieterbescheinigung vergleichbar, allerdings geben diese Belege Auskunft über die Zahlungsmoral des Mieters.

Fristen und Termine

Auch ohne eine gesetzliche Grundlage gibt es bei der Vorvermieterbescheinigung Fristen und Termine zu beachten. Sollte der Mietvertrag die Ausstellung einer derartigen Bescheinigung für den Vermieter vorschreiben, so muss die Bescheinigung bei der Beendigung des Vertrages an den Mieter behändigt werden.

Wann muss die Vorvermieterbescheinigung vorgelegt werden?

Im Idealfall kann ein Mieter die Bescheinigung bereits zu dem Besichtigungstermin des Mietobjekts dem Vermieter vorlegen. Ist dies nicht der Fall, so kann natürlich mit dem potenziellen Vermieter eine anderweitige Frist vereinbart werden. Maßgeblich ist jedoch die Frist, die der potenzielle neue Vermieter dem Mietinteressenten vorgibt.

Was passiert, wenn die Fristen nicht eingehalten werden?

Sollte der Mietinteressent die von dem potenziellen neuen Vermieter vorgegebene Frist nicht einhalten, so wird sich dies in der gängigen Praxis sehr negativ auf die Mietentscheidung des Vermieters auswirken. In Anbetracht des Umstandes, dass es für nahezu jedes Mietobjekt immer noch andere Mietinteressenten gibt, sollten die entsprechenden Fristen auf jeden Fall eingehalten werden.

Datenschutzaspekte bei Vorvermieterbescheinigungen

Die Datenschutzaspekte bei Vorvermieterbescheinigungen sind ein komplexes Thema, das sowohl die Rechte der Mieter als auch die Pflichten der Vermieter und Vorvermieter betrifft. Die Vorvermieterbescheinigung gibt in der Regel Auskunft darüber, ob der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen ist und wie sich das Mietverhältnis gestaltet hat. Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass ein Mieter nicht von seinem früheren Vermieter die Ausstellung einer solchen Bescheinigung verlangen kann.

Datenschutzrechtlich ist die Weitergabe von personenbezogenen Daten, wie sie in einer Vorvermieterbescheinigung enthalten sein können, durch die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) geregelt. Nach Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO ist eine Verarbeitung personenbezogener Daten nur zulässig, wenn die betroffene Person ihre Einwilligung dazu gegeben hat. Dies bedeutet, dass ein Vorvermieter ohne die ausdrückliche Zustimmung des Mieters keine Informationen über diesen an Dritte weitergeben darf. Die Einwilligung muss dabei freiwillig erfolgen und kann jederzeit widerrufen werden.

Vermieter dürfen bei der Wohnungssuche nur solche Informationen einholen, die für das Mietverhältnis relevant sind. Zu Beginn dürfen sie lediglich nach dem Namen des Interessenten fragen. Erst bei einer konkreten Interessensbekundung dürfen weitere Informationen wie Einkommen und Arbeitgeber eingeholt werden. Besondere Kategorien personenbezogener Daten sind dabei besonders geschützt.

Die Weitergabe von Kontaktdaten des Mieters an Dritte, wie z.B. Handwerker, ist ebenfalls nur mit Einwilligung des Mieters zulässig. Eine generelle Zustimmung zur Weitergabe der Telefonnummer an Dritte ist nicht ausreichend präzise und daher nicht gültig. Vermieter und Hausverwaltungen sollten daher sicherstellen, dass sie eine klare und spezifische Einwilligung des Mieters einholen, bevor sie dessen Daten weitergeben.

Zusammenfassend müssen Vermieter und Vorvermieter sicherstellen, dass sie die Datenschutzbestimmungen der DSGVO einhalten, indem sie die Einwilligung des Mieters für die Weitergabe seiner Daten einholen und diese nur für relevante und spezifische Zwecke verwenden. Die Einwilligung muss freiwillig sein und kann jederzeit widerrufen werden. Vermieter sollten sich auch bewusst sein, dass sie nicht berechtigt sind, eine Vorvermieterbescheinigung zu verlangen, und dass Mieter nicht verpflichtet sind, eine solche vorzulegen.

Alternative Methoden zur Überprüfung der Mieterbonität

Es gibt verschiedene alternative Methoden zur Überprüfung der Mieterbonität, die jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile haben.

Schufa-Auskunft

Die Schufa-Auskunft ist eine weit verbreitete Methode zur Überprüfung der Kreditwürdigkeit eines Mieters. Sie gibt Auskunft über das bisherige Zahlungsverhalten einer Person und kann daher ein guter Indikator für die Zuverlässigkeit eines potenziellen Mieters sein. Ein Vorteil der Schufa-Auskunft ist, dass sie schnell und unkompliziert erhältlich ist. Ein Nachteil könnte sein, dass sie nur das bisherige Zahlungsverhalten widerspiegelt und keine Aussage über zukünftige Zahlungsfähigkeit oder -bereitschaft trifft.

Einkommensnachweis

Ein Einkommensnachweis ist ein Dokument, das die Höhe des monatlichen Einkommens einer Person belegt. Dies kann durch einen Kontoauszug, eine Gehaltsabrechnung oder einen Arbeitsvertrag erfolgen. Der Vorteil eines Einkommensnachweises ist, dass er eine konkrete Aussage über die aktuelle finanzielle Situation des Mieters trifft. Ein Nachteil könnte sein, dass er keine Aussage über die zukünftige finanzielle Stabilität trifft.

Bürgschaft

Eine Bürgschaft ist eine Sicherheit, die ein Dritter (der Bürge) dem Vermieter gibt. Der Bürge verpflichtet sich, für die Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen, falls dieser seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Ein Vorteil der Bürgschaft ist, dass sie dem Vermieter eine zusätzliche Sicherheit bietet. Ein Nachteil könnte sein, dass sie oft zusätzlich zur Kaution verlangt wird und die Sicherheit für den Vermieter dadurch nicht unbedingt erhöht wird.

Im Vergleich zur Vorvermieterbescheinigung bieten diese Methoden den Vorteil, dass sie aktuellere und detailliertere Informationen über die finanzielle Situation des Mieters liefern können. Ein Nachteil könnte jedoch sein, dass sie keine Informationen über das Verhalten des Mieters in früheren Mietverhältnissen liefern, wie dies bei einer Vorvermieterbescheinigung der Fall ist.

Fazit

Die Vorvermieterbescheinigung ist in Deutschland auf dem Vormarsch. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass es eine wahre Vielzahl von Mietinteressenten gibt und das Mietangebot nun einmal begrenzt ist. Der Gesetzgeber hat in Deutschland jedoch für diese Bescheinigung noch keine gesetzliche Grundlage geschaffen, sodass der Vermieter in diesem Bereich weitestgehend freie Hand hat. Ein gesetzlicher Anspruch eines Mieters darauf, dass der Vorvermieter diese Bescheinigung erstellt und aushändigt, ist in Deutschland noch nicht gegeben. Dies ist jedoch anders, wenn der Mietvertrag die Ausstellung der Bescheinigung vorschreibt respektive diese vereinbart wurde.