AG Hanau – Az.: 37 C 17/12 – Urteil vom 13.06.2012
Das Versäumnisurteil vom 04.04.2012 wird aufrecht erhalten.
Die Klägerin hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt als ehemalige Vermieterin von dem Beklagten als ehemaligem Mieter Mietzahlungen.
Aufgrund eines Mietvertrages vom 01.08.2008 (Bl. XX d.A.) bestand zwischen den Parteien ein Wohnraummietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung in E.. Die Kaltmiete betrug monatlich 365,00 EUR zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 150,00 EUR.
Gem. Ziff. 4 Unterziff. 2. des Vertrages ist der Vermieter bei verspäteter Zahlung berechtigt, für jede schriftliche Mahnung 5,00 EUR zzgl. Verzugszinsen zu verlangen.
Gem. Ziff. 24 des Vertrages ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages, gem. Ziff. 26 fällt für jeden Monat, in dem eine Partei ihrer Hausordnungspflicht nicht nachkommt, eine monatliche Pauschale in Höhe von 100,00 EUR an.
Der Beklagte hat die Mieten für November und Dezember 2001 in Höhe von jeweils 300,00 EUR und die Gesamtbruttomiete für Januar 2012 nicht geleistet.
Die Klägerin trägt vor, der Beklagte sei seinen Pflichten aus der Hausordnung für April und Oktober 2011, obwohl er in diesem Monat hierfür eingeteilt gewesen sei, nicht nachgekommen. Weiterhin hat der Beklagte die Mieten für die Monate Februar 2011, April 2011, Mail 2011 und Juni 2011 zu spät geleistet und sei daher jeweils schriftlich angemahnt worden.
Die Klägerin macht nunmehr klageweise die ausstehenden Mietzahlungen, die Pauschalen in Höhe von jeweils 100,00 EUR wegen Nichterfüllung der Pflichten aus der Hausordnung, sowie die Mahnkosten aufgrund der verspäteten Mietzahlungen (5 x 25,00 EUR) geltend.
In der mündlichen Verhandlung vom 04.04.2012 hat die Klägerin Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 vorgelegt (Bl. XX d.A.). Das Gericht hat die Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen. Hiergegen hat die Klägerin fristgerecht Einspruch eingelegt und Abrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 eingereicht. Sie beantragt nunmehr,
das Versäumnisurteil vom 04.04.2012 aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.340,00 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 300,00 EUR seit dem 04.011.2011, weiteren 300,00 EUR seit dem 06.12.2011, aus weiteren 515,00 EUR seit dem 05.01.2012 und aus weiteren 225,00 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, im Stünde ein Anspruch auf Rückzahlung aller Nebenkostenvorauszahlungen zu (insg. 4.800,00), da die Klägerin über diese bisher nicht ordnungsgemäß abgerechnet habe. Er hat daher im Prozess die Aufrechnung mit den klägerischen Ansprüchen erklärt.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet, so dass das klageabweisende Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten war.
Der Klägerin stehen die geltend gemachten Ansprüche auf Zahlung der ausstehenden Mieten, sowie Ersatz der für die jeweiligen Mahnungen angefallenen Kosten, nicht jedoch die pauschalen Zahlungen wegen Nichtbefolgung der Pflichten aus der Hausordnung zu. Der Beklagte hat hiergegen jedoch wirksam mit Gegenansprüchen auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2009 und 2010 aufgerechnet.
Die Ansprüche der Klägerin auf Zahlung der ausstehenden Mieten sind unstreitig. Hieraus ergibt sich zunächst ein Anspruch in Höhe von 1.115,00 EUR. Hinzu zu rechnen sind die hierfür jeweils angefallenen Zinsen bis zum 14.03.2012 (Zugang der Aufrechnungserklärung an den Klägervertreter, Bl. XX d.A.). Dies sind 5,66 EUR bzgl. der für November 2011 ausstehenden Miete, 4,30 EUR bzgl. der für Dezember 2012 ausstehenden Miete und 5,19 EUR bzgl. der für Januar 2012 ausstehenden Miete. Entgegen der Ansicht der Beklagten stand diesem aufgrund der ausstehenden Abrechnung für 2009 kein Zurückbehaltungsrecht zu, welches (tatsächlich auch ohne positive Ausübung) jedenfalls den Verzugseintritt und somit die Verzinsungspflicht hindert. Zwar standen zu dem Zeitpunkt der Fälligkeit der Mietzahlungen die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2009 und 2010 aus. Der Mieter ist auch aufgrund eines fälligen Anspruchs auf Abrechnung berechtigt, jedenfalls die weiterlaufenden Vorauszahlungen auf die Nebenkosten gemäß § 273 BGB zu verweigern (BGH, Urteil vom 29.03.2006, Aktenzeichen: VIII ZR 191/05). Fällig wird der Anspruch auf Erteilung der Abrechnung mit Eintritt der Abrechnungsreife, also Ablauf der Abrechnungsfrist (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 556 Rdn. 454, 459). Für den Abrechnungszeitraum 2009 wurde der Anspruch somit mit Ablauf des 31.12.2010 fällig. Allerdings ist der Mieter nur berechtigt, die Vorauszahlungen und nicht die Nettomieten zurück zu halten. Für die Monate November und Dezember 2011 wurde jeweils ein Teilbetrag in Höhe von 215,00 EUR geleistet, mangels bekannter Leistungsbestimmung waren diese Zahlungen gem. § 366 Abs. 2 BGB zunächst auf die Vorauszahlungen zu verrechnen, da dieser Anspruch im Hinblick auf den Verlust des Rechts zur Nachforderung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums unsicherer ist (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 03.03.2010, Aktenzeichen: 3 U 108/08; AG Frankfurt, Urteil vom 11.02.2010, Aktenzeichen: 33 C 3987/09 – Juris). Somit standen noch die Nettomieten aus, an denen kein Zurückbehaltungsrecht bestand und die damit mit Verzugseintritt nach dem 3. Werktag (§ 556b BGB) zu verzinsen sind. Ebenso verhält es sich mit dem Nettomietenanteil der Miete für Januar 2012, der somit in Höhe von 365,00 EUR zu verzinsen war, allein hinsichtlich Bruttomietenanteil der Januarmiete stand daher ein Zurückbehaltungsrecht zu, dieses wäre jedoch positiv geltend zu machen gewesen, um den Verzug auszuschließen (Palandt-Grüneberg BGB 70. Aufl. 2011, § 286, Rdn. 11).
Insg. besteht somit ein Mietzahlungsanspruch bei Aufrechnungserklärung in Höhe von 1.130,15 EUR.
Weiterhin besteht ein Anspruch in Höhe von 25,00 EUR aufgrund der Mahnung für die verspätet geleisteten Mieten. Es kann insoweit dahingehen, ob die Regelung des Mietvertrages dahingehend, dass für jede schriftlichen Mahnung 5,00 EUR zu zahlen sind, einer AGB-Kontrolle stand hält, da sich der Beklagte unstreitig in Verzug befand, als die kalendarisch bestimmte Miete nicht geleistet wurde, und daher der Klägerin die Mahnkosten als Schadenersatz zu erstatten hat, wobei das Gericht gegen die Ansetzung von 5,00 EUR für eine Mahnung keine Bedenken hat.
Der klägerische Anspruch besteht daher in Höhe von 1.155,15 EUR.
Der Klägerin stehen hingegen nicht die geltend gemachten Pauschalen für die vorgetragene Nichtbefolgung der Pflichten aus der Hausordnung zu. Diese Regelung hält, worauf das Gericht bereits auch am 27.02.2012 (Bl. XX. d.A.) hingewiesen hat, eine Inhaltskontrolle der allgemeinen Geschäftsbedingung nicht statt. Denn es handelt sich hierbei um einen pauschalisierten Schadenersatzanspruch, ohne, dass dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, das Entstehen eines geringeren Schadens nachzuweisen. Zudem ist die erforderliche Angemessenheit des Betrages zu der Verfehlung nicht sicher gestellt, da jede Nichtbefolgung der Hausordnung die (gleiche) Kostentragungspflicht nach sich zieht (§ 309 Ziff. 5 BGB).
Dem Beklagten stehen jedoch höhere Gegenansprüche zu, mit denen er wirksam aufgerechnet hat, da die Klägerin keine ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnungen vorgelegt hat.
Ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet und legt der Vermieter trotz Ablauf der Abrechnungsfrist überhaupt keine oder jedenfalls keine zumindest formal ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung (da eine solche als nicht erteilt gilt, Herrlein/Kandelhard Mietrecht 4. Aufl. 2010 § 556 Rdn. 89) vor, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung aller in dem relevanten Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen zu (BGH, Urteil vom 22.09.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 285/09 und Urteil vom 09.03.2005, Aktenzeichen: VIII ZR 57/04 – Juris; Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 556 Rdn. 286; Herrlein/Kandelhard Mietrecht 4. Aufl. 2010 § 556 Rdn. 122). Dieser Anspruch ist trotz seines vorläufigen Charakters (da der Vermieter diesen durch Abrechnung jederzeit zu Fall bringen, bzw. die Rückzahlungen ganz oder teilweise wieder einfordern kann) auch der Aufrechnung zugängig (BGH, Urteil vom 22.09.2010, Aktenzeichen VIII ZR 285/09).
Dem Beklagten steht bereits ein aufrechungsfähiger Rückzahlungsanspruch für die Vorauszahlungen des Abrechnungszeitraums 2009 (März bis Dezember, Bl. XX d.A.) zu. Denn die Abrechnung entspricht nicht den Anforderungen des § 259 BGB, da sie die angesetzten Gesamtbeträge, die Umlageschlüssel und die hieraus folgenden Einzelbeträge, die auf den Mieter entfallen nicht nachvollziehbar benennt und daher rechnerisch nicht nachvollzogen werden kann (zu den Voraussetzungen des § 259 BGB vgl. BGH, Urteil vom 15.02.2012, Aktenzeichen: VIII ZR 197/11 – Juris; LG Hanau, Urteil vom 11.02.2011, Az. 2 S 173/10; Langenberg, NZM 2006, 641).
Zwar genügt die Abrechnung über die Betriebskosten, soweit sie sich nicht auf die Heizkosten bezieht, den genannten Anforderungen (die Einwände des Beklagten hinsichtlich der Richtigkeit der angefallenen Kosten, bzw. der Voraussetzungen einer Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten sind nicht formaler, sondern inhaltlicher Natur), allerdings ist die Heizkostenabrechnung (Bl. XX R d.A.) nicht nachvollziehbar. Diese weist ausweislich der Gesamtaufstellung (Bl. XX d.A.) einen Betrag in Höhe von 793,22 EUR aus. Dieser kann aus der Hinzuziehung der auf der Rückseite befindlichen Aufstellung jedoch rechnerisch nicht nachvollzogen werden. Offenbar handelt es sich bei dem für den Beklagten relevanten Betrag um denjenigen selber Höhe in der Spalte „Gesamtberechnung“ bei „1. OG“. Es ist jedoch nicht erkennbar, woraus der Betrag resultiert. Denn es ist nicht ersichtlich, woraus letztlich die Berechnung erfolgt. Einerseits sind links die Rechnungen angegeben und deren Gesamtbeträge zusammen gezählt (6.634,95 EUR). Hierbei handelt es sich daher wohl (vermutlich) um die Zusammenrechnung der Anschaffungskosten für die Brennstoffe iSd. § 7 Abs. 2 HeizKV, wobei nicht klar ist, um welche es sich überhaupt handelt. Nun hätte eine Umlage entsprechend § 7 Abs. 1 HeizKV anteilig nach Verbrauch und Quadratmetern in den dort genannten anteiligen Verhältnissen erfolgen müssen. Ob und wie das geschehen ist, ist jedoch nicht erkennbar. Denn einerseits weist die Abrechnung Spalten für Verbrauch und QM auf, ob sich das auf die Berechnung auswirkt, ist jedoch nicht ersichtlich. Tatsächlich scheint allein der Verbrauch auf die Nutzertage umgelegt worden zu sein. Das aber hätte zwingend voraus gesetzt, dass die Verbrauchsbestände angegeben werden. Woraus die Zahl von 946,16 resultiert, bei der auch nicht erkennbar ist, um was für einen Wert es sich überhaupt handelt, ist nicht ersichtlich. Offensichtlich muss es sich um einen EUR-Betrag handeln, da die Gesamtrechnung der letzten Spalte aus diesen Werten (auf das Jahr berechnet) am Ende den Betrag von 6.634,95 ergibt, was dem Wert der Rechnungen entspricht (wobei auch hier nicht aufgeführt ist, um was für einen Wert es sich handelt). Letztlich muss es sich jedoch um EUR-Beträge handeln, da er Wert von 793,22 direkt in die Betriebskostenabrechnung als EUR aufgenommen worden ist. Hieraus resultiert letztlich, dass der Jahresverbrauch ebenfalls in EUR angegeben wurde, was nicht möglich ist, da hier die Verbrauchseinheiten und deren jeweiliger Wert anzugeben sind.
Hinzu kommt Folgendes: Während für Betriebskosten, die aus Rechnungen resultieren, die umgelegt werden, die Darstellung der Gesamtkosten durch Nennung der Rechnungsbeträge möglich ist, bestehen für die Abrechnung der Heizkosten höhere Anforderungen, da hier zwingend nach der Heizkostenverordnung und den Maßstäben des § 7 umzulegen ist. Umlegbar sind hier aber nicht dem Vermieter insg. angefallene Rechnungen, sondern die „Kosten des Betriebs der zentralen Heizungslage“, die sich gem. Abs. 2 aus den Kosten der verbrauchten Brennstoffe, und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse zusammen setzen. Hierbei genügt es aber nicht, dass der Vermieter die Gesamtkosten nennt, sondern er muss die einzelnen Kostenarten getrennt aufführen (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 7 HeizKV Rdn. 22/23). Das ergibt sich zwingend daraus, dass die aufgeführten Kosten zwar umlegbar sind, jedoch nicht umgelegt werden müssen. Verweist der Mietvertrag etwa nur auf „die Heizkosten“, ist damit idR. nur die Umlage der Brennstoffe gemeint, so dass, wenn sich die nach § 7 Abs. 2 HeizKV umlegbaren Positionen nicht explizit im Vertrag genannt werden, die Abrechnung konkret aufführen muss, welche bei dem Gesamtbetrag in Ansatz gebracht wurden (Schmidt-Futterer, ebenda). Vorliegend haben die Parteien mündlich oder konkludent eine Umlage von Heizkosten vereinbart, so dass die Abrechnung, um eine übersichtliche Aufstellung der Gesamtkosten zu beinhalten, die nach § 7 Abs. 2 HeizKV umgelegten Einzelposition hätte aufführen müssen. Hinzu kommt, dass tatsächlich auch nur der Verbrauch und nicht der Kostenanfall umlegbar ist (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 7 HeizKV Rdn. 25). Zwar kann der Vermieter entgegen § 7 Abs. 1 HeizKV alle Kosten auf die Wohnfläche umlegen, ohne reine Verbrauchskosten einzustellen, was einen Abzug nach § 12 HeizKV bedingt, das ändert aber nichts daran, dass auch bei einer Umlage nach Fläche nur der tatsächliche Verbrauch umgelegt werden kann und das somit auch aus der Abrechnung ersichtlich sein muss, insb., wie der Verbrauch gemessen wurde. Die Angabe eines EUR-Betrages (eines Rechnungsbetrages) reicht hierfür grundsätzlich nicht aus.
Insgesamt ist der Tabelle somit für den Beklagten nicht zu entnehmen, woraus sich der für ihn relevante Betrag in Höhe von 793,22 EUR, der in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen wurde und in die Gesamtberechnung einfließt, zusammen setzt, so dass die Abrechnung als solche nicht nachvollziehbar ist. Es genügt auch nicht, dass die nicht auf die Heizkosten bezogenen Anteile den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen. Denn es wurden keine, wie häufig üblich, für Heiz- und sonstige Betriebskosten getrennten Vorauszahlungen geleistet und diese wurden insgesamt als Abzüge eingestellt, so dass auch eine Unterscheidung zwischen solchen Vorauszahlungen, über die ordnungsgemäß abgerechnet wurde, und solche, die nicht den formalen Anforderungen genügen, nicht möglich ist.
Es ist auch nicht möglich, mit Blick auf die Tatsache, dass die geltend gemachten Heizkosten die Gesamtnachforderung aus dem Abrechnungssaldo unterschreiten, diese Position herauszunehmen und der Klägerin im Übrigen den Einbehalt der Vorauszahlungen zuzusprechen, da jedenfalls in vorauszahlungsübersteigender Höhe eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt. Zwar gilt in dem Fall, in dem eine formal teilweise ordnungsgemäße und teilweise fehlerhafte Betriebskostenabrechnung erstellt wird, an sich die Teilbarkeitslehre, nach der formelle Mangel nur einzelner Betriebskosten, die sich „unschwer” herausrechnen lassen, die Abrechnung im Übrigen wirksam belassen. Soweit sich daher schon aus den ordnungsgemäß abgerechneten Positionen des Vermieters unter Abzug der Vorauszahlungen eine Nachforderung ergibt, wird diese nicht von formellen Fehlern bei anderen Positionen berührt (BGH, Urteil vom 14. 2. 2007, Aktenzeichen VIII ZR 1/06; Flatow, WuM 2010, 606; Milger, NJW 2009, 625; Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 556 Rdn. 457; Herrlein/Kandelhard Mietrecht 4. Aufl. 2010 § 556 Rdn. 90). Dieser Grundsatz ist jedoch auf den Rückzahlungsanspruch der Vorauszahlungen bei beendetem Mietverhältnis nicht anzuwenden.
Der Hintergrund dafür, dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses dann, wenn der Vermieter trotz Ablauf der Abrechnungsfrist keine Betriebskostenabrechnung oder, dem gleichgestellt, keine formal ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt, liegt darin, ihm im Hinblick auf die geleisteten Vorauszahlungen zusätzlich zu dem von ihm gerichtlich durchzusetzenden Anspruch auf Abrechnungserstellung auch ein faktisches Druckmittel an die Hand zu geben, dass der Vermieter zeitnah über diese abrechnet. Im laufenden Mietverhältnis ergibt sich dieses Druckmittel aus dem Recht des Mieters, andernfalls die weiteren Nebenkostenvorauszahlungen zurück zu halten (Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 556 Rdn. 285; Sternel, Mietrecht aktuell 4. Aufl. 2009 V Rdn. 289; Herrlein/Kandelhard Mietrecht 4. Aufl. 2010 § 556 Rdn. 119). Dieses Druckmittel verliert der Mieter jedoch, wenn das Mietverhältnis beendet ist, da er keine weiteren Vorauszahlungen leisten muss, so dass er als Ausgleich hierfür den Anspruch auf Rückerstattung der Vorauszahlungen zuerkannt bekommt, um so den Vermieter zur (ordnungsgemäßen) Abrechnung bewegen zu können (BGH, Urteil vom 09.03.2005, Aktenzeichen: VIII ZR 57/04 – Juris; Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 556 Rdn. 286; Herrlein/Kandelhard Mietrecht 4. Aufl. 2010 § 556 Rdn. 122). Die Anwendung der Teilbarkeitslehre würde jedoch dem Mieter hier das Risiko auferlegen, trotz fehlerhafter (Teil)Abrechnung kein Druckmittel mehr für die Abrechnung über geleistete Vorauszahlungen zu haben.
Zwar kann man der Ansicht sein, dass dann, wenn bereits der formal ordnungsgemäße Teil der Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen übersteigt, der Mieter kein schutzwürdiges Interesse mehr hat, den Vermieter zu der Abrechnungen über den verbleibenden Anteil bewegen zu können, da sein Interesse hinsichtlich einer Abrechnung über die geleisteten Vorauszahlungen somit weggefallen ist, zumal der Vermieter aufgrund des Ablaufs der Abrechnungsfrist wegen § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ohnehin mit weiteren Nachforderungen ausgeschlossen ist. Das übersieht aber, dass der Sinn und Zweck der Abrechnungserstellung und der an diese geknüpften formalen Voraussetzungen nach § 259 BGB dazu dient, dem Mieter Kenntnis darüber zu verschaffen, dass und warum der Vermieter Kosten von ihm begehrt, um ihn in die Lage zu versetzen, hierauf basierend sein Recht auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen effektiv geltend zu machen und so die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung überprüfen zu können. Das führt jedoch häufig dazu, dass die tatsächlich umlegbaren Betriebskosten deutlich geringer sind, als die zunächst durch den Vermieter geltend gemachten, so dass trotz formal ordnungsgemäßer Teilabrechnung die aus dieser von dem Mieter zu zahlenden Betriebskosten geringer sind und die Vorauszahlungen unterschreiten. Dann hängt die Frage, ob dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch zusteht, von der Abrechnung des verbleibenden, bisher nicht formal ordnungsgemäßen Teils ab. Würde man nun aber die Teilbarkeitslehre auf den Rückzahlungsanspruch anwenden und nur darauf abstellen, ob aus dem zutreffend abgerechneten Anteil ein für den Mieter negatives Abrechnungssaldo entsteht, wäre er mit Rückzahlungsansprüchen allein aufgrund der Teilabrechnung ausgeschlossen und hätte trotz Vorauszahlungsüberschuss nach inhaltlicher Korrektur der Teilabrechnung kein Druckmittel mehr, den Vermieter dazu zu bewegen, auch über den bisher nicht ordnungsgemäß abgerechneten Teil abzurechnen und hierüber einen eventuellen Rückzahlungsanspruch zu erlangen (welches er im laufenden Mietverhältnis durch Zurückhaltung der laufenden Vorauszahlungen hat). Der Verweis auf das Recht des Mieter, die Abrechnung klageweise geltend zu machen, geht hierbei fehl, da es anerkannt ist, ihm aufgrund des Zurückbehaltungsrechts im laufenden und des Rückzahlungsanspruchs im beendeten Mietverhältnis ein weiteres Druckmittel an die Hand zu geben, so dass hier allein relevant ist, ob dieses Mittel bei Anwendung des Teilbarkeitsgrundsatzes auf den Rückzahlungsanspruch sinnwidriger Weise verloren geht, was wie vorstehend dargestellt, der Fall ist.
Die Abrechnung ist daher als insgesamt formal nicht ordnungsgemäß anzusehen, so dass dem Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung der für das Jahre 2009 geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 10 x 150,00 EUR = 1.500,00 EUR zustand. Durch die in dem Verfahren erklärte Aufrechung sind daher die der Klägerin zustehenden Ansprüche in Höhe von 1.155,55 EUR erloschen (und wären es selbst bei Zusprache der Pauschalen von 2 x 100,00 EUR).
Auch die Abrechnung für das Jahr 2010 ist nicht nachvollziehbar und somit formal nicht ordnungsgemäß. Während für die nicht heizkostenbezogenen Positionen wiederum zu sehen ist, dass diese nachvollziehbar dargestellt wurden, ist auch hier die Position Heizkosten nicht nachvollziehbar. Ausweislich der Abrechnung wurde ein hierauf entfallender Betrag in Höhe von 992,70 EUR eingestellt (Bl. XX d.A.). Die Zugehörige Abrechnung „Gasverbrauch 2010“ lässt dessen Herkunft rechnerisch jedoch nicht erkennen. Der Betrag ist einzig in der Tabelle unter der Überschrift „Kosten pro Wohnung“ aufgeführt und setzt sich dort aus mehreren aus Zeitabschnitten zusammen gesetzten Werten zusammen (auch hier offensichtlich EUR-Beträge). Woraus sich diese nunmehr ergeben, ist jedoch nicht, auch nicht auf der vorstehenden tabellarischen Auflistung (Bl. XX d.A.) ersichtlich. Dort sind verschiedene Werte aufgeführt, deren Inhalt nicht erkennbar ist (aufgrund der Überschriften könnte es sich um Verbrauchswerte handeln, aus denen jedoch später wieder EUR-Beträge resultieren), insgesamt ist auch hier, abgesehen davon, dass eine Abrechnung nach § 7 HeizKV offensichtlich nicht vorliegt, nicht erkennbar, woraus sich der geltend gemachte Betrag zusammen setzt. Für die Frage der Folge für die formale Richtigkeit der Gesamtabrechnung gilt das vorstehend Gesagte.
Da der klägerische Anspruch somit durch Aufrechung erloschen ist, war die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
